[年报]红土创新深圳安居REIT (180501): 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告
原标题:红土创新深圳安居REIT : 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房 封闭式基础设施证券投资基金 2022年年度报告 2022年12月31日 基金管理人：红土创新基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：2023年3月31日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2023年03月30日复核了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。 本报告中财务资料已经审计。普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了标准无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。 本报告期自2022年08月22日（基金合同生效日）起至12月31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ...............................................................2 1.1 重要提示 .................................................................... 2 1.2 目录 ........................................................................ 3 §2 基金简介 .....................................................................6 2.1 基金产品基本情况 ............................................................ 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 .................................................... 8 2.3 基金管理人和基金托管人 ...................................................... 9 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 .................................... 9 2.5 信息披露方式 ............................................................... 10 2.6 其他相关资料 ............................................................... 10 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 .............................................. 10 3.1 主要会计数据和财务指标 ..................................................... 10 3.2 其他财务指标 ............................................................... 10 3.3 基金收益分配情况 ........................................................... 11 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ............................... 12 §4 基础设施项目运营情况 ........................................................ 15 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ............................... 15 4.2 基础设施项目所属行业情况 ................................................... 16 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ............................................... 18 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ........................................... 19 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ................................................. 20 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 ........................................... 20 4.7 基础设施项目投资情况 ....................................................... 21 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ................................. 21 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ................................................. 21 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ............................................ 21 4.11 其他需要说明的情况 ........................................................ 23 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 .................................... 23 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ................................................. 23 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ....................................... 23 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................. 23 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ..................... 23 5.5 投资组合报告附注 ........................................................... 23 5.6 报告期末其他各项资产构成 ................................................... 24 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ......................................... 24 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ........................................... 24 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 ..................................... 24 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ............................................... 24 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................... 26 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ........................... 26 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ....................................... 26 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ..................................... 27 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ....................................... 27 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ................................... 28 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ......................................... 29 6.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明 ....................... 29 §7 托管人报告 .................................................................. 29 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ....................................... 29 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ............... 29 7.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......... 30 §8 资产支持证券管理人报告 ...................................................... 30 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ................... 30 §9 外部管理机构报告 ............................................................ 31 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ......................... 31 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............. 34 §10 审计报告 ................................................................... 34 10.1 审计报告基本信息 .......................................................... 34 10.2 审计报告的基本内容 ........................................................ 34 10.3 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 .................... 36 §11 年度财务报告 ............................................................... 36 11.1 资产负债表 ................................................................ 36 11.2 利润表 .................................................................... 40 11.3 现金流量表 ................................................................ 41 11.4 所有者权益变动表 .......................................................... 44 11.5 报表附注 .................................................................. 46 §12 评估报告 ................................................................... 75 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 .............................. 75 12.2 评估报告摘要 .............................................................. 76 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ........................................ 77 §13 基金份额持有人信息 ......................................................... 77 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ............................................ 77 13.2 基金前十名流通份额持有人 .................................................. 77 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ................................................ 77 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 .................................. 78 13.5 期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理本人及其直系亲属持有本人管理的产品情况 ........................................................................... 79 §14 基金份额变动情况 ........................................................... 79 §15 重大事件揭示 ............................................................... 79 15.1 基金份额持有人大会决议 .................................................... 79 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 .................... 79 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .............................. 79 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ........ 80 15.5 基金投资策略的改变 ........................................................ 80 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 .......................................... 80 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 .......................................... 80 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 .......................... 80 15.9 其他重大事件 .............................................................. 80 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ............................................... 81 §17 备查文件目录 ............................................................... 82 17.1 备查文件目录 .............................................................. 82 17.2 存放地点 .................................................................. 82 17.3 查阅方式 .................................................................. 82 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：安居百泉阁项目
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3.2 其他财务指标 单位：人民币元
3.3 基金收益分配情况 3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
2、本期可供分配金额根据年度审计报告计算，与四季度披露金额的差异来自于财务数据的审计调整。 3.3.1.2 本报告期及近三年的实际分配金额 无。 3.3.2 本期可供分配金额 3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 根据《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称“《招募说明书》”）预测的2022年7-12月可供分配金额24,533,021.75元*报告期实际运营天数131天/预测期天数184天，得到报告期内预测的可供分配金额为17,466,444.83 元，本报告期实现可供分配金额21,077,623.08元，完成《招募说明书》预测的120.67%。其中，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的128.26%，总体运营情况良好，可供分配金额及EBITDA好于《招募说明书》的预测。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 一、管理费 本基金的管理费包括固定管理费和浮动管理费。 1、固定管理费 （1）基金管理人的管理费 固定管理费按最新一期年度报告披露的基金净值的0.1%及按每季度基础设施项目运营收入的4%分别计提，当年度固定管理费总额为按最新一期年度报告披露的基金净值计提的固定管理费总额与按每季度基础设施项目运营收入计提的固定管理费总额相加之和。具体计算方法如下： 按最新一期年度报告披露的基金净值计提的固定管理费 H = E ×0.1%÷当年天数 H为每日以基金净值为基数应计提的固定管理费 E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模 当年度的按最新一期年度报告披露的基金净值计提的固定管理费总额为该年度每日应计提的固定管理费相加的总和。 报告期内发生应支付基金管理人的管理费449,161.68元，截至报告期末未支付。 (2)资产支持计划管理人的管理费 计划管理人的管理费按最近一期基础设施基金年度报告披露的基础设施基金净值的0.1%按日计提，具体计算方法如下： H = E ×0.1%÷当年天数 H为每日应计提的计划管理人的管理费 E为计提日所在年度的上一自然年度基础设施基金年度报告披露的基础设施基金净值（若涉及基础设施基金扩募导致基础设施基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基础设施基金净值进行调整，分段计算），特别地，就专项计划设立当年，E为基础设施基金设立时的募集规模 报告期内发生应支付资产支持计划管理人的管理费445,758.94元，截至报告期末未支付。 （3）按每季度基础设施项目运营收入计提的固定管理费 Z=Q×4% Z为每季度以基础设施项目运营收入为基数计提的固定管理费 Q为计提日所对应季度的经基金管理人与计划管理人确认的基础设施项目运营收入 就每年第一至三季度而言，每个自然季度后的第10个工作日前，运营管理机构与项目公司核对上一季度的基础设施项目运营收入，由项目公司在每个自然季度结束后的第20个工作日前向运营管理机构支付当季度固定管理费；就每年第四季度而言，项目公司于其年度财务审计报告正式出具后第10个工作日前，按照财务审计报告审定金额向运营管理机构支付第四季度固定管理费，第一至三季度经审计确认的固定管理费与此前项目公司已支付金额如有出入，则按多退少补原则与第四季度固定管理费同时结算。 当年度的按每季度基础设施项目运营收入计提的固定管理费总额为该年度每季度应计提的固定管理费相加的总和。 2、浮动管理费 浮动管理费系指以每一项目公司该自然年度的基础设施项目运营收入为基数并结合该项目公司基础设施资产运营业绩目标计算的费用。为免疑义，当“基础设施项目运营收入”按本条约定作为浮动管理费的计算依据时，指项目公司实收到账的“因基础设施资产的运营、管理而取得的收入”（包括但不限于：保障性租赁住房的住宅租金收入、配套商业设施租金/运营收入、配套停车场停车费收入、广告位租金收入、临时摊位租金/运营收入；因基础设施资产的合法运营、管理而产生的其他收入）金额，且包含项目公司因取得该等收入而依法应当缴纳的各项税费（含销项增值税）。 浮动管理费总额为针对每一项目公司计算的浮动管理费相加之和。 其中，运营业绩目标按照如下方式确定： （1）第一、二个自然年度的运营业绩目标确定方式 于基础设施基金设立日所在当个自然年度及下一个自然年度，该项目公司基础设施项目运营业绩目标以本基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》中记载的该自然年度（就基金设为当年度7月1日至12月31日）对应的预测运营收入（含税）为准。 其中，基金设立日所在自然年度剩余期限基础设施项目运营业绩目标进一步按以下规则进行推算： 基金设立日所在自然年度剩余期限指自基金设立日起（含当日），至2022年12月31日止（含当日）的期间，即“2022年度运营期间”。 2022年度运营期间的基础设施项目运营业绩目标以基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》所列的2022年7月1日（含当日）至2022年12月31日（含当日）期间（下称“2022下半年”）运营收入预测值为基准值，按以下公式计算： 就某一基础设施项目而言， 2022年度运营期间的基础设施项目运营业绩目标=2022下半年运营收入基准值×（2022年度运营期间实际天数/184天） 上述公式，同样适用于某一基础设施项目2022年度运营期间的运营收入明细项目、运营支出及其明细项目的预算金额计算。 （2）自第三个自然年度起的运营业绩目标确定方式 自第三个自然年度起，项目公司每年的运营业绩目标为以上一个自然年度12月31日为基准日的评估报告（如果没有以该日为基准日的评估报告，则为基准日在12月31日之前且距离12月31日最近的评估报告）所记载的按照收益法进行估值时采用的当年度基础设施项目运营收入水平（含税）。 基金管理人和计划管理人应共同确认每年的运营业绩目标具体金额。 浮动管理费计算方式如下： 浮动管理费累进计算。如任一项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过该项目公司该年度运营业绩目标，则该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）处于该年度运营业绩目标的100%-125%区间的13%作为浮动管理费；进一步，如该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过该年度运营业绩目标的125%，则该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）处于该年度运营业绩目标的125%-150%区间的25%作为浮动管理费；再进一步，如该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过该年度运营业绩目标的150%，则该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过150%部分的45%作为浮动管理费，具体累进计算比例如下所示： 区间 项目公司基础设施资产年度运营收入（含税且以实际到账金额为准）为A，对应年度运营业 A≤X 0 100%X< A ≤125%X 13% 125%X< A ≤150%X 25% A>150%X 45% 报告期内发生应支付运营管理机构的管理费832,396.49元，其中，固定管理费为826,781.73元，浮动管理费为5,614.76元，截至报告期末未支付。 二、托管费 基金托管人的托管费按最新一期年度报告披露的基金净值的0.01%（下称“基金托管费”）计提，具体计算方法如下： H = E ×0.01%÷当年天数 H为每日应计提的基金托管费 E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模 基金托管费每日计提，按年支付。基金管理人与基金托管人于最新一期年度报告出具后的5个工作日内核对无误后，基金托管人按照与基金管理人协商一致的方式从基金财产中一次性划扣。 报告期内发生应支付基金托管人的托管费共计44,915.64元，截至报告期末未支付。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本基金按基金合同约定在8月初始设立时完成了资产投资后，在本报告期内无新增投资。截至本期末，本基金通过持有“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”的全部份额而间接持有基础设施项目，且由项目公司直接持有基础设施资产。本基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。 项目公司股权交割日起，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人、计划管理人以及项目公司共同委托深圳市房屋租赁运营管理有限公司（“租赁公司”）作为运营管理机构，为基础设施项目提供基础设施运营管理服务。基金管理人、计划管理人、项目公司 本基金持有的4个基础设施项目2022年完成总收入19,234,469.98元，其中保障房性租赁住房租金收入18,388,845.04元，配套商业租金收入527,476.38元，配套停车场租金收入318,148.56元。截至2022年12月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.16%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为99.06%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.51%和98.79%。按建筑面积，4个基础设施项目个人租户合计占比约42.92%，用人单位合计占比约57.08%，租户结构稳定，自2022年8月22日至2022年12月31日本年累计可供分配金额为21,007,623.08元，基金运营整体保持平稳。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 从行业分类来看，根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），基础设施项目所属的行业分类为“K70 房地产业”之“K7040 房地产租赁经营”。从国家住房保障体系分类来看，根据国办发〔2021〕22号文和深圳市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23号），基础设施项目为国家住房保障体系三大分类中的保障性租赁住房。 本基础设施项目位于深圳市，因此项目公司及基础设施项目的市场环境主要受深圳市保障性租赁住房市场环境的影响。当前，深圳市住房供需关系紧张，功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低，亟需加大建设筹集力度,以满足人民对宜居生活的美好向往，匹配新时代的城市发展定位。深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策属性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部门确定，受市场因素影响较小。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 基础设施项目具有区位、环境、配套及交通等主要竞争优势。项目均处于区域核心片区，所处区域人才数量增长快、居住需求大、房屋品质要求较高，区域保障性租赁住房需求旺盛，而周边供给有限。同时，租金价格优势明显。 安居百泉阁项目位于深圳市福田区安托山片区，临近香蜜湖、侨香等传统高档住宅片区，同时亦处于福田区与南山区的过渡区域，承接了深圳市两大核心商务区域的人才住房需求。本项目西临安托山、北临梅林山公园、东临香蜜公园、南临深圳国际园林花卉博览园，享有丰富的景观资源及优越的自然环境。项目周边有大型购物中心及超市，如印力中心、山姆超市等，生活配套完善，同时亦有深圳市高级中学、红岭中学、深圳国际交流学院、福田妇儿医院、深圳眼科医院、通便利，距离深圳地铁2号线和7号线换乘站“安托山地铁站”仅200米，同时还设有“侨香三道南”、“鸿新花园”等多个公交站；靠近城市主干道如北环大道、侨香路等，交通条件便利。本项目所在片区高档住宅小区居多、整体价格较高，人才通过购置物业满足居住需求的难度较大。 同时，随着福田区人才的持续流入，本项目以低于市场水平的租赁价格能够极大地满足所在片区人才的居住需求，提升片区人才引进的吸引力。 安居锦园项目位于深圳市罗湖区笋岗片区，临近红岭新兴金融产业带，完善的企业扶持政策及优质的产业空间吸引了众多大型企业落户，片区产业升级转型已初见雏形，将为本项目带来大量人才的住房需求。本项目所在片区经多年城市更新后配套已日趋完善，项目周边有华润笋岗中心、宝能第一空间、深业泰富广场、招商中环等高端商业配套，将满足人才的日常消费需求。本项目临近多条主要道路，距深圳市各公共交通枢纽较近，距7号线“笋岗地铁站”约400米，周边设有多个公交站有多路公交车，自驾出行及公共交通出行均便利，能满足人才的日常出行需求。 本项目所在片区人才数量增长快、居住需求量大，与片区内现有的保障性租赁住房资源供应错配，将为本项目带来机会。周边住宅项目以自建房及老旧小区为主，本项目将填补片区高品质租赁住房的市场空缺。 保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区，大鹏新区是深圳传统文化和红色文化资源集聚地，企业扶持政策及优质的旅游产业空间吸引了众多企业落户，旅游文化产业升级转型已初见雏形，将为本项目带来大量人才的住房需求。本项目所在片区具备山海资源优势，周边风景优美，经多年旅游文化产业升级后生活配套已日趋完善，项目周边有大鹏所城、较场尾等休闲文化配套，KPR佳兆业广场、华润万家等商业配套，可以满足居民的日常休闲、消费需求。本项目周边住宅项目以自建房及老旧小区为主，居住品质较差，与人才对高品质住宅的需求不符，本项目将填补片区高品质租赁住房的市场空缺。 凤凰公馆项目位于深圳市坪山区碧岭街道，处在坪山区“两城两区三带”建设中的“一城一区二带”（碧湖文化健康城、慢生活生态休闲区、坪山河风情带、现代都市发展带）重要位置。本项目临近规划中的14号线地铁站；周边设有碧桂园凤凰公馆站、龙勤碧沙路口、汤坑小学等多个公交站；紧邻坪山大道，邻近龙勤路、碧沙北路等主要出行道路，交通较为便利，公交、自驾出行较为方便。本项目周边住宅项目以自建房及老旧小区为主，居住品质较差，与人才对高品质住宅的需求不符，本项目将填补片区高品质租赁住房的市场空缺。 安居百泉阁所供应住房面积主要为60-70平方米的两房户型，安居锦园所供应住房面积主要为65-85平方米的两房和三房户型，凤凰公馆所供应住房面积主要为66-82平方米的两房和三房项目有明显的区别，区域内可租赁人才房同质化竞争情况并不明显。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2.2 管理人对基础设施项目公司营业成本及主要费用重大变化情况的分析 报告期内，基础设施项目公司营业成本及主要费用无重大变化。 4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 本基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。 本基金持有的4个基础设施项目2022年完成总收入19,234,469.98元，其中保障房性租赁住318,148.56元。截至2022年12月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.16%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为99.06%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.51%和98.79%。按建筑面积，4个基础设施项目个人租户合计占比约42.92%，用人单位合计占比约57.08%，租户结构稳定，自2022年8月22日至2022年12月31日本年累计可供分配金额为21,007,623.08元，基金运营整体保持平稳。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 报告期内，深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司及深圳市安居鼎吉管理有限公司经营活动产生的现金流量净额为 19,400,188.23 元。经营活动现金流入 22,129,769.47 元，其中销售商品、提供劳务收到的现金为 21,628,398.92 元。经营活动现金流出2,729,581.24 元，其中购买商品、接受劳务支付的现金191,025.49 元，其中支付的各项税费为2,024,314.95 元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 报告期内，从4个基础设施项目（安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目）的租赁面积来看，占比超过10%的承租人只有一家，为荣耀终端有限公司，租赁面积18,041.77平方米，占安居百泉阁项目可租赁面积的45.43%，占4个项目可租赁总面积的13.40%；从租赁收入来看，荣耀终端有限公司在报告期内的租赁收入为4,327,827.05元,占安居百泉阁项目收入的43.55%，占4个项目总收入的22.50%。荣耀终端有限公司注册地为福田区，福田区政府根据企业引进政策，提供了政策住房优惠，配粗多套保租房供其使用。荣耀终端有限公司最终入住人均是单位的雇员中符合配租条件且经深圳市、区住建部门认可的个人，最终收入来源均是个人，基础设施资产收入来源分散度较高。荣耀终端有限公司历史履约情况良好，具有持续经营能力，基础设施项目收入来源持续稳定。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 本报告期内，除基金成立时初次购入的基础设施项目，无其他购入或出售基础设施项目。 4.7.2 购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 本报告期内，除本基金招募书披露的购入安居百泉阁、安居锦园及保利香槟苑及凤凰公馆项目外，无其他购入或出售基础设施项目的情况。截止2022年12月31日，本基金收盘价为2.719元，较发行价涨幅为9.46%。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目于2022年3月23日向中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司购买财产一切险及附加险、公众责任险及房屋出租人责任险，保险期限为自2022年3月27日零时起至2023年3月26日二十四时止，本报告期内未发生财产一切险及附加险、公众责任险及房屋出租人责任险出险事项，将于2023年3月26日之前完成下一年度续保事宜。 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 一、未来发展前景的分析及说明 根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，深圳多渠道增加住房供给，规划期内计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的70%。深圳建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套（间）。深圳供应分配住房65万套（间），其中，供应商品住房31万套；供应分配公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）、共有产权住房8万套（间），供应分配保障性租赁住房占供应分配住房总量的比例不低于30%，探索建立公共住房跨区调剂机制，鼓励各区加大公共住房供应分配力度，分区分类逐步缩短公共 基础设施项目位于深圳市，所处区位宏观经济发达，受政策鼓励、资金资源丰富等因素影响，吸引大量新市民、青年人群体流入，进一步扩大了深圳市保障性租赁住房需求，为基础设施资产现金流的稳定性提供了重要保障。 本项目原始权益人深圳市人才安居集团是由深圳市委市政府2016年出资1,000亿元成立的住房专营机构，是专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，通过对标新加坡建屋发展局，坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作，打造成深圳市人才安居住房投融资平台，建设筹集平台，运营管理平台以及专业化、规模化、规范化的住房租赁平台。根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，到2025年深圳市将建设筹集各类保障性住房54万套，深圳市人才安居集团计划承担全市三分之一以上的建设筹集任务。 二、经营风险因素的分析及说明 1、租金定价 保障性租赁住房类资产的租金目前由当地政府住建部门予以核定或备案，保障性租赁住房的产权人无法自行按照市场公允价格、供需情况、成本收益比等因素自主调整租金标准。基于其公益性的政策定位，基础设施资产的租金水平受政府调控并远低于市场可比住宅物业的租金水平，且租金调整幅度亦受政府调控。 2、配租效率 根据深圳市保障性租赁住房的相关政策法规，保障性租赁住房的承租人准入条件及配租方案由政府住建部门确定。保障性租赁住房资产的收益在一定程度上受限于该统一配租制度，因此，基础设施项目运营收入的实际取得受到住建部门执行统一配租制度的口径和效率的影响。从配租机制来看，保障性租赁住房的承租人均需经过市、区住建部门的审核批准，这些符合深圳市人才政策的租户作为城市建设的骨干力量，具有较强的租金履约能力，保障了租金支付的稳定性。另外，当已签约租户提出续租或退租申请时，运营管理机构将发挥主动管理能力及时与住建部门沟通并密切跟进续租的流程进展情况，针对退租的房源协调住建部门提前安排配租，保证租赁协议的顺利衔接。 3、大修、改造影响 基础设施资产适用的环保、节能、绿色、消防等建筑标准可能提高，为此项目公司可能需要支出较多费用进行大修或改造，并可能通过债务融资筹集资金，由此可能导致项目公司资产负债率上升，进而影响现金流。基础设施资产陆续于2020年及2021年完成竣工验收备案，目前成新率较高，历史期间发生修理金额不重大，且短期内进行大修或改造的可能性较小。同时，由运营营管理计划与运营预算，并提交计划管理人复核及基金管理人最终审批。年度运营管理计划与运营预算将包含基础设施项目当年计提的中大修及改造费用。 4、市场竞争影响 在“房住不炒”的政策导向下，随着保障性租赁住房配套政策体系的不断完善，未来可能会有更加多元化的市场供应主体，并可能影响市场供需关系。目前深圳市保障性租赁住房行业除原始权益人深圳市人才安居集团及其子公司外无直接竞争对手。且保障性租赁住房地域性强，不同区域间保障性租赁住房市场几乎不存在竞争关系。 4.11 其他需要说明的情况 无。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末基金的资产组合情况 单位：人民币元
无。 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 无。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 无。 5.5 投资组合报告附注 本基金投资的前十名证券的发行主体未出现被监管部门立案调查，或在报告编辑日前一年受5.6 报告期末其他各项资产构成 无。 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 由于四舍五入的原因，分项之和与合计可能有尾差。 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人为确保基金估值工作符合相关法律法规和基金合同的规定，确保基金资产估值的公平、合理，有效维护投资人的利益。成立红土创新基金估值工作组，估值工作组成员由投资部、研究部、基金事务部、监察稽核部等人员组成，分管运营的公司领导任组长。估值工作组成员均具备良好的专业经验和专业胜任能力，具有绝对的独立性。估值工作组的职责主要包括有：（1）制定和修订基金估值政策、程序及方法；（2）负责审议公司估值政策、程序及方法的科学合理性；（3）审议基金及其他资产合同中的估值政策；（4）确定并监督公允价值执行；（5）跟踪现行估值政策的执行。 参与估值流程的各方还包括本基金托管银行和会计师事务所。托管人根据法规及托管合同要求对基金估值及净值计算履行复核责任，如有异议，托管银行有责任要求基金管理公司作出合理解释，通过积极商讨达成一致意见。会计师事务所对基金估值使用的假设及参数等其他信息判断是否存在重大不一致或者重大错报。上述参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。 本基金管理人已与深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司签署服务协议，由其按约定为基础设施资产提供评估服务。 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 无。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 基金管理人及其管理基础设施基金的经验 红土创新基金管理有限公司（以下简称“红土创新基金”）经中国证监会证监许可【2014】562号文批准设立。红土创新基金总部位于深圳，注册资本金为4亿元人民币，是国内首家创投系公募基金管理公司。公司股东为深圳市创新投资集团有限公司，持有股权100%。 门，基础设施投资部具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员不少于8名，其中具备5年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员不少于5名。 股东深创投集团在公募REITs领域做了长期的布局和探索，于2017年成立了专门从事不动产和REITs基金投资的专业投资管理机构深创投不动产基金管理（深圳）有限公司，积累了丰富的不动产投资研究、基础设施REITs投资管理、类REITs投资管理和运营经验。 6.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介
6.1.4 基金经理薪酬机制 无。 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 在本报告期内，本基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实施细则、《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，并本着诚实信用、勤勉尽责、取信于市场、取信于社会的原则管理和运用基金资产，为基金持有人谋求最大利益。本报告期内，基金投资管理符合有关法规和基金合同的规定，没有损害基金持有人利益的行为。 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 根据本基金合同的要求,本基金初始设立时的基金资产在扣除必要的预留费用后应全部投资于约定的单一基础设施资产支持专项计划。 本报告期末,本基金所募集的资金在扣除必要的预留费用后已经全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。本基金尚未投资信用债等本基金合同允许的投资品种。在上述投资操作中，本基金管理人严格执行了《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司制定的公平交易相关制度。 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 本基金设立时已投资于深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划，并通过投资于该专项计划穿透取得了安居百泉阁、安居锦园、凤凰公馆及保利香槟苑项目完全所有权。 在本报告期内，深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划根据《深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划标准条款》正常运营。本报告期内，该专项计划未进行收益分配，未召开基础设施资产支持证券持有人大会，未进行临时披露。 本基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。在本报告期内，基础设施项目在基金管理人和外部管理机构的主动管理下稳定运营。截至2022年12月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.16%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为99.06%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.51%和98.79%，资产运营情况良好。 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 根据相关法律法规和基金合同的要求以及本基金的实际运作情况，本报告期内本基金未进行收益分配。 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 一、宏观经济 1、经济运行明显回升 2022年四季度，国内整体经济形势呈现恢复的态势，深圳市的经济发展展现出较强的韧性。 2022年，深圳地区生产总值为32,387.68亿元，同比增长3.3%；2022年，全市社会消费品零售总额9,708.28亿元，同比增长2.2%，比前三季度提高0.5个百分点，增速分别高于全国、全省2.4个和0.6个百分点，居一线城市首位。 2、固定资产投资持续较快增长，居民消费价格涨幅同比扩大 2022年，深圳市固定资产投资同比增长8.4%。固定资产投资增速跃居一线城市第一，大幅高于全国和全省。2022年深圳工业投资继续保持良好增势，增长19.2%，其中，制造业投资增长15.4%；分产业看，第二产业投资增长19.3%，第三产业投资增长6.2%。高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长17.0%,其中，电子及通信设备制造投资增长21.0%；信息传输、软件和信息技术服务业投资增长43.8%。社会领域投资快速增长，其中，卫生和社会工作投资增长64.1%，文化、体育和娱乐业投资增长22.9%。房地产开发投资增长13.3%。 2022年上半年，全市居民消费价格比上年同期上涨2.3%。其中，食品烟酒价格上涨2.4%，衣着价格上涨0.8%，居住价格上涨0.6%，生活用品及服务价格上涨1.5%，教育文化娱乐上涨3.6%，医疗保健价格上涨0.1%，其他用品及服务价格上涨1.7%。2022年全年，全市居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比2021年扩大1.4个百分点。 3、保障性租赁住房政策持续利好 2022年11月，中国证监会决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，提出进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。同月，深圳市人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，进一步完善住房租赁监管机制，保障市场主体从事住房租赁经营的合法权益。为了规范既有非居住房屋改建保障性租赁住房行为，切实增加保障性租赁住房供给，有效缓解新市民、青年人等群体住房困难，2022年12月深圳市住房和建设局和深圳市规划和自然资源局联合印发了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》。为贯彻落实国家、省、市发展保障性租赁住房决策部署及推动完成“十四五”保障性租赁住房建设筹集目标的需要，同月深圳市住房和建设局出台了《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，明确保障性租赁住房项目申请主体资格、准入条件、认定程序、退出机制等内容，有助于引导社会主体预期，激发社会主体参与建设运营保障性租赁住房，切实增加保障性租赁住房供给。 二、行业走势 基础设施项目属于保障性租赁住房行业，《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，深圳市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，供应保障性租赁住房20万套。目前，深圳市保障性租赁住房发展刚起步，社会主体参与保障性租赁住房建设运营存在困境。2022年国家及深圳市频频出台针对保障性租赁住房行业的相关政策，拓宽保障性租赁住房供给方式、明确保障性租赁住房项目申请认定资格及流程、增加对保障性租赁住房行业的金融支持，有助于引导社会主体预期，激发社会主体参与建设运营保障性租赁住房，最终以规范和发展住房租赁市场为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。 三、市场展望 从需求端来看，2023年住房租赁需求有望恢复增长。2022年，受经济下行压力加大等因素影响，人口流动受到一定限制，居民收入预期不确定性增大，住房租赁需求有所萎缩。2023年，随着政策的逐步优化，社会经济的逐步复苏，人口流动性有望提升，住房租赁需求也将逐步释放。 从供给端来看，2023年保租房的筹集规模仍将保持在较高水平。目前，部分城市已公布2023年保租房筹集计划。从这些城市已公布计划来看，2023年保租房计划筹集规模较2022年预计将略有下降，但绝对值仍将保持在较高水平。从政策端来看，2022年，以加大保租房供给为切入点，中央及地方频繁出台制度建设、金融支持、保租房筹集等支持政策。随着住房制度建设的持续深化，住房租赁相关政策预计将进一步完善。另一方面，"十四五"时期保租房计划筹集规模大，围绕保租房筹集、运营的相关政策预计将持续出台，政策红利或将持续释放。 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 根据基金管理人的公司章程，基金管理人和基金的重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过方可执行。董事会就关联交易事项进行表决时，有利害关系的董事应当回避。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。 基金管理人建立了完善的内部控制制度体系，通过《红土创新基金管理有限公司内部控制大纲》、《红土创新基金管理有限公司风险控制制度》及《红土创新基金管理有限公司关联交易管部审批流程。 为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风险：基金重大关联交易，将事先经基金管理人董事会（包括2/3以上独立董事）批准并取得基金托管人同意；基金一般关联交易，将根据基金管理人的章程、有关关联交易的管理制度履行内部审批程序。必要时基金管理人将就关联交易的公允性等征求会计师等中介机构的独立意见。 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 本报告期内，本基金管理人坚持一切从规范运作、防范风险、保护基金份额持有人利益出发，严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则，在进一步梳理完善内部控制制度和业务流程的同时，确保各项法规和管理制度的落实。公司监察稽核部门按照规定的权限和程序，通过合规评审、合规检视等各项合规管理措施以及实时监控、定期检查、专项检查等方法，对基金的投资运作、基金销售、基金运营、客户服务和信息披露等进行了重点监控与稽核，发现问题及时提出改进建议，并督促相关部门进行整改，同时定期向董事会和公司管理层出具监察稽核报告。公司重视对员工的合规培训，开展了多次培训活动，加强对员工行为的管理，增强员工合规意识。公司还通过网站、邮件等多种形式进行了投资者教育工作。 报告期内，本基金管理人所管理的基金运作合法合规，基金合同得到严格履行，有效保障了基金份额持有人利益。本基金管理人将继续以风险控制为核心，提高监察稽核工作的科学性和有效性，切实保障基金安全、合规运作。 6.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明 无。 §7 托管人报告 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 招商银行具备完善的公司治理结构、内部稽核监控制度和风险控制制度，我行在履行托管职责中，严格遵守有关法律法规、托管协议的规定，尽职尽责地履行托管义务并安全保管托管资产。 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 招商银行根据法律法规、托管协议约定的投资监督条款，对托管产品的投资行为进行监督，并根据监管要求履行报告义务。 招商银行按照托管协议约定的统一记账方法和会计处理原则，独立地设置、登录和保管本产品的全套账册，进行会计核算和资产估值并与管理人建立对账机制。 7.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 本年度报告中财务指标、净值表现、财务会计报告、投资组合报告内容真实、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 §8 资产支持证券管理人报告 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 一、本基金资产支持证券管理人遵规守信情况说明 在本报告期内，本基金资产支持证券管理人严格遵循了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所资产支持证券存续期信用风险管理指引（试行）》和其他相关法律法规的规定，并根据《深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划之资产支持证券认购协议》（以下简称“认购协议”）、《深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划说明书》及《深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划之专项计划合同标准条款》（以下简称“标准条款”）的规定或约定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则为基础设施资产支持证券持有人提供专项计划管理服务。本报告期内，专项计划管理符合有关法规和认购协议的规定或约定，不存在损害基础设施资产支持证券持有人利益的行为。 二、本基金资产支持证券管理人履职情况说明 在本报告期内，本基金资产支持证券管理人按照认购协议、标准条款等交易文件安排，恪尽职守地履行了管理和运用专项计划资产的职责。具体履职情况如下： （一）根据法律法规及公司制度的要求，将专项计划的资产与固有财产分开管理，为专项计划单独建账、独立核算； （二）根据法律法规及标准条款的规定或约定，将专项计划募集资金投资于基础资产，完成了目标股权的收购及目标债权的发放，实现了对项目公司及基础设施项目相关权益的持有； （三）依据项目公司公司章程及法律规定，根据基金管理人的指示行使作为项目公司股东的股东权利，完成了对项目公司的交割接收；根据基金管理人的指示行使作为项目公司债权人的权利，向项目公司收取了借款利息； （四）根据法律法规及标准条款的规定或约定，履行了与专项计划相关的信息披露义务，完成了向相关监管机构的备案与报告工作，包括向基础设施资产支持证券持有人披露专项计划成立、挂牌转让等信息，并将设立情况向中国基金业协会备案；向交易所定期披露基础设施资产支持证券风险管理报告等； 券投资基金基础设施运营管理服务协议》等交易文件的要求，履行了对底层资产运营情况及现金流归集情况的检查、监督义务，包括对底层资产运营中合同管理、租金收缴与催收、预算管理、物业管理、信息披露等各个方面的监督与检查，以及对各业务参与方的履职监督等； （六）根据法律法规及标准条款的规定或约定，履行本基金资产支持证券管理人在专项计划文件项下的的其他职责或义务。 §9 外部管理机构报告 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 一、外部管理机构遵规守信的说明 根据中国人民银行征信中心于2023年2月1日出具的外部管理机构《企业信用报告》 ，外部管理机构不存在未结清的不良贷款信息；根据全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/），截至本报告期末，前述网站公布的信息中不存在外部管理机构被纳入全国法院失信被执行人名单。 经查询中华人民共和国应急管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（ https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部网站（ http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（ https://www.ndrc.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站（ http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局广东省税务局（ https://guangdong.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局深圳市税务局网站（https://shenzhen.chinatax.gov.cn/）、广东省应急管理厅网站（yjgl.gd.gov.cn/）、广东省生态环境厅网站（http://gdee.gd.gov.cn/）、广东省自然资源厅（http://nr.gd.gov.cn）、中国证监会广东监管局（http://www.csrc.gov.cn/pub/guangdong/）、广东省市场监督管理局（知识产权局）（http://amr.gd.gov.cn/）、广东省发展和改革委员会网站（http://drc.gd.gov.cn/）、广东省财政厅网站（ http://czt.gd.gov.cn/）、广东省住房和城乡建设厅网站（http://zfcxjst.gd.gov.cn/）、广东省公安厅网站（http://gdga.gd.gov.cn/）、深圳市应急管理局网站（http://yjgl.sz.gov.cn/）、深圳市生态环境局网站（http://meeb.sz.gov.cn/）、深圳市规划和自然资源局网站（http://pnr.sz.gov.cn/）、深圳市市场监督管理局（深圳市知识产权局）网站（http://amr.sz.gov.cn/）、深圳市发展和改革委员会网站（http://fgw.sz.gov.cn/）、深圳市财政局网站（http://szfb.sz.gov.cn/）、深圳市公安局网站（http://ga.sz.gov.cn/）、信用中国网站（http://http://www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（广东）网站（ https://credit.gd.gov.cn/IndexAction!getList.do ）、 信 用 能 源 网 站（http://www.creditenergy.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（ http://www.ccgp.gov.cn/ ）、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn）、中国执行信息公开网（ http://zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截至本报告期末，外部管理机构在前述网站公布的信息中不存在最近三年重大违法违规的记录。 二、外部管理机构履职情况的说明 1、外部管理机构职责 外部管理机构受委托履行以下职责： （1）运营管理统筹协调职责： ① 统筹保障性租赁住房政策沟通和争取； ② 统筹协助住建部门、配租机构开展租金定价工作； ③ 统筹协调配租机构开展租赁合同格式文本制作等租赁事务工作； ④ 协助编制基础设施项目运营计划与运营预算； ⑤ 协助为基础设施项目购买足够的商业保险； ⑥ 编制运营管理报告及协助信息披露。 （2）运营管理日常实施职责： ① 制定和持续优化基础设施运营管理操作规程； ② 协助配租机构具体实施保障性租赁住房住宅部分的房源配租与租赁合同签署/管理的日常租赁事务工作； ③ 开展保障性租赁住房项目配套商业设施、配套停车场的招租/招商与租赁/运营合同签署/管理工作； ④ 受托运营管理基础设施项目资料交收和现场查验； ⑤ 协助项目公司进行租金收缴/催缴； 营管理过程中的安全生产和消防安全检查，落实应尽的安全生产和消防安全责任； ⑦ 组织实施基础设施项目房屋、场所及设施设备维修，按经委托方审批的方案和预算组织实施基础设施项目中大修、改造及其他资本化支出事项； ⑧ 监督承租人/运营客户履约情况和办理退租手续； ⑨ 协助项目公司进行运营物资采购及获取物业管理服务/其他必要运营服务，并对物业管理服务机构等供应商履行采购/服务协议的行为进行监督； ⑩ 协调处理与基础设施项目相关的信访投诉事项； ? 建设、应用和维护与基础设施项目相关的信息化系统。 2、外部管理机构履职情况 （1）合规经营情况 严格执行基金管理人对项目公司的管理制度、流程，在招商、采购、运营各环节严格执行内部管理制度，并不断优化提高运营管理效率。 （2）勤勉尽职情况 项目住宅以及商铺区域消防设施配套齐全，工作人员每月定期对小区消防设施设备包括消火栓，报警阀，灭火器、烟雾报警器等设施进行巡检，保障完好无损，可正常运作，并有相关记录。 停车场区域划分清楚，路标及指引牌清晰明确，消防系统完善。项目相关设施设备机房管理制度、巡查以及操作记录可查；设备完好无故障；相关人员熟悉操作流程。小区按时进行清洁打扫，整体干净整洁，花园及绿化内无垃圾、无踩踏路径、绿化良好。 （未完）  |