[年报]东百集团(600693):东百集团2022年年度报告
原标题:东百集团:东百集团2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人施文义、主管会计工作负责人林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）林学运声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司第十届董事会第二十六次会议审议通过，公司2022年度拟以实施权益分派股权登记日的总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利0.05元（含税），以截至2022年12月31日公司总股本869,846,246股计算，拟派发现金红利43,492,312.30元（含税），本年度不实施资本公积转增股本和送红股。该利润分配预案尚需提交公司2022年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”部分之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中可能面对的风险部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................................................... 10 第四节 公司治理 .......................................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任 .............................................................................................................. 47 第六节 重要事项 .......................................................................................................................... 49 第七节 股份变动及股东情况 ...................................................................................................... 66 第八节 优先股相关情况 .............................................................................................................. 71 第九节 债券相关情况 .................................................................................................................. 72 第十节 财务报告 .......................................................................................................................... 75
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期，公司实现营业收入16.71亿元，较上期减少2.23亿元，下降比例11.78%，主要是（1）商业零售业务实现主营业务收入14.99亿元，较上期减少1.90亿元，主要是商业零售业务受复杂多变的外部环境等因素冲击，各经营门店经历不同程度的闭店情形，对营业收入和客流量造成一定影响。东百商业通过品质调改升级、数字化会员运维、营销策略多元创新等措施，为消费市场复苏奠定基础。公司通过业态调整、品牌升级、发力首店经济等一系列措施，吸引客群，提振消费，核心门店东百中心各零售品类稳居福州市场第一，兰州中心销售规模及客流总量均为甘肃市场第一；（2）仓储物流业务实现主营业务收入0.84亿元，较上期减少0.05亿元，主要是嘉兴王店项目于2022年6月完成转让交割，租赁收入减少；同时部分物流项目报告期内陆续竣工租赁收入增加共同影响所致；（3）商业地产业务实现主营业务收入0.25亿元，较上期减少0.38亿元，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少；（4）其他业务实现主营业务收入0.53亿元，较上期增加0.12亿元，主要是福安东百城假日酒店于2021年9月开业，2022年为首个完整经营年度。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润0.22亿元，较上期减少1.04亿元，下降比例82.63%，主要是:（1）商业零售业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.50亿元，主要是商业零售业务受复杂多变的外部环境等因素冲击，各经营门店营业收入均受到不同程度影响；（2）仓储物流业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.11亿元，主要是仓储物流项目转让嘉兴大恩股权投资收益增加以及投资性房地产公允价值变动损益减少共同影响所致；（3）商业地产业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.08亿元，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少；（4）其他业务归属于上市公司股东的净利润较上期减少 0.35亿元，主要是酒店经营亏损等因素的影响。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.35亿元，与上期基本持平。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 经营情况讨论与分析 2022年，面对艰难的市场环境，公司围绕“商业零售+仓储物流”两大主业，迎难而上，调整经营策略，为后续发展打下坚实基础。 东百商业外拓内修，在“开源节流、会员服务、市场布局、组织创新”的经营策略指导下，线上线下深度融合，发力首店经济，优化会员服务，创新营销策略，销售规模保持福州百货市场第一。 2022年，东百商业完成直播超1,500场，登陆线上平台的在线会员人数超100万人，实现线上销售总额2.79亿元，同比增长 1.92%。同时，公司积极推进会员服务，新增会员超40万人，会员总量超318万人。报告期内，文商旅项目东百利桥古街于2022年12月25日如期开业，商业轻资产项目在福建省和甘肃省均取得突破，成为未来商业零售业务新增长点。 东百物流“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟，报告期内，与亚洲市值最大的上市REITs香港领展基金达成3个物流项目合作，公司仓储物流项目品质及运营管理能力得到上市REITs的认可，进一步提高公司仓储物流业务的知名度，资本运作能力不断提升。另外，公司进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，提高资产运营效率，提升资产收益率。东百物流持续完善设计优化、招采流程、质量控制、工期管理，推进项目全生命周期管理制度，公司在建项目有序推进，新增竣工物流项目3个，建筑面积约23万平方米。 （一）商业零售精细化运营 1.商业品质调改升级，发力首店经济 公司各门店通过业态调整、品牌升级、发力首店经济等一系列措施，吸引客群，提振消费。其中，“南灯塔”东百中心强化升级核心品类，提升品牌级次，首店效应持续升级，持续引进SkinCeuticals、Valmont等29个首进福州品牌。聚焦核心品类运营，东百中心2022年30个品牌跻身全国TOP10，160个全省第一，2个亿元品牌，51个千万店，各零售品类稳居福州市场第一。 “北灯塔”兰州中心迅速发展，2022年销售规模和客流总量遥遥领先，均为甘肃市场第一，2022年兰州中心持续加强品牌的优化和升级，调改升级113个品牌，引进Helena Rubinstein、SHISEIDO、L'OCCITANE等国际高档化妆品；同时，加强对流量和头部品牌的开发，引进了雅莹女装、十二光年等品牌，引进西北首家哥老官品牌，特业品牌升级汰换。此外，兰州中心持续优化环境空间，提升服务水平，针对全新的营销趋势与动态，制定购物中心运营策略，保证兰州中心的市场竞争力和价值。 2.数字化持续升级，优化会员服务 东百商业以“细分会员圈层、盘活会员池、持续提升会员消费力”为会员三大核心工作，通过数字化升级和会员分级分层运营，实现会员池体量与质量的全面升级。2022年，通过升级会员评价体系，优化会员成长周期，以消费金额与会员积分并行的会员成长体系，最大撬动会员价值。此外，公司自主研发的智惠服务中心即东百会员中心已顺利完成试点门店上线运营，未来将陆续完成所有商业门店会员服务线上化、会员运营体系化建设，为会员提供更加高效、全面、舒适的服务体验。 3.拥抱时代发展，创新营销策略 东百商业以“商业创新力”引领“多元生活方式”，通过敏捷营销快速反应，借势推出 “万物复苏”活动，通过发放1000万消费券极大刺激消费。年中庆借势推出“福袋”的营销新玩法，拉动活动期间整体销售业绩。东百65周年庆期间与国潮IP星际熊联手共创热点话题，线上进行自媒体深度运营，实现人均曝光成本大幅下降。自媒体时代下，顺势而为，扩大宣传渠道，打破外部依赖，推出全员传播激励政策，搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、大众点评等平台，浏览量超5,000万。同时，东百商业主动拥抱抖音平台，主账号铺设短视频，团购链接和直播实现抖音全场景流量链接，赋能门店经营增长。 （二）仓储物流强化资本运作 截至报告期末，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售1个物流项目100%的股权，建筑面积约10万平方米；自持已竣工物流项目7个，建筑面积约55万平方米；自持在建物流项目6个，建筑面积约65万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约23万平方米。 今年5月，公司就转让3家仓储物流项目公司100%股权事项与亚洲市值最大的上市REITs香港领展基金签署协议，暂定股权转让对价合计为9.47亿元。根据交易安排，股权转让完成后，公司全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为上述 3个仓储物流项目提供运营管理服务，收取相关管理费。截至报告期末，公司与领展基金已完成其中 1家项目公司的股权转让交割手续，正积极推进剩余项目公司的股权交割手续。 公司与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、国药等 20多家大客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约 63%，制造业客户需求有所提升。报告期内，公司进一步加深与京东、SHEIN（希音）的合作，在福州华威二期项目竣工前，京东提前签订租赁合同，项目竣工后京东投入智能化分拣，存储等现代化设备，将该库打造为其标杆性仓库；在肇庆大旺项目竣工前，SHEIN（希音）提前签订租赁合同，该项目是继公司开发的佛山芦苞项目之后，双方的再次合作。 未来，公司在选址布局上，将继续围绕现有物流网络节点，加大对粤港澳大湾区、长三角、京津冀等枢纽型节点城市的核心物流网络节点建设力度；随着客户需求端愈加细化，传统整齐划一的高标仓储设施向多温化、智能化、体验化发展，公司一方面将依托现有存量客户需求，主动求变求新，在满足客户个性化需求的基础上，提升存量资源的附加值，另一方面，积极对接跨行业资源，形成多行业战略合作关系，与实体经济紧密结合，协同发展。 （三）文商旅项目顺利推进 公司持续推动福清利桥项目的建设工作。该项目商业部分即“福清东百利桥古街”为公司首个“文商旅”结合项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目。 福清东百利桥古街于12月25日如期开街，携手一众优质品牌共同参与城市空间的开发与利用，“首进”当地的品牌超过六成，实现城市商业升级迭代，激活文化消费新动能。开业以后，通过多样化的营销活动吸引客流获取曝光，包括烟花大秀、千架无人机表演秀以及年货大集等多场大型活动，已多次创造话题成为全城热点，春节期间接待游客超100万人次，日客流量最高达20.7万人次。 2023年，公司将持续按国家 AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区的标准，深化打造夜色经济，加重文化业态、休闲娱乐、酒吧等招商工作，同时将持续打造遥感式剧情化的体验街区，加强项目的核心吸引力，将之打造成为全新一代漫游式文旅融商天地，为城市贡献一张全新名片。 （四）筹划向特定对象发行股票 在涉房企业再融资政策松绑后，公司积极筹划向特定对象发行股票事宜，拟募集资金总额不超过人民币6.65亿元，在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还银行贷款，公司控股股东丰琪投资拟以现金方式全额认购。本次发行有利于公司主业升级以及业务拓展，优化公司资本结构，夯实公司资本实力，增强发展动力，为公司未来的战略实施提供有力支撑。 二、 报告期内公司所处行业情况 1.商业零售行业 根据国家统计局数据，2022年社会消费品零售总额43.97万亿元，同比下降0.2%。按零售业态分，限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长 3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百货店下降 9.3%，下降幅度明显，实体百货行业在 2022年整体承压。经济环境承压，消费者更加理性，注重商品的性价比，结合自身需求选择合适的商品。 2022年实物网上商品零售额增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%，线上经济保持牢占据零售市场 70%的比重。商业零售企业近年来在逆境中积极求变，精修内功，通过引入新兴体验业态，进一步提升聚客引流能力；加快数字化转型，搭建小程序、微信社群、直播间等流量入口，实现全渠道发展；焕新经营内容，优化品类结构，打造差异化定位；积极寻求如跨境电商、免税业务等新增长点措施，内生增长能力得到增强。 2.仓储物流行业 据中国物流与采购联合会统计数据显示,2022年全国社会物流总额347.6万亿元,按可比价格计算,同比增长 3.4%，2022年物流业总收入 12.7万亿元，同比增长4.7%。从年内走势看，一季度物流运行实现平稳开局，二季度回落明显，三季度企稳回暖，四季度稳中趋缓，社会物流总额增速基本延续恢复态势，全年实现恢复性增长。根据戴德梁行的报告，整体物流市场租赁需求缓慢恢复，制造业高标仓需求表现旺盛，新能源、汽车及零部件企业等租户问询积极，电商及第三方物流依然为高标仓去化主力。 2022年4月 10日，《中共中央、国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式印发，提出加快建设高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场；推动国家物流枢纽网络建设，促进全社会物流降本增效。政策出台，有利于高标仓业务发展。根据仲量联行报告，仓储物流因其在经济周期中彰显出的良好韧性、稳定的租赁需求和长期可持续发展的良好基本面使其受到来自不同类型投资者的追捧，并在近年内保持较高的关注度。 2022年，证监会、沪深交易所以及地方政府推出一系列政策，支持民营企业发行基础设施公募REITs，公募REITs政策不断完善，有利于基础设施企业打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。仓储物流类 REITs整体运营稳健，收益稳定，抗风险能力较强，资产增值收益上表现较为良好。 三、 报告期内公司从事的业务情况 公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 1.商业零售 东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。 百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。 购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。 经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。 文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。 线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。 2.仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。 东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。 东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。 (1) 资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。 (2) 资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。 四、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）模式优势 公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大拓展核心战区，向周边地区辐射。 同时聚焦内容端提升，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。 公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。 （二）精细化运营优势 东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，分析顾客画像、流动轨迹、消费行为、会员结构，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。 东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。 （三）区位优势 公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心与三坊七巷的两大地标进行合作尝试，双重流量结合，发挥自身最大优势，做大影响力，兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。 公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等枢纽型节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。 （四）管理优势 公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。 （五）战略资源优势 公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业内外合作。通过一级营销节点分阶段发力，公司聚焦全馆销售增长力，逐步重拾消费信心；积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。 （六）物流融资优势 布局仓储物流板块至今，公司不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市 REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值最大的上市 REITs香港领展基金完成多个项目合作，获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。 REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择 REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。 （七）政策优势 福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。 （八）数据优势 公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务以及金融服务能力，提高公司竞争优势。 五、 报告期内主要经营情况 报告期，公司实现营业收入16.71亿元，较上期减少2.23亿元，下降比例11.78%；归属于上市公司股东的净利润0.22亿元，较上期减少1.04亿元，下降比例82.63%；报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.35亿元，与上期基本持平。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：万元 币种：人民币
（2）投资收益变动原因说明：主要是报告期内仓储物流业务完成嘉兴大恩 100%股权转让交割，上期无项目退出。 （3）公允价值变动收益变动原因说明：主要是报告期内投资性房地产公允价值变动收益较上期减少。 （4）信用减值损失变动原因说明：主要是报告期内应收款项计提减值准备增加。 （5）资产减值损失变动原因说明：主要是报告期内福安东百广场项目车位计提存货跌价准备减少。 （6）资产处置收益变动原因说明：主要是报告期内东百城蔡塘店经营调整，解除租赁合同，对使用权资产进行处置。 （7）营业外支出变动原因说明：主要是报告期东百城蔡塘店经营调整，原计入长摊待摊费用的装修摊余价值进行处置。 （8）所得税费用变动原因说明：主要是报告期内仓储物流业务完成嘉兴大恩 100%股权转让交割产生的企业所得税及其他损益类科目变动综合影响。 （9）经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：经营活动产生的现金流量净额较上期减少 1.96亿元，主要是商业零售经营活动产生的现金流量净额较上期减少3.58亿元；仓储物流经营活动产生的现金流量净额较上期减少0.15亿元，商业地产经营活动产生的现金流量净额较上期增加1.70亿元。 （10）投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资活动产生的现金流量净额较上期增加10.56亿元，①现金流入较上期增加 3.41亿元，主要是报告期收到仓储物流项目股权转让款较上期增加3.55亿元；②现金流出较上期减少 7.15亿元，主要是本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产较上期减少6.66亿元，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额较上期减少0.49亿元。 （11）筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动产生的现金流量净额较上期减少9.61亿元，主要是报告期公司借款净流入较上期减少9.57亿元。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司营业收入实现 167,138.79万元，较上期下降 11.78%，其中主营业务收入实现166,044.47万元，较上期下降11.71%。 根据2017年7月5日财政部颁布修订的《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）要求，公司自2020年1月1日起执行新收入准则，将商业零售联营模式从总额法转化为净额法确认收入。若按照总额法口径计量，报告期内，公司实现营业收入351,780.96万元，较上期同口径417,334.13万元，减少65,553.17万元，下降15.71%。 (1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:万元 币种:人民币
①主营业务分行业情况的说明： A.商业零售业务收入较上期下降11.24%，主要原因是：商业零售业务受复杂多变的外部环境等因素冲击，各经营门店经历不同程度的闭店情形，对营业收入和客流量造成一定影响。东百商业通过品质调改升级、数字化会员运维、营销策略多元创新等措施，为消费市场复苏奠定基础。（1）公司通过业态调整、品牌升级、发力首店经济等一系列措施，吸引客群，提振消费，核心门店东百中心各零售品类稳居福州市场第一，兰州中心销售规模及客流总量均为甘肃市场第一。（2）公司以数字化营销和数据化运营为着力点，完成直播超 1,500场，实现线上销售总额 2.79亿元，同比增长1.92%；东百会员中心已顺利完成试点门店上线运营，通过数字化升级和会员分级分层运营，实现会员池体量与质量的全面升级，报告期新增会员超40万人，会员总量超318万人。（3）公司结合市场环境及消费趋势变化，开展多样化营销活动，开创如首届集团IP公路文化节，以自由、先锋、趣味主题性获得全城热捧；65周年庆联合知名潮玩IP开展潮流巡展，共创热点话题。 B.仓储物流业务收入较上期下降5.17%，主要是嘉兴王店项目于2022年6月完成转让交割，租赁收入减少；同时部分物流项目报告期内陆续竣工租赁收入增加共同影响所致。 C.商业地产业务收入较上期下降60.54%，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少所致。 D.酒店餐饮业务收入较上期增长28.95%，主要是福安东百城假日酒店于2021年9月开业，2022年为首个完整经营年度。 ②主营业务分地区情况的说明： A.华东地区收入较上期减少9.74%，主要是该地区收入来源主要为商业零售业务收入，受复杂多变的外部环境等因素影响，收入减少。 B.西北地区收入较上期减少15.39%，主要是受复杂多变的外部环境等因素影响，商业零售核心门店兰州中心主营业务收入减少，同时兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少。 C.华北地区收入较上期减少31.23%，主要是仓储物流北京亦庄项目租赁收入减少。 (2) 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4) 成本分析表 单位：万元
(5) 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7) 主要销售客户及主要供应商情况 ①商业零售业务主力顾客群一般为个人消费者，无法统计前五名客户情况。 ②商业零售经销业务前五名供应商采购额 47,748.80万元，占商业零售经销年度采购总额88.03%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 ③商业地产业务前五名客户销售额 1,069.09万元，占年度销售总额 43.60%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 ④商业地产业务前五名供应商采购额20,141.12万元，占年度采购总额62.71%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额13,842.36万元，占年度采购总额43.10%。 3. 费用 √适用 □不适用
4. 研发投入 (1) 研发投入情况表 □适用 √不适用 (2) 研发人员情况表ri □适用 √不适用 (3) 情况说明 □适用 √不适用 (4) 研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
（2）投资活动产生的现金流量净额较上期增加10.56亿元，①现金流入较上期增加3.41亿元，主要是报告期收到仓储物流项目股权转让款较上期增加3.55亿元；②现金流出较上期减少7.15亿元，主要是本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产较上期减少6.66亿元，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额较上期减少0.49亿元。 （3）筹资活动产生的现金流量净额较上期减少9.61亿元,主要是报告期公司借款净流入较上期减少9.57亿元。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 公司投资性房地产自2020年1月1日起由成本计量模式变更为公允价值计量模式。目前，公司所持有的投资性房地产所在地有活跃的房地产租赁和交易市场，投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得。公司以评估机构出具的评估报告确定相关投资性房地产的评估结果作为投资性房地产的公允价值。报告期投资性房地产公允价值变动收益为-1,616.65万元，占本期利润总额的-9.30%。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 零售行业经营性信息分析 1. 报告期末已开业门店分布情况 √适用 □不适用
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