[年报]特发服务(300917):2022年年度报告
原标题:特发服务:2022年年度报告 2022年年度报告 公告编号：2023-010 2023年04月 2022年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人(会计主管人员)刘杰声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”，敬请投资者予以关注。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以169,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增0股。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................................................................................... 9 第四节 公司治理 .............................................................................................................................................................. 26 第五节 环境和社会责任 ............................................................................................................................................... 44 第六节 重要事项 .............................................................................................................................................................. 46 第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................................................... 76 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................................................... 83 第九节 债券相关情况 .................................................................................................................................................... 84 第十节 财务报告 .............................................................................................................................................................. 85 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表； （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； （三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿； （四）载有法定代表人签名的公司2022年年度报告文本； 以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
?适用 □不适用
□适用 ?不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 六、分季度主要财务指标 单位：元
七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
?适用 □不适用 主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 受错综复杂的宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业企业 2022年的业绩增长承受较大压力，行业整体规模虽仍在持续扩张，但增长速度已有所放缓。一方面，来自地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，物业企业的独立市场化外拓步伐不断加速；另一方面，行业的收并购热度大减，收并购动作更趋谨慎，物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变，行业发展逐渐迈向理性和成熟。 高质量发展目标下，物业企业一方面开始加大对科技化能力的培养力度，通过自建团队或借助外部资源，大力开展智慧物业平台建设，以期实现运营管理水平的提升和服务质量的改善，促进线上线下服务融合发展；另一方面更加注重对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，从基础“四保一服”向设施管理、空间管理和资产管理业务渗透，从而适应新阶段客户多元化的服务需求，实现传统物业服务的升级蜕变。 二、报告期内公司从事的主要业务 (一)公司从事的主要业务 公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。2022年，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。其中主要从事的业务如下。 1.综合物业管理服务 公司提供综合物业管理整体解决方案，通过资源整合，将服务种类及业态进行丰富和集成。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。在聚焦以上“四大航道”的同时，公司将不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，重点关注政府公建等领域市场机会，实现市场的拓展和延伸。 1）园区物业 公司园区物业管理服务主要为华为、阿里等头部互联网企业自建园区项目，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为行政中心总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、东莞、杭州、武汉、廊坊、上海、刚果金等地。 报告期内，公司成功中标华为南方工厂 CD区、华为安哥拉查验及后勤 IFM服务、阿里云谷园区、菜鸟网络总部园区、余杭菜鸟智谷产业园区等总部园区服务项目，为公司高端园区服务生态圈再添重要板块。 2）商业物业 公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务，代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。 报告期内，公司顺利承接字节跳动西区扩招（重庆企业天地职场）项目，该项目为公司进驻字节后的第一个软服务项目，有助于后续进一步开拓职场服务业务市场份额。 3）住宅物业 公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目、公共住房宝澜雅苑项目、公共住房宝翠华庭项目、公共住房宝锦雅苑项目等。 4）公共物业 公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、东莞松山湖清澜山学校项目、深圳国际交流学院项目等。 报告期内，公司成功进驻深圳市北大医院、深圳市儿童医院后勤物业服务项目，实现医院后勤服务板块的重大突破，正式开启医院物业服务新赛道，为公司多引擎高质量发展注入新动力。 2.政务服务 公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等新技术，探索政务服务的服务新模式，不断增强政务板块的服务黏性。 公司当前的政务业务覆盖湖北、山东、广东、天津、河南五个省级单位，专业化、标准化、规模化的业务布局逐步形成。报告期内，公司新增广州市增城区政数局、河南省信阳市以及下辖多个区县政务中心服务等项目，山东及天津也陆续完成政务服务板块市场拓展，政务服务领域的业务版图正稳步拓宽。 3.增值服务 公司提供的增值服务主要包括小型整改、商务接待、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。其中，公司深耕阿里、华为、移动等客户的商务接待服务，并不断拓展各类政府展厅接待及会务服务等，先后为“阿里组织部大会”“天猫双 11”“云栖大会”“腾讯全球游戏者峰会”“招行私人银行艺术展”等提供VIP保障及活动策划，已具备良好的高端接待与大型活动的策划组织能力。 （二）公司所处的行业地位 公司多年深耕园区IFM综合物业管理服务，通过不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，在相关领域的行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面处于优势地位。公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，深受华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等企业客户赞誉，于报告期内先后荣获“2022中国物业服务百强企业（排名第29位）”“2022中国国有物业服务优秀企业”“2021年度金牛最具投资价值奖”等荣誉，行业地位和品牌影响力得到进一步提升。 三、核心竞争力分析 （一）公司整体竞争力 1.品牌优势 公司在园区物业细分市场中享有较高的品牌美誉度及行业知名度，凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等众多优质客户资源，获得“2022中国物业服务百强企业（排名第29位）”“2022中国国有物业服务优秀企业”“2021年度金牛最具投资价值奖”等荣誉。作为一家具有国资背景的上市物业企业，公司在获取优质政府公建、城市服务等类型项目时有着先天的优势，体制内资源的协同相对较为便利。 2、市场化发展优势 公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上项目通过公开招投标方式取得，市场化程度深、范围广，对关联方的依赖性小。公司目前已打造了一支专业的市场化运营团队，建立了一套高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，通过探索和创新不断丰富自身业务结构，打造健康、可持续的市场竞争优势。 （二）物业管理业务竞争力 1．管理服务能力优势 公司所从事的园区一体化综合物业管理服务相较传统的住宅物业业务有着更高的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着较高的要求。公司当前已拥有一批成熟专业、忠诚度高且责任感强的项目运营团队，团队成员均具备丰富的业务经验和创新、拼搏及奋斗精神。为做好服务质量管理及项目交付，项目团队“想客户之所想，急客户之所急”，紧密围绕客户需求打造定制化、一站式的高端服务方案，以优质贴心的服务和精确高效的响应提升客户满意度，确保客户关系的长久稳定。 2．标准化优势 公司高度重视标准化体系流程建设。一是编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程，实现了服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。 二是发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并通过定期考核等方式确保标准在全国项目的落地应用，引领服务品质提升。 三是开展了安全生产标准化试点建设，聘请外部专家对原有安全生产体系文件进行梳理，进一步完善了安全生产的管理考核体系，使得风险管理和过程控制得以进一步强化。 3．智能化管控优势 公司紧跟业务实际需要，不断丰富和完善自有平台系统的功能实效，通过信息化、智能化手段加强日常业务监督管理。目前已全面上线财务共享平台系统，实现了现代化财务管理模式的转变升级；优化人力资源管理系统，做强员工考勤及考核管理，极大提高了人员管理效率；开展智能化项目运营试点，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务高质量发展。正式启动智慧物业平台一期的建设工作，聚力推进物业管理数据、业务、流程标准化线上应用，强化物业项目运行管理科技赋能，推动物业管理服务线上线下融合发展。 四、主营业务分析 1、概述 2022年是“十四五”战略规划承上启下的关键之年，面对内外部多重压力，公司始终坚持“深耕主业稳经营、多元开拓增市场”的战略布局，以市场拓展为抓手、以转型升级为导向，在做精做优主业的同时，扎实稳健经营，保持各类经济指标稳健增长，推动各项重点工作高效落实。 报告期内，公司实现营业收入 200,558.82万元，较上年同期增长 18.60%；实现利润总额16,134.63万元，较上年同期增长 3.64%；实现净利润 12,153.78万元，较上年同期增长 3.66%。全年新拓展项目82个，新签约合同金额约9.67亿元。 （一）稳健经营，管理规模持续扩张 巩固优势市场。报告期内，公司持续巩固高新园区类物业市场优势，通过强化客户关系管理，进一步夯实大客户业务。华为板块，成功中标南方工厂 CD区物业服务安全标段，开启双方在高端制造业态板块的再度合作；成功中标华为安哥拉查验及后勤IFM项目，成为继刚果金项目后我司成功开拓的又一海外业务；成功续签华为武汉基地、廊坊基地5年合同，与华为持续开展深度合作。阿里板块，顺利中标阿里云谷园区、菜鸟网络总部园区、余杭菜鸟智谷产业园区等总部园区服务项目，实现阿里系在杭州的重大延伸和突破。字节跳动板块，顺利承接字节跳动西区扩招项目，进一步提升字节跳动职场服务业务市场份额。 突破细分赛道。在筑牢互联网客户园区项目基本盘的同时，公司持续在公建物业领域开疆拓土，成功进驻深圳北大医院、市儿童医院后勤物业服务项目，在医院后勤服务细分赛道实现关键突破，为后续在医院物业领域的深入布局打下坚实基础。 深化全国布局。公司政务业务始终坚持“立足武汉、布局全国”的发展策略，持续优化项目服务标准，打造区域市场核心竞争力。报告期内，新增广州市增城区政数局项目，标志着我司的政务服务版图正式打入广州市场；中标河南省信阳市以及下辖多个区县政务服务中心的政务服务项目。公司政务业务目前已覆盖湖北、山东、天津、河南、广东 5个省级单位、21个城市，全国市场拓展总量不断提升，全国化战略布局进一步深化。 （二）科技赋能，平台建设初显成效 公司紧跟市场经济节奏和产业趋势变化，主动求新求变，积极探索传统物业服务的科技转型升级之路，一是完成智慧物业总体规划与顶层设计，启动智慧物业应用系统及平台建设，开展深国交、水贝国际项目智能化运营项目试点，以创新驱动引领各项业务高质量发展。二是结合实际业务需要，运用信息化优势，完成自有财务共享平台及人力资源管理系统全面应用，根据实际运用增补功能模块，以信息化赋能推动内部管理提质增效，对公司项目的日常管理发挥了积极作用。 （三）降本提效，夯实质量发展基础 为实现高质量发展目标，公司围绕“控成本、提效益”主题,多次召开降本增效专题研讨会，研究并探索降低运营成本、提升人均效能的有效路径。一是加强应收管控，及时跟进各类项目回款，并将应收账款收缴率列入经营单位年度考核指标；二是组建专项小组收集并深入研读各地政策，充分争取申报各项优惠补贴。此外，各经营单位通过优化薪酬结构、精简团队编制、严控加班费用、节约公共水电费等一系列措施，积极贯彻落实关于降本增效、勤俭经营的总体要求，取得良好成效。 （四）安全运营，保障企业稳定发展 报告期内，公司慎终如始抓好安全风险防控各项工作，在制度完善、风险管控、隐患整治、能力提升上再加力，确保安全生产形势持续稳定。一是完善安全生产考核体系建设，将安全生产标准化制度从原有的17项扩充至26项，并在和平里花园、特力珠宝大厦等项目进行试点建设，风险管理和过程控制得以进一步强化；二是组织开展“生命至上、安全随行”安全生产宣讲培训，从法律法规、风险辨识与管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平及全员安全生产的重视程度；三是高度重视隐患排查及整治，积极开展高温天气消防安全检查、自建房专项整治及电动自行车停放场所整治等系列工作，并通过专项检查确保各项整改措施落实到位。 （五）品质为本，用心服务客户至上 公司始终坚持品质是企业发展的生命线，力求实现品质检查和专项培训的全项目覆盖。报告期内，公司从内部抽调业务骨干，对深圳、武汉、廊坊、贵安等多地经营单位进行实地调研，重点对深圳儿童医院、全国华为数据中心等重点项目开展专项品质提升行动；聘请专业第三方开展客户满意度调查，深入业务服务场景，深度了解剖析客户的声音，增强客户粘性，整体满意度测评分数实现三年连续正增长。 （六）优化机制，人才建设狠抓不放 公司秉承人才是企业核心资源的发展理念，高度重视人力资源建设和干部队伍培养。一是在人才引进方面，积极拓宽招聘渠道，借助网络招聘活动及公众号平台等多元途径，吸引各地人才；二是在人才引育留用方面，通过开展专题工作会，就人才建设工作的实践经验和创新思路进行分享，为公司的人才发展指引方向；三在员工关怀方面，充分关注员工身心健康，通过开展线上心理辅导讲座，引导员工正确进行压力释放及心理疏导；四是在人才发展方面，开展针对后备人才的航系列专项培训，有效提升各梯队人才队伍的综合水平和能力。 （七）切实履责，实干彰显国企担当 报告期内，公司全体员工秉持着强大韧劲，共克时艰，保持公司防控工作总体稳定，保障各服务项目的平稳运营。一是 8个一线口岸、11个原特区管理线检查站，坚持人、物、环境同防，做到了常态化防控与应急准备相结合，有效保障了跨境货物运输安全有序运行和民生物资供应高效顺畅，切实维护了人民生命安全和身体健康，守护住了城市安全。二是闻令而动，“逆行”出征，公司先后组建两批队伍共100余人为地区的应急保障工作做到了支撑。三是主动承担和积极践行社会责任，开展扶贫济困活动，推动乡村振兴工程，从结对帮扶到乡村教育，由授人以鱼到授人以渔，用实际行动彰显国企的时代担当。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 营业收入整体情况 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ?否 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 ?适用 □不适用 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 ?适用 □不适用 单位：万元
□适用 ?不适用 （5） 营业成本构成 产品分类 单位：元
营业成本构成主要系人工成本、业务外包成本、物业经营费用、材料成本等。 （6） 报告期内合并范围是否发生变动 ?是 □否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□适用 ?不适用 公司主要供应商情况
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
?适用 □不适用 报告期内，公司通过科技手段赋能运营管理，加大研发力度。 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 ?适用 □不适用 报告期内，公司通过科技手段赋能运营管理，加大研发力度。 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □适用 ?不适用 5、现金流 单位：元
?适用 □不适用 投资活动现金流入较去年同期增加162.88%，主要系2022年赎回理财产品所致； 投资活动现金流出较去年同期增加49.88%，主要系2022年购买理财产品所致； 上述两项综合导致投资活动产生的现金流量净额较去年同期增加128.87%； 现金及现金等价物净增加额较去年同期增加159.40%，主要系本年赎回理财产品所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 ?不适用 五、非主营业务情况 ?适用 □不适用 单位：元
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