[年报]东吴苏园 (508027): 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告
原标题:东吴苏园 : 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施 证券投资基金 2022年年度报告 2022年12月31日 基金管理人： 东吴基金管理有限公司 基金托管人： 招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二三年三月三十一日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2023年3月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告期自2022年01月01日起至12月31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ....................................................................................................................................... 2 1.1重要提示 ........................................................................................................................................... 2 1.2目录 ................................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ................................................................................................................................................... 6 2.1基金产品基本情况 ........................................................................................................................... 6 2.2基础设施项目基本情况说明 ........................................................................................................... 7 2.3基金管理人和基金托管人 ............................................................................................................... 7 2.4基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ........................................................................... 8 2.5信息披露方式 ................................................................................................................................... 8 2.6其他相关资料 ................................................................................................................................... 8 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ....................................................................................................... 9 3.1主要会计数据和财务指标 ............................................................................................................... 9 3.2其他财务指标 ................................................................................................................................... 9 3.3基金收益分配情况 ........................................................................................................................... 9 3.4报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ................................................................. 10 §4 基础设施项目运营情况 ......................................................................................................................... 12 4.1对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ................................................................. 12 4.2基础设施项目所属行业情况 ......................................................................................................... 12 4.3基础设施项目运营相关财务信息 ................................................................................................. 13 4.4基础设施项目运营相关通用指标信息 ......................................................................................... 15 4.5基础设施项目公司经营现金流 ..................................................................................................... 16 4.6基础设施项目公司对外借入款项情况 ......................................................................................... 17 4.7基础设施项目投资情况 ................................................................................................................. 17 4.8抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ..................................................................... 17 4.9基础设施项目相关保险的情况 ..................................................................................................... 17 4.10基础设施项目未来发展展望的说明 ........................................................................................... 18 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ................................................................................. 19 5.1报告期末基金的资产组合情况 ..................................................................................................... 19 5.2报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ................................................................................. 19 5.3报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................................................. 19 5.4报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ............................................. 19 5.5投资组合报告附注 ......................................................................................................................... 19 5.6报告期末其他各项资产构成 ......................................................................................................... 19 5.7投资组合报告附注的其他文字描述部分 ..................................................................................... 19 5.8报告期内基金估值程序等事项的说明 ......................................................................................... 19 §6 管理人报告 ............................................................................................................................................. 21 6.1基金管理人及主要负责人员情况 ................................................................................................. 21 6.2管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ................................................................. 23 6.3管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ......................................................... 23 6.4管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ................................................................................. 24 6.5管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ............................................................................. 24 6.6管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ................................................................................. 24 6.8管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ..................................................................................... 25 §7 托管人报告 ............................................................................................................................................. 27 7.1报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ................................................................................. 27 7.2托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ................................. 27 7.3托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ..................... 27 §8 资产支持证券管理人报告 ..................................................................................................................... 28 8.1报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ......................................... 28 §9 外部管理机构报告 ................................................................................................................................. 29 9.1报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ..................................................... 29 9.2报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............................. 29 §10 审计报告 ............................................................................................................................................... 30 10.1审计报告基本信息 ....................................................................................................................... 30 10.2审计报告的基本内容 ................................................................................................................... 30 10.3对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 ........................................... 32 §11 年度财务报告 ....................................................................................................................................... 33 11.1资产负债表 ................................................................................................................................... 33 11.2利润表 ........................................................................................................................................... 36 11.3现金流量表 ................................................................................................................................... 38 11.4所有者权益变动表 ....................................................................................................................... 40 11.5报表附注 ....................................................................................................................................... 45 §12 评估报告 ............................................................................................................................................... 80 12.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ............................................................... 80 12.2评估报告摘要 ............................................................................................................................... 80 12.3评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ................................................................................... 81 §13 基金份额持有人信息 ........................................................................................................................... 82 13.1基金份额持有人户数及持有人结构 ........................................................................................... 82 13.2基金前十名流通份额持有人 ....................................................................................................... 82 13.3基金前十名非流通份额持有人 ................................................................................................... 83 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ....................................................................... 84 §14 基金份额变动情况 ............................................................................................................................... 85 §15 重大事件揭示 ....................................................................................................................................... 86 15.1 基金份额持有人大会决议 ........................................................................................................... 86 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ........................................... 86 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ............................................................... 86 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ................... 86 15.5 基金投资策略的改变 ................................................................................................................... 86 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ....................................................................................... 86 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ....................................................................................... 86 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ....................................................... 87 15.9 其他重大事件 ............................................................................................................................... 87 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ....................................................................................................... 90 §17 备查文件目录 ....................................................................................................................................... 91 17.1 备查文件目录 ............................................................................................................................... 91 17.2 存放地点 ....................................................................................................................................... 91 17.3 查阅方式 ....................................................................................................................................... 91 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
2.2 基础设施项目基本情况说明 基础设施项目名称：国际科技园五期B区项目
基础设施项目名称：2.5产业园一期、二期项目
2.3 基金管理人和基金托管人
2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构
2.5 信息披露方式
2.6 其他相关资料
§3 主要财务指标和基金收益分配情况 3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3.2 其他财务指标 单位：人民币元
3.3 基金收益分配情况 3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
(b) 使用以前期间预留的运营费用为本集团2022年度支付的前期已预留的基金管理费、托管费、运营管理费、物业管理费及税费。 (c) 未来合理的相关运营支出预留包括预计于下一分红日前支付的2022年度管理人报酬、托管费、基础运营管理费、物业管理费、工程维修费、其他费用及税费支出。 (d) 未来合理的重大资本性支出预留为本集团根据基于未来对房屋及建筑物的大修改造计划及预算作出的资金预留。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 基础设施项目获取日期为2021年6月8日，根据《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称“招募说明书”）预测的2022年可供分配金额152,147,691元，本报告期实现可供分配金额为159,787,825.86元，完成《招募说明书》预测的105.02%。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 根据《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的约定，同时，在充分保障投资人利益的基础上，管理人在本年度积极落实《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于支持租户抗疫减免园区内部分租户租金的公告》中的各项举措，本报告期内，基金管理人计提基金管理费共2,157,401.32万元，资产支持专项计划管理人计提管理费0.00元，基金托管人计提托管费348,892.44元，资产支持专项计划计提托管费0.00元。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本报告期内，虽然受到了国内宏观经济发展放缓以及疫情反复的影响，在基金管理人、运营管理机构及项目所在区域政府的共同协调和努力下，基础设施项目公司整体运营情况保持稳定，科智公司平均实际出租面积258,575.79平方米，平均出租率为95.59%，艾派科公司平均实际出租面积132,332.96平方米，平均出租率为85.18%。 本报告期内，根据《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于支持租户抗疫减免园区内部分租户租金的公告》，经过对租金减免申请人的资质审核，最终符合条件的服务业小微企业、个体工商户实际减免租金为6,075.50万元（含税）。本次租金减免实施后，基金管理人通过放弃部分基金管理费，运营管理机构通过放弃部分运营管理费，并根据《运营管理协议》进行业绩补偿，同时通过补贴申请等方式全额化解了本次租金减免的影响。相关化解措施实施后，前述减免措施对于基金收益的影响已得到实际补足，未对基金份额持有人利益造成影响。 本报告期内，科智公司项目净收入目标金额为9,022.50万元，实际净收入完成金额为10,054.55万元，超额完成11.44%；艾派科公司项目净收入目标金额为6,935.58万元，实际净收入完成金额为7,937.64万元，超额完成14.45%。虽然受疫情租金减免影响，两家公司运营收入均出现了一定下滑，但通过降本增效及上述多种措施，均超额完成了全年的净收入目标金额。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 产业园区是由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。国家或地区政府通过行政或市场化等多种手段划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体。 产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着汇聚产业创新资源、培育发展新兴产业、推动建设产业集群化发展等一系列的重要使命，具有资源聚集、技术渗透、企业孵化、示范带动功能和外围辐射五大功能。 根据商务部和科技部数据，截至2022年12月31日，我国国家级经开区和国家级高新区总数为406个，国家级经开区230个，国家级高新区176个。其中，国家级经开区江苏省有27个，占比11.74%，位列全国第一；国家级高新区江苏省有17个，占比9.66%，位列全国第一。 从国家级经开区角度来看，苏州市有苏州工业园区、昆山经开区、吴江经开区、常熟经开区、太仓港经开区、张家港经开区、吴中经开区、浒墅关经开区、相城经开区，共计9个，占江苏省国家级经开区总数量的33.33%。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 根据商务部2022年国家级经开区综合发展水平考核评价结果，苏州工业园区蝉联第一名，获得综合排名的“七连冠”。在单项排名方面，苏州工业园区进出口总额继续保持全国第一，实际使用外资多年进入全国前10强。 根据科技部2022年国家高新区综合评价结果，苏州工业园区在全国国家级高新区中，综合排名第四名，较上年度提升3位，再创历史最好水平，苏州工业园区排名仅次于北京中关村、上海张江和深圳高新区，是全国TOP10高新区中唯一的地级市高新区。在科技部综合评价的五个一级指标中，在“园区开放创新和国际竞争力”维度，苏州工业园区位列全国第一；在“创新能力和创业活跃度”与“绿色发展和宜居包容性”两个维度，苏州工业园区均位列全国第三；在“结构优化和产业价值链”与“综合质效和持续创新力”两个维度，苏州工业园区均名列前茅。 苏州工业园区在第三代半导体、纳米功能材料、纳米生物材料等领域聚焦深耕已有近二十年的积淀，目前已成为国内最具影响力、最具国际知名度的人才、技术和产业高地，跻身全球五大纳米产业集聚区，在产业集群整体规模、创新要素集聚度、技术创新水平、网络化协作能力、高水平对外开放等方面全国领先。 根据苏州工业园区官方网站数据统计，2022年，园区全年实现地区生产总值3515.61亿元，同比增长2.3%；规上工业总产值6850.2亿元，同比增长7.0%；进出口总额7151.3亿元人民币，占全市总额的27.8%，排名全市第一；实际利用外资20.89亿美元，排名全市第一；主要经济指标均保持稳定增长的强劲态势。2022年，苏州工业园区研发投入占GDP比重增长至5.01%，与以色列、韩国等相当，超全市平均水平1.1个百分点，强度和增幅均位列全市第一；万人有效发明专利拥有量达171.83件，科技创新已成为园区发展的强劲动力，推动园区高质量发展不断迈上新台阶。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
基础设施项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
4.3.2.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
（2）2021年度流动比率和速动比率两项指标以百分号为单位计量，本年度对计量单位做统一调整。 基础设施项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
（2）2021年度流动比率和速动比率两项指标以百分号为单位计量，本年度对计量单位做统一调整。 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 国际科技园五期 B区项目：
2.5产业园一期、二期项目：
4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 根据项目公司与基金管理人、监管银行、资金归集银行签署的《资金监管协议》《资金归集协议》的规定，项目公司将项目运营中产生的运营收入归集至资金归集账户，并在到账次月五个工作日内划转至监管账户，监管账户资金支出由项目公司申请，基金管理人审核并经监管银行审核后执行。 报告期内苏州工业园区科智商业管理有限公司经营活动现金流入为174,521,835.95元，现金流出为79,759,243.49元，经营活动产生的现金流量净额为94,762,592.46元；苏州工业园区艾派科项目管理有限公司经营活动现金流入为122,684,832.97元，现金流出为34,917,976.20元，经营活动产生的现金流量净额为87,766,856.77元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 无。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 无。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 无。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 无。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 无。 4.7.2 购入或出售基础设施项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 无。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 国际科技园五期B区项目报告期内保险情况：
4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 2023年，作为中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，苏州工业园区将积极推进高水平中新双向开放，服务构建双循环新发展格局，持续擦亮中新合作品牌，高水平建设苏州自贸片区，抢抓长三角一体化发展、虹桥国际开放枢纽建设重大机遇，积极融入和服务上海大都市圈建设，持续推进苏州宿迁工业园区、苏州工业园区苏相合作区、独墅湖科创区东区等合作园区高质量发展。 与此同时，东吴苏园产业REIT在依托园区科学有力的产业政策和卓越的招商运营能力与服务水平的基础上，持续做好REIT资产的招商运营管理工作，在确保财务运营数据稳中有升的前提下，广泛链接各领域资源，积极探索拓展长三角优质资产业务机会，全力做好进一步丰富东吴苏园产业REIT底层资产多样性的准备，致力提升组合质效、降低组合风险。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末基金的资产组合情况 单位：人民币元
本基金报告期末未投资债券。 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 本基金报告期末未投资债券。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末未持有除基础设施资产支持证券之外的资产支持证券。 5.5 投资组合报告附注 本基金投资的前十名证券的发行主体本期未被监管部门立案调查，也未出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。 5.6 报告期末其他各项资产构成 本基金本报告期末未持有其他资产。 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 本基金投资的前十名证券的发行主体本期未被监管部门立案调查，也未出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 报告期内，本基金管理人严格遵守《企业会计准则》、《证券投资基金会计核算业务指引》以及中国证监会相关规定和基金合同的约定，日常估值由基金管理人同基金托管人一同进行，基金份额净值由基金管理人完成估值后，经基金托管人复核无误后由基金管理人对外公布。月末、年中和年末估值复核与基金会计账目的核对同时进行。 基金公司设立基金资产估值委员会，成员由主管运营的公司副总经理、督察长、研究策划部负部负责人以及至少一名基金事务部估值业务骨干等人员组成，主管运营的公司副总经理担任基金资产估值委员会主席。同时，基金资产估值委员会主席指定的其他人员可以列席会议。 公司在充分考虑参与估值流程各方及人员的经验、专业胜任能力和相关工作经验的基础上，由估值委员会负责研究、指导基金估值业务。投研部门相关业务人员负责在基金资产估值委员会要求下提供相关分析及数量模型构建及修改的建议；公司副总经理、基金会计等参与基金组合估值方法的确定，复核估值价格，并与相关托管行进行核对确认；督察长、合规风控人员对有关估值政策、估值流程和程序、估值方法等事项的合规合法性进行审核与监督。基金经理参与估值委员会对估值的讨论，发表意见和建议，与估值委员会成员共同商定估值原则和政策，但不介入基金日常估值业务。 公司参与估值流程各方之间没有存在任何重大利益冲突；公司现没有进行任何定价服务的约定。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 基金管理人及其管理基础设施基金的经验 东吴基金管理有限公司于2004年8月27日获证监基字[2004]32号开业批文,并于2004年9月2日正式成立。注册资本1亿元人民币，公司所在地为上海市浦东新区银城路117号瑞明大厦901、902室。目前由东吴证券股份有限公司和海澜集团有限公司分别控股70%和30%。公司主要从事基金募集、基金销售、资产管理、特定客户资产管理、中国证监会许可的其他业务。 公司自成立以来，始终坚守“待人忠、办事诚、共享共赢”的东吴文化，追求为投资者奉献可持续的长期回报。近年来，在泛资管大背景下，公司推进公募基金、专户业务以及子公司业务协同发展，涵盖了高中低不同风险层次的多元化产品线，可满足不同类型投资者的投资需求，进一步加快向具有核心竞争力的综合性现代财富管理机构转型。 截至2022年年末，公司整体资产管理规模为【268.19】亿元，其中公募基金【236.35】亿元，专户业务【31.84】亿元，子公司【2.48】亿元；旗下管理着【34】只公募基金(不含清盘中的基金），【19】只存续专户资产管理计划（不包含正在清盘中的专户），【8】项存续专项资产管理计划（子公司）。 6.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介
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