[年报]美凯龙(601828):2022年年度报告
原标题:美凯龙:2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人车建兴、主管会计工作负责人席世昌及会计机构负责人（会计主管人员）蔡惟纯声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2022年年末总股本4,354,732,673股扣除公司回购专户的股份1,044,800股，即以4,353,687,873股为基数进行计算，每10股派发现金股利人民币0.34元（含税，实际派发金额因尾数四舍五入可能略有差异），即拟派发2022年度现金股利为人民币148,025,387.68元（含税）。因此，上述拟派发的2022年度现金股利和2022年度已实施的回购股份金额合并计算后，公司2022年度现金红利总额合计为153,028,867.85元（含税），占归属于上市公司股东净利润的20.44%；以扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润为人民币616,458,432.34元计，上述公司2022年度现金红利总额占2022年合并报表归属于上市公司股东扣除非经常性损益净利润的24.82%。现金股利以人民币计值和宣布，以人民币向A股股东支付，以港币向H股股东支付。公司2022年度利润分配预案已经公司第四届董事会第十三次会议（定期）审议通过，尚需公司股东大会审议通过。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者及相关人士理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 受家居装饰及家具零售行业、房地产市场乃至宏观经济环境等因素影响，本公司经营和管理目标的实现存在一定的不确定性。本公司将继续贯彻稳健经营的理念，采取积极措施有效应对经营环境的变化，降低可能受到的负面影响。除此之外，本公司在“管理层讨论与分析”一节详细说明了公司经营中面临的风险及对策，请投资者查阅并关注。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 12 第四节 公司治理 ......................................................................................................... 53 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 91 第六节 重要事项 ......................................................................................................... 94 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 133 第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 148 第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 149 第十节 财务报告 ....................................................................................................... 160
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： √适用 □不适用 按照国际财务报告准则和中国企业会计准则披露的财务报告中归属于上市公司股东的净利润及净资产的差异为使用权资产后续计量方法差异。 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
交易性金融资产/其他非流动金融资产/衍生金融资产/衍生金融负债： 本期交易性金融资产余额主要系为近期内出售而持有的金融资产以及收益取决于标的资产收益率的理财产品；其他非流动金融资产余额为对参股公司的出资款；衍生金融资产/衍生金融负债为公司持有的外汇套期工具。 其他权益工具投资： 公司将持有的不具有重大影响的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列报为其他权益工具投资。 应收款项融资： 本公司在日常资金管理中将部分银行承兑汇票背书或贴现，管理上述应收票据的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。本公司将该等应收票据指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 投资性房地产： 本公司对已投入使用的建成物业使用收益法进行估值:参考建成物业单位可出租面积市场租金(每平方米)或基于市场情况预计可获得的租金收入，扣减运营费用获得建成物业的年租金净收益，按适当的折现率确定每年物业租金净收益现值以厘定投资性房地产评估价值。 对处于开发阶段早期的在建物业采用重置成本法进行估值:基于投资性房地产在当前状态下处置时的立即可获得的收益；或采用房地分估确定评估值，土地使用权价值按市场比较法确定土地评估值，然后将前期开发成本根据重置成本价值，再充分考虑正常的资金成本和行业利润率进行公允价值评估。 对处于其他开发阶段的投资性房地产采用假设开发法进行估值:假设该类投资性房地产将遵循既定的开发计划开发至可使用状态。为获取其公允价值，通过考虑相关市场中可获取且可比较的租金数据进行直接比较，并扣除在评估师预计在评估日至完成开发前将产生的建造成本及专业费用。 本公司投资性房地产在2022年12月31日的公允价值由与本公司无关联的独立评估师上海东洲资产评估有限公司进行评估。在对房地产的公允价值作出估计时，投资性房地产的最佳用途为其当前使用方式。 本年末，本公司按公允价值计量的投资性房地产账面价值为人民币 95,709,000,000.00元。 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一） 业务回顾 报告期内，公司继续围绕【全渠道泛家居业务平台服务商】的战略定位，积极把握市场发展机会，旨在利用原有家居商场高效的渠道网络能力、强大的供应链整合能力和积累多年的家居行业运营管理经验，借助自有的家装业务管理平台和IMP智慧营销平台，提升家装设计交付能力和线上消费者触达线下流量承接转化能力，进而为顾客提供覆盖整个装修周期的更加个性化、高质量的家装服务以及更加贴近终端消费者需求的购物体验。 1.1业务发展与布局：持续拓展下沉市场，建立覆盖全国的全渠道商业网络 公司在保持自营商场健康增长的同时，不断夯实自身核心优势，累积平台精细化的运营管理能力，从资本撬动进化为管理赋能。公司持续践行“轻资产、重运营”的经营决策，通过拓展委管商场和特许经营商场数量，稳步提升市场占有率的同时控制公司自建商场的资本投入。 报告期内，公司制定同城多店商场定位规划，甄选代表集团商品及消费者分层精准运营战略布局的百MALL商场：32家1号店、9家至尊MALL及59标杆商场。同时，持续贯彻“拓品类、重运营”战略，优化品牌结构，报告期内，公司将主力品类持续延伸至十大品类，加速主题馆打造，以期快速抢占所在市场中高端市场的消费者心智。同时，充分挖掘并积极引入智能电器、餐饮等中高频品类，打造多业态融合消费。 截至报告期末，公司经营了94家自营商场，284家委管商场，8家战略合作商（1） （2） （3） 场 ，57个特许经营家居建材项目 ，共包括476家家居建材店/产业街 ，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的223个城市，总经营面积22,508,291.30平方米。 截至报告期末，本公司经营94家自营商场，总经营面积8,369,802平方米，平均出租率85.2%。其中，一、二线城市自营商场经营面积占比超80%，通过先发及选（4） 址优势构筑起了强大的护城河。报告期内，成熟商场同店增长率 为-3.5%。自营商场稳健的出租率及租金收入增长充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，也为持续吸引潜在优质品牌商户、拓展与巩固委管商场合作方的合作关系起到积极示范作用。报告期内，公司新设1家自营商场，关闭1家自营商场，另有1家自营商场转为委管商场。截至报告期末，公司有19家筹备中的自营商场。 截至报告期末，公司经营284家委管商场，总经营面积14,138,489平方米，平均出租率86.7%。其中，三线及以下城市委管商场经营面积占比约70%，委管商场助力公司实现区域补位并以轻资产模式实现下沉市场的快速渗透。报告期内，公司新开12家委管商场，关闭7家委管商场，另有1家自营商场转为委管商场。截至报告期末，公司筹备的委管商场中，有315个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块。随着全国社会经济的整体水平的平稳发展、城镇化战略持续推进和居民人均可支配收入不断提升，公司将在全国范围内重点加快委管商场的发展步伐。 附注： （1） 本公司持有山东银座家居有限公司46.5%股权，与山东省商业集团有限公司并列为山东银座家居有限公司第一大股东。截至2022年12月31日，山东银座家居有限公司及其下属控股子公司在中国境内合计运营8处家居商场。战略合作经营商场是指本公司基于战略目的考虑，通过与合作方共同投资、共同持有物业并且共同经营的家居商场。 （2） 特许经营家居建材项目指本集团以特许经营方式开业经营的家居建材店、家居建材产业街。对于该类特许经营家居建材项目，本集团部分参与项目开业后的日常经营管理。 （3） 家居建材店/产业街指本集团在综合考虑经营物业物理形态、经营商品品类等情况下，从便于经营管理角度出发，将拥有独立场馆标识的家居建材店及街区称作家居建材店/产业街。 （4）「成熟商场同店增长率」指所有已有三个完整财政年度运营记录且截至报告期末仍在运营的自营商场（包括联营、合营）于报告期内的经营收入较去年同期的增长。 1.2家装家居一体化 截至报告期末，依托红星美凯龙线下商场实体网络，家装门店覆盖全国25个省、直辖市、自治区的200余个城市，持续针对客户层级，明确差异化业务定位，分品牌分层运营。 公司加大新一代家装平台系统项目的建设，家装系统平台方面，通过更好家业务实际使用的情况反馈，持续不断的完善家装核心业务流管理系统，对家装核心业务的线上流程进行优化迭代，在材料、订单、供应链管理、工程施工现场、决算管理等功能模块进行了大幅优化，利用系统计算优势，提高了业务效率，降低了错误风险；利用数据驱动业务，为不同业务环节提供了多个数据报表，为业务决策调整提供了有力支持；同时针对不同业务环境的移动化办公场景，在移动端开发了多个数字化工具，提高了业务规范，提升了管理效能，并为2023年提供全面的C端消费者数字化服务提供了有效的数据基础。 1.3线上线下一体化 公司基于商场的数字化升级及线上流量入口的有效布局已初见成效。报告期内，公司核心商场已实现数字化升级，除了对于商场端的场域数字化升级之外，先后完成对线上选品、内容供给、数字运营、流量承接及营销模式的升级与创新。在基础能力建设方面，“天猫同城站”继续深耕商品运营，从基础商品上架优化提升至核心商品池运营，进一步提升商品质量。各城市、商场通过持续性运营沉淀出一批优质商品，能够持续稳定从线上获得流量、客资，进一步推动业务增长。同时在“商品内容化”上进一步发力，推动全景视频项目持续落地，为消费者提供全方位自由观看货品的渠道。新增的导购在线服务项目，让上线品牌的导购员可以第一时间在线为消费者提供优质服务。 在内容运营方面，公司持续打造并推动了“金牌导购万人直播”，让门店导购、设计师、家居头部主播等行业内相关人群都参与进来，孵化和培养组织的直播能力，赋能家居行业从业者的直播运营能力，推动家居直播常态化。并在上海金桥商场打造了一个近千平的直播基地，通过专业的场地和专业的设备，赋能商场经营，将直播能力建设到一线。 （二）营运管理持续升级，以用户心智为出发点，践行“轻资产、重运营”战略 2.1招商管理 2.1.1多店态并行、主题馆落地、新品类拓展，打造多业态融合消费 面对市场消费态势和市场竞争趋势的变化，公司从区域定位、客群划分、品类优选等更精细的颗粒度出发，陆续在全国商场落地超级百MALL及十大品类馆，构建起了横跨建材、家具、家电的高端流量生态。在商场店态升级方面，2022年公司持续推进一省一标杆商场战略落地，统筹同城多店商场差异化定位规划，甄选了代表集团战略布局的百MALL商场：32家1号店、9家至尊MALL及59标杆商场，并加速实现构建落地。 公司持续优选符合消费者需求的主流品类和品牌，通过打造家居生活体验馆来优化商场品类布局，推动体验式沉浸式消费。报告期内，公司在原有九大品类的基础上将品类战略升级为十大主题馆战略，实现智能电器、国际进口、设计客厅、高端定制、软装陈设、系统门窗、精品卫浴、睡眠生活、潮流家具、顶地空间十大品类的全面覆盖，越来越多的品类进入红星美凯龙平台，丰富商场生态圈的同时也帮助更多的家居品牌实现跨区域市场的拓展。三大店态十大主题馆聚合全域流量，公司基于对商品及消费者的数字化全面解析，细分品类及品牌，将消费者流量高精度的二次分发至品牌商家店铺，实现公私域流量的互通联动，最终实现场内流量的承接复用与深度运营。2022年，TOP百Mall A类及进口面积占比为52.6%，其中行业TOP新热销品牌占比12.1%；全国A类及进口面积占比为48.8%，其中行业TOP新热销品牌占比8.9%。 结合拓品类整合模式，积极拓展中高频消费品类商品，提升租赁面积占比，以缩短消费者到店周期盘活到店流量。以智能电器馆为例，打造与传统家电卖场差异化的套系化、场景化、高端化特征，结合丰富有效的的多元化的消费者触达形式及营销活动，提升了消费者联单购买率及客单值，从而吸引头部及中腰部品牌及经销商进驻商场的积极性，驱动智能电器馆快速多店落地，提升了相关品类租赁面积。 此外，公司于报告期内积极引入餐饮品类，根据商场体量、位置等因素，利用家居品牌联名、连锁餐饮、地域合作等多种形式，打造符合红星美凯龙空间的多功能餐饮产品组合。报告期内，积极寻求与核心餐饮品牌如麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、汉堡王、德克士等合作。2022年，餐饮品类全国商场覆盖率自32%提升至43%，百mall商场餐饮覆盖率自55%提升至78%。 2.1.2打造线下营销活动核心节点，孵化家居营销IP 公司以“315”和“818”为线下营销活动核心节点，孵化有辨识度的家居营销IP，并逐步加强在城市经销商端与品牌总部端的口碑和影响力，联合品牌与经销商深度参与。315FUN肆嗨购节大促活动中，红星美凯龙推动集团各省营发中心与品牌经销商对接部署，实现从集团对集团、各产业链与业务板块的运营融合、各小微与全国各省营发中心的下沉融合，打破过去单纯的地方性联动，实现了自上而下的深度合作。 2.1.3搭建招商业务中台，提升对品牌和经销商的服务能力 报告期内，在品牌工厂服务端，公司继续优化大客户服务系统，进一步升级大客户数据可视化、渠道推广精准对接等功能，优化上线和开放品牌、客户在线沟通的服务平台，建立专属服务账号，提升大客户服务效率和合作粘性。在经销商服务端，公司继续借助龙翼系统加强对全国商场的经销商信息的调研并形成数据沉淀，进一步提升对经销商的服务能力，从而提升商户经营效率，降低运营成本。 本公司搭建的招商业务中台，联动商场、品牌工厂、经销商，开创线上路演招商新模式严选招商，推动线上线下招商一体化。报告期内，公司累计为四十余个商业合作及新热销潜力品牌提供严选招商服务。公司的严选招商团队助力商业合作品牌及新热销品牌提高其对接经销商的力度，帮助品牌增强招商效果，从而补缺空白市场。 2.1.4持续提升租金精细化管理水平，通过品类规整，实现租金收入持续增长 报告期内，进一步细化楼层级差及品类价差规范，要求“三个分级，一级一价”，完善展位租金定级定价机制，并通过大数据系统对接，增加系统和人工校准功能，进一步细化管理，整体提升管理效率，保证整体租金健康持续增长。 在具体品类楼层落位方面，主题馆对各楼层区域的流量起到了有效的规划和调整作用，通过调度趋势品类和高毛利品类往高区楼层聚集，有效释放高区楼层租金价值，进一步减小级差地租。在提升坪效的同时，通过品类规整、二级品类不跨层等具体营运举措，精准运营到店流量，助力租金收入持续增长。 2.2营销管理 2.2.1“超级品类节”助力实现品类精细化营销 家居行业逐步进入精细化运营时代，随着主题馆的初步落地，“超级品类节”应运而生，已然成为行业内外极具影响力的品类营销活动。基于十大品类馆全国范围内的有序落地，“超级品类节”活动使品类营销得以常态化，通过在多个垂直品类的精细化深耕，有助于补位商场对大促活动之外的日常流量运营，进一步提升了消费者对于红星美凯龙品牌的粘性。2022年全年共执行10档品类节活动，通过品类分级运营策略，资源聚焦核心品类、核心场次，其中重点场次145场，遵循一店一方案的原则精细化运作。 同时，公司整合并强化行业资源，进一步聚焦品类精细化营销，扩大营销差异化。2022公司首次实现“家装+家居+互联网运营”一体化深度融合，孵化首个家居行业营销IP“红星美凯龙315FUN肆嗨购节”引爆消费热点，构建高端流量生态。同时，通过打造“一年一度51狂享购”和“618理想生活狂欢季”等大促活动不断完善线上线下多元化营销活动实践，打造多样化样板案例，三档大促实现营销传播总曝光量超十亿次。 2.2.2营销渠道多元 报告期内，通过聚焦社群营销、数字化精准营销、直播、会员营销、楼盘营销等8大流量运营渠道，探索流量运营SOP，赋能商场企划营销人员，打造商场私域流量池。同时，在线上化运营能力的加持下，红星美凯龙以最短的链路打造线上线下一体化服务闭环，加速助力品牌商家提升从线上推广、线下承接到转化的营销效率。 数字精准营销方面，公司与字节跳动旗下的两大2B平台“巨量引擎”及“火山引擎”联手启动了“双擎计划”，探索基于家居行业场景下的营销新模式。通过整合商场、品牌工厂、商户端资源，与字节跳动深度合作，持续优化媒介组合结构、流程、工具应用及后链路承接，内容端强化平面、短视频等生产能力，报告期内，获客成本、整体意向率、老客回访率都得到了显著优化及提升。自媒体矩阵方面，报告期内，通过微信、微博、抖音、视频号、小红书等自媒体平台运营，曝光量总计超6亿人次。 数字运营管理方面，公司聚焦升级“活动营销”、“流量运营”、“营销管理”3大版块的核心数字化营销工具。并通过全面链接抖音系交互、腾讯系传播、阿里系成交等优势，实现从线上引流、用户运营到线下承接转化的全链路营销。同时通过进一步迭代智能营销核、隐号外呼的标签体系、即时触发等功能，实现流量线索在获取后的筛选、触发、分发、沉积的全闭环流程。报告期内，数字化营销工具已做到主要核心商场全覆盖。 2.2.3引入联合营销模式，整合上游营销资源，凸显平台赋能价值 联合营销模式是公司构建行业共赢生态圈的全新尝试，基于公司自建的精准投放平台，以开放并容的姿态，携手家居产业链利益各方，为生态圈伙伴创造价值。 基于IMP平台赋能下，公司正持续深化与品牌工厂及经销商线上互动引流、线下体验成交的全新的家居联合营销模式，赋能全行业快速构建数字化的全域全场景全链路全周期的用户运营共同体，逐步从根本上解决精准流量获取难、流量成本高、流量利用率低的营销痛点。报告期内，充分整合品牌工厂和商户的营销资源，基于全国性大促、“超级品类节”以及“超级尖选王牌”和“超级同城购”为核心的面向品牌而开展的同城营销场景，进一步提升流量运营能力，实现跨品类跨品牌的联单复购；通过不断完善优质案例库及落地执行规范，提升联合营销项目对品牌工厂、商户的销售回报，从而带动更多品牌工厂、经销商投入效果类广告投放预算参与联合营销。在家居行业逐步进入存量竞争、流量日益分散的大背景下，联合营销模式高效快速地整合家居行业资源，实现资源共享并降低营销成本。 在“超级同城购”、“超级尖选王牌”等核心产品口碑日益提升的情况下，通过整合更多品牌和商户，不断提升联合营销存量业务规模。同时通过“主题馆营销”、“流量分发”、“楼盘整包”等新营销解决方案，开拓联合营销项目新的业务增长点。 2.3营运管理 报告期内，公司推动以现场管理、风控管理、商品管理、服务提升、人才建设为核心的营运管理升级，通过升级会员管理体系，提升400呼叫中心职场专业度，更新完善营运管理标准、岗职流程及商户信用管理体系，推进绿色环保商业化、家居家装一体化，持续开展顾客评价，关注顾客体验反馈，全方位提升顾客家居消费体验及满意度。 商品质量管理体系方面，持续推进绿色环保商业化，发挥绿色环保更大价。报告期内，在原自营商场神秘买家抽检项目的基础上，依据红星美凯龙企业标准，结合绿色领跑项目，委托20家国抽省抽权威检测机构，扩大对全国156家重点商场的神秘买家抽检，抽检共涉及26个品类，约2000个批次。统筹分配全国重点品牌抽检以及检测不合格问题处理，极大的提高了重点品牌的管控效率，降低了商场商品管理风险发生的机率，提升了商场商品质量抽检的规范度和合格率。 商户信用体系方面，持续开展以商户信用分类为核心的商户管理工作，更新下发了《红星美凯龙家居集团商场商户信用管理制度》积极探索“消费者+商场信用”共同监督模式，通过引入顾客评价指标，让消费者的声音在商户信用评级中发挥重要作用。从诚信、服务、价格、质量、形象、黑名单行为六大维度进行管理。同时，将诚信宣传常态化，深入化，多元化，让消费者随时随地获取商场内商户的诚信动态信息，构建起全方位、有力度的商户管理规范，并在商户门头、公共区域、电子大屏等进行五星商户公示。 顾客服务体系方面，报告期内，推动了以服务为核心的会员管理模式，以服务来驱动会员价值的提升，同时，做好高端会员服务，进而唤醒会员转介绍及二次复购。2022年，我们在75家商场升级更新了以服务为核心的会员服务，通过会员注册、消费积分、积分兑换的主要方式来增加顾客粘性，提升服务口碑，唤醒老顾客的消费力，为商场经营赋能。我们为顾客提供了包括停车洗车、服务到家、家居礼品等在内的各类会员权益，让顾客足不出户感受到红星的优质服务，提升服务体验。此外，商场还会通过上门回访、组织高端会员活动、开展节假日专属问候等方式来维系会员粘性，提升服务品质和口碑。 同时，2022年，我先后开展了“春日焕新服务月”、“618清凉一夏爱家服务季”、“818家电清洗季”、“十一大促服务月”等八场服务到家主题活动，深度结合大促活动，助力品类和主题馆运营。2022年全国300余家商场已累计服务了40万户家庭，服务项目超50种，顾客满意度100%。 截至报告期末，顾客净推荐值74.53%；服务满意度94.61%，送货安装满意度94.55%，商品满意度94.44%，环境满意度96.32%。 二、报告期内公司所处行业情况 2022年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在党中央坚强领导下，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，切实抓好稳经济各项政策举措落实，国民经济顶住压力总体保持恢复态势。 根据国家统计局的相关数据显示，2022年全年我国国内生产总值同比增长3.0%，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%，居民收入增长与经济增长基本同步。2022年全国居民人均消费支出比上年同期名义增长1.8%，扣除价格因素，实际下降0.2%，居民消费支出实际增速略有回落。 2022年全年社会消费品零售总额同比下降0.2%，社零总额中，商品零售同比增长0.5%，家具类同比下降 7.5%，建筑及装潢材料类同比下降 6.2%，但消费发展长期向好基本面没有改变，消费升级趋势没有改变。进入 2023年，随着扩大内需战略深入实施，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加快构建，消费市场稳定恢复的基础将更加牢固，消费市场有望恢复向好。 2022年人口总量略有下降，但我国仍有 14亿多人口，人口规模优势和超大规模市场优势将长期存在。2022年城镇化水平继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为65.22%，比上年末提高0.50个百分点，城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。 房地产是国民经济重要行业，虽然当前处于调整阶段，但未来房地产市场发展具备不少有利条件。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段，我国城镇化率与发达国家相比仍然不高；二是房地产市场合理需求将逐步释放，各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿；三是房地产市场供给有望逐步改善，坚持“房住不炒”，出台相关政策，目的是让房地产回归本位，减少其金融属性，同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度不断完善，新的健康的房地产市场有望加快建立。 此外，存量房市场的红利已经逐渐显现。一方面，从1998年“房改”开始，中国的房地产市场进入高速发展阶段，在这一时期交付的房子到现在已经开始面临老旧问题，改善焕新的刚性需求正快速产生。另一方面，根据亿欧智库的数据，目前一线城市存量房交易在交易总数中的占比已接近七成，存量房交易产生的装修需求是家居消费市场的重要组成部分。参考海外较为成熟的房地产市场来看，存量房交易的占比提升趋势未来会逐步扩散至低线城市。 长期来看，居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、家装、设计等泛家居消费服务。 自营模式是就自营商场而言，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。 委管模式是就委管商场而言，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。 特许经营模式是就特许经营家居建材项目而言，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。 公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位，并从土地增值中获益；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行快速的渗透。 2022年，根据弗若斯特沙利文的数据，公司是国内地域覆盖面最广阔、商场数量最多且经营面积最大的全国性家居装饰及家具商场运营商。就零售额而言，公司占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为19.0%，占家居装饰及家具商场行业（包括连锁及非连锁）的市场份额为8.4%，在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中占有最大的市场份额，具备绝对领先优势。 截至报告期末，公司经营了94家自营商场，284家委管商场，8家战略合作商场，57个特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的223个城市，商场总经营面积22,508,291平方米。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）公司经营国内最大的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌 公司是国内商场数量最多、经营面积最大、地域覆盖面积最广阔的全国性家居装饰及家具商场运营商。全国性布局网络的口碑效应以及中高端市场定位的成功实现、线上线下营销和服务创新升级使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度。 2022年，商场的顾客满意度达95.02%；净推荐值达74.53%，实现了第五年的连续增长。同时，公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系对处于品牌强化期的家居装饰及家具生产企业具有较强的号召力。 公司积极投身公益事业，推广品牌、提升市场认可度的同时，坚持以高度的社会责任感和感恩的心态回馈社会。公司将经营成果与大众社会共享，为促进社区繁荣贡献一份力量。2022年，公司积极响应并参与各类慈善活动，慈善捐赠近600万元人民币。 公司打造了数量众多、价值感鲜明、文化意蕴丰富，且与企业品牌定位紧密衔接的 IP化品牌活动矩阵及三大文化体系：爱家日、孝子日、知己日是以家文化以及和谐文化为核心；鲁班节以匠心创新的经营精神为核心；M+设计大赛以家居美学文化追求为核心。公司在弘扬传统家文化与美学文化、进一步塑造品牌的文化内涵的同时，以品牌的文化价值打动消费者，与消费者进行情感沟通互动，从而产生情绪共鸣，进一步收获消费者的认可与信赖。 （二）公司经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力稳健扩张 自营商场确保实现公司在战略区域的布局并提供稳健的租金增长。公司超八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。公司商场的标志性物业设计还能兼顾品牌宣传的目的。 公司自营商场产生的租赁及相关收入具有确定性的增长前景。由于部分商场物业为公司自持，无需承担物业租赁成本，在市场出现不利波动时能够保持较为稳定的经营性现金流及利润水平。 公司自营商场的良好运营状况充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，对于持续吸引潜在优质商户、拓展和巩固与轻资产模式合作方及地方政府的合作关系起到积极示范作用。 委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的有效渗透。凭借公司颇具知名度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，公司以轻资产模式，即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市迅速扩展版图。公司在全国范围内开张新店，提升市场渗透率。同时，公司通过为合作方提供高附加值及稀缺性服务，在许多城市领先竞争对手。 （三）强大的创新能力及数字化运营能力，率先推行线上线下一体化新零售模式 公司与战略投资方阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局，率先推行线上线下一体化新零售模式。公司对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”，并自建新零售线上产品运营及服务能力。同时，公司从选品、数字化上翻、流量承接等多方面，扶持传统经销商使其具备线上运营的能力，从而及时有效地将线上流量精准转化至线下商场体验并促成交易，赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。 在基础能力建设方面，公司深耕线上商品运营，各城市、商场通过聚焦运营核心商品池，助力本地商户打造一批持续获得高流量和高客资的地域优势商品；公司对线上商品展示的内容供给形式进行创新，通过全景视频，实现标准化输出及720度全景展示，消费者可自由选择商品的观看角度以及选择性地播放商品解说，从而做到帮助商户全面展示商品的同时提升消费者的购物体验；公司新增导购在线服务项目，让上线品牌的导购员第一时间在线为消费者提供优质客服服务。 公司在新零售营销模式上不断创新，打造了“天猫团新家”。周一至周五在线上通过天猫及微信双线触达消费者，发放权益、进行蓄客，周末通过线下商场团购活动，使消费者完成到店核销及成交，将线上线下营销活动打通，更符合消费者工作生活习惯，从而提升消费体验，同时“天猫团新家”实现了私域公域流量的打通，并确保商场常态化经营下流量及销量的全面提升。 公司鼓励商场内导购积极参与直播，并通过培训、带教，培育直播心智、推动直播及线上带货能力的建设。同时，公司积极培养体系内的专业家居带货达人，并签约头部直播达人，赋能商场常态化开播，实现卖场全面直播化，推动商场全面数字化。 同时，公司在商场内建设直播基地，通过专业的场地和专业的设备，赋能商场经营，将直播能力建设到一线。 公司在夯实商场数字化运营、巩固“天猫同城站”发展的同时，积极探索更多触达消费者的线上新零售渠道。通过复用线上运营能力及资源、基于短视频及直播种草形成的流量池，进一步加强线上留资线下转化的能力，形成新的品宣阵地、建立新的流量渠道、打造新的获客方式，从而进一步赋能场内经销商。 （四）公司抢占前端家装流量入口，通过“一站式”家装实现家装家居消费一体化 公司自建装修产业集团，依托自身强大的全品类运营能力、供应链整合能力、遍布全国的实体商场网络以及数字化的家装业务管理系统平台，通过打造定位于不同消费力人群的品牌矩阵，包括 “美凯龙家装”、 “更好家”、“美凯龙空间设计”等，提供个性化定制、全屋整装、高端豪宅等差异化装修服务的同时，抢夺家居装饰及家具市场前端流量。公司以解决消费者痛点为己任，致力于打造集设计、选材、施工、智能、环保和服务于一体的全国性家装品牌，提供“选装修、买家居，都在红星美凯龙”的一站式、个性化的高品质服务，让消费者在全国区域的线下商场实现家装家居消费一体化。 公司通过个性化定制业务对商场内家居消费提前获客、锁单，带动场内家居消费增量，提升商户及消费者对商场的粘性。此外，通过标准整装业务，公司与更多头部品牌合作，沉淀公司的供应链能力，以直采、集采的方式，用更低的价格服务消费者，并帮助品牌实现渠道多元化、提升市场份额。 （五）公司的全国联动营销网络加强渠道价值 公司是极少数有能力实施全国营销活动的家居装饰及家具商场运营商之一,公司的集中式营销充分利用公司的全国规模的实体网络实现成本协同效应，同时传达全国贯彻一致的营销信息。同时，得益于公司总部对全国商场的强管控力，各地商场的强执行力保障了营销活动的落地。其中，以联合营销为例，公司充分整合品牌和商户的营销资源，利用全国商场的网络优势，以品牌和品类两个维度，打造不同的联合营销产品，共同摊薄获客成本，与品牌和商户共建家居产业链生态圈。 公司作为国内最大的家居装饰及家具商场运营商，沉淀了十分完整的家居消费用户画像和商品画像，通过多维度标签实现品牌及商户与消费者的精准匹配，并且能够贯穿消费者完整的家居家装消费周期，在相应的需求时点实现精准的多次触达。 基于品牌及商户对增量价值及渠道价值的认可，以联合营销为切入口，公司能够撬动品牌及商户更多营销预算在公司端的投放。 此外，公司遍布全国的商场网络以及多年的行业经验，使得公司对各地的家居消费市场具有敏锐的洞察力，能够帮助品牌甄选合适的产品线，并利用全国网络优势对下沉市场快速渗透；同时，公司掌握全国各地丰富的经销商资源和画像，能够提升品牌和经销商的适配效率。 （六）公司坚持加强消费者购物体验 公司积极管理及控制商场购物体验的每一个环节，确保消费者获得不同于公司竞争对手的优质体验。公司提供给消费者的价值使公司成为家居装饰及家具行业中的市场领导者。 极具吸引力的购物环境。不断升级的公司商场优质的设计和装饰可以对消费者产生强大的购物吸引力。商场内部格局方面，不同类别的产品分别于商场的不同分区进行展示，内部设置清晰进一步提升了客户体验。公司还关注消费者购物的便利性，如战略性地将商场选址于城市交通干线或高速公路沿线或附近，确保了较高的可见性和可达性。 最大的商品选择范围。通过提供一站式购物体验，公司尽力满足消费者购买家居装饰及家具商品的全部需求。公司商场品牌库拥有的品牌系列数量超过 35,700个，均经过严格筛选，消费者不再需要走遍多个零售商场以购买同等丰富且齐全的产品。 产品质量与绿色环保。公司联合中国质量认证中心、联动国家级和省级实验室，以远高于国家要求的审核标准，聚焦绿色、环保、低碳、正品四大核心价值，持续开展“家居绿色环保领跑品牌”评选。公司独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系，为中国消费者严选绿色品牌，努力保障每一位消费者的居家健康。 不断优化的顾客服务。公司积极响应中消协开展“优化消费体验，共促消费公平＂活动，通过对老顾客的上门回访，倾听顾客建议，解决售后问题，并赠送家电清洗、家居保洁等高端家居维保服务，不断优化消费体验；通过会员注册、消费积分、积分兑换，为顾客提供包括停车洗车、床垫除螨、小家电、厨卫用品等到家服务和家居商品。公司始终坚持顾客第一，以不断创新、不断优化的顾客服务，提升整体体验，提振消费信心。 （七）公司具有强创新能力且经验丰富的管理团队 公司富有远见的管理团队对业务及经营贡献了丰富的经验及深入的行业知识。公司实际控制人、创始人、董事长车建兴先生是一名在国内家居装饰及家具零售行业具有影响力且极富远见的企业家及商界领袖。车建兴先生于 30余年前开创了国内现代家居装饰及家具零售模式，引领了市场潮流。自此，车建兴先生向本公司贡献了超过30年的商场发展及经营的行业经验及宝贵的专业知识。车建兴先生在多个行业组织中担任重要角色，是中华全国工商业联合会执行委员会成员,并在上海市政协十三届二次会议上被增补为政协常委。车建兴先生也获授予“中国优秀企业家”及“江苏省劳动模范”，以表彰他对行业和社会作出的巨大贡献。 公司的高级管理层团队主要人员在家居装饰及家具零售行业平均拥有超过 20年的经验，在公司的平均任期超过 10年。在高级管理层的领导下，公司在国内家居装饰及家具零售行业内开设了首个一站式商场及首个全国连锁商场。公司亦为国内首家具备开展商场开发及管理整个流程的内部实力的家居装饰及家具企业。公司高级管理层团队稳定，具有多年家居装饰及家具零售行业的经验、丰富的行业资源和较强的执行力，从而能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制定清晰可行的发展战略。 未来管理团队将继续沿着既定战略方向带领公司持续稳健增长。 五、报告期内主要经营情况 详见第一部分经营情况讨论与分析 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
营业收入变动原因说明：主要系公司推出免租政策以及总体经济波动影响所致。 营业成本变动原因说明：主要系公司推出免租政策以及总体经济波动影响所致。 销售费用变动原因说明：主要系公司降本增效，严格控制品牌宣传推广等活动支出导致广告及文宣费用下降。 管理费用变动原因说明：主要系公司降本增效，职工薪酬及福利费、办公及行政费用明显下降。 财务费用变动原因说明：主要系本期有息负债规模下降所致。 研发费用变动原因说明：主要系本期研发费用减少所致。 投资收益变动原因说明：主要系本期联合营企业投资亏损，且上年同期处置物流板块资产所致。 信用减值损失变动说明：主要系本期信用减值损失计提减少所致。 资产减值损失变动说明：主要系本期银泰土地整理相关收益权减值所致。 资产处置收益变动说明：主要系本期使用权资产处置增加所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期公司减免及延迟收取租金及管理费所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期有效控制资本开支所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期收到定增款项所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入14,138,319,840.14元，较上年同期减少8.86%，变动主要系于2022年本集团推出免租政策及本集团在宏观经济波动影响下相关服务进度延缓所致。公司营业成本5,887,051,636.83元，较同期减少1%，主要系公司推出免租政策以及总体经济波动影响所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币
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