[年报]苏宁环球(000718):2021年年度报告（更新后）
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时间：2023年04月07日 21:29:08 中财网 |
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原标题:苏宁环球:2021年年度报告（更新后）
苏宁环球股份有限公司
2021年年度报告
2022年 04月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人张桂平、主管会计工作负责人王伟及会计机构负责人(会计主管人员)王伟声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,746,861,807为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.20元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 7
第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 11
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 32
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 47
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 48
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 56
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 62
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 63
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 64
备查文件目录
1、苏宁环球股份有限公司 2021年度财务报表
2、苏宁环球股份有限公司 2021年度审计报告
3、报告期内在巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿 释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 本公司/上市公司/公司 | 指 | 苏宁环球股份有限公司 | | 苏宁集团 | 指 | 苏宁环球集团有限公司 | | 天华百润 | 指 | 南京天华百润投资发展有限责任公司 | | 华浦高科 | 指 | 南京华浦高科建材有限公司 | | 乾阳地产 | 指 | 江苏乾阳房地产开发有限公司 | | 绿尔得天 | 指 | 南京绿尔得天房地产开发有限公司 | | 浦东公司 | 指 | 南京浦东房地产开发有限公司 | | 南京鼎坤 | 指 | 南京鼎坤房地产开发有限公司 | | 南京鼎基 | 指 | 南京鼎基房地产开发有限公司 | | 环球乾阳 | 指 | 南京环球乾阳房地产开发有限公司 | | 吉林苏宁 | 指 | 吉林市苏宁环球有限公司 | | 北京苏宁 | 指 | 北京苏宁环球有限公司 | | 无锡苏宁 | 指 | 无锡苏宁环球房地产开发有限公司 | | 无锡北塘 | 指 | 无锡北塘苏宁环球房地产开发有限公司 | | 宜兴苏宁 | 指 | 宜兴苏宁环球房地产开发有限公司 | | 科学公园 | 指 | 上海科学公园发展有限公司 | | 上海公司 | 指 | 上海苏宁环球实业有限公司 | | 芜湖苏宁 | 指 | 芜湖苏宁环球房地产开发有限公司 | | 苏宁文化 | 指 | 苏宁文化产业有限公司 | | 南京大酒店 | 指 | 南京苏宁环球大酒店有限公司 | | 天润广场 | 指 | 南京苏宁环球天润广场有限公司 | | 环球游艇 | 指 | 南京环球游艇俱乐部有限公司 | | 苏宁资本 | 指 | 苏宁资本有限公司 | | 苏浦建设 | 指 | 南京苏浦建设有限公司 | | 环球影视 | 指 | 苏宁环球影业投资有限公司 | | 苏宁环球传媒 | 指 | 苏宁环球传媒有限公司 | | 苏宁环球教育 | 指 | 苏宁环球教育投资发展有限公司 | | 苏宁环球金融 | 指 | 苏宁环球（上海）金融信息服务有限公司 |
| 苏宁环球健康 | 指 | 苏宁环球健康投资发展有限公司 | | 红漫科技 | 指 | 上海红漫科技有限公司 | | REDROVER | 指 | 韩国株式会社 REDROVER | | FNC | 指 | 韩国 FNC Entertainment Co.,Ltd | | ID | 指 | 韩国 ID健康产业集团 | | 医美产业基金 | 指 | 镇江苏宁环球医美产业基金合伙企业（有限合伙） | | 南京佛手湖 | 指 | 南京佛手湖环球度假村投资有限公司 | | 红熠文化 | 指 | 上海红熠文化传播有限公司 | | 上海苏亚 | 指 | 上海苏亚医疗科技有限公司 | | 石家庄苏亚 | 指 | 石家庄苏亚美联臣医疗美容医院有限公司 | | 唐山苏亚 | 指 | 唐山苏亚美联臣医疗美容医院有限公司 | | 无锡苏亚 | 指 | 无锡苏亚医疗美容医院有限公司 | | 红熠文化发展 | 指 | 上海红熠文化发展有限公司 | | 公司法 | 指 | 中华人民共和国公司法 | | 证券法 | 指 | 中华人民共和国证券法 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 元 | 指 | 人民币元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 苏宁环球 | 股票代码 | 000718 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 苏宁环球股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 苏宁环球 | | | | 公司的外文名称（如有） | Suning Universal Co.,Ltd | | | | 公司的外文名称缩写（如
有） | Suning Universal | | | | 公司的法定代表人 | 张桂平 | | | | 注册地址 | 吉林省吉林经济技术开发区九站街 718号 | | | | 注册地址的邮政编码 | 132101 | | | | 公司注册地址历史变更情
况 | 无 | | | | 办公地址 | 江苏省南京市鼓楼区广州路 188号 17楼，上海市普陀区丹巴路 99号苏宁天御国际广场 A2
座 3层 | | | | 办公地址的邮政编码 | 210024（南京），200062（上海） | | | | 公司网址 | www.suning-universal.com | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 蒋立波 | | | 联系地址 | 江苏省南京市鼓楼区广州路 188号 17
楼 | | | 电话 | 025-83247946 | | | 传真 | 025-83247136 | | | 电子信箱 | [email protected] | |
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/） | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资 |
| | 讯网（http://www.cninfo.com.cn） | | 公司年度报告备置地点 | 苏宁环球股份有限公司证券部 |
四、注册变更情况
| 组织机构代码 | 91220000124482910C（统一社会信用代码） | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如
有） | 公司上市初主营业务范围为：机制纸、纸板、胶带、纸制品制造、纸浆等的生
产和销售。2005年 12月 13日，经苏宁集团重组后，公司发布《吉林纸业股份
有限公司关于完成工商变更的公告》，公司主营业务变更为：房地产开发。 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 2005年 12月，公司完成重大资产重组，公司控股股东由吉林市国有资产经营
有限责任公司变更为苏宁环球集团。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 中喜会计师事务所(特殊普通合伙) | | 会计师事务所办公地址 | 北京市崇文门外大街 11号新成文化大厦 A座 11层 | | 签字会计师姓名 | 张增刚 、魏娜 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
| | 2021年 | 2020年 | 本年比上年增减 | 2019年 | | 营业收入（元） | 2,990,348,038.65 | 4,417,551,067.28 | -32.31% | 3,924,284,103.59 | | 归属于上市公司股东的净利润
（元） | 617,853,154.76 | 1,059,080,837.40 | -41.66% | 1,230,900,487.53 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润（元） | 592,225,452.32 | 1,060,264,860.58 | -44.14% | 1,292,337,544.17 | | 经营活动产生的现金流量净额
（元） | 376,841,266.23 | 106,497,478.22 | 253.85% | -593,490,155.96 | | 基本每股收益（元/股） | 0.2036 | 0.3490 | -41.66% | 0.4056 | | 稀释每股收益（元/股） | 0.2036 | 0.3490 | -41.66% | 0.4056 | | 加权平均净资产收益率 | 7.07% | 12.75% | -5.68% | 14.60% | | | 2021年末 | 2020年末 | 本年末比上年末增 | 2019年末 |
| | | | 减 | | | 总资产（元） | 15,442,762,867.48 | 16,112,804,596.78 | -4.16% | 17,978,081,663.09 | | 归属于上市公司股东的净资产
（元） | 8,822,676,795.23 | 8,426,851,837.48 | 4.70% | 8,209,624,896.91 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 819,251,680.11 | 870,907,293.55 | 676,993,564.37 | 623,195,500.62 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 271,122,247.86 | 351,380,928.39 | 109,642,307.47 | -114,292,328.96 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 | 273,513,197.93 | 349,186,932.83 | 50,288,711.08 | -80,763,389.52 | | 经营活动产生的现金流量净额 | -1,151,781.35 | 58,912,596.79 | 383,519,816.72 | -64,439,365.93 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| 项目 | 2021年金额 | 2020年金额 | 2019年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产 | 368,132.64 | 243,820.96 | -1,720,421.55 | |
| 减值准备的冲销部分） | | | | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外） | 1,850,960.05 | 599,772.60 | 912,529.23 | | | 委托他人投资或管理资产的损益 | 2,103,458.10 | 11,276,368.73 | 25,282,244.16 | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益 | 12,052,028.62 | | | | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金融资产交易性金
融负债和可供出售金融资产取得的投资
收益 | -1,938,380.39 | 12,134,520.01 | -12,116,093.34 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支
出 | 11,097,182.35 | -33,813,293.96 | -94,550,118.55 | | | 减：所得税影响额 | 921,756.15 | -8,382,266.93 | -20,642,092.17 | | | 少数股东权益影响额（税后） | -1,016,077.22 | 7,478.45 | -112,711.24 | | | 合计 | 25,627,702.44 | -1,184,023.18 | -61,437,056.64 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2021年，为落实中央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产市场出现较大波动。上半年，全国市场成交仍保持较快增长；
下半年，无论是商品房销售还是土地出让均大幅降温。在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控
政策，包括“三道红线”、房地产贷款集中度管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，
对房地产行业的政策调控形成完整闭环。
在商品房销售方面，多项数据创历史新高，但下半年明显降温，据国家统计局数据，2021年全年商品房销售面积17.94
亿平方米，同比增速1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%，但商品房销售增长主要得益于上半年良好的销售行情，
下半年以来房地产销售降温明显。具体来看，上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位
数增长。6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。
在新开工项目方面，房地产开发投资增速回落，全年开发投资完成额14.7万亿元，同比增速4.4%。下半年持续低位运行，
9月开始进入负增长，12月开发投资完成额同比下降13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2021年全年新开工
面积19.89亿平，同比下降11.4%，是2016年以来最大跌幅。
在土地成交量方面，下半年土地市场成交面积大幅回落，根据中国指数研究院统计，2021年全国300个城市住宅类用地
供应建筑面积同比下降11.1%，成交建筑面积同比下降23.2%，住宅用地出让金同比下降6.5％，其中下半年同比降幅分别为
9.3%、32.5%和22.6%。全年住宅类用地的平均溢价率为11%，较2020年同期下降4个百分点，其中上半年为17.5%，下半年为
4.4%。
房地产行业正面临前所未有的格局，长远看，房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步加强。
虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。
2021年9月后，监管层密集释放维稳信号，房地产行业迎来监管政策缓和期，在2021年末召开的政治局会议和中央经济
工作会议上，均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环健康发展。”地方
性政策转松改善的窗口有望打开。房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营的企业被推到了舞台中央，但同时也面临巨大
挑战。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司主营业务为房地产业务，以南京市场为主，同时在上海、吉林、宜兴、西安等地均有布局。报告期内，公司坚持以
高目标导向推动各项工作，充分发挥品牌优势和平台优势，着力打造精品工程，实现地产业务更好发展。
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万㎡） | | 南京-浦东 | 62.53 | 112.82 | 112.82 | | 南京-天华 | 2.89 | 13.28 | 13.28 | | 南京-江苏乾阳 | 14.00 | 18.20 | 18.20 | | 南京-佛手湖 | 43.39 | 19.77 | 19.77 | | 上海地产 | 42.95 | 18 | 18 |
| 宜兴地产 | 3.15 | 5.83 | 5.83 | | 西咸新区空港新城 | 17.72 | 38.96 | 38.96 | | 总计 | 186.63 | 226.86 | 226.86 |
主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡） | 规划
计容
建筑
面积
（㎡） | 本期
竣工
面积
（㎡） | 累计
竣工
面积
（㎡） | 预计
总投
资金
额（万
元） | 累计
投资
总金
额（万
元） | | 南京
市 | 水城
20街
区（滨
江雅
园） | 浦口
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2017
年 01
月 01
日 | 90% | 90.00
% | 90,20
0.00 | 260,9
00.00 | 98,81
4.50 | 98,81
4.50 | 128,0
00 | 110,9
12.54 | | 南京
市 | 天润
城润
富花
园三
期 | 浦口
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2019
年 01
月 01
日 | 100% | 100.0
0% | 3,000.
00 | 3,800.
00 | 3,289.
87 | 3,289.
87 | 1,600 | 1,584.
62 | | 南京
市 | 荣锦
瑞府
（天
华硅
谷三
期） | 浦口
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2021
年 10
月 13
日 | 20% | 56.00
% | 17,21
5.00 | 17,21
5.00 | 0 | 0 | 9,500 | 31,98
3.79 | | 上海
市 | 科学
公园
（珊
瑚岛） | 青浦
区 | 商业、
文化 | 100.0
0% | 2019
年 01
月 01
日 | 50% | 50.00
% | 17,70
3.00 | 4,003.
80 | 0 | 0 | 12,01
1.4 | 4,818.
28 | | 吉林
市 | 三街
区 | 丰满
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2018
年 01
月 01
日 | 100% | 100.0
0% | 52,20
0.00 | 123,7
10.00 | 123,7
10.00 | 123,7
10.00 | 60,00
0 | 28,63
8.22 | | 吉林
市 | 四街
区二
标段
二组
团 | 丰满
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2017
年 01
月 01
日 | 80% | 80.00
% | 26,70
0.00 | 35,49
0.00 | - | 25,45
2.78 | 11,21
3 | 10,83
9.75 | | 西安
市 | 西咸
新区
空港 | 西咸
新区 | 商业、
住宅 | 100.0
0% | 2020
年 10
月 01 | 10% | 15.00
% | 177,2
22.59 | 389,5
58.31 | 0 | 0 | | |
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积 | 可售
面积
（㎡） | 累计
预售
（销
售）面
积
（㎡） | 本期
预售
（销
售）面
积
（㎡） | 本期
预售
（销
售）金
额（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡） | 本期
结算
面积
（㎡） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 南京
项目 | 天润
城十
六街
区北 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | 353,14
1.35 | 332,37
3.69 | 332,01
0.97 | 260.02 | 379.62 | 332,01
0.97 | 1,396.
76 | 2,144.
51 | | 南京
项目 | 朝阳
山 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | 68,588
.70 | 51,576
.72 | 48,117
.97 | 3,556.
18 | 12,614
.15 | 47,457
.56 | 4,070.
10 | 13,669
.22 | | 南京
项目 | 朝阳
山 | 南京
市 | 车库 | 100.00
% | 27,778
.10 | 13,239
.48 | 2,383.
09 | 233.47 | 410.55 | 2,383.
09 | 233.47 | 391 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城 19
街区 | 南京
市 | 商铺 | 100.00
% | 9,571.
20 | 5,045.
33 | 2,818.
37 | 183.45 | 458.77 | 2,818.
37 | 386.02 | 895.29 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城 19
街区 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | 335,88
8.60 | 327,70
2.57 | 325,65
4.78 | 26,505
.12 | 52,216
.64 | 318,12
6.75 | 37,214
.96 | 70,059
.47 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城 18
街区 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | | 295,91
9.71 | 287,50
8.38 | 2,232.
31 | 3,698.
81 | 286,94
8.29 | 3,560.
87 | 5,828.
87 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城 12
街区 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | | 232,20
5.36 | 231,27
4.99 | 752.68 | 1,288.
79 | 231,16
8.02 | 1,973.
51 | 3,028.
59 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城 16
街区 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | | 220,87
3.55 | 219,31
9.40 | 2,105.
31 | 3,284.
8 | 219,20
9.92 | 4,425.
04 | 6,585.
44 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城 20
街区
(滨江 | 南京
市 | 住宅 | 100.00
% | | 160,45
4.08 | 66,775
.28 | 59,420
.05 | 121,08
7.85 | 37,628
.79 | 37,628
.79 | 71,536
.46 |
| | 雅园) | | | | | | | | | | | | | 吉林
项目 | 天润
城 3街
区 | 吉林
市 | 车库 | 100.00
% | 15,500
.00 | 15,500
.00 | 8,096.
00 | 1,760.
00 | 497.42 | 8,008.
00 | 8,008.
00 | 1,924.
07 | | 吉林
项目 | 天润
城 3街
区 | 吉林
市 | 住宅 | 100.00
% | 102,71
1.00 | 102,44
4.83 | 82,740
.10 | 9,624.
62 | 5,920.
46 | 79,111
.53 | 79,111
.53 | 51,533
.9 | | 吉林
项目 | 天润
城 3街
区 | 吉林
市 | 商铺 | 100.00
% | 4,724.
20 | 4,724.
20 | 2,391.
91 | 2,197.
59 | 2,717.
4 | 387.77 | 387.77 | 422.01 | | 宜兴
项目 | 天氿
御七
区 | 宜兴
市 | 车库 | 100.00
% | 33,992
.10 | 28,799
.61 | 21,529
.50 | 8,486.
99 | 1,935.
4 | 21,529
.50 | 5,709.
99 | 1,843.
24 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 绿谷 | 南京市 | 商业 | 100.00% | 3,019.02 | 3,019.02 | 100.00% | | 硅谷 | 南京市 | 商铺 | 100.00% | 28,734.57 | 28,734.57 | 100.00% | | 天九御城 | 宜兴市 | 幼儿园 | 100.00% | 2,762.87 | 2,762.87 | 100.00% | | 天九御城 | 宜兴市 | 商业 | 100.00% | 6,119.95 | 6,119.95 | 100.00% | | 天御国际广场 | 上海市 | 商业 | 100.00% | 26,763.48 | 25,673.61 | 96.00% | | 天御国际广场 | 上海市 | 办公 | 100.00% | 24,666.09 | 20,106.96 | 82.00% | | 天润城 | 吉林市 | 幼儿园 | 100.00% | 1,813.22 | 1,813.22 | 100.00% | | 天润城 | 吉林市 | 别墅 | 100.00% | 308.00 | 308.00 | 100.00% | | 天御广场 | 无锡市 | 商业 | 100.00% | 34,896.27 | 34,896.27 | 100.00% | | 城市之光 | 芜湖市 | 商业 | 100.00% | 112,517.85 | 87,288.67 | 78.00% | | 北外滩水城 | 南京市 | 商业 | 100.00% | 38,019.57 | 38,019.57 | 100.00% | | 北外滩水城 | 南京市 | 幼儿园 | 100.00% | 21,903.15 | 21,903.15 | 100.00% | | 天润城 | 南京市 | 商业 | 100.00% | 119,063.41 | 119,063.41 | 100.00% | | 天润城 | 南京市 | 幼儿园 | 100.00% | 23,900.61 | 23,900.64 | 100.00% |
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/平
均融资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 2,512,300,000.00 | 4.9%-8% | 954,700,000.0
0 | 839,400,000.
00 | 145,100,000.
00 | 573,100,00
0.00 |
| 合计 | 2,512,300,000.00 | | 954,700,000.0
0 | 839,400,000.
00 | 145,100,000.
00 | 573,100,00
0.00 |
发展战略和未来一年经营计划
请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
公司之子公司南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司就自身开发的商
品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2021年12月31日累计按揭贷款余额为人民币
428,698,000元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均是以房产进行抵押的，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，
公司在此项上不存在风险。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1.战略规划能力。公司房地产业绩良好、信心十足、目标明确，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划
能力和建立核心业务能力。
2.资源整合能力。公司通过投资、参股等一系列资产整合，以及强强战略合作等方式，强势介入文化、健康等产业，充
分体现出公司发挥自身优势，整合利用市场资源的能力。在内部管理上，充分挖掘内部资源，优化管理资源，加强管理体系
和流程改革，通过建立以业绩为导向的绩效考核与激励机制，人才优化结构，激发员工积极性和创造性，提升管理效率，从
而进一步增强公司整体竞争力。
3.品牌打造能力。公司的房地产项目形象好，在广大消费者心中美誉度很高。天润城、威尼斯水城成为江北超级大盘，
位居江北核心区——中国第十三个、江苏省唯一的国家级新区，区位优势明显，交通条件便利。公司开展了一系列品牌推广
活动，在广大消费者心中建立了良好的品牌形象。
公司在立足于房地产开发基础上，坚持稳中求进的经营策略，围绕低负债、高收益的运营目标，打造了健康、可持续发
展的企业运营态势。房地产主营业务盈利能力保持稳定，对公司调整经营结构、转型升级发展奠定了坚实基础，增添了发展
后劲。
四、主营业务分析
1、概述
2021年是“十四五”开局之年，公司在董事会领导下，坚持“稳中求进”的工作总基调，扎实提高项目建设品质，拓展
主业发展规模，通过采取组织变革、资源整合、成本控制等一系列有效措施，不断强化精细化管理，各业务板块保持了平稳
健康的发展态势，较好的推动了各项工作取得新的进展。报告期内，公司总资产规模约154.43亿，全年营业收入约29.90亿
元，利润总额约8.97亿元，净利润率指标位居A股房地产板块上市公司前列。
房地产为公司主营业务，报告期内，公司持续推进项目管理一体化、规范化，突出产品提档升级，着力打造高品质住宅，
提升企业品牌美誉度，保持公司经营平稳有序。
1.负债状况健康
2021年公司财务状况稳健，持续保持低负债状况，剔除预收的资产负债率为39.24%，净负债率为22.97%，2021年公司
平均融资成本仅为6.45%之间，保持在行业较低水平。公司负债状况持续向好，为后续发展保驾护航。
2.盈利能力稳健
2016-2021年公司毛利率由34%升至58%，基本保持稳健上升的趋势。净利率虽在2020年出现下降，但整体仍呈上升趋势，
2016-2021年公司净利率由13%升至20%。整体来看，公司盈利能力稳步提升，且保持在行业前列。未来，公司将持续推出滨
江雅园、天华硅谷三期等项目，保持项目较强盈利水平。
3.土储质优价廉
受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足。截至报告期末，公司土储总建面226.86万方，其
中位于南京的土储总建面占比约为72.32%。主要位于南京江北核心区，未来将持续受益。
4.产业转型升级
生物医药为公司转型主要方向，报告期内，公司始终坚持“稳中求进”的经营策略，以更大的支持力度、更多的资金投
入、更强的信心决心，全力推进生物医药产业发展壮大，打造公司新的产业增长极。旗下医美产业机构深化经营管理、拓宽
发展路径、创新营销模式、提高风险管控水平和业务开拓能力，收购了三家医美医院，扩大了医美规模。全方位引入顶尖医
疗管理和技术团队，公司医美产业的经营管理能力、品牌影响力和市场竞争力显著提升，竞争优势进一步凸显，展现了较强
的发展潜力和广阔的发展空间。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
| | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 2,990,348,038.65 | 100% | 4,417,551,067.28 | 100% | -32.31% | | 分行业 | | | | | | | 房地产业 | 2,593,938,439.45 | 86.74% | 4,040,552,472.32 | 91.47% | -35.80% | | 建筑业 | 38,173,167.64 | 1.28% | 63,189,226.97 | 1.43% | -39.59% | | 酒店业及其他 | 122,565,318.06 | 4.10% | 97,100,555.08 | 2.20% | 26.23% | | 文化创意业 | 31,163,594.49 | 1.04% | 44,755,946.17 | 1.01% | -30.37% | | 医疗美容 | 176,138,217.97 | 5.89% | 130,108,396.24 | 2.95% | 35.38% | | 其他业务 | 28,369,301.04 | 0.95% | 41,844,470.50 | 0.95% | -32.20% | | 分产品 | | | | | | | 房地产业 | 2,593,938,439.45 | 86.74% | 4,040,552,472.32 | 91.47% | -35.80% | | 建筑业 | 38,173,167.64 | 1.28% | 63,189,226.97 | 1.43% | -39.59% | | 酒店业及其他 | 122,565,318.06 | 4.10% | 97,100,555.08 | 2.20% | 26.23% | | 文化创意业 | 31,163,594.49 | 1.04% | 44,755,946.17 | 1.01% | -30.37% | | 医疗美容 | 176,138,217.97 | 5.89% | 130,108,396.24 | 2.95% | 35.38% | | 其他业务 | 28,369,301.04 | 0.95% | 41,844,470.50 | 0.95% | -32.20% | | 分地区 | | | | | | | 南京 | 1,960,862,542.56 | 65.57% | 3,763,673,822.27 | 85.20% | -47.90% | | 芜湖 | 142,764,525.53 | 4.77% | 346,030,866.14 | 7.83% | -58.74% | | 宜兴 | 42,771,040.09 | 1.43% | 24,885,183.57 | 0.56% | 71.87% |
| 上海 | 110,457,081.12 | 3.69% | 85,213,565.15 | 1.93% | 29.62% | | 吉林 | 541,867,123.96 | 18.12% | 20,369,710.76 | 0.46% | 2560.16% | | 无锡 | 74,819,058.99 | 2.50% | 55,825,558.74 | 1.26% | 34.02% | | 其他 | 116,187,197.40 | 3.89% | 121,552,360.65 | 2.75% | -4.41% | | 北京 | 619,469.00 | 0.02% | | | | | 分销售模式 | | | | | | | | 2,990,348,038.65 | 100.00% | 4,417,551,067.28 | 100.00% | -32.31% |
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 √ 适用 □ 不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产业 | 2,593,938,439.
45 | 1,056,034,687.
77 | 59.29% | -35.80% | -29.64% | -1.33% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产业 | 2,593,938,439.
45 | 1,056,034,687.
77 | 59.29% | -35.80% | -29.64% | -1.33% | | 分地区 | | | | | | | | 南京 | 1,962,249,995.
39 | 589,183,667.94 | 69.97% | -47.86% | -52.24% | 2.75% | | 吉林 | 541,383,048.49 | 273,870,880.60 | 49.41% | 2,557.78% | 1,758.50% | 21.76% | | 分销售模式 | | | | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （未完）
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