[年报]财信发展(000838):公司2022年年度报告摘要
一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指 定媒体仔细阅读年度报告全文。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 非标准审计意见提示 □适用 ?不适用 董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 □适用 ?不适用 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 □适用 □不适用 二、公司基本情况 1、公司简介
? 报告期内公司所处的行业情况 2022年，我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。 2022年全国楼市环境政策呈现持续宽松趋势，救市救企为全年主基调。政策出台频率呈现由缓到快再深的特点，2022年二、三季度是限购放松、限贷(降首付)放松、限售放松等政策的集中出台期，此期间，限购放宽累计出台超 90 次，限贷放宽(降首付)累计出台超100次，公积金放宽政策累计出台超300次。进入11月份，北京、成都、西安、杭州 继续加深限购政策宽松条件。调控内容和覆盖城市呈现由点到面的特征，调控内容全年变化为：2022年 3月前以公积金 宽松政策为主，3月至 9月，宽松政策逐渐向限购、限贷(降首付)、限售等核心政策领域覆盖；调控覆盖城市全年变化 为：3月前集中在普通三、四线，3月后逐渐向核心二线蔓延。（数据来源：克而瑞2022年全年政策统计） 2022年土地市场遇冷，楼市疲软，市场规模下降近三成，百强房企业绩整体下滑近50%。楼市下行导致房地产开发企 业现金流收紧，受到资金压力的影响2022年全年房地产业土地购置面积共计成交10,052.07万平方米，同比下降53%， 房地产业土地成交价款共计9,165亿元，同比下降48%。核心城市重点区域成为取地首选。2022年全年房地产市场销售 处于继续探底状态，未出现较为明显的复苏信号，城市分化加剧。2022年全年商品房销售额133,308亿元，同比下降 27%，商品房销售面积135,837万平方米，同比下降24%。（数据来源：国家统计局-房地产12月统计数据） 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在8个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏 省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 重庆楼市调控节奏与全国趋同，政策内容聚焦于刺激居民置业需求为主，降利率、降首付、刺激市场需求，加快城 市更新，推进成渝地区双城经济圈建设，加大金融信贷政策支持力度，降低客群还款压力，放宽企业融资力度，满足购 房者合理住房需求。重庆公积金贷款再放宽，优化认定标准、降首付、提额度、川渝“互认互贷”。重庆于12月中下旬 推出精准化调控策略“渝15条”，政策信号强，维度广，鼓励刚需改善住房需求，市场短期刺激效应明显。 2022年中心城区供地规模大幅回落，全年供地55宗，总成交体量仅612万平方米，平均楼面均价5,766元/平方米，同比下滑 17%，溢价率仅 1.66%，为 2016年以来最低水平。受宏观环境影响，市场信心不足，商品房成交持续触底，房 企投资信心不足，谨慎拿地。 市场端：2022年受全国楼市大环境等因素影响，2022年重庆中心城区商品房市场全年供应 1,199.25万平方米，同比下降52%，成交1,312.52万平方米，同比下降52%; 住宅市场表现尤为冷淡，供销量下滑显著，全年供应585.26万平 方米，同比下滑 65%，成交 584.77万平方米，成交量创历年新低，高地价及核心区项目成交拉动，整体均价上扬至 14,653元/平方米。市场整体呈现供销双降，成交均价维稳的趋势。市场成交向中心城区核心楼市板块收缩，改善型产 品主导市场成交。 （数据来源：锐理数据机构） 2、连云港市场分析 连云港楼市政策呈持续宽松趋势，降低购房门槛、降低购房成本、释放置业需求是贯穿全年的楼市政策基调。自 4 月起陆续发布降首付、购房补贴、公积金政策放宽、下调房贷利率等楼市政策，随着政策利好接连释放，房企复苏势头 进一步加强，购房者对房地产的信心也将重建。 2022年，房地产市场进入深度调整期。延续了 2021年土拍行情，土地市场一直处于冷静期。上半年土地供应放缓， 市区仅13宗土地成功出让，下半年起供应开闸。全市全年共计出让涉宅用地 67宗，可建筑体量约641万平方米，土地 成交金额约219亿元，成交楼面价3,415元/平方米。 商品房市场全年低位运作，客户置业信心不足等因素导致的市场下行趋势，加剧置业者房地产市场持观望情绪，导 致置业需求受到抑制。全年成交商品房住宅22,611套，成交面积约291万平方米，成交总金额265亿元，成交面积同比 下降58%，成交金额同比下降55%。整体市场由置换房客户主导，二手房挤压刚需市场，导致改善类新房成交占比呈现上 升趋势，全年商品房成交均价9,093元/平方米，同比上升6.49%。 （数据来源：中指） 3、常州市场分析 常州全年深化因城施策方针，调控政策为楼市托底。购房条件逐步放宽，降低首付比例，提升公积金贷款额度，降 低购房门槛，扩大购房人群。同时取消二手房限售，提升二手房市场活跃度，挤压市场改善类客户群体，形成短期刺激。 常州市持续优化房地产政策环境，助力楼市回暖。 常州市区2022年累计供应经营性用地52宗，总建面510万平方米，成交51宗，成交总建面504万平方米，土地供应量同比增长10%，成交量同比增长21%，成交楼面价回落，为10,124元/平方米，同比降低13%。土地供应成交集中在 第四季度，以政府平台托底。土地市场表现低迷，房企受限资金压力收缩布局。 2022年市场延续 2021年四季度以来的下行压力，行业信心低位、市场需求受到抑制，市场供销表现低迷。市区全年供应239万平方米，成交198万平方米，供应同比下降56%，成交同比下降57%，成交均价19,702元/平方米，同比上 升2%。整体呈现供过于求的状态，房价涨幅收窄。截止12月末商品房住宅狭义库存约384万平方米，去化周期23.3个 月，去化压力严峻。 （数据来源：同策） 4、镇江市场分析 2022年镇江房地产政策持续宽松，政策多方位解绑促进楼市回暖。全年政策涉及契税补贴、购房补贴、公积金利率 及提取条件等多项政策，在延续中央保交楼的基调之上，近一步优化资金监管制度，从而振奋客户置业信心，促进房地 产平稳发展。 2022年镇江土地市场共计挂出 15宗涉宅土地，其中流拍 1宗，成交 14宗。成交总建筑面积 143万平方米，同比2021年下滑32%，楼面均价4,611元/平方米，同比下降 7%。2022年镇江出让土地多为核心城区优质地块，受商品房市 场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，无新进房企拿地，政府平台托底成交为主流。 2022年镇江商品住宅推售节奏放缓，成交量达到近五年新低，成交均价维稳，库存持续走低。商品房市场整体以刚 需、刚改产品主导，改善类产品客户观望情绪强烈。全年共计供应商品房住宅 207.4万平方米，成交 305万平方米，供 应同比下降55%，成交同比下降39%，成交均价9,599元/平方米，同比下降5%。 （数据来源：金刚石云数据） 5、威海市场分析 全年楼市政策环境宽松，以中央政策为主导，威海本地楼市政策发布较少，因城施策内容主要聚焦于公积金政策放 宽，提升贷款额度、放开户籍限制、降低首付，以刺激楼市回暖为导向。 全年供应15宗土地，可开发建筑体量119万平方米，同比下降77%；成交16宗土地，可开发建筑体量92万平方米，同比下降 81%。成交楼面价 1,828元/平方米，同比下降 18%。商品房市场寒气传导，土地市场近乎停摆，开发企业投资 收紧，成交土地均为挂牌成交。全年供应商品房住宅 4,463套，共计 52.37万平方米，供应面积同比下降 67%，成交 8,995套，共计104万平方米，同比下降38%，成交均价11,433元/平方米，同比下降3%。 受全国楼市下行影响，威海成交量下滑明显。开发企业商品房住宅供应计划推后，以去库存为主.叠加土地市场遇冷 影响，全年供应量收紧。下半年市场成交量较上半年虽有一定提升，但仍处于历史低位。 （数据来源：卓易数据） 6、石家庄市场分析 以执行“房住不炒”为政策导向，加快城市更新进程。同时发布《关于稳定全市经济运行的若干措施》以及20项配 套政策，配合公积金放宽政策、利率下调政策、“带押过户”政策等多项利好政策，促进石家庄房地产市场健康有序发 展。 全年商住用地供给219万平方米，成交174万平方米，总建筑面积约416万平方米，成交金额187.29亿元，成交体量同比下降 29%。石家庄土地市场遇冷，成交收缩。品牌房企取地占比上升，中小企业投资收紧，地方国企托底力度持 续加大。 商品房住宅供应 200万平方米，成交 269万平方米，均价 14,095元/平方米，成交量同比下降 29%，成交均价同比 下降 4%。楼市持续筑底，供需双降，城市分化加剧。市场整体任以刚需产品去库存为主，改善类标杆项目拉高结构均价。 （数据来源：世联行） 2022年天津楼市政策由紧转松，步调上紧跟中央步伐，并在此基础上深化因城施策。天津多部门密集发布调控政策， 在公积金贷款额度、房贷利率方面有着重大突破，在楼市的短期刺激上有明显效果。下半年政策重点转向以扩大购房人 群为导向，先后发布天津十二条、调整购房积分政策、放宽落户条件等多条政策，为天津楼市复苏奠定基础。 2022年天津成交商品房用地49宗，共计491.6万平方米，成交楼面价6,779元/平方米，成交量同比下降62%，成交楼面价同比下降16%。全年共计进行4轮集中土拍，首轮土拍受2021年政策影响处于市场冰点，第二轮、第三轮集中 土拍以国企主导，第四轮集中土拍出现回暖迹象， 2022年天津商品房住宅市场受宏观环境影响，整体呈现供应量收窄，市场规模萎缩严重的状态。全年供应 657.2万 平方米，同比下降 44%，全年成交量 799.6万平方米，同比下降 36%，成交均价 17,402元/平方米，同比上升 2%。天津 商品房住宅狭义存量约为2,151万平方米，去化周期约32个月，后市去化压力大，存量销售仍是市场主旋律。 （数据来源：克而瑞） 8、惠州市场分析 惠州楼市政策以2022年8月为转折点，8月前调控政策趋稳，降利降息稳楼市倾向明显，利好政策发布频率，低调控幅度小，8月后降首付、购房补贴、换房退税等楼市短期刺激性政策频出，11月、12月政策发布密集，聚焦于金融端 口，信贷、债券、股权三箭齐发，启动带押过户、预售监管政策调整、落户放宽等政策集中发布，加快惠州楼市复苏进 程。 全年新增涉宅用地 136万平方米，同比下降 29%，成交涉宅用地 147万平方米，同比下降 51%，涉宅用地成交金额 112亿元，成交金额同比下降54%。平台公司托底土地市场，民企拿地意愿减弱，央企国企拿地决策趋于谨慎。预计将对 中短期内的新房供应形成阶段性影响。 自 2020年起惠州市场已经历两年降，2022年下半年利好政策频出，但政策效果仍需发酵，叠加居民收入预期降低带来的负面影响，2022年商品房住宅成交面积 636万平方米，同比下降 39%，成交金额 838亿元，同比下降 37%。受限 跌政策与成交结构变化影响，2022年住宅备案均价呈上升趋势，同比增加2.2%，达13,087元/平方米。 （数据来源：世联行） （二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾 （1）本报告期，房地产全年竣工面积约 32.48万平方米，结算面积约 51.65万平方米。2022年公司签约销售面积26.07万平方米，销售金额为174,051万元。 （2）环保板块业务开展情况。 公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。 受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政策和行 业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展EPC工程项目，取得一定突破。与此同时，其原业务在法律诉 讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题已经逐步解决。瀚渝公司生产经营按照年度经营计划开展各项技改及产业升 级改进工作。 3、主要会计数据和财务指标 （1） 近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
单位：元
4、股本及股东情况 （1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位：股
□适用 ?不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 5、在年度报告批准报出日存续的债券情况 □适用 ?不适用 三、重要事项 1、房地产业务受市场环境下行影响，公司对部分住宅、商业、公寓、车位等产品销售价格做了向下调整，导致本期计提 存货跌价准备483,230,697.90元，该事项减少利润总额483,230,697.90元，考虑所得税及少数股东损益影响后，导致 公司2022年年度归属于母公司的净利润减少265,793,422.35元。 2、 公司通过中国执行信息公开网公示信息查询得知控股股东财信地产 、间接控股股东财信集团、实际控制人卢生举先 生因（2023）渝01执653号、（2023）渝01执654号、（2023）渝01执655号、（2023）渝01执656号、（2023）渝01执657号、（2023）渝01执658号依法被申请强制执行，涉案金额为444,170万元，立案时间为2023年4月7日，申请人为恒丰银行股份有限公司重庆分行。该事项详见公司于2023年4月11日披露的《关于公司控股股东被申请强制 执行的公告》（公告编号：2023-032）。 3、2023年4月13日，控股股东财信地产持有的财信发展 398,920,794 股股份（占公司总股本的36.25%，占其持有财 信发展股份的100%）被司法冻结，冻结机关为重庆市第一中级人民法院，申请人为恒丰银行股份有限公司重庆分行。该 事项详见公司于2023年4月15日披露的《关于控股股东股份被司法冻结的公告》（公告编号：2023-036）。 中财网
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