[年报]财信发展(000838):2022年年度报告
原标题:财信发展:2022年年度报告 2022年年度报告 2023年4月 2022年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾森、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人(会计主管人员)游媛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 本年度报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产行业的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析中“十一、公司未来发展的展望（三）公司面临的风险和应对措施”部分。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................................. 10 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................................... 24 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................................... 40 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................................... 44 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................. 55 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................................... 61 第九节 债券相关情况 ............................................................................................................................................................ 62 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................................... 63 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 四、报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及 公告原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ?是 □否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
?适用 □不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目374,149.23元为公司收到的代扣个人所得税的手续费返还 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2022年，我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。 2022年全国楼市环境政策呈现持续宽松趋势，救市救企为全年主基调。政策出台频率呈现由缓到快再深的特点，2022年二、三季度是限购放松、限贷(降首付)放松、限售放松等政策的集中出台期，此期间，限购放宽累计出台超 90 次，限贷放宽(降首付)累计出台超100次，公积金放宽政策累计出台超300次。进入11月份，北京、成都、西安、杭州 继续加深限购政策宽松条件。调控内容和覆盖城市呈现由点到面的特征，调控内容全年变化为：2022年 3月前以公积金 宽松政策为主，3月至 9月，宽松政策逐渐向限购、限贷(降首付)、限售等核心政策领域覆盖；调控覆盖城市全年变化 为：3月前集中在普通三、四线，3月后逐渐向核心二线蔓延。（数据来源：克而瑞2022年全年政策统计） 2022年土地市场遇冷，楼市疲软，市场规模下降近三成，百强房企业绩整体下滑近50%。楼市下行导致房地产开发 企业现金流收紧，受到资金压力的影响2022年全年房地产业土地购置面积共计成交10,052.07万平方米，同比下降53%， 房地产业土地成交价款共计9,165亿元，同比下降48%。核心城市重点区域成为取地首选。2022年全年房地产市场销售 处于继续探底状态，未出现较为明显的复苏信号，城市分化加剧。2022年全年商品房销售额133,308亿元，同比下降 27%，商品房销售面积135,837万平方米，同比下降24%。（数据来源：国家统计局-房地产12月统计数据） 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在8个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏 省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 重庆楼市调控节奏与全国趋同，政策内容聚焦于刺激居民置业需求为主，降利率、降首付、刺激市场需求，加快城 市更新，推进成渝地区双城经济圈建设，加大金融信贷政策支持力度，降低客群还款压力，放宽企业融资力度，满足购 房者合理住房需求。重庆公积金贷款再放宽，优化认定标准、降首付、提额度、川渝“互认互贷”。重庆于12月中下旬 推出精准化调控策略“渝15条”，政策信号强，维度广，鼓励刚需改善住房需求，市场短期刺激效应明显。 2022年中心城区供地规模大幅回落，全年供地55宗，总成交体量仅612万平方米，平均楼面均价5,766元/平方米，同比下滑 17%，溢价率仅 1.66%，为 2016年以来最低水平。受宏观环境影响，市场信心不足，商品房成交持续触底，房 企投资信心不足，谨慎拿地。 市场端：2022年受全国楼市大环境等因素影响，2022年重庆中心城区商品房市场全年供应 1,199.25万平方米，同比下降52%，成交1,312.52万平方米，同比下降52%; 住宅市场表现尤为冷淡，供销量下滑显著，全年供应585.26万平 方米，同比下滑 65%，成交 584.77万平方米，成交量创历年新低，高地价及核心区项目成交拉动，整体均价上扬至 14,653元/平方米。市场整体呈现供销双降，成交均价维稳的趋势。市场成交向中心城区核心楼市板块收缩，改善型产 品主导市场成交。 （数据来源：锐理数据机构） 2、连云港市场分析 连云港楼市政策呈持续宽松趋势，降低购房门槛、降低购房成本、释放置业需求是贯穿全年的楼市政策基调。自 4 月起陆续发布降首付、购房补贴、公积金政策放宽、下调房贷利率等楼市政策，随着政策利好接连释放，房企复苏势头 进一步加强，购房者对房地产的信心也将重建。 2022年，房地产市场进入深度调整期。延续了 2021年土拍行情，土地市场一直处于冷静期。上半年土地供应放缓， 市区仅13宗土地成功出让，下半年起供应开闸。全市全年共计出让涉宅用地67宗，可建筑体量约641万平方米，土地 成交金额约219亿元，成交楼面价3,415元/平方米。 商品房市场全年低位运作，客户置业信心不足等因素导致的市场下行趋势，加剧置业者房地产市场持观望情绪，导 致置业需求受到抑制。全年成交商品房住宅22,611套，成交面积约291万平方米，成交总金额265亿元，成交面积同比 下降58%，成交金额同比下降55%。整体市场由置换房客户主导，二手房挤压刚需市场，导致改善类新房成交占比呈现上 升趋势，全年商品房成交均价9,093元/平方米，同比上升6.49%。 （数据来源：中指） 3、常州市场分析 常州全年深化因城施策方针，调控政策为楼市托底。购房条件逐步放宽，降低首付比例，提升公积金贷款额度，降 低购房门槛，扩大购房人群。同时取消二手房限售，提升二手房市场活跃度，挤压市场改善类客户群体，形成短期刺激。 常州市持续优化房地产政策环境，助力楼市回暖。 常州市区2022年累计供应经营性用地52宗，总建面510万平方米，成交51宗，成交总建面504万平方米，土地供应量同比增长10%，成交量同比增长21%，成交楼面价回落，为10,124元/平方米，同比降低13%。土地供应成交集中在 第四季度，以政府平台托底。土地市场表现低迷，房企受限资金压力收缩布局。 2022年市场延续 2021年四季度以来的下行压力，行业信心低位、市场需求受到抑制，市场供销表现低迷。市区全年供应239万平方米，成交198万平方米，供应同比下降56%，成交同比下降57%，成交均价19,702元/平方米，同比上 升2%。整体呈现供过于求的状态，房价涨幅收窄。截止12月末商品房住宅狭义库存约384万平方米，去化周期23.3个 月，去化压力严峻。 （数据来源：同策） 4、镇江市场分析 2022年镇江房地产政策持续宽松，政策多方位解绑促进楼市回暖。全年政策涉及契税补贴、购房补贴、公积金利率 及提取条件等多项政策，在延续中央保交楼的基调之上，近一步优化资金监管制度，从而振奋客户置业信心，促进房地 产平稳发展。 2022年镇江土地市场共计挂出 15宗涉宅土地，其中流拍 1宗，成交 14宗。成交总建筑面积 143万平方米，同比2021年下滑32%，楼面均价4,611元/平方米，同比下降 7%。2022年镇江出让土地多为核心城区优质地块，受商品房市 场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，无新进房企拿地，政府平台托底成交为主流。 2022年镇江商品住宅推售节奏放缓，成交量达到近五年新低，成交均价维稳，库存持续走低。商品房市场整体以刚 需、刚改产品主导，改善类产品客户观望情绪强烈。全年共计供应商品房住宅 207.4万平方米，成交 305万平方米，供 应同比下降55%，成交同比下降39%，成交均价9,599元/平方米，同比下降5%。 （数据来源：金刚石云数据） 5、威海市场分析 全年楼市政策环境宽松，以中央政策为主导，威海本地楼市政策发布较少，因城施策内容主要聚焦于公积金政策放 宽，提升贷款额度、放开户籍限制、降低首付，以刺激楼市回暖为导向。 全年供应15宗土地，可开发建筑体量119万平方米，同比下降77%；成交16宗土地，可开发建筑体量92万平方米，同比下降 81%。成交楼面价 1,828元/平方米，同比下降 18%。商品房市场寒气传导，土地市场近乎停摆，开发企业投资 收紧，成交土地均为挂牌成交。全年供应商品房住宅 4,463套，共计 52.37万平方米，供应面积同比下降 67%，成交 8,995套，共计104万平方米，同比下降38%，成交均价11,433元/平方米，同比下降3%。 受全国楼市下行影响，威海成交量下滑明显。开发企业商品房住宅供应计划推后，以去库存为主.叠加土地市场遇冷 影响，全年供应量收紧。下半年市场成交量较上半年虽有一定提升，但仍处于历史低位。 （数据来源：卓易数据） 6、石家庄市场分析 以执行“房住不炒”为政策导向，加快城市更新进程。同时发布《关于稳定全市经济运行的若干措施》以及20项配 套政策，配合公积金放宽政策、利率下调政策、“带押过户”政策等多项利好政策，促进石家庄房地产市场健康有序发 展。 全年商住用地供给219万平方米，成交174万平方米，总建筑面积约416万平方米，成交金额187.29亿元，成交体量同比下降 29%。石家庄土地市场遇冷，成交收缩。品牌房企取地占比上升，中小企业投资收紧，地方国企托底力度持 续加大。 商品房住宅供应 200万平方米，成交 269万平方米，均价 14,095元/平方米，成交量同比下降 29%，成交均价同比 下降 4%。楼市持续筑底，供需双降，城市分化加剧。市场整体任以刚需产品去库存为主，改善类标杆项目拉高结构均价。 （数据来源：世联行） 7、天津市场分析 2022年天津楼市政策由紧转松，步调上紧跟中央步伐，并在此基础上深化因城施策。天津多部门密集发布调控政策， 在公积金贷款额度、房贷利率方面有着重大突破，在楼市的短期刺激上有明显效果。下半年政策重点转向以扩大购房人 群为导向，先后发布天津十二条、调整购房积分政策、放宽落户条件等多条政策，为天津楼市复苏奠定基础。 2022年天津成交商品房用地49宗，共计491.6万平方米，成交楼面价6,779元/平方米，成交量同比下降62%，成交楼面价同比下降16%。全年共计进行4轮集中土拍，首轮土拍受2021年政策影响处于市场冰点，第二轮、第三轮集中 土拍以国企主导，第四轮集中土拍出现回暖迹象， 2022年天津商品房住宅市场受宏观环境影响，整体呈现供应量收窄，市场规模萎缩严重的状态。全年供应 657.2万 平方米，同比下降 44%，全年成交量 799.6万平方米，同比下降 36%，成交均价 17,402元/平方米，同比上升 2%。天津 商品房住宅狭义存量约为2,151万平方米，去化周期约32个月，后市去化压力大，存量销售仍是市场主旋律。 （数据来源：克而瑞） 8、惠州市场分析 惠州楼市政策以2022年8月为转折点，8月前调控政策趋稳，降利降息稳楼市倾向明显，利好政策发布频率，低调控幅度小，8月后降首付、购房补贴、换房退税等楼市短期刺激性政策频出，11月、12月政策发布密集，聚焦于金融端 口，信贷、债券、股权三箭齐发，启动带押过户、预售监管政策调整、落户放宽等政策集中发布，加快惠州楼市复苏进 程。 全年新增涉宅用地 136万平方米，同比下降 29%，成交涉宅用地 147万平方米，同比下降 51%，涉宅用地成交金额 112亿元，成交金额同比下降54%。平台公司托底土地市场，民企拿地意愿减弱，央企国企拿地决策趋于谨慎。预计将对 中短期内的新房供应形成阶段性影响。 自 2020年起惠州市场已经历两年降，2022年下半年利好政策频出，但政策效果仍需发酵，叠加居民收入预期降低带来的负面影响，2022年商品房住宅成交面积 636万平方米，同比下降 39%，成交金额 838亿元，同比下降 37%。受限 跌政策与成交结构变化影响，2022年住宅备案均价呈上升趋势，同比增加2.2%，达13,087元/平方米。 （数据来源：世联行） （二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾 （1）本报告期，房地产全年竣工面积约 32.48万平方米，结算面积约 51.65万平方米。2022年公司签约销售面积26.07万平方米，销售金额为174,051万元。 （2）环保版块业务开展情况。 公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。 受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政策和行 业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展EPC工程项目，取得一定突破。与此同时，其原业务在法律诉 讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题已经逐步解决。瀚渝公司按照年度经营计划开展各项技改及产业升级改进工 作。 新增土地储备项目
主要项目开发情况
□适用 ?不适用 融资途径 单位：万元 |
