[年报]苏宁环球(000718):2022年年度报告
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时间：2023年04月18日 13:41:31 中财网 |
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原标题:苏宁环球:2022年年度报告
苏宁环球股份有限公司
2022年年度报告
【2023年4月】
2022年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人张桂平、主管会计工作负责人刘得波及会计机构负责人(会计主管人员)刘得波声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,034,636,384为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ...................................................................................................... 1
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 10
第四节 公司治理 .............................................................................................................................. 30
第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................. 45
第六节 重要事项 .............................................................................................................................. 46
第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 54
第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 60
第九节 债券相关情况 ...................................................................................................................... 61
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 62
备查文件目录
一、载有公司法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司2022年度财务报表。
二、载有会计师事务所盖章，中国注册会计师签名并盖章的2022年度审计报告原件。
三、报告期内，报告期内在巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。
四、载有公司法定代表人签名的公司2022年年度报告文本。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 本公司/上市公司/公司 | 指 | 苏宁环球股份有限公司 | | 苏宁集团 | 指 | 苏宁环球集团有限公司 | | 天华百润 | 指 | 南京天华百润投资发展有限责任公司 | | 华浦高科 | 指 | 南京华浦高科建材有限公司 | | 乾阳地产 | 指 | 江苏乾阳房地产开发有限公司 | | 绿尔得天 | 指 | 南京绿尔得天房地产开发有限公司 | | 浦东地产 | 指 | 南京浦东房地产开发有限公司 | | 南京鼎坤 | 指 | 南京鼎坤房地产开发有限公司 | | 南京鼎基 | 指 | 南京鼎基房地产开发有限公司 | | 环球乾阳 | 指 | 南京环球乾阳房地产开发有限公司 | | 吉林苏宁 | 指 | 吉林市苏宁环球有限公司 | | 北京苏宁 | 指 | 北京苏宁环球有限公司 | | 无锡苏宁 | 指 | 无锡苏宁环球房地产开发有限公司 | | 无锡北塘 | 指 | 无锡北塘苏宁环球房地产开发有限公
司 | | 宜兴苏宁 | 指 | 宜兴苏宁环球房地产开发有限公司 | | 科学公园 | 指 | 上海科学公园发展有限公司 | | 上海公司 | 指 | 上海苏宁环球实业有限公司 | | 芜湖苏宁 | 指 | 芜湖苏宁环球房地产开发有限公司 | | 苏宁文化 | 指 | 苏宁文化产业有限公司 | | 南京大酒店 | 指 | 南京苏宁环球大酒店有限公司 | | 天润广场 | 指 | 南京苏宁环球天润广场有限公司 | | 环球游艇 | 指 | 南京环球游艇俱乐部有限公司 | | 苏宁资本 | 指 | 苏宁资本有限公司 | | 苏浦建设 | 指 | 南京苏浦建设有限公司 | | 环球影视 | 指 | 苏宁环球影业投资有限公司 | | 苏宁环球传媒 | 指 | 苏宁环球传媒有限公司 | | 苏宁环球教育 | 指 | 苏宁环球教育投资发展有限公司 | | 苏宁环球金融 | 指 | 苏宁环球（上海）金融信息服务有限
公司 | | 苏宁环球健康 | 指 | 苏宁环球健康投资发展有限公司 | | 红漫科技 | 指 | 上海红漫科技有限公司 | | REDROVER | 指 | 韩国株式会社REDROVER | | FNC | 指 | 韩国FNC Entertainment Co.,Ltd | | ID | 指 | 韩国ID健康产业集团 | | 医美产业基金 | 指 | 镇江苏宁环球医美产业基金合伙企业
（有限合伙） | | 南京佛手湖 | 指 | 南京佛手湖环球度假村投资有限公司 | | 红熠文化 | 指 | 上海红熠文化传播有限公司 | | 上海苏亚 | 指 | 上海苏亚医疗科技有限公司 | | 石家庄苏亚 | 指 | 石家庄苏亚美联臣医疗美容医院有限
公司 | | 唐山苏亚 | 指 | 唐山苏亚美联臣医疗美容医院有限公
司 | | 无锡苏亚 | 指 | 无锡苏亚医疗美容医院有限公司 | | 中科华瑞 | 指 | 中科华瑞生物科技有限公司 | | 湖南瑞生科 | 指 | 湖南瑞生科生物科技有限公司 | | 红熠文化发展 | 指 | 上海红熠文化发展有限公司 | | 公司法 | 指 | 中华人民共和国公司法 | | 证券法 | 指 | 中华人民共和国证券法 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 元 | 指 | 人民币元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 苏宁环球 | 股票代码 | 000718 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 苏宁环球股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 苏宁环球 | | | | 公司的外文名称（如有） | Suning Universal Co.,Ltd | | | | 公司的外文名称缩写（如
有） | Suning Universal | | | | 公司的法定代表人 | 张桂平 | | | | 注册地址 | 吉林省吉林经济技术开发区九站街718号 | | | | 注册地址的邮政编码 | 132101 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 无 | | | | 办公地址 | 江苏省南京市鼓楼区集庆门大街270号苏宁环球国际中心48-51楼 | | | | 办公地址的邮政编码 | 210024（南京） | | | | 公司网址 | www.suning-universal.com | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/） | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《中国证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn） | | 公司年度报告备置地点 | 苏宁环球股份有限公司证券管理中心 |
四、注册变更情况
| 统一社会信用代码 | 91220000124482910C（统一社会信用代码） | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） | 公司上市初主营业务范围为：机制纸、纸板、胶带、纸制
品制造、纸浆等的生产和销售。2005年12月13日，经苏
宁集团重组后，公司发布《吉林纸业股份有限公司关于完
成工商变更的公告》，公司主营业务变更为：房地产开 | | | 发。 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 2005年12月，公司完成重大资产重组，公司控股股东由
吉林市国有资产经营有限责任公司变更为苏宁环球集团。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 中喜会计师事务所(特殊普通合伙) | | 会计师事务所办公地址 | 北京市崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层 | | 签字会计师姓名 | 魏娜、王彦茹 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
| | 2022年 | 2021年 | 本年比上年增减 | 2020年 | | 营业收入（元） | 2,239,152,699.86 | 2,990,348,038.65 | -25.12% | 4,417,551,067.28 | | 归属于上市公司股东
的净利润（元） | 357,945,904.44 | 617,853,154.76 | -42.07% | 1,059,080,837.40 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润（元） | 395,678,676.58 | 592,225,452.32 | -33.19% | 1,060,264,860.58 | | 经营活动产生的现金
流量净额（元） | 793,683,521.51 | 376,841,266.23 | 110.61% | 106,497,478.22 | | 基本每股收益（元/
股） | 0.1180 | 0.2036 | -42.04% | 0.3490 | | 稀释每股收益（元/
股） | 0.1180 | 0.2036 | -42.04% | 0.3490 | | 加权平均净资产收益
率 | 3.98% | 7.07% | -3.09% | 12.75% | | | 2022年末 | 2021年末 | 本年末比上年末增减 | 2020年末 | | 总资产（元） | 15,392,539,894.54 | 15,442,762,867.48 | -0.33% | 16,112,804,596.78 | | 归属于上市公司股东
的净资产（元） | 9,505,813,046.49 | 8,822,676,795.23 | 7.74% | 8,426,851,837.48 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 476,659,221.01 | 655,470,435.84 | 678,139,121.13 | 428,883,921.88 | | 归属于上市公司股东
的净利润 | 132,669,907.73 | 196,084,693.56 | 163,010,235.01 | -133,818,931.86 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润 | 132,098,662.07 | 195,729,869.27 | 158,492,704.19 | -90,642,558.95 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 158,851,768.09 | 169,039,180.99 | 284,333,658.65 | 181,458,913.78 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 2022年金额 | 2021年金额 | 2020年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益
（包括已计提资产减
值准备的冲销部分） | -105,489.03 | 368,132.64 | 243,820.96 | | | 计入当期损益的政府
补助（与公司正常经
营业务密切相关，符
合国家政策规定、按
照一定标准定额或定
量持续享受的政府补
助除外） | 970,000.00 | 1,850,960.05 | 599,772.60 | | | 委托他人投资或管理
资产的损益 | | 2,103,458.10 | 11,276,368.73 | | | 同一控制下企业合并
产生的子公司期初至
合并日的当期净损益 | | 12,052,028.62 | | | | 除同公司正常经营业
务相关的有效套期保
值业务外，持有交易
性金融资产、交易性
金融负债产生的公允
价值变动损益，以及
处置交易性金融资
产、交易性金融负债
和可供出售金融资产
取得的投资收益 | -15,937,478.58 | -1,938,380.39 | 12,134,520.01 | | | 除上述各项之外的其
他营业外收入和支出 | -27,353,419.88 | 11,097,182.35 | -33,813,293.96 | | | 减：所得税影响额 | -4,663,878.92 | 921,756.15 | -8,382,266.93 | | | 少数股东权益影
响额（税后） | -29,736.43 | -1,016,077.22 | 7,478.45 | | | 合计 | -37,732,772.14 | 25,627,702.44 | -1,184,023.18 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 1、概述
公司主营业务为房地产开发与销售，坚持“稳中求进”的发展战略，在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学、医疗美容服务方向，稳步进行产业转型升级。
2022年，世界局势复杂多变，外部经济体通胀压力不断上升，经济环境更趋复杂严峻。受宏观经济、行业环境等多重因素影响，我国房地产市场经历了严峻的挑战与考验，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，地产企业债务违约事件频发，竞争格局发生明显变化，房地产市场整体处于低迷状态。下半年以来地产行业政策频出，有利于稳定市场预期，但居民对未来房地产市场的信心仍有待进一步恢复，市场逐渐呈筑底复苏态势。
2、地产行业发展情况
为支持地产行业稳定发展，国家及地方陆续出台支持政策，从2022年4月份中央“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，再到11月以来融资端政策信贷、债券融资支持工具、股权融资“三箭齐发”，地方性政策转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。融资政策优化，缓解了优质房企偿债压力，促进保交楼，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
从需求方面来看，国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积为135,837万平米，同比下降24.30%；商品房销售额为133,308亿元，同比下降26.70%。
2022年尽管房贷利率大幅下行，部分城市放开首套房贷款标准，但居民加杠杆意愿并不强烈，一定程度制约政策实施效果。消费复苏后，被压抑的房地产需求得到一定程度的恢复，根据中指研究院发布的数据，2023年1—2月，百强房企销售总额同比降幅已大幅收窄至4.8%，趋势向好。
从供给方面来看，受市场持续调整，房企资金压力影响，中指研究院数据显示，2022年全国300城土地住宅成交建面及金额同比下降30%以上，成交建面降至近十年新低；2022年房地产开发投资累计金额13.28万亿元，同比下降10%。为更好满足居民的合理住房需求，改善居民购房预期，未来现房销售将成为行业主要销售方式，房地产开发企业对自身的项目品质、多样化等方面亦提出了更高的要求，市场筑底复苏迹象初步显现。
2023年全国经济有望进一步恢复，在坚持“房住不炒”的大方向下，房地产行业将处于深刻变革期，预计行业政策将持续，“因城施策”,支持刚性和改善性住房需求，实现质的有效提升和量的合理增长，有利于房地产市场修复，促进地产行业平稳健康发展。
3、医美行业发展情况
随着人们对美好生活的向往，消费者对医美的接受程度逐渐提高，我国医疗美容行业近年来快速发展，未来随着消费市场的不断复苏，医美行业将有望继续增长，根据Frost ＆ Sullivan测算，预计市场规模于2030年将达6,382亿元。 其中非手术类项目，基于其风险相对较低、恢复时间短，更易操作的特点，在消费者中更受欢迎。尽管我国医美市场规模庞大，但是与其他国家相比，中国医美市场的渗透率仍然较低，2020年我国每千人疗程量为20.8次，是巴西的一半，韩国的四分之一，存在较大的提升空间。随着消费者对保养的接受度不断提高，根据Frost ＆Sullivan预测，2021至2026年25岁以下消费人群预计将以16.5%的年均复合增长率增长。近年来，在基于透明质酸钠、多肽、外泌体、重组蛋白等抗衰老非手术类医美市场规模增速已超过医美市场的整体增速。
在医美市场高速增长下，行业乱象时有发生，2022年以来，政府主管部门加强医美行业监管政策规范，行业改革和监管有利于推动医美产业向更高质量、标准靠拢，推动医美市场和医美机构规范化、健康化发展，促进医美行业规范、繁荣发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司房地产开发业务以南京市场为主，同时在上海、吉林、宜兴等地均有布局。2022年，公司持续纵深推进提质增效工作，紧抓地产、医美板块经营，深挖提质增效潜力，以项目管理、营销、风险管控为重点，着力打造高品质楼盘，保持公司健康发展。
新增土地储备项目
| 宗地或项
目名称 | 所在位置 | 土地规划
用途 | 土地面积
（㎡） | 计容建筑
面积
（㎡） | 土地取得
方式 | 权益比例 | 土地总价
款（万
元） | 权益对价
（万元） |
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 南京-浦东 | 62.53 | 112.82 | 112.82 | | 南京-天华 | 2.89 | 13.28 | 13.28 | | 南京-江苏乾阳 | 14.00 | 18.20 | 18.20 | | 南京-佛手湖 | 43.39 | 19.77 | 19.77 | | 上海地产 | 42.95 | 18 | 18 | | 宜兴地产 | 3.15 | 5.83 | 5.83 | | 西咸新区空港新城 | 17.72 | 38.96 | 38.96 | | 总计 | 186.63 | 226.86 | 226.86 |
主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡
） | 规划
计容
建筑
面积
（㎡
） | 本期
竣工
面积
（㎡
） | 累计
竣工
面积
（㎡
） | 预计
总投
资金
额
（万
元） | 累计
投资
总金
额
（万
元） | | 南京
市 | 水城
20街
区
（滨
江雅
园） | 浦口
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2017
年01
月01
日 | 90% | 95.00
% | 90,20
0.00 | 260,9
00.00 | 82,24
0.90 | 160,2
31.30 | 128,0
00 | 119,2
82.95 | | 南京
市 | 天润
城润
富花
园三
期 | 浦口
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2019
年01
月01
日 | 100% | 100.0
0% | 3,000
.00 | 3,800
.00 | 3,289
.87 | 3,289
.87 | 1,600 | 1,643
.64 | | 南京
市 | 荣锦
瑞府
（天
华硅
谷三
期） | 浦口
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2021
年10
月13
日 | 22% | 80.00
% | 17,21
5.00 | 17,21
5.00 | 0 | 0 | 60,00
0 | 50,93
2.8 | | 上海
市 | 科学
公园
（珊
瑚
岛） | 青浦
区 | 商
业、
文化 | 100.0
0% | 2019
年01
月01
日 | 50% | 50.00
% | 17,70
3.00 | 4,003
.80 | 0 | 0 | 12,01
1.4 | 4,818
.28 | | 吉林
市 | 三街
区 | 丰满
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2018
年01
月01
日 | 100% | 100.0
0% | 52,20
0.00 | 123,7
10.00 | 0 | 123,7
10.00 | 60,00
0 | 40,04
6.67 | | 吉林
市 | 四街
区二
标段
二组
团 | 丰满
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2017
年01
月01
日 | 80% | 80.00
% | 26,70
0.00 | 35,49
0.00 | 0 | 25,50
0.00 | 11,21
3 | 11,69
8.14 | | 西安
市 | 西咸
新区
空港
新城 | 西咸
新区 | 商
业、
住宅 | 100.0
0% | 2020
年10
月01
日 | 10% | 15.00
% | 193,8
82.62 | 439,5
38.40 | 0 | 0 | 304,2
61 | 92,72
5.43 |
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积 | 可售
面积
（㎡
） | 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 南京 | 朝阳 | 南京 | 住宅 | 100.0 | 68,58 | 59,57 | 50,21 | 1,246 | 4,009 | 49,90 | 1,246 | 3,711 | | 项目 | 山 | 市 | | 0% | 8.70 | 8.77 | 4.39 | .43 | .31 | 4.71 | .43 | .23 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城19
街区 | 南京
市 | 住宅 | 100.0
0% | 335,8
88.60 | 327,7
02.57 | 326,4
61.55 | 806.7
7 | 1,404
.03 | 326,4
61.55 | 8,334
.80 | 14,96
8.37 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城19
街区 | 南京
市 | 商铺 | 100.0
0% | 9,571
.20 | 5,045
.33 | 3,159
.24 | 340.8
7 | 907.3
7 | 3,159
.24 | 340.8
7 | 859.5
7 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城18
街区 | 南京
市 | 住宅 | 100.0
0% | 307,5
63.20 | 295,9
19.71 | 287,8
23.18 | 314.8
0 | 550.3
9 | 287,8
23.18 | 789.9
1 | 1,327
.66 | | 南京
项目 | 北外
滩水
城20
街区
(滨江
雅园) | 南京
市 | 住宅 | 100.0
0% | 260,9
49.70 | 252,6
05.60 | 120,2
18.11 | 53,44
2.83 | 103,3
07.39 | 112,9
53.69 | 75,32
4.90 | 136,6
28.83 | | 吉林
项目 | 天润
城3
街区 | 吉林
市 | 住宅 | 100.0
0% | 102,7
11.00 | 102,4
44.83 | 86,76
4.96 | 4,024
.86 | 2,473
.29 | 84,86
4.37 | 5,752
.84 | 3,213
.87 | | 吉林
项目 | 天润
城3
街区 | 吉林
市 | 商铺 | 100.0
0% | 4,724
.20 | 4,724
.20 | 2,391
.91 | - | | 1,127
.76 | 739.9
9 | 1,116
.37 | | 宜兴
项目 | 天氿
御六
区 | 宜兴
市 | 车库 | 100.0
0% | 35,14
6.72 | 30,71
2.50 | 25,71
3.59 | 7,532
.80 | 1,205
.14 | 10,09
6.50 | 7,532
.80 | 1,205
.14 | | 南京
项目 | 荣锦
瑞府
（天
华硅
谷三
期） | 南京
市 | 住宅 | 100.0
0% | 40,96
6.29 | 40,89
7.50 | 15,76
2.32 | 15,76
2.32 | 36,37
0.53 | | | | | 南京
项目 | 天润
城十
四街
区 | 南京
市 | 商铺 | 100.0
0% | 14,33
3.52 | 14,33
3.52 | 5,115
.75 | 571.1
4 | 765.8
2 | 5,115
.75 | 855.4
6 | 1,089
.77 | | 芜湖
项目 | 城市
之光 | 芜湖
市 | 商铺 | 100.0
0% | 107,4
95.59 | 76,77
0.07 | 28,80
2.93 | 4,295
.91 | 2,653
.43 | 28,47
9.80 | 5,717
.90 | 3,444
.5 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 绿谷 | 南京市 | 商业 | 100.00% | 3,019.02 | 3,019.02 | 100.00% | | 硅谷 | 南京市 | 商铺 | 100.00% | 28,734.57 | 28,734.57 | 100.00% | | 天九御城 | 宜兴市 | 商业 | 100.00% | 2,762.87 | 2,762.87 | 100.00% | | 天九御城 | 宜兴市 | 商业 | 100.00% | 6,119.95 | 6,119.95 | 100.00% | | 天御国际广场 | 上海市 | 办公 | 100.00% | 59,053.21 | 42,117.54 | 71.32% | | 天润城 | 吉林市 | 商业 | 100.00% | 1,813.22 | 1,813.22 | 100.00% | | 天润城 | 吉林市 | 别墅 | 100.00% | 308.00 | 308.00 | 100.00% | | 天御广场 | 无锡市 | 商业 | 100.00% | 38,384.27 | 20,940.33 | 54.55% | | 城市之光 | 芜湖市 | 商业 | 100.00% | 112,145.18 | 82,111.64 | 73.22% | | 北外滩水城 | 南京市 | 商业 | 100.00% | 42,447.50 | 42,447.50 | 100.00% | | 天润城 | 南京市 | 商业 | 100.00% | 119,063.41 | 119,063.41 | 100.00% |
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间
/平均融资成
本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 2,199,673,10
7.05 | 4.9%-8% | 1,477,533,10
7.05 | 150,200,000.
00 | 155,200,000.
00 | 416,740,000.
00 | | 合计 | 2,199,673,10
7.05 | 4.9%-8% | 1,477,533,10
7.05 | 150,200,000.
00 | 155,200,000.
00 | 416,740,000.
00 |
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
公司之子公司南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司就自身
开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至 2022年 12月 31日累计按揭贷款余额为
人民币102,033,069.08元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均是以房产进行抵押的，在客户办理完房产证后公司担保
责任即解除，公司在此项上不存在风险。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 ?不适用
三、核心竞争力分析
公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，医美板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。报告期内，公司在巩固和强化在核心业务优势的同时，发扬进取精神，稳步推进新业务拓展延伸产业链，持续提升公司竞争力。
1、成本优势
受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北核心区，未来将持续受益。
2、品牌优势
多年来，公司在全国各地已开发近百个地产项目，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，其中，“苏宁?天润城”、“苏宁?威尼斯水城”等多个经典口碑之作，得到各地客户的交口称赞，囊括了诸多殊荣，在当地乃至全国的市场知名度、美誉度极高。
3、客户优势
经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力强、忠诚度和活跃度很高的用户群体，各板块客户资源的互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。
4、管理优势
公司拥有敏捷、高效的流程型组织，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略。公司打造了项目管理、产品全生命周期标准化、可复制性高的规范流程，进一步提高了管理效率，竞争能力日趋增强。
四、主营业务分析
1、概述
公司在确保房地产主营业务稳健发展的同时，通过资源高效配置，围绕聚焦于以生物医药科技、抗衰再生医学为重点发展方向的布局，积极开拓多元化发展道路。
在房地产行业严重不景气的大环境下，得益于长期以来公司坚持的“低负债、高收益”经营策略，在全体员工共同努力下，2022年公司实现营业收入22.39亿元，同比下降25.12%；实现归属于上市公司股东的净利润3.58亿元，同比下降42.07%；净利润率为15.99%；经营活动产生的现金流量净额7.94亿元，同比增长110.61%。
报告期内重点工作
（1）财务健康，发展基础更加稳固
公司财务状况保持稳健，公司资产负债率仅为36.47%，远优于同行业平均水平，多年来始终处于房地产企业融资监管“绿档”范围，盈利能力稳步提升，毛利率为62.5%，较上年同期增4.22%，公司经营情况持续向好，低负债的经营策略，为公司健康发展奠定了坚实的基础，发展后劲增强，蓬勃有力。2022年圆满完成半年度利润分配及2021年年度利润分配事项，积极回报广大股东。
（2）聚焦项目开发，发展支撑不断强化
报告期内，公司凝心聚力，全力以赴推动重点项目建设，狠抓重点项目管理，推动项目高标准建设，保障项目高品质开发，确保项目各进度节点符合开发计划并按期交楼，打造精品项目。
公司标杆项目滨江雅园项目的持续推出及交付，进一步提升了客户满意度和美誉度。
(3)提质增效，发展韧性愈发增强
2022年，公司扎实推进提质增效工作，持续提高管控能力和运营效率，本着“常抓不懈，动态管理”的原则，严格落实全成本、全过程管理，紧盯项目预结算工作，成本管控效果良好，多措并举，实现降本控费。密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，实现优化增效；推进资产盘整，扁平化组织管理模式，减少管理层级，以上海苏宁环球实业为酒店资产管理平台，充分挖掘存量资产价值，实现存量资产挖潜增效，优化资产结构布局，不断增强公司发展韧性。
（4）创新人力资源管理，发展活力不断激发
报告期内，为实现公司战略转型发展目标，公司健全激励约束机制,实施员工持股计划。在公司发展的关键时期，进一步完善健全公司中长期激励约束机制，改善公司治理水平，提高管理团队、特别是核心骨干员工的凝聚力，激发员工积极性和创造力与员工共享公司经营成果，推动人力资源优化配置，为公司发展增添新的活力和动力，助力公司可持续发展。
（5）协同联动，发展动能持续优化
公司自确定生物医药科技转型以来，聚焦消费者对美的诉求，通过内生增长、外延扩张方式拓展新业务，2022年医美板块在克服不利因素影响下，实现营业收入1.93亿元，同比增长9.54%。在医美机构业绩稳步增长的同时，公司聚焦产业链中上游板块，围绕再生医学和抗衰领域投资，进一步实现公司产业布局目标，通过收购，公司医美板块的资源整合能力进一步提升，从下游优质医美医院资产到中上游医疗美容产品，医美产业链得到更好的整合和发展。
报告期内，公司医美板块重点工作如下：
运营方面：医美板块拥有高端整形外科和轻医美产品，在管理、服务、技术等方面建立起标准化、高质量的规范体系，2022年获得实用新型专利授权18项，持续提高技术标准，重视自身能力壁垒的建设，已形成独特的经营及盈利模式，不断满足客户多元化需求。
品牌建设方面：医美板块不断增强公司品牌美誉度建设，将品牌与医疗安全和高品质服务深度绑定，树立品牌认知。采用多种营销方式，完善数字创新建设健全客户会员体系，建立与客户连结的新方式实现精准营销，提高复购率，提升客户黏性。
服务方面：不断创新运营模式，针对轻医美产品类别，完善标准化的产品库存单位 (SKU)和SOP服务流程，抢占轻医美赛道，紧抓双美模式新趋势，撬动业绩新增长。
（6）提升治理水平，强化发展风险控制
地产行业新模式变革，房企面临全新的机遇和挑战。为应对不确定的市场风险，报告期内，公司强化风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿公司经营的全过程；做好诉讼案件应对与执行工作，化解潜在风险；强化内部监督检查，健全合理的监督评价体系，形成长效风险管控机制。加强公司内部控制制度建设，按照证监会、深交所等关于上市公司规范运作的监管法律、规则变更要求，修订相关治理制度，进一步增强规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，提升公司治理水平。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
| | 2022年 | | 2021年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 2,239,152,699.8
6 | 100% | 2,990,348,038.6
5 | 100% | -25.12% | | 分行业 | | | | | | | 房地产业 | 1,885,801,711.8
5 | 84.22% | 2,593,938,439.4
5 | 86.74% | -27.30% | | 混凝土 | 22,397,894.47 | 1.00% | 38,173,167.64 | 1.28% | -41.33% | | 酒店业 | 101,442,209.30 | 4.53% | 122,565,318.06 | 4.10% | -17.23% | | 文化业 | 15,236,302.32 | 0.68% | 31,163,594.49 | 1.04% | -51.11% | | 医美及生物医药 | 192,938,083.71 | 8.62% | 176,138,217.97 | 5.89% | 9.54% | | 其他 | 21,336,498.21 | 0.95% | 28,369,301.04 | 0.95% | -24.79% | | 分产品 | | | | | | | 房地产 | 1,885,801,711.8
5 | 84.22% | 2,593,938,439.4
5 | 86.74% | -27.30% | | 混凝土 | 22,397,894.47 | 1.00% | 38,173,167.64 | 1.28% | -41.33% | | 酒店 | 101,442,209.30 | 4.53% | 122,565,318.06 | 4.10% | -17.23% | | 文化 | 15,236,302.32 | 0.68% | 31,163,594.49 | 1.04% | -51.11% | | 医美 | 192,938,083.71 | 8.62% | 176,138,217.97 | 5.89% | 9.54% | | 其他 | 21,336,498.21 | 0.95% | 28,369,301.04 | 0.95% | -24.79% | | 分地区 | | | | | | | 南京 | 1,780,404,262.0
2 | 79.51% | 1,960,862,542.5
6 | 65.57% | -9.20% | | 芜湖 | 105,864,550.79 | 4.73% | 142,764,525.53 | 4.77% | -25.85% | | 宜兴 | 24,956,095.86 | 1.11% | 42,771,040.09 | 1.43% | -41.65% | | 上海 | 69,738,446.13 | 3.11% | 110,457,081.12 | 3.69% | -36.86% | | 吉林 | 49,883,759.72 | 2.23% | 541,867,123.96 | 18.12% | -90.79% | | 无锡 | 73,510,475.85 | 3.28% | 74,819,058.99 | 2.50% | -1.75% | | 北京 | 0.00 | 0.00% | 619,469.00 | 0.02% | -100.00% | | 其他 | 134,795,109.49 | 6.02% | 116,187,197.40 | 3.89% | 16.02% | | 分销售模式 | | | | | | | | 2,239,152,699.8
6 | 100.00% | 2,990,348,038.6
5 | 100.00% | -25.12% |
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产 | 1,885,801,71
1.85 | 685,251,111.
49 | 63.66% | -27.30% | -35.11% | 4.37% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产 | 1,885,801,71
1.85 | 685,251,111.
49 | 63.66% | -27.30% | -35.11% | 4.37% | | 分地区 | | | | | | | | 南京 | 1,780,404,26
2.02 | 523,563,634.
21 | 70.59% | -9.20% | -11.14% | 0.62% | | 分销售模式 | | | | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用 （未完）
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