[年报]香江控股(600162):香江控股2022年年度报告全文
原标题:香江控股:香江控股2022年年度报告全文 深圳香江控股股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2022年度公司（母公司数，下同）实现净利润 964,020,066.77元,加母公司年初未分配利润 324,416,191.30元，计提盈余公积96,402,006.68元，减 2021年度现金分红 130,737,524.88元，减 2022年前三季度现金分红294,159,430.98元，公司2022年底可供股东分配利润总计为767,137,295.53元，资本公积余额为1,514,882,622.59元，盈余公积余额为301,797,430.96元。 为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以公司未来实施利润分配方案时确定的股权登记日的总股本为基数，向全体股东按每10股派发现金红利人民币1.2元(含税)，共计分配利润392,212,574.64元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润374,924,720.89元，全部结转以后年度分配。 如在本预案披露日至实施权益分派股权登记日期间，公司享有利润分配权的股份总额由于股份回购等原因发生变化的，公司将按照每股分配比例不变的原则，相应调整分红总额。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10 第四节 公司治理........................................................................................................................... 24 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 41 第六节 重要事项........................................................................................................................... 43 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 54 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 60 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 61 第十节 财务报告........................................................................................................................... 64
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年，在宏观经济严峻复杂且不确定性上升、资本市场大幅波动、市场预期疲弱的背景下，我国实现经济总量121万亿元，比上年实际增长3%，增速较2021年回落5个百分点。在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策环境下，房地产行业销售与投资同比大幅下滑。同时，受房地产融资严控政策的影响，房地产民营企业融资困难，房地产企业销售去货速度与投资热度持续下滑。在上述复杂且严峻的背景下，公司紧紧围绕稳健且谨慎的总体战略布局，一方面尽最大的力量加大推盘销售，力求实现资金的快速回笼；一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积极进行战略梳理与组织架构优化调整，开源节流，精简人员，严控费用，提升内部效能，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。 （一）城市产业发展方面 聚焦主营业务，积极销售去化，力保项目按时交楼。重点推进广州增城项目、恩平项目、株洲项目、天津项目、苏州项目以及成都项目的销售工作以及广州增城项目、恩平项目、连云港项目、株洲项目、天津项目以及聊城项目的竣工验收工作。 1、销售签约与营销方面 2022年，在整体购房需求疲软的情况下，城市产业发展方面实现签约金额约24.41亿元，产城销售情况较前一年出现较大幅度下滑。 公司品牌营销中心根据业务及项目的需要，对架构与人员进行优化与调整，力求做到强化品牌管理，提高工作效率；规范销售事务流程，规范系统房源及签约管理，打造高效能的销售团队。 2、在运营体系建设方面 全面实施团队整合与组织架构扁平化，调整人才结构，大胆启用年轻干部。一方面为提升组织效能和沟通效率，产城业务层面将计划运营部与工程管理部合并，组建运营管理部；取消景观装修部，其中设计职能合并到规划设计部，工程职能合并到运营管理部；另一方面，根据业务能力和工作绩效，对业务部门负责人、项目总和营销负责人做了一定比例的调换，能者上，庸者下。 以保安全、保销售、保交楼、保公司和项目平稳运行为原则，建立全周期的运营管理体系。 3、项目工程管理方面 推动工程与运营，成本与招采、规划设计与景观装修工作的深度融合，降低沟通成本，提升管控质量。督办广州增城项目翡翠十五期的分栋开发工作，督办广州增城项目、恩平项目、连云港项目、株洲项目、天津项目以及聊城项目的竣工验收工作。 4、在物业管理方面： 2022年，公司在物业管理工作上的重点继续围绕提升服务品质，树立良好品牌等方面开展工作。逐步提升服务质量与住户满意度，顺利完成重点项目广州番禺锦江项目的业委会改选换届工作；同时，对于新交付的项目，物业管理配合做好各项竣工验收工作。疫情期间，配合政府防疫要求，做好各项目的物业管理工作。 （二）商贸流通及家居卖场运营方面 2022年，商贸流通面临行业与市场双重寒冬，公司积极部署管理举措，稳步推动业务发展。 具体工作如下： 1、积极招商运营，上半年重点解决长沙项目、洛阳项目、郑州项目的空置低效资产，出租率及经营氛围得到有效提升；下半年续签期间受市场环境和封控停业的影响出租率下滑，重点推进重点招商门店续签计划，并针对重点地区、城市续签集中补商，力稳出租率。 2、通过续签正常淘换周期，主动改善项目商户品牌结构，针对核心门店广州、深圳、武汉、南昌、沈阳重点引进头部品牌、流量品牌。 3、组建项目企划营销条线“新媒体运营组” ，首批试点深圳/广州/南昌/沈阳/武汉5个城市，实行总部和项目对新媒体城市组的双线管理。搭建总部和门店直播间，全国重点城市建立线上直播间，打通直播间线上商店。 4、结合市场及现行业务，优化落地制度和规范，包含进场、撤场、欠费催收、商户风险管理、商铺、临租、广告位、合同保证金、统一收银、商品管理等，都取得了不同程度的规范、完善效果。 5、狠抓安全工作，主要以总部现场检查整改、监督项目自检、对于政府主管部门检查推动整改/推动公关为主，统筹项目完成每季度安全大检查及消防演习，最大程度做到安全覆盖和管理。 6、在信息应用服务方面，开展瑞米商管系统二期功能优化，完成招商门店的宣导覆盖及上线使用，集中管理业务数据及合同规范。推进 APP线上开单功能完善及试点推广，支持实际活动交易场景，更便利服务商户及消费者。 二、报告期内公司所处行业情况 2022年，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 2022年年底，房地产行业迎来了政策性回暖，监管部门陆续出台利好政策推动房地产市场健康平稳发展，进入 11 月，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取的“三支箭”政策组合相继落地，上市房企和涉房上市公司再融资通道重新打开，房企资金压力有望得到缓解；全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复购房者信心，政策效果逐步呈现。 2022年全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%。2022年商品房销售延续2021年下半年的低迷景象，销售额和销售面积持续下降，全国商品房销售下滑趋势较为明显。 2022年全年新开工面积12.06亿平，同比下降39.4%，是历史最大跌幅，全年新开工面积回落至 2009年以前水平。2022年房地产企业因销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力愈加突出，整体拿地力度大幅下降，全年土地成交价款0.92万亿元，同比下降48.4%，购置土地面积1.01亿平，同比下降53.4%。 房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已出险的房企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下需谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）报告期内公司所从事的主要业务 公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。 （二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。 1、城市产业发展 公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江?翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕城市产业发展领域，先后打造珠海横琴?金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市产业升级。 2、商贸流通及家居卖场运营 商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理，以及泛家居卖根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。 2、较强成本管控能力 公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 3、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。 4、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 5、公司拥有良好的创新能力 创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。 公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。 6、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。 7、经验丰富的运营管理团队 公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。 五、报告期内主要经营情况 1、土地储备情况 截至2022年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约575万平方米，其中已竣工未销售278万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。 2、房地产销售情况 2022年公司实现房地产签约销售面积约17.47万平方米、签约销售金额约24.41亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。 3、房地产出租情况 报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本期收入增加、对应成本增加及部分销售毛利率下降 销售费用变动原因说明：本期广告宣传费及职工薪酬减少较上期减少 管理费用变动原因说明：本期受疫情及市场下行影响整体费用支出减少 财务费用变动原因说明：主要为本期贷款规模下降利息支出减少及成都一级土地开发诉讼结案应收取的利息收入增加。 营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年市场下行影响销售回款减少。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年收到南方香江业绩补偿款12.13亿元。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年取得借款收到的现金减少，偿还债务支付的现金增加 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 本集团的营业收入为60.55亿元，收入类别分为商品房、商铺及写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类。其中商品房、商铺及写字楼销售占营业收入的77.81%，商贸流通运营占营业收入的16.83%，其他占营业收入的 5.36%。本集团的营业成本为 41.23亿元，其中商品房、商铺及写字楼成本占营业成本的 84.54%，商贸流通运营成本占营业成本的 11.12%，其他成本占营业成本的4.34%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币
(2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额12,527万元，占年度销售总额5.18%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额43,657.58万元，占年度采购总额61.08%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币
其他说明 经公司公开招标，以上前五名供应商更为符合公司相关招标要求，中天建设作为国内领先的工程总包企业，在建筑施工业务等领域居行业领先地位，拥有房屋建筑工程总承包特级资质，现场配合度良好，安全质量良好，因此中标了公司2022年主要的新开工项目。 3. 费用 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容请见本节第一点“经营情况讨论与分析”内容，具体数据请见下表。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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