[年报]格力地产(600185):2022年年度报告
原标题:格力地产:2022年年度报告 格力地产股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人陈辉、主管会计工作负责人苏锡雄及会计机构负责人（会计主管人员）陈剑声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度拟不进行利润分配，也不以公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告期内涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对外投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 26 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 43 第六节 重要事项........................................................................................................................... 44 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 64 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 71 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 72 第十节 财务报告........................................................................................................................... 77
第一节释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 受房地产市场行业周期影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，2022年，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降，因此主要会计数据和财务指标较上年同期大幅度下降。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、其他 □适用 √不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年，在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力和超预期因素叠加中长期住房需求减弱的冲击下，全国房地产开发投资、商品房销售规模均较上年大幅下降，房地产行业面临着前所未有的挑战，根据国家统计局数据，2022年全国房地产商品房销售面积比上年下降 24.3%，商品房销售额下降 26.7%，整体表现仍相对低迷。鉴于此，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。受上述原因影响，2022年，公司实现营业收入 40.47亿元，其中房地产板块实现营业收入 34.97亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-26.84亿元。 截至 2022年 12月 31日，公司总资产为 302.59亿元，归属于上市公司股东的净资产为 63.35亿元。 为“稳地价、稳房价、稳预期”，年初以来中央和地方政策暖风频吹，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，尤其是 2022年末支持房产企业融资“三支箭”措施的相继推出，在房地产市场出现总体下行、房地产企业资金来源受阻的背景下，高效助力房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，让行业看到了破晓曙光。 2022年 12月，乘房企股权融资政策东风，为深化落实国有企业改革精神，促进公司产业结构优化升级，公司决定继续推动重大资产重组工作，致力于开辟新增利润点，进一步提高公司资产质量和盈利水平，加强公司可持续发展能力。本次重组将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。通过本次重组，公司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）房地产业方面 “保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点，多部门出台专门措施，多地政府因城施策，完善政策工具箱，多措并举支持项目建设交付。2022年 11月以来，支持房地产市场融资的政策“工具箱”也不断扩容，信贷、债券、股权“三箭齐发”，以立体式的金融支持组合拳助力房企融资，加快行业风险缓释，促进房地产市场加快信心修复和循环恢复。 2022年 12月，中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，支持房企合理融资需求并有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 综上，近年来，受宏观经济环境和行业下行压力影响，房地产市场情绪持续低迷，房企融资难度和经营压力较大。报告期内，房地产政策逐步进入宽松周期，明确房地产是国民经济支柱产业，并从供需两端加大对行业的扶持力度，房地产行业融资环境出现改善，房地产市场有望平稳恢复。 （二）大消费业方面 国家“十四五”规划指出要扩大内需，促进消费升级，特别提出将“形成若干立足国内、辐射周边、面向世界的综合性国际消费中心城市”。2022年 4 月，国务院办公厅印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，进一步完善促进消费的政策体系，综合施策释放消费潜力。 《意见》提出积极建设一批区域消费中心，改善基础设施和服务环境，提升流通循环效率和消费承载力。支持有条件的地区依托自由贸易试验区等，与国（境）外机构合作建设涉外消费专区。 鼓励各地区围绕商业、文化、旅游、体育等主题有序建设一批设施完善、业态丰富、健康绿色的消费集聚区，稳妥有序推进现有步行街设施改造和业态升级，积极发展智慧商圈。完善市内免税店政策，规划建设一批中国特色市内免税店。2022年 12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》，全面阐释我国实施扩大内需战略的规划背景，明确总体要求，提出把恢复和扩大消费摆在优先位置，加快消费提质升级。 报告期内，在国家发展规划的战略导向和财政、货币政策的协调配合下，稳增长政策持续发力，支持消费持续回升改善。 （三）大健康产业方面 为满足人民群众日益增长的健康需求，我国“健康中国”战略全面推进，一系列扶持、促进健康产业发展的相关政策紧密出台。2022年 5月，国务院办公厅印发《“十四五”国民健康规划》，规划提出要做优做强健康产业，推动医药工业创新发展、促进高端医疗装备和健康用品制造生产、促进社会办医持续规范发展、推进健康相关业态融合发展；国家药监局发布了《药品监管网络安全与信息化建设“十四五”规划》，明确提出将推进医疗器械唯一标识在医疗、医保、医药领域的联动应用作为“十四五”时期我国药品智慧监管的建设目标之一，要求完善医疗器械唯一标识数据库管理信息系统，持续推进数据申报与共享，探索基于医疗器械唯一标识的医疗器械全生命周期智慧监管应用示范。 同时，生物医药产业是珠海现代产业体系的重要组成部分，珠海市出台了系列政策，为生物医药产业高质量发展营造良好的政策环境。珠海市政府印发的《珠海市推动生物医药产业高质量发展行动方案（2020-2025年）》，指出要发挥珠海市生物医药产业基础和集聚港澳资源的优势，打造生物医药产业链上下游汇聚平台，形成千亿级生物医药产业集群。除此之外，在粤港澳大湾区内各地的生物医药产业都正蓄势待发，珠海市生物医药产业也将进入高质量发展新阶段。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）房地产业方面 报告期内，公司的营业收入主要来自房地产业务板块。公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。报告期内，公司秉承“专筑之精神、专谨之态度、专业之品质”，继续深耕珠海，有序推进格力海岸 S6、S7项目的销售和建设，并在上海“浦江海德”项目受到良好市场反响的基础上，进一步推进上海锦云江悦项目（前滩地块）和雅悦美筑项目（泗泾地块）入市销售，项目一经推出便引发市场和业界广泛关注，其中锦云江悦项目于 2023年 2月开盘迅速售罄，雅悦美筑项目也在火热销售中。 （二）大消费业方面 报告期内，公司充分利用海南自贸港、粤港澳大湾区、横琴深合区的区位联动优势，稳步推进三亚合联中央商务区项目和横琴创新方项目，并通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税仓等，进一步完善“珠海免税 MALL”等线上平台的运营体系和产品渠道，业务范围已拓展至进口完税、跨境保税和免税品预约三大类别，为消费者提供更加全面、便捷的服务。 公司正在推进购买免税集团 100%股权并募集配套资金的重大资产重组工作，本次重组将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。 （三）大健康产业方面 爱为康检测作为公司大健康板块的重要布局，自成立以来一直专注于医学检验领域，与科华生物先后达成三轮科研深度合作项目，并与珠海市万山海洋开发试验区社会事业局、澳门企业南粤天然药物有限公司建立了良好合作关系。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、广泛的知名度 公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林学会“皇家西尔维娅·克罗夫人杰出国际贡献奖”。 2、严谨的质量管理体系 公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得消费者的认同和肯定。 3、丰富的管理经验 公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的宝贵经验。 4、优秀的管理团队和人才培养体系 公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。公司高层管理团队自 2022年 10月换届以来，对当下市场环境中公司发展现状作出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转型发展。公司以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，经过长期积累，建立了年轻、活力，充满激情、斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。 5、前瞻性布局和产业转型升级 公司于 2014 年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020年公司开始构建坚持精品化路线的房地产业、引领美好生活的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费、医疗服务、医疗器械等领域。2022年 12月，为促进公司产业结构优化升级，强化核心竞争力，公司继续推进重大资产重组工作，致力于发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。 五、报告期内主要经营情况 2022年，公司实现营业收入 40.47亿元，同比下降 43.27%；实现归属于上市公司股东的净利润-26.84亿元，同比下降 682.83%，主要原因系公司结合房地产市场及公司房产项目的情况，基于谨慎性原则计提资产减值准备及投资性房地产公允价值下降。截至 2022年 12月 31日，公司总资产为 302.59亿元，归属于上市公司股东的净资产为 63.35亿元，同比下降 29.75%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入 40.47亿元，同比减少 43.27%，营业成本 30.67亿元，同比减少 41.97%，主要系本期房地产板块结转收入和成本减少所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
(2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 28,941.32万元，占年度销售总额 7.15%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额 87,004.53万元，占年度采购总额 37.47%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 受房地产市场下行影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，2022年，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降，导致报告期内利润大幅下降。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 报告期末主要资产受限情况详见“第十节财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“82、所有权或使用权受到限制的资产”。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容见本节“二、报告期内公司所处行业情况”部分。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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