[年报]浦东金桥(600639):浦东金桥2022年年度报告
原标题:浦东金桥:浦东金桥2022年年度报告 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王颖、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2022年末总股本1,122,412,893股为基数，按每10股向全体股东分配现金红利人民币5.00元（含税），共计分配现金红利人民币约56,121万元；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来规划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7 第四节 公司治理........................................................................................................................... 29 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 43 第六节 重要事项........................................................................................................................... 44 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 52 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 57 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 58 第十节 财务报告........................................................................................................................... 64
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年是“十四五”发力年，是浦东引领区建设的关键年，也是公司谋篇布局、转型发展的重要阶段。在浦东新区区委区政府坚强领导下，按照董事会的科学决策，公司紧紧围绕浦东引领区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，积极作为，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，取得显著成绩。 1、主要指标完成情况 2022年，公司实现总现金流入约99.22亿元，其中主要有销售收入23.60亿元、租赁收入16.87亿元、投资性收入38.96亿元；总现金流出约129.78亿元，其中主要有开发建设支出8.02亿元、土地储备支出69.67亿元、税金支出23.05亿元、投资性支出15.49亿元。2022年末，公司持有各类经营性物业合计约302万㎡；随着宝山北郊未来产业园、T68地块金桥智造金京园、金桥综保3、6号园等物业的出租率攀升，平均出租率达到86.6%，为近年来最高水平。 2022年上半年，公司积极履行区属企业担当，动员组织公司员工加入社区抗疫志愿者队伍，承担方舱建设任务，并积极落实租金减免政策，2022年为小微企业和个体工商户减免租金合计约2.56亿元，帮助他们共渡难关。 2、持续完善招商战略，把握市场机遇，产业园区招商取得明显突破 作为开发区产业发展的排头兵和主力军，公司紧跟浦东新区产业发展导向，运用多元化手段招引专精特新企业，紧紧围绕5G、智能网联汽车、生物医药、半导体材料与设备四大重点领域，全力推进30多个项目招商。全年完成新租赁项目42个，租赁面积约达13万㎡；续租项目57个，面积约18万㎡。 3、持续拓展空间资源，发展规划质量不断提高 一是深耕金桥，盘活存量资源，全力推动碧云商业综合体项目，积极协调市、区规资局推进08街坊的规划调整。 二是面向市场，打开战略发展新空间。2022年，公司持续关注并积极参与浦东住宅地块竞买，参与了新场、周浦及唐镇三幅住宅地块竞拍，于9月成功竞得周浦地块，地上计容建筑面积约10万㎡，总投资额约46亿元。此外，主动布局上海市中心城区，积极推进虹口135、138住宅地块获取工作。 4、持续秉承精品开发，城市建设质量不断提高 一是做好一批项目筹划，如T25地块通用厂房改扩建项目、38-06地块通用厂房新建项目、53地块项目等。二是推动一批项目建设。金桥壹中心（T17B-06）项目完成核心筒三层结构施工，裙房二层结构施工；Office Park金科园（T4-02）项目外幕墙、室外总体及景观绿化基本完成；29/30-02地块改扩建项目已于10月实现桩基施工；12B-03地块新建项目实现桩基开工；中移动上海研究院项目，施工已完成总投资额25%，达到在建工程转让条件；临港综合区住宅组团，已于8月桩基开工；周浦新建住宅项目已于12月桩基开工。三是做好一批项目收尾。四是持续开展“碧云焕新”计划。 5、持续丰富品牌内涵，持续谋划新兴业务，转型发展质量不断提升 新金桥广场公司重新梳理制定“十四五”发展规划，不断夯实“服务式公寓及物业管理行业一流服务商”的战略定位。中环碧云庭新增碧云公馆15号楼120套房源，已于2022年9月末正式开始营业，张江纳仕碧云苑项目开业团队于2022年10月中旬进场开始现场筹建工作。 子公司盛盎投资管理公司作为公司牵头发起设立的上海浦东智能智造一期私募投资基金的基金管理人，聚焦新一代信息通讯、智能工业制造、智能网联汽车等重点领域，年内完成6个项目的投决、10个项目的立项，实现1个项目投资；并积极探索招投联动模式，助力优质硬核企业落户金桥。 子公司由宏企业管理公司在招商、服务、生态等方面实现了全面布局，在营孵化面积6300㎡，新增引入实体企业9家；积极推动“招投孵”产业生态建设，年内举办多场创业竞赛活动，助力优质项目落户金桥。 6、持续抓好内部管理，稳健经营质量不断提升 一是做好资金管理及筹措工作，合理匹配各类借款的期限，年末长期借款（含公司债）占比75%。2022年3、12月，在公开市场分别成功发行了两期超短期融资券合计23.3亿元，票面利率分别为2.38%、2.85%。2022年11月，在上交所发行13亿元公司债券（票面利率2.99%）。 二是做好人力资源储备及人才梯队建设工作，全年组织开展了两批次干部选拔任用，选拔任用中层干部6人；全年本部入职员工12人。 三是不断完善管控制度加强成本采购管理。对标浦东新区最新标准，及时修订《供方（工程、货物、服务）采购管理办法》，不断建立健全相关工作风险防范机制，进一步提高采购、招标工作效率。 四是持续建设园区大脑推进数字化转型。2022年，继续会同第三方全力推进园区大脑的开发工作，现已确认3D大屏和管理驾驶舱方案，完成3D大屏数据建模和展示页面开发，力争2023年内上线运行。 二、报告期内公司所处行业情况 2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，运行态势逐步回升向好，发展质量稳步提升。 2022年，“稳定房地产市场”被放在首位，中国房地产市场呈现积极的政策态势。从2022年1季度起，各地陆续因城施策稳定房地产市场，稳妥实施房地产长效机制，合理调整限制措施、房贷首付比例、房贷利率等政策，全力推进“保交楼、稳民生”工作，着力稳定预期，扩大有效需求。 受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，上海写字楼、产业园空置率呈现上升趋势。截至2022年底，上海产业园区总存量约954万㎡，整体空置率上升至12.8%。产业园REITs迎来多项突破，参与主体呈现多元化，底层资产涵盖研发办公园、标准厂房、旧改园区和单一主题性园区等多种类型。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。 公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。 报告期内，公司重点围绕浦东引领区建设、金桥城市副中心建设、金色中环发展带建设，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，着力提升“战略引领、开发建设、运营管理、投资创新”四大能力，深度参与到浦东和金桥的开发建设中去。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面： 1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。 2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，强调产品和服务品质，规避了过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。 四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。 3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012年获得“中国人居环境范例奖”，2015年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。 五、报告期内主要经营情况 首先将报告期内主要在营项目报告如下： 在营重要项目一览表
(一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期增加1.27亿元，增加比例8.69%，主要原因为销售收入增加相应增加的销售成本。 销售费用变动原因说明：本期发生额较上年同期减少0.74亿元，减少比例23.62%，主要原因为支付的广告宣传费有所减少。 管理费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加0.09亿元，增加比例9.09%，主要原因为电脑网络费及职工薪酬有所增加。 财务费用变动原因说明：本期发生额与上年同期数基本持平，无重大变化。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少36.13亿元，主要原因为本期支付的土地购置款有所增加。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加28.61亿元，主要原因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加11.32亿元，主要原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所增加。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 □适用 √不适用 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
无 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额41,098.90万元，占年度销售总额8.14%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额34,419.01万元，占年度采购总额7.91%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用 本年公司三项费用总额为人民币4.13亿元，较上年同期增加0.02亿元。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 经营活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期减少36.13亿元，主要原因为本期支付的土地购置款有所增加。 投资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期增加28.61亿元，主要原因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。（未完）  |