[年报]金 融 街(000402):2022年年度报告
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时间：2023年04月28日 16:34:47 中财网 |
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原标题:金 融 街:2022年年度报告
金融街控股股份有限公司
2022年年度报告
2023年 4月
目 录
目 录 ........................................................................................................................... 1
第一节 重要提示 ......................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 3
第三节 董事会报告 ..................................................................................................... 8
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 31
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 52
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 53
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 64
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 70
第九节 债券相关情况 ............................................................................................. 71
第十节 财务报告 ..................................................................................................... 80
第十一节 备查文件目录 ....................................................................................... 211
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事长高靓、总经理盛华平、财务总监张梅华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2022年 12月 31日的公司总股本为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.15元（含税）。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
| 股票简称 | 金融街 | 股票代码 | 000402 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 金融街控股股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 金融街 | | | | 公司的外文名称 | FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD. | | | | 公司的外文名称缩写 | FINANCIAL STREET | | | | 公司的法定代表人 | 高靓 | | | | 注册地址 | 北京市西城区金城坊街 7号 | | | | 公司注册地址历史变更
情况 | 公司于 1996 年 6月 18日成立，首次注册登记地址为重庆市沙坪坝区满山红村 7号；
2001 年，公司注册地址变更为北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 8 层；
2004 年，公司注册地址变更为北京市西城区金融大街 19 号富凯大厦 B 座 5 层；
2008 年，公司注册地址变更为北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11 层；
2016 年，公司注册地址变更为北京市西城区金城坊街 7号。 | | | | 注册地址的邮政编码 | 100033 | | | | 办公地址 | 北京市西城区金城坊街 7号 | | | | 办公地址的邮政编码 | 100033 | | | | 公司网址 | http://www.jrjkg.com.cn | | | | | | | | | 电子信箱 | [email protected] | | | | | | | |
二、 联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 张晓鹏 | 范文 | | 联系地址 | 北京市西城区金城坊街 7号 | | | 电话 | 010-66573955 010-66573088 | | | 传真 | 010-66573956 | |
三、 信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所 | | 公司选定的信息披露媒体的名称 | 《中国证券报》、《证券时报》 | | 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 | http://www.cninfo.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 深圳证券交易所 | | | 公司住所：北京市西城区金城坊街 7号 |
四、 注册变更情况
| 统一社会信用代码 | 9111000020283066XF | | 公司上市以来主营业务的变化情况 | 公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，主营业务为各种纸质包装
箱（盒）的生产、销售；2000年 5月，公司实施了资产整体置换方案，
主营业务变更为房地产开发和经营。2000年 8月 8日，公司名称变更为
金融街控股股份有限公司。 | | 历次控股股东的变更情况 | 公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，控股股东为华西包装集团
公司；2000年 5月，公司实施了资产整体置换方案，控股股东变更为北
京金融街投资（集团）有限公司。 |
五、 其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 致同会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 北京市朝阳区建国门外大街 22号赛特广场 5层 | | 签字会计师姓名 | 郭丽娟、吴玮 |
六、 主要会计数据和财务指标
| | 2022年 | 2021年 | 本年
比上年增减 | 2020年 | | 营业收入（元） | 20,505,780,101.04 | 24,155,313,629.19 | -15.11% | 18,121,373,449.03 | | 归属于上市公司股东的净利润
（元） | 846,359,673.17 | 1,642,803,603.61 | -48.48% | 2,498,437,474.76 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润（元） | -347,832,064.80 | 444,877,025.67 | -178.19% | 288,139,046.76 | | 经营活动产生的现金流量净额
（元） | 5,611,194,184.38 | 3,893,007,416.34 | 44.14% | 9,889,877,867.85 | | 基本每股收益（元/股） | 0.28 | 0.55 | -49.09% | 0.84 | | 稀释每股收益（元/股） | 0.28 | 0.55 | -49.09% | 0.84 | | 加权平均净资产收益率 | 2.26% | 4.48% | 下降 2.22个百分点 | 7.02% | | | 2022年末 | 2021年末 | 本年末比
上年末增减 | 2020年末 | | 总资产（元） | 153,043,878,283.52 | 164,780,382,803.02 | -7.12% | 169,207,915,755.86 | | 归属于上市公司股东的净资产
（元） | 37,928,475,618.02 | 37,122,595,945.63 | 2.17% | 36,393,953,513.90 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
| 项目 | 2022年 | 2021年 | | 营业收入（元） | 20,505,780,101.04 | 24,155,313,629.19 | | 营业收入扣除金额（元） | 0 | 0 | | 营业收入扣除后金额（元） | 20,505,780,101.04 | 24,155,313,629.19 |
截止披露前一交易日的公司总股本：
| 截止披露前一交易日的公司总股本（股） | 2,988,929,907 |
用最新股本计算的全面摊薄每股收益：
| 支付的优先股股利 | 不适用 | | 支付的永续债利息（元） | 不适用 | | 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） | 0.2832 |
七、 分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 4,699,890,845.50 | 5,904,195,158.58 | 4,906,168,977.51 | 4,995,525,119.45 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 934,455,720.38 | 214,252,783.11 | 231,135,452.64 | -533,484,282.96 | | 归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润 | 147,751,781.54 | 36,387,406.64 | 10,118,108.91 | -542,089,361.89 | | 经营活动产生的现金流量净额 | -2,391,584,617.64 | 425,177,991.63 | 3,413,115,629.03 | 4,164,485,181.36 |
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在差异。
八、 非经常性损益项目及金额
单位：元
| 项目 | 2022年 | 2021年 | 2020年 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产减
值准备的冲销部分）（注 1） | 841,333,534.67 | 790,138,617.42 | 9,193,778.66 | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按
照一定标准定额或定量持续享受的政府
补助除外） | 13,336,119.94 | 20,936,682.78 | 39,657,944.97 | | 计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费 | -- | -- | 2,857,068,132.58 | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益（注
2） | 204,200,000.00 | 33,220,000.00 | 25,150,000.00 | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回 | -- | 1,168,140.00 | -- | | 采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益（注 3） | 286,294,158.95 | 820,293,310.82 | -453,147,782.82 | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支
出 | 139,975,309.65 | 37,489,512.14 | 104,658,895.13 | | | | | | | 减：所得税影响额 | 284,817,094.93 | 513,872,141.72 | 644,623,755.62 | | 少数股东权益影响额（税后） | 6,130,290.31 | -8,552,456.50 | -272,341,215.10 | | 合计 | 1,194,191,737.97 | 1,197,926,577.94 | 2,210,298,428.00 | | 注 1：报告期内，公司一是出售北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限
10.02
公司共同持有），产生股权和资产转让收益约 亿元；二是出售公司持有的北京融平企业管理服务有限
公司全部 51%股权，产生股权转让收益约-1.58亿元。
注 2：按照《企业会计准则》相关要求，公司自 2019年 1月 1日起执行“新金融工具准则”，即对权益投
20%
资按照公允价值法核算。公司涉及的金融资产均为持股比例不超过 参股公司股权投资。报告期内，公
司聘请独立第三方评估机构对上述金融资产进行公允价值评估，产生公允价值变动，其中公允价值变动的
11.06%
主要参股公司为北京产权交易所有限公司（公司参股比例 ）。
注 3：报告期内，经独立第三方评估机构评估，一是公司部分存量投资性房地产项目产生公允价值变动收
益约 3.23亿元，二是投资性房地产项目上海静安融悦中心部分办公楼、商业及配套车位在报告期内竣工并
-0.37
对项目成本税费进行核算调整，产生公允价值变动收益约 亿元。 | | | |
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
公司报告期不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
第三节 董事会报告
一、 公司经营环境及影响
（一） 房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2022年，中央政府坚持“房住不炒”政策定位，继续支持地方优化房地产政策，“因城施策用足用好工具箱……保交楼、稳民生”。人民银行、银保监会、财政部提出支持房地产企业合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求；超 300个省市（县）从优化限购政策、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面优化房地产调控政策，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。在上述行业政策下，房地产市场恢复尚需时间过程，市场压力仍然较大。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2022年，全国商品房销售面积为 13.6亿平米，同比下降 24.3%；全国商品房销售金额为 13.3万亿元，同比下降 26.7%。根据中国指数研究院数据，2022年，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降 35.5%；其中，长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降 36.4%，大湾区代表城市商品住宅成交面积同比下降 32.3%，京津冀代表城市商品住宅成交面积同比下降 25.4%，成渝代表城市商品住宅成交面积同比下降 38.9%，长江中游代表城市商品住宅成交面积同比下降 41.5%。
根据中国指数研究院数据，2022年，百城住宅价格同比下降 0.05%，较 2021年下滑 2.50个百分点。
分城市看，2022年全年，一线城市百城新建住宅价格上涨 0.08%，涨幅较 2021年下降 1.88个百分点；二线城市百城新建住宅价格上涨 0.26%，涨幅较 2021年下降 2.03个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌 0.71%，跌幅较 2021年扩大 2.52个百分点。
根据中国指数研究院数据，2022年，全国 300个城市住宅用地成交 6.2亿平方米，同比下降 31.1%；全国 300个城市住宅用地成交出让金 3.4万亿元，同比下降 31.0%；全国 300个城市住宅用地平均溢价率为 3.1%，较 2021年下降 7.8个百分点。
3．公司进入重点城市市场分析
| | 商品住宅销售面积（万平米） | | | | | | | | | | 北京 | 上海 | 广州 | 天津 | 重庆 | 成都 | 武汉 | 苏州 | | 2022年 1~12月 | 776 | 1,424 | 788 | 800 | 622 | 1,545 | 1,311 | 758 | | 2021年 1~12月 | 1,037 | 1,801 | 1,268 | 1,246 | 1,859 | 1,829 | 2,280 | 856 | | 同比变化 | -25.1% | -20.9% | -37.8% | -35.8% | -66.6% | -15.5% | -42.5% | -11.5% | | | 商品住宅销售金额（亿元） | | | | | | | | | | 北京 | 上海 | 广州 | 天津 | 重庆 | 成都 | 武汉 | 苏州 | | 2022年 1~12月 | 3,850 | 6,858 | 2,971 | 1,391 | 895 | 2,931 | 1,956 | 1,896 | | 2021年 1~12月 | 4,845 | 6,515 | 4,333 | 2,143 | 2,658 | 3,205 | 3,637 | 2,255 | | 同比变化 | -20.5% | 5.3% | -31.4% | -35.1% | -66.3% | -8.5% | -46.2% | -15.9% |
根据中国指数研究院数据，2022年，公司进入的上述重点城市商品住宅总体销售面积同比下降34.1%，总体销售金额同比下降 23.1%。
| | 住宅用地成交面积（万平米） | | | | | | | | | | 北京 | 上海 | 广州 | 天津 | 重庆 | 成都 | 武汉 | 苏州 | | 2022年 1~12月 | 485 | 1,102 | 820 | 400 | 2,059 | 1,742 | 876 | 1,334 | | 2021年 1~12月 | 689 | 2,130 | 1,496 | 1,275 | 3,790 | 2,170 | 2,429 | 2,132 | | 同比变化 | -29.7% | -48.3% | -45.2% | -68.6% | -45.7% | -19.7% | -63.9% | -37.4% | | | 住宅用地成交均价（元/平米） | | | | | | | | | | 北京 | 上海 | 广州 | 天津 | 重庆 | 成都 | 武汉 | 苏州 | | 2022年 1~12月 | 33,325 | 25,771 | 14,905 | 7,892 | 2,778 | 7,935 | 9,598 | 10,243 | | 2021年 1~12月 | 30,792 | 13,261 | 13,246 | 8,124 | 4,152 | 7,335 | 7,390 | 8,612 | | 同比变化 | 8.23% | 94.34% | 12.52% | -2.86% | -33.09% | 8.18% | 29.88% | 18.93% |
根据中国指数研究院数据，2022年，公司进入的上述重点城市住宅用地总体成交面积同比下降45.3%，总体成交均价同比增长 21.0%。
根据 WIND数据，2022年，北京优质写字楼空置率为 18.7%，较 2021年提高 1.6个百分点；优质写字楼租金为 305.6元/平米/月，较 2021年下降 21.7%；上海优质写字楼空置率为 17.5%，较 2021年提高 0.9个百分点；优质写字楼租金 275.7元/平米/月，较 2021年下降 0.5%。
（二） 公司经营管理回顾
报告期内，面对行业持续调整，公司保持战略定力，按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，抓回款、控支出、降负债，推进各项经营工作稳步开展。
1．坚持党建引领，推动企业稳步发展。报告期内，公司继续完善和加强党组织建设，一是深入学习宣传贯彻党的二十大精神，及时制定下发《学习宣传贯彻党的二十大精神工作方案》，开展专题学习交流会、支部书记讲党课、知识竞赛、工地现场学习等多种活动，确保全员覆盖，学习成效显著；二是坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”，各区域公司党组织紧密围绕经营目标开展党建工作，以党建助经营，促发展，保障公司安全运营；三是落实全面从严治党主体责任，层层签订全面从严治党主体责任清单，日常通过开展集体廉政谈话、廉洁提醒、警示教育等工作，打造风清气正的企业环境。
2．加强现金管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，将资金安全作为经营管理工作的重中之重。一是坚持资金调度机制，积极采取措施促销售回款，精细化管理工程支出和相关费用，保持经营活动现金流净额为正；二是按照市场化原则，持续推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；三是保持畅通融资渠道，通过发行公司债、中期票据、CMBS、供应链 ABS及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，公司整体资金成本较去年有所下降。
3．加强营销管理，持续推进销售去化。报告期内，面对严峻的外部环境和行业持续调整，公司严格执行“销售周调度”机制，密切关注市场动态与客户需求变化，及时调整销售策略，优化销售代理、激励和考核模式，促进项目销售去化。2022年，公司实现销售签约额 315.2亿元，实现销售面积 138.9万平米。
从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额 288.5亿元（销售面积 127.4万平米）；商务产品实现销售签约额 26.7亿元（销售面积 11.5万平米）。
4．坚持双轮驱动，资管业务保持稳健。报告期内，公司通过整合自持资源，优化管理体制，资管业务经营保持稳健。其中，公司写字楼板块强化招商管理，提升服务水平，重点项目金融街中心、金融街月坛中心等顺利完成重点客户签约和续租工作，出租率较 2021年有效提升；商业板块优化商户结构，完善品牌组合，金融街购物中心、金树街等项目保持较高出租率；酒店和文旅板块受行业调整影响较大，公司调整经营策略，加强成本管控，努力克服外部影响。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入19.5亿元，实现息税前利润 9.3亿元。
5．优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司顺应行业变化，持续推进内部改革，有效支持公司业务发展。一是改革资产管理体系，公司持有项目划归资产管理公司统一运营管理，优化资源配置，提升持有物业管理效率；二是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”精简组织架构，提高总部管控效率；三是按照市场化原则完善业绩导向型考核体系，贯彻落实能上能下、能进能出的管理机制，激发员工内在动力，形成优胜劣汰、良性循环的管理机制。
6．强化研发品控，提升产品竞争能力。报告期内，公司持续推进产品体系创新，优化产品端成本控制，提升产品竞争力。一是结合公司项目特质与市场研究成果，整合产品标准化成果，提升土地价值研判和产品定位的准确性，重点研究集体土地租赁住房及城市更新项目的产品策略，支持未来新业务拓展；二是对在建项目开展系统性的成本投入分析，制定优化措施，在保证产品质量的同时，提高成本效率，提升项目收益水平；三是持续加强质量管控，从项目设计、采购、工期、过程管控、供应商管理等领域多角度7．强化风险控制，确保安全合规运营。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，密切关注工期建设、成本控制、产品交付等重点领域可能出现的风险点，及时预警并实施管理；根据市场形势发展，持续加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
8．践行社会责任，彰显国企责任担当。报告期内，面对严峻的行业环境，公司积极履行企业社会责任。一是坚定践行“保交楼、稳民生”的指导方针，落实主体责任，坚持第三方质量评估与查验，保交付更要保品质，公司全年交付房屋 7,000多套，兑现了公司对客户的承诺；二是落实有关政府部门要求，累计选派 3,226人次志愿者加入有关服务工作，累计服务时长共计 26,800多小时，用高度的责任心和强烈的使命感彰显了金融街人的担当和使命；三是深入研究并梳理各项目租户情况，全年累计租户减免租金共计9,158万元，践行了国有企业的责任与担当。
二、 公司主营业务分析
（一） 公司总体经营状况分析
1．公司收入来源、营业成本及毛利率
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入较
上年同期增减 | 营业成本较
上年同期增减 | 毛利率较
上年同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房产开发 | 18,478,985,058.93 | 16,571,143,405.94 | 10.32% | -15.48% | -9.09% | 降低 6.31个百分点 | | 物业出租 | 1,625,335,578.81 | 263,027,434.77 | 83.82% | -7.31% | 18.29% | 降低 3.50个百分点 | | 物业经营 | 243,740,369.66 | 374,064,088.21 | -53.47% | -41.29% | -15.06% | 降低 47.38个百分点 | | 其他收入 | 157,719,093.64 | 89,815,547.89 | 43.05% | 27.63% | 5.98% | 提高 11.64个百分点 | | 分地区 | | | | | | | | 长三角 | 9,880,551,759.45 | 8,575,290,675.68 | 13.21% | 120.30% | 124.58% | 降低 1.66个百分点 | | 京津冀 | 4,439,042,436.05 | 2,749,115,884.83 | 38.07% | -30.57% | -34.94% | 提高 4.16个百分点 | | 成渝 | 2,977,120,529.23 | 2,887,467,267.87 | 3.01% | -30.32% | -25.02% | 降低 6.85百分点 | | 大湾区 | 2,279,278,712.29 | 2,307,349,040.43 | -1.23% | -59.46% | -48.62% | 降低 31.37百分点 | | 长江中游 | 929,786,664.02 | 778,827,608.00 | 16.24% | -72.51% | -69.93% | 降低 7.18百分点 |
报告期内，受行业持续调整影响，公司房产开发业务实现营业收入 184.79亿元，同比下降 15.48%；房产开发业务毛利率为 10.32%，较去年同期下降 6.31个百分点；其中，住宅产品实现收入 160.53亿元，毛利率为 9.23%；商务产品收入 24.26亿元，毛利率为 17.55%。
报告期内，公司物业租赁业务努力克服行业调整影响，通过强化招商管理、签约重点客户、完善品牌组合、优化商户结构等措施，实现营业收入 16.25亿元，同比下降 7.31%，经营业绩基本稳定；受减免租金等因素影响，物业租赁业务毛利率为 83.82%，较去年同期下降 3.50个百分点。
报告期内，受行业调整影响，加之出售北京金融街丽思卡尔顿酒店，公司物业经营业务实现营业收入2.44亿元，同比下降 41.29%；物业经营业务毛利率为-53.47%，较去年同期下降 47.38个百分点。
2．主要客户和供应商情况
（1）公司主要客户情况
| 前五名客户合计结算金额（元） | 1,749,467,291.74 | | 前五名客户合计结算金额占年度营业收入比例 | 8.53% | | 前五名客户中关联方合计结算金额占年度营业收入比例 | 0 |
| 序号 | 客户名称 | 结算收入（元） | 占年度营业收入比例 | | 1 | 客户一 | 738,532,110.09 | 3.60% | | 2 | 客户二 | 412,723,486.20 | 2.01% | | 3 | 客户三 | 249,272,069.70 | 1.22% | | 4 | 客户四 | 214,897,174.25 | 1.05% | | 5 | 客户五 | 134,042,451.50 | 0.65% | | 合计 | 1,749,467,291.74 | 8.53% | |
（2）公司主要供应商情况
| 前五名供应商合计采购金额（元） | 1,791,268,442.37 | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 40.21% | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 0 |
| 序号 | 供应商名称 | 采购额（元） | 占年度采购总额比例 | | 1 | 供应商一 | 1,252,016,435.71 | 28.11% | | 2 | 供应商二 | 304,200,000.00 | 6.83% | | 3 | 供应商三 | 88,729,800.81 | 1.99% | | 4 | 供应商四 | 85,198,298.99 | 1.91% | | 5 | 供应商五 | 61,123,906.86 | 1.37% | | 合计 | 1,791,268,442.37 | 40.21% | |
报告期内，公司不存在对主要客户和主要供应商的依赖。
（二） 公司项目开发建设分析
1．公司房地产项目储备情况
（1）新增项目储备一览表
单位：平米、万元
| 城市 | 项目名称 | 规划
用途 | 项目
土地面积 | 项目规划
建筑面积 | 项目
取得方式 | 权益
比例 | 土地总价 | 收购价格 | | 天津 | 天津红桥铃铛阁（津红
芥（挂）2021-037号） | 住宅 | 66,726 | 245,700 | 股权收购 | 34% | 346,600 | 125,491 | | 合计 | 66,726 | 245,700 | -- | -- | 346,600 | 125,491 | | |
（2）累计项目储备一览表
单位：平米
| 城
市 | 项目名称 | 权益
比例 | 项目
土地面积 | 项目规划
建筑面积 | 2022年末
可结算建筑面积
（地上+地下） | | 北
京 | 北京武夷花园 | 30% | 381,442 | 1,182,728 | 1,037,505 | | | 北京未来公元 | 30% | 42,900 | 235,771 | 207,326 | | | 北京金悦郡 | 44% | 73,241 | 259,232 | 201,953 | | | 北京房山金悦嘉苑 | 100% | 59,994 | 194,366 | 194,366 | | | 北京金融街（长安）中心 | 80% | 52,734 | 383,847 | 143,099 | | | 北京通州园中园 | 80% | 303,186 | 462,490 | 135,641 | | 城
市 | 项目名称 | 权益
比例 | 项目
土地面积 | 项目规划
建筑面积 | 2022年末
可结算建筑面积
（地上+地下） | | | 北京丰台融府 | 100% | 35,982 | 151,800 | 62,499 | | | 北京黄村念坛嘉苑 | 33% | 31,049 | 130,345 | 60,664 | | | 北京黄村金悦府 | 25% | 28,212 | 127,118 | 59,712 | | | 北京融尚未来 | 49% | 27,393 | 123,102 | 51,493 | | | 北京金融街 E6地块 | 100% | 7,522 | 50,000 | 50,000 | | | 北京门头沟融悦中心 | 80% | 18,015 | 78,769 | 32,101 | | | 北京西绦胡同 63号院地块 | 100% | 3,651 | 4,125 | 4,125 | | 廊
坊 | 廊坊金悦府 | 100% | 211,341 | 631,370 | 631,370 | | | 固安金悦府 | 100% | 132,081 | 386,715 | 386,715 | | | 固安融府 | 100% | 55,476 | 159,372 | 159,372 | | | 廊坊金悦郡 | 80% | 38,305 | 107,734 | 107,734 | | 遵
化 | 遵化福泉地块 | 51% | 197,939 | 249,383 | 249,383 | | | 遵化古泉小镇一期地块 | 100% | 141,474 | 195,259 | 160,150 | | | 遵化仟玺·古泉酒店/遵化水世界 | 100% | 86,385 | 55,213 | 16,943 | | 天
津 | 天津大都会 | 50% | 91,569 | 878,772 | 334,640 | | | 天津武清金悦府 | 100% | 193,848 | 374,164 | 320,685 | | | 天津滨海融御 | 100% | 31,322 | 278,662 | 278,662 | | | 天津红桥铃铛阁
（津红芥（挂）2021-037号） | 34% | 66,726 | 245,700 | 245,700 | | | 天津东丽湖听湖小镇 | 100% | 366,678 | 402,960 | 187,493 | | | 天津逸湖 | 100% | 147,309 | 144,352 | 144,352 | | | 天津西青金悦府 | 100% | 46,861 | 129,216 | 55,098 | | | 天津金融街南开中心 | 100% | 93,348 | 439,921 | 106,890 | | | 天津南开灵隐道项目 | 51% | 19,533 | 71,300 | 71,300 | | | 天津金融街和平中心 | 100% | 27,541 | 270,291 | 41,307 | | 城
市 | 项目名称 | 权益
比例 | 项目
土地面积 | 项目规划
建筑面积 | 2022年末
可结算建筑面积
（地上+地下） | | | 天津东丽湖熙湖臺 | 34% | 96,316 | 100,051 | 44,950 | | | 天津东丽东郡 | 49% | 34,710 | 83,726 | 10,284 | | | 天津西青锦庐 | 34% | 55,196 | 98,771 | 6,043 | | 上
海 | 上海崇明金悦府（上海崇明 48号地块） | 100% | 96,239 | 137,492 | 137,492 | | | 上海火车站北广场项目（上海静安融悦中
心、上海静安融泰中心、金融街融府） | 100% | 77,274 | 486,187 | 110,441 | | | 上海奉贤金汇项目 | 100% | 32,617 | 103,488 | 103,488 | | | 上海宝山金悦府 | 100% | 35,675 | 101,668 | 101,668 | | | 上海崇明金悦府（上海崇明 47号地块） | 100% | 82,707 | 117,085 | 71,798 | | | 上海金融街（海伦）中心 | 100% | 28,103 | 164,984 | 10,367 | | 嘉
兴 | 嘉兴和悦里 | 51% | 62,780 | 149,030 | 149,030 | | 苏
州 | 苏州融悦湾（太湖新城地块） | 100% | 149,064 | 676,996 | 470,682 | | | 苏州东望璟园 | 34.5% | 94,639 | 268,944 | 268,944 | | | 苏州融悦时光 | 80% | 78,025 | 245,010 | 127,467 | | 无
锡 | 无锡谈村东地块 | 51% | 66,209 | 139,366 | 139,366 | | | 无锡金悦府 | 100% | 67,886 | 165,556 | 67,332 | | | 无锡时光鸿著 | 49% | 76,689 | 208,393 | 56,330 | | | 无锡融府 | 100% | 46,912 | 126,648 | 36,073 | | | 无锡模具厂地块 | 51% | 22,605 | 55,591 | 55,591 | | 广
州 | 广州花都花溪小镇 | 100% | 106,600 | 403,852 | 220,404 | | | 广州广钢融穗华府 | 100% | 60,800 | 333,347 | 182,659 | | | 广州珠江金茂府 | 50% | 47,367 | 337,458 | 100,889 | | | 广州海珠融御 | 100% | 56,096 | 162,213 | 73,431 | | | 广州融穗澜湾 | 100% | 27,652 | 128,650 | 50,807 | | | 广州融穗御府 | 100% | 44,223 | 131,500 | 38,535 | | 城
市 | 项目名称 | 权益
比例 | 项目
土地面积 | 项目规划
建筑面积 | 2022年末
可结算建筑面积
（地上+地下） | | 佛
山 | 佛山顺德金悦府 | 100% | 76,009 | 257,184 | 257,184 | | | 佛山金悦郡 | 100% | 63,545 | 242,333 | 219,562 | | | 佛山金悦府 | 100% | 57,615 | 227,039 | 147,547 | | | 佛山南海仙湖悦府 | 100% | 53,009 | 124,247 | 98,245 | | 东
莞 | 东莞金悦府 | 100% | 66,653 | 228,592 | 85,401 | | 深
圳 | 深圳融御华府 | 50% | 24,109 | 145,870 | 145,870 | | 惠
州 | 惠州巽寮湾 | 91% | 4,030,875 | 3,535,236 | 2,132,107 | | | 惠州仲恺项目 | 100% | 118,911 | 511,889 | 511,889 | | | 惠州金悦华府 | 50% | 91,004 | 455,865 | 187,215 | | 重
庆 | 重庆两江融府 | 100% | 224,779 | 407,315 | 305,912 | | | 重庆融景城 | 100% | 277,452 | 1,682,456 | 296,492 | | | 重庆嘉粼融府 | 100% | 178,222 | 286,968 | 236,945 | | | 重庆大渡口领琇长江地块 | 33% | 75,236 | 214,718 | 114,257 | | | 重庆九龙坡金悦府 | 100% | 91,803 | 198,924 | 100,390 | | | 重庆沙坪坝融府 | 100% | 72,144 | 240,563 | 77,710 | | | 重庆九龙坡金悦熙城 | 100% | 21,101 | 136,255 | 51,315 | | | 重庆沙坪坝金悦府 | 100% | 56,431 | 180,708 | 27,023 | | 成
都 | 成都新津花屿岛 | 34% | 69,999 | 199,724 | 92,873 | | | 成都春熙路融御 | 90% | 5,030 | 71,730 | 71,730 | | | 成都新津金悦府 | 100% | 62,359 | 232,685 | 70,642 | | | 成都成华融府 | 100% | 36,443 | 108,414 | 31,673 | | 武
汉 | 武汉金悦府 | 80% | 197,011 | 835,740 | 577,883 | | | 武汉金融街（东湖）中心 | 50% | 102,246 | 229,448 | 229,448 | | | 武汉光谷融御 | 85% | 21,639 | 144,958 | 144,958 | | 城
市 | 项目名称 | 权益
比例 | 项目
土地面积 | 项目规划
建筑面积 | 2022年末
可结算建筑面积
（地上+地下） | | | 武汉武昌金悦府 | 85% | 33,207 | 112,508 | 112,508 | | | 武汉融御滨江 | 60% | 28,712 | 111,010 | 64,724 | | 合计 | 10,694,985 | 24,452,462 | 14,763,852 | | |
报告期内，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，合理补充项目资源。截至 2022年底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1476万平米（对应权益规划建筑面积 1181万平米）。（未完）
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