[年报]珠江股份(600684):2022年年度报告
原标题:珠江股份:2022年年度报告 广州珠江发展集团股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人张研、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）金沅武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为-1,864,626,553.14元，由于归属于上市公司股东的净利润为负数，公司董事会建议2022年度不进行利润分配及资本公积金转增股本。该利润分配预案需提交2022年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 10 第四节 公司治理 ......................................................................................................... 33 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 58 第六节 重要事项 ......................................................................................................... 62 第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................... 74 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................. 80 第九节 债券相关情况 ................................................................................................. 81 第十节 财务报告 ......................................................................................................... 86
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 受房地产市场下行影响，公司多个项目于2022年计提存货跌价准备，主要财务指标较上年同期大幅度下降。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 √适用 □不适用 无。 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年，公司持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，同时，公司推动重大资产重组工作，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。 （一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入387,016.21万元，同比增加7.29%；当期归属于母公司股东的净利润-186,462.66万元，同比减少2,934.41%；当期每股收益-2.18元，同比减少2,825.00%；加权平均净资产收益率-150.68%，同比减少153.75个百分点。 截至报告期末，公司资产总额3,136,259.56万元，同比下降5.55%，归属于母公司所有者权益33,798.55万元，同比下降84.42%。 （二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入372,375.91万元，同比增加9.48%。 公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域，详见本节之“五、报告期内主要经营情况”之“（四）行业经营性信息分析”。 （三）物业经营与物业管理情况 报告期内，公司物业经营及管理实现收入5,925.23万元，同比下降44.03%，其中物业经营收入4,329.57万元，物业管理收入164.42万元，旅游酒店收入1,431.24万元。 （四）工程结算及服务业务 报告期内，工程结算及服务业务实现收入5,797.58万元，同比增长29.54%，主要包括工程设计管理实施、环境保护等业务。 二、报告期内公司所处行业情况 （一） 房地产行业宏观环境 2022年以来，受内外部经济环境影响，国内经济恢复受挫的影响，房地产市场持续探底。2022年国内生产总值1,210,207亿元，同比增长3%，其中，全国房地产开发投资132,895亿元，同比下降10%。（数据来源：国家统计局） 政策方面，为稳住经济大盘，中央加大宏观政策调节力度，发布一系列刺激经济的政策和措施。融资“三道红线”、房贷“两道红线”逐步解绑，多次下调房贷利率，盘活预售监管资金使用，“土地供应围绕”放松限房价、下调起拍价、减少配建等方面加强预期引导。随着“金融16条”发布，房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”，逐步恢复上市房企和涉房上市公司再融资。 市场方面，2022年，全国商品房销售面积135,837万㎡，同比下降24.3%，商品房销售额133,308亿元，同比下降26.7%，房地产开发企业到位资金148,979亿元，同比下降25.9%。在市场降温、资金紧张的行业形势下，房企降低投资力度，2022年全国土地购置面积为10,052万㎡，同比下降53.4%，土地成交价款9,166亿元，同比下降48.4%。（数据来源：国家统计局） （二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 1.广东板块 公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2022年，面对更趋复杂严峻的国内外环境，广州市坚持稳字当头、稳中求进，科学精准、有力有效地统筹推进社会经济发展，其中，广州市地区生产总值为28,839亿元,同比增长1%。（数据来源：广州市统计局） 2022年广州市商品住宅成交面积770万㎡，同比下降34.1%，成交金额2,872亿元，同比下降27.32%；截止至2022年底，库存面积2,923万㎡，去化周期25.6个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。 2022年广州市涉宅用地供应建筑面积844万㎡，同比下降 58.1%，成交建筑面积751万㎡，同比下降66.5%，成交金额994亿元，同比下降63.5%。（数据来源：克尔瑞） 公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积90,014.43平方米。 2.湖南板块 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。 房地产行业方面，2022年长沙市商品住宅成交面积1,031万㎡，同比下降46.75%，成交金额1,208亿元，同比下降41.46%，库存面积621万㎡，去化周期8.3个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞） 公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为40,204.67平方米。 3.安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市，支持合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。 房地产行业方面，2022年合肥市商品住宅成交面积548万㎡，同比下降34.1%，成交金额1,087亿元，同比下降28.36%，库存面积273万㎡，去化周期4.5个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞） 公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为12,311.02平方米。 三、报告期内公司从事的业务情况 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐射其他区域，扩大市场影响力。报告期内，公司积极面对市场变化，采取有效措施，加大资源整合、品牌宣传、全民营销力度，因项目施策，保签约、促回款，不断夯实房地产开发主营业务。同时，公司推动重大资产重组工作，聚焦物业管理与文体运营的优质资产，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一） 深入推进战略转型工作 2022年是“十四五”的关键之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制、动态更新及落地实施工作。结合当前的经济形势和房地产行业形势，组建跨部门、跨职能的战略工作小组，对公司核心能力、业务模块进行梳理，构建清晰的战略发展方向，规划合理的战略目标，制定稳健的投资策略。同时，锚定战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细化和闭环化的大运营体系、谋划推动资产重组工作，不断推进企业战略转型，高质量改革发展新局面。 （二）控股股东鼎力支持、通力合作 公司控股股东作为包括投资、规划、设计、装修、监理等全产业链的广州市属全资国有大型企业集团，对公司在资金、平台等各方面提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。在此背景下，公司依托控股股东的综合实力，充分发挥国企资源优势，大力推进同其他国有企业的战略合作并取得显著成效。 （三）综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟 公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，是广州市成立最早的房地产综合发企业之一，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着深厚的底蕴和成熟的经验底蕴。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，坚持走高质量开发道路，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制，持续提升团队核心竞争能力，打造更高水平的投资研判和项目运营能力，锻造精益求精的品质优势。 （四）创新升级产品标准化体系，多元业务协同并进 公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。同时，公司不断丰富自身“房地产+”的内涵，协同推进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展，建立以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。 （五）坚持党建核心引领，推动国企高质量发展 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入387,016.21万元，同比增加7.29%；实现归属于母公司股东的净利润-186,462.66万元，同比减少2,934.41%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本年多个项目交付结转成本，本年结转的珠江花玙苑、长沙四方雅苑、珠江云上花园毛利低于上年同期结转珠江颐德大厦的毛利； 销售费用变动原因说明：本年项目交付，结转销售佣金，上年同期结转珠江颐德大厦，颐德大厦的销售佣金相对较少； 管理费用变动原因说明：受公司业绩影响，本年计提的职工绩效、奖金较上年同期减少； 财务费用变动原因说明：珠江颂璟花苑全年利息资本化，费用化利息支出较上年同期略有减少； 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期支付坑口项目竞标保证金及荷景路地块拍地保证金，本年支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期收回东迅公司委托贷款11,000.00万元,本期未发生收回投资事项； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款收到的现金较上年同期减少。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司实现主营业务收入384,098.72万元，同比增长8.14%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
①分行业说明 房地产业务收入较上年同期增长9.48%，主要原因为本年珠江花玙苑、长沙四方雅苑及珠江云上花园开始交付，结转收入。 物业出租及管理收入较上年同期下降44.03%，主要原因物业经营收入不能覆盖经营及折旧成本，另受市场影响，旅游酒店收入下降。 工程结算及服务收入较上年同期增长29.54%，主要为环保公司多个项目确认服务费收入。 ②分产品说明： 主营业务分产品情况表中，各项目营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 2022年度主营业务收入主要来自于房地产业，其中珠江云上花园、长沙珠柏悦湾、珠江花玙苑、长沙四方雅苑为2022年度主营业务收入的主要来源。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
主营业务分产品情况表中，各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额13,256.55万元，占年度销售总额3.42%；其中前五名客户销售额中关联方销售额2,766.74万元，占年度销售总额0.71 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额310,297.41万元，占年度采购总额97.38%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额200,560.51万元，占年度采购总额62.94%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
其他说明 无。 3. 费用 √适用 □不适用 报告期内，公司销售费用为18,441.24万元，同比增加34.71%，主要为项目结转收入增加，物业管理开办费及销售佣金较上年同期增加。 报告期内管理费用为17,652.06万元，同比减少15.49%，主要原因为职工薪酬较上年同期减少。 报告期内财务费用为34,269.84万元，同比减少2.74%，主要为珠江颂璟花苑2021年底拿到施工许可证，本年利息支出资本化。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加63,761.58万元，主要原因是上年同期支付竞标保证金及荷景路地块拍地保证金，本年支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少。 与上年相比，投资活动产生的现金流量净额同比减少140.83%，主要是上年同期收回东迅公司委托贷款11,000.00万元,本期未发生收回投资事项。 筹资活动产生的现金流量净额同比减少7,704.64%，主要是本期取得借款收到的现金较上年同期减少。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 币种：人民币
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