[年报]华联股份(000882):2022年年度报告

时间：2023年04月28日 21:08:00 中财网

原标题:华联股份:2022年年度报告

北京华联商厦股份有限公司
2022年年度报告


2023年4月28日

2022年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人王锐、主管会计工作负责人王欣荣及会计机构负责人(会
计主管人员)赵京晶声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节第十一项 ：公司未来发展的展望中对公司面临的风险和应对措施描述的内容。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2,737,351,947为
基数，向全体股东每10股派发现金红利0元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。


目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................... 7 第三节 管理层讨论与分析 ..................................................... 11 第四节 公司治理 ............................................................ 27 第五节 环境和社会责任 ....................................................... 39 第六节 重要事项 ............................................................ 41 第七节 股份变动及股东情况 ................................................... 56 第八节 优先股相关情况 ....................................................... 62 第九节 债券相关情况 ......................................................... 63 第十节 财务报告 ............................................................ 67
备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。


释义

释义项	指	释义内容
报告期，本报告期	指	2022年年度
元、万元、亿元	指	人民币元、万元、亿元
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
深交所	指	深圳证券交易所
本公司/公司/华联股份/上市公司	指	北京华联商厦股份有限公司
华联集团	指	北京华联集团投资控股有限公司
中信产业基金	指	中信产业投资基金管理有限公司
华联财务	指	华联财务有限责任公司
生活超市	指	北京华联生活超市有限公司
咖世家	指	华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司
华联第一太平	指	北京华联第一太平商业物业管理有限公司
BHG Reit	指	BHG Retail Reit
华联院线	指	北京华联电影院线有限公司
新加坡华联	指	Beijing Hualian Mall(Singapore) Commercial Management Pte. Ltd.
香港华联	指	Beijing Hualian Mall(HongKong) Commercial Management Co. Ltd.
华联海融	指	华联海融投资（珠海）有限公司
西藏山南	指	西藏山南信商投资管理有限公司
上海旭程	指	上海旭程资产管理有限公司
隆邸天佟	指	上海隆邸天佟投资管理中心（有限合伙）
包头鼎鑫源	指	包头市鼎鑫源商业管理有限公司
合肥瑞安	指	合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司
华联万贸	指	北京华联万贸购物中心经营有限公司
回龙观	指	北京华联回龙观购物中心有限公司
兴联顺达	指	北京兴联顺达商业管理有限公司
成都海融	指	成都海融兴达商业投资管理有限公司
海融兴达	指	北京海融兴达商业管理有限公司
长山兴青岛	指	长山兴（青岛）商业资产投资中心（有限合伙）
西藏长山兴	指	西藏长山兴投资管理有限公司
成都弘顺	指	成都华联弘顺物业管理有限公司
和润领航	指	和润领航嘉实投资优选二期投资基金5号
重庆影院	指	重庆逸乐影业有限公司
武通影院	指	北京华联武通影院管理有限公司
池州影院	指	池州华联影院有限公司
武汉泓邑	指	武汉泓邑甜言物语商贸有限公司
山南嘉实	指	山南嘉实恒益创业投资合伙企业（有限合伙)
龙德置地	指	龙德置地有限公司
绵阳投资基金	指	绵阳科技城产业投资基金
上地影院	指	北京华联上地影院管理有限公司
山西华联	指	山西华联购物中心有限公司
青岛海融	指	青岛海融兴达商业管理有限公司
文化传媒	指	北京华联文化传媒有限公司
合肥文化传媒	指	合肥华联文化传媒有限公司
华平影院	指	北京华平影院管理有限公司
湖东影院	指	合肥华联湖东影院管理有限公司
安徽华联	指	安徽华联购物广场有限公司
银川华联	指	银川华联购物中心有限公司
西宁影院	指	西宁华联影院管理有限公司
丰南影院	指	北京丰南影院管理有限公司
万柳影院	指	北京华联万柳影院管理有限公司
证券法	指	中华人民共和国证券法
公司法	指	中华人民共和国公司法

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

股票简称	华联股份	股票代码	000882
股票上市证券交易所	深圳证券交易所
公司的中文名称	北京华联商厦股份有限公司
公司的中文简称	华联股份
公司的外文名称（如有）	BEIJING HUALIAN DEPARTMENT STORE CO., LTD
公司的法定代表人	王锐
注册地址	北京市通州区永乐经济技术开发区永开路 1 号
注册地址的邮政编码	101105
公司注册地址历史变更情况	无
办公地址	北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 208 号创新中心 2 号楼
办公地址的邮政编码	102605
公司网址	www.bhgmall.com.cn
电子信箱	[email protected]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	周剑军	田菲
联系地址	北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 208 号创新中心 2 号楼	北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 208 号创新中心 2 号楼
电话	010-57391734	010-57391734
传真	010-57391734	010-57391734
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站	深圳证券交易所（http://www.szse.cn）
公司披露年度报告的媒体名称及网址	媒体名称：《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证 券日报》； 网址：巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点	公司证券事务部

四、注册变更情况

统一社会信用代码	9111000071092147XM
公司上市以来主营业务的变化情况（如有）	无变更
历次控股股东的变更情况（如有）	无变更

五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称	致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
签字会计师姓名	梁卫丽、刘霞

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否

	2022年	2021年	本年比上年增减	2020年
营业收入（元）	1,120,429,288.00	1,218,069,665.04	-8.02%	889,808,086.40
归属于上市公司股东 的净利润（元）	-189,006,931.64	-176,939,412.43	-6.82%	22,972,627.47
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润（元）	-130,664,688.75	-55,973,305.03	-133.44%	-295,633,670.96
经营活动产生的现金 流量净额（元）	489,962,932.54	751,236,270.42	-34.78%	343,118,125.73
基本每股收益（元/ 股）	-0.0690	-0.0646	-6.81%	0.0084
稀释每股收益（元/ 股）	-0.0690	-0.0646	-6.81%	0.0084
加权平均净资产收益 率	-2.69%	-2.43%	-0.26%	0.28%
	2022年末	2021年末	本年末比上年末增减	2020年末
总资产（元）	12,373,453,213.74	12,976,923,501.92	-4.65%	11,268,269,638.26
归属于上市公司股东 的净资产（元）	6,930,188,771.95	7,119,701,734.19	-2.66%	8,034,012,344.89

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力
存在不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
?是 □否

项目	2022年	2021年	备注
营业收入（元）	1,120,429,288.00	1,218,069,665.04	营业收入主要包括租赁及物 业管理服务、影院收入、杂 费收入、耗材和其他收入 等。
营业收入扣除金额（元）	26,296,312.33	118,531,864.97	主要为杂费收入、耗材和其
			他收入等
营业收入扣除后金额（元）	1,094,132,975.67	1,099,537,800.07	主要包括租赁及物业管理服 务、影院收入

七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标
单位：元

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	368,661,510.85	279,979,754.11	264,285,244.82	207,502,778.22
归属于上市公司股东 的净利润	2,279,946.92	-47,155,445.54	-3,093,891.48	-141,037,541.54
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润	-2,041,401.14	-51,353,980.66	-8,409,623.05	-68,859,683.90
经营活动产生的现金 流量净额	135,635,023.08	131,465,861.77	109,627,063.80	113,234,983.89

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元

项目	2022年金额	2021年金额	2020年金额	说明
非流动资产处置损益（包括已计提资 产减值准备的冲销部分）	8,542,207.95	-15,441,910.17	33,798,879.12
计入当期损益的政府补助（与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策 规定、按照一定标准定额或定量持续 享受的政府补助除外）	9,205,400.62	19,510,671.60	20,722,905.38
除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资 产、交易性金融负债产生的公允价值 变动损益，以及处置交易性金融资 产、交易性金融负债和可供出售金融	-52,827,278.50	71,712,254.67	251,123,377.01
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和 支出	-31,849,628.55	-191,548,581.95	-10,808,993.89
其他符合非经常性损益定义的损益项 目		5,503,079.07	64,530,410.18
减：所得税影响额	-7,326,806.76	12,446,266.95	36,466,750.33
少数股东权益影响额（税后）	-1,260,248.83	-1,744,646.33	4,293,529.04
合计	-58,342,242.89	-120,966,107.40	318,606,298.43	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。


第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（1）购物中心行业发展情况
2022年，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重的困难和挑战，面对纷繁复杂多变的局面，政府
坚持稳中求进的工作基调，加大宏观调控力度，积极应对各种超预期因素冲击，保持了经济社会大局总体稳定。

在国内经济承压的环境下，2022年国内生产总值达到121万亿元，同比增长3%。2022年社会消费品零售总额439,733亿元，同比下降0.2%，国内消费明显收缩。其中，除汽车以外的消费品零售额393,961亿元，下降0.4%。

按零售业态分，限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额较上年分别增长 3.0%、3.7%、3.5%、
0.2%，百货店下降9.3%。2022年，全国网上零售额137,853亿元，较上年增长4.0%。其中，实物商品网上零售额119,642亿元，增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%，网上消费增速放缓。

购物中心行业方面，消费者聚集性、接触性消费受限，以及居民消费意愿下降，整个消费市场较为低迷，商场客流
量显著减少。在低迷的市场环境中，商业品牌拓店速度变缓，租赁需求有所减弱，市场空置率小幅上升。根据赢商
大数据统计，2022年，全国新开业的购物中心项目数量约366个（其中存量改造项目超40个，体量超400万平方米，占全年开业量的比例超10%），同比下滑约30%。其中数量减少181个，同比下降33.09%，体量减少1506万平方米，同比下降31.47%。这是三年来最低开业量，也是历史新低。

虽然近几年国内消费市场受到较大影响，但随着我国相关政策不断优化和调整，扩大内需战略深入实施，以国内大
循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加快构建，我国消费市场预期将逐步稳定恢复。购物中心作为
实体商业的重要组成部分，挑战与机遇共存，未来提升精细化运营能力与差异化竞争能力仍将成为购物中心运营与
管理的关键。

（2）影院行业发展情况
2022年，全国电影市场受到严重影响，观影需求和影片供给均出现大幅下滑。据国家电影局统计数据，2022年全国电影票房300.67亿元，较2021年下降36.4%；观影人次7.12亿，较2021年减少4.55亿，同比下降39.2%。而3月、4月、5月、11月单月票房均不足10亿元，创多年新低。优质影片频繁撤档、改档，导致电影市场内容供给不足，中国电影市场年度上映影片数量也由2021年上映的547部，减少至2022年的325部。其中，上映国产片272部，数量占比83.69%，较2021年减少208部；上映进口电影53部，进口片数量占比16.31%，较2021年减少14部。

由于影院临时性关停、影片上映延期、设备销售进度放缓，多家影院公司营业收入大幅下滑且需承担较大的固定成
本和刚性支出，主营业务受到较大影响。全国41.5%的影院暂停营业时间长达3个月以上，第二季度影院停业率超过50%，第四季度最多时停业率接近65%。

2022 年 12 月以来，国内政策不断优化和调整，政府出台各项促进消费政策，致力于全面促进消费，助力经济复苏，
对电影行业和公司长期稳健发展产生积极影响。2023年开局，在重点档期元旦档和春节档的推动下，全国电影票房
和观影人次保持恢复趋势，其中春节档总票房67.58亿元，观影人次1.29亿，成为中国影史春节档票房第二。随着全国影院经营秩序的逐步恢复和国内外内容供给的不断增加，预计国内观影需求和意愿将不断提振，全行业景气
度有望进一步回暖。

二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。

（1）购物中心运营管理业务
公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。

经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模
式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环
境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，
项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管
理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发
挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业
运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2022年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积160多万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。

（2）影院运营管理业务
在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地
全部采用租赁方式取得，截止到2022年12月31日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其中在北京有7家影城。

三、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。

在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的
业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。

1、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱
动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平
台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业
态的融合式发展。

2、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，
可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合
等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能
够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。

3、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个
门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域
发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照
营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增
长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未
来业绩的持续增长提供充分保障。

4、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的
体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大
的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物
中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调
改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并
增加物业可供出租面积。

四、主营业务分析
1、概述
截至2022年12月31日，公司资产总额为123.73亿元人民币，归属于母公司的股东权益为69.30亿元人民币，2022年度，公司实现营业收入11.2亿元人民币。报告期内公司主要经营情况如下： （一）聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运管管理
2022年度第一季度公司经营业务呈现持续恢复的态势。但第二季度以来，国内经济下行、消费市场低迷等多种因素
对公司经营业务产生较大影响，公司旗下购物中心及场内部分商户、影院临时性停业时间较长，客流、销售均出现
明显下滑。公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入7.63亿元，同比下降9.76%。在困难的市场环境下，公司始终践行社会责任，与合作伙伴共渡难关。公司密切关注外部环境变化，以稳经营、促恢复、控风险为工作重点，
快速应对并动态适时调整经营计划与方式。

1、加强购物中心运营与管理
公司深化消费者需求研究，关注因市场环境及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化、市场竞争格局的变
化对社区商业的影响，明晰购物中心定位与未来发展方向，加强购物中心核心主业运营管理。报告期内，公司加强
BHG Mall品牌建设，提升品牌影响力。继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，加强S-A级战略品牌开发、拓展与汰换，分级分类重点引入。构建区域性品牌资源库，提高区域性招商与商户管理能力。建立多经品牌资源库，
推进多经点位规划与管理，储备经营资源。

公司深耕会员运营，持续优化会员体系，提升会员运营能力，扩大会员数量并提升金银卡会员比重，促进会员销售
额占比提升。报告期内，公司整体统筹旗下购物中心参与“BHG DAY”“超级宠粉节”两次大型统一营销活动，提升BHG Mall品牌影响力。与S-A级品牌联动，推出超级品牌日，实现双方共赢。持续推进外部异业合作，丰富活动内容与形式，引入优质营销资源。协调商户积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经
营工作，与商户共同发力以应对挑战。利用企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等营销渠道，推出团购活动、
“总部直播间”线上直播；利用“节日＆话题”营销销售氛围等多种方式，吸引顾客互动，着力提升商户销售额，
实现双方共赢。

公司持续关注加强卖场品质与环境，着手提前蓄势改造，促进项目经营恢复与后续提升。报告期内，公司推进19项重点工程改造项目，一方面推进项目经营性改造专项调改，通过优化卖场动线、业态调整，持续提升项目竞争力；
另一方面推进老旧项目外立面、外广场等公共区域改造，提升项目吸引力。

报告期内，公司旗下影院业务经营面临较大挑战，闭店停业持续时间较长。2022年，公司电影放映及卖品业务实现
营业收入6,907.87万元，同比下降39.76%。公司要求各影院坚决执行相关要求，确保影院安全经营。面对经营困境，一方面，公司加强业务管控、跟踪与分析，强化运管、服务、质量管理，挖掘新的利润增长点，努力扩大营收
渠道和稳定性；并且通过优化管理模式与组织结构，强化岗位目标责任制，建立分层分类考核制度等方面，提升管
理效率。另一方面，公司加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。

（二）围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
围绕核心经营目标与实际经营情况，公司持续深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，持续梳理并完善
业务管理制度，优化职能分工与管理权责。报告期内，为提升运营管控能力，公司以解决业务问题为导向，打破组
织边界，实施大运营管理模式。在大运营管理模式下，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心
经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并以业务为导向，持续完
善招商管理、多经管理、营销、巡检、运营管理手册等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、
规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。

（三）推进干部管理梯队建设，完善人才储备机制
报告期内，公司继续推进干部管理梯队建设，选拔并培养年轻后备干部，提升干部团队积极性和创新力。公司开展
人才盘点项目，综合运用不同的评价方式挖掘选拔后备干部，扩大干部储备池。在后备干部培训方面，高度聚焦经
营管理中的专业提升点，完善各层级有针对性的专业培训与人才培养体系，从领导力、管理能力、专业能力等不同
维度做培养提升，为实现公司经营发展聚势赋能。

2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元

	2022年		2021年		同比增减
	金额	占营业收入比重	金额	占营业收入比重
营业收入合计	1,120,429,288.00	100%	1,218,069,665.04	100%	-8.02%
分行业
租赁及物业管理	763,278,703.24	68.12%	845,818,400.71	69.44%	-9.76%
电影放映及卖品	69,078,746.05	6.17%	114,673,999.94	9.41%	-39.76%
物业服务	261,775,526.38	23.36%	139,045,399.42	11.42%	88.27%
其他业务	26,296,312.33	2.35%	118,531,864.97	9.73%	-77.81%

（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元

	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上年 同期增减	营业成本比上年 同期增减	毛利率比上年 同期增减
分行业
租赁及物 业管理	763,278,703.24	351,015,063.29	54.01%	-9.76%	0.63%	-4.75%
电影放映 及卖品	69,078,746.05	27,603,628.09	60.04%	-39.76%	-38.86%	-0.59%
物业服务	261,775,526.38	232,983,305.68	11.00%	88.27%	84.16%	1.99%
其他业务	26,296,312.33		100.00%	-77.81%	-100.00%	54.07%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
单位：元

行业分类	项目	2022年		2021年		同比增减
		金额	占营业成 本比重	金额	占营业成本 比重
租赁及物业管理	租赁及物业管理	351,015,063.29	57.39%	348,802,142.59	59.67%	0.63%
电影放映及卖品	电影放映及卖品	27,603,628.09	4.51%	45,149,859.57	7.72%	-38.86%
物业服务	物业服务	232,983,305.68	38.09%	126,513,381.20	21.64%	84.16%
其他业务	其他业务	0.00	0.00%	64,094,813.88	10.96%	-100.00%

说明
（1）受国内宏观政策调整的影响，公司租赁及物业管理和电影放映及卖品收入同比分别下降9.76%和39.76%。

（2）华联第一太平于2021年8月纳入公司合并报表范围，导致本年度物业服务收入和成本同比增长。

（3）因收取的水电费按照净额确认收入，导致本期其他业务收入和成本同比下降。

（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否
公司间接控股子公司重庆逸乐影业有限公司和池州华联影院有限公司本期完成注销，不再纳入公司合并报表范围。

（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）	213,199,281.76
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例	19.03%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例	14.27%

公司前5大客户资料

序号	客户名称	销售额（元）	占年度销售总额比例
1	华联（SKP）百货	106,009,231.12	9.46%
2	第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司	41,766,675.80	3.73%
3	北京华联生活超市有限公司	37,251,309.79	3.32%
4	北京海融兴达商业管理有限公司	16,580,285.97	1.48%
5	海鸿达（北京）餐饮管理有限公司	11,591,779.07	1.03%
合计	--	213,199,281.76	19.03%

主要客户其他情况说明
?适用 □不适用
上述前 5大客户中，华联（SKP）百货、华联生活超市为公司控股股东华联集团的控股子公司；北京海融兴达商业管理有限公司为长山兴青岛的控股子公司，长山兴青岛的普通合伙人西藏长山兴受华联集团和中信产业基金共同控
制，为公司关联方。
公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）	335,116,832.41
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例	54.79%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例	0.00%

公司前5名供应商资料

序号	供应商名称	采购额（元）	占年度采购总额比例
1	北京顺桥房地产开发有限公司	109,763,694.69	17.95%
2	北京嘉和恒润保洁有限公司	100,234,165.56	16.39%
3	田鑫	52,171,949.09	8.53%
4	北京九源富春房地产开发有限公司	45,899,278.15	7.50%
5	北京京平尚地投资有限公司	27,047,744.92	4.42%
合计	--	335,116,832.41	54.79%

主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
3、费用
单位：元

	2022年	2021年	同比增减	重大变动说明
销售费用	272,094,634.41	319,614,881.01	-14.87%	公司2022年度严格控制费用支出所致
管理费用	124,988,070.26	154,737,365.44	-19.23%	公司2022年度严格控制费用支出所致
财务费用	228,301,321.84	257,976,727.86	-11.50%	公司有息债务减少，以及未确认融资 费用减少所致

4、研发投入
5、现金流
单位：元

项目	2022年	2021年	同比增减
经营活动现金流入小计	1,173,861,837.79	1,515,606,698.22	-22.55%
经营活动现金流出小计	683,898,905.25	764,370,427.80	-10.53%
经营活动产生的现金流量净额	489,962,932.54	751,236,270.42	-34.78%
投资活动现金流入小计	416,409,971.30	441,867,906.26	-5.76%
投资活动现金流出小计	272,369,596.55	160,595,449.35	69.60%
投资活动产生的现金流量净额	144,040,374.75	281,272,456.91	-48.79%
筹资活动现金流入小计	411,133,143.07	578,315,914.44	-28.91%
筹资活动现金流出小计	918,913,468.60	1,606,324,252.74	-42.79%
筹资活动产生的现金流量净额	-507,780,325.53	-1,028,008,338.30
现金及现金等价物净增加额	120,665,898.85	4,180,732.48	2,786.24%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
（1）受本期国内政策调整及宏观环境因素影响，加上公司严格控制成本费用支出，本期经营活动现金流入及流出同比降低，上述综合因素影响到公司经营活动产生的现金流量净额下降34.78%； （2）本期支付的工程款增加，导致本期投资活动现金流量净额同比下降48.79%； （3）上年同期公司偿还优先级的借款及利息，本期公司支付其他与筹资活动有关的现金减少，导致本期筹资活动产生的现金流量净额增加。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 ?适用 □不适用
公司执行新租赁准则，原来被分类为经营租赁合同相关的租赁付款不再全部被列报为经营活动现金流出；同时受到
折旧摊销、公允价值变动、投资损益、以及财务费用的综合影响，导致报告期内公司经营活动产生的现金净流量与
净利润存在差异。

五、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元

	金额	占利润总额比例	形成原因说明	是否具有可持续性
投资收益	44,451,250.45	-23.89%	主要为（1）权益法核算的长 期股权投资收益；（2）其他 权益工具分红收益；（3）处 置交易性金融资产确认收益	除权益法核算的长期 股权投资收益外，其 他不具有可持续性
公允价值变动损益	-59,350,584.60	31.90%	主要为所持有的交易性金融 资产公允价值变动	否
资产减值	-18,928,029.71	10.17%	主要为计提的在建工程及商 誉的减值准备	否
营业外收入	8,164,223.55	-4.39%	主要为罚款及赔偿收入	否
营业外支出	40,013,852.10	-21.51%	主要为非流动资产报废及赔	否
			偿支出

六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元

	2022年末		2022年初		比重增 减	重大变动说 明
	金额	占总资产比 例	金额	占总资产比 例
货币资金	1,238,411,924.08	10.01%	1,118,194,483.45	8.62%	1.39%
应收账款	91,273,078.55	0.74%	60,471,283.84	0.47%	0.27%
存货	591,645,356.98	4.78%	558,580,733.78	4.30%	0.48%
投资性房地 产	1,834,021,489.38	14.82%	1,889,316,214.34	14.56%	0.26%
长期股权投 资	2,774,338,341.43	22.42%	3,064,125,587.29	23.61%	-1.19%
固定资产	21,887,268.66	0.18%	29,254,745.45	0.23%	-0.05%
在建工程	1,668,100,770.17	13.48%	1,600,885,220.58	12.34%	1.14%
使用权资产	1,831,614,171.44	14.80%	2,092,836,959.55	16.13%	-1.33%
短期借款	285,471,319.44	2.31%	180,374,444.44	1.39%	0.92%
合同负债	5,520,657.17	0.04%	4,955,947.75	0.04%	0.00%
长期借款	344,000,000.00	2.78%	731,000,000.00	5.63%	-2.85%
租赁负债	2,544,868,250.06	20.57%	2,820,512,850.73	21.73%	-1.16%

境外资产占比较高
?适用 □不适用

资产的具 体内容	形成 原因	资产规 模	所 在 地	运营模 式	保障资产安全性的控制措施	收益状况	境外资 产占公 司净资 产的比 重	是否 存在 重大 减值 风险
北京华联 购物中心 （新加 坡）商业 管理有限 公司	设立 子公 司	折合人 民币净 资产 18.11 亿元	新 加 坡	投资及 商业管 理	公司向新加坡华联派出多数董 事，对其形成控制。新加坡华 联按公司内部控制管理制度进 行管理。新加坡华联每年财务 报告由国际知名会计师事务所 进行审计，确保资产安全。	2022年 度，折合人 民币净利润 5023.99万 元	26.13%	否
北京华联 购物中心 （香港） 商业管理 有限公司	设立 子公 司	折合人 民币净 资产 1.27 亿元	香 港	投资及 商业管 理	公司向香港华联派出董事，对 其形成控制。香港华联按公司 内部控制管理制度进行管理。 香港华联每年财务报告由会计 师事务所进行审计，确保资产 安全。	2022年 度，折合人 民币净利润 9.93万元	1.83%	否

2、以公允价值计量的资产和负债
?适用 □不适用

项目	期初数	本期公允价值变 动损益	计入权益 的累计公 允价值变 动	本期 计提 的减 值	本期购买 金额	本期出售金 额	其他 变动	期末数
金融资产
1.交易性 金融资产 （不含衍 生金融资 产）	709,020,522 .45	-57,286,824.62			10,805,42 5.70	83,461,071. 59		579,078,051 .94
4.其他权 益工具投 资	119,518,947 .73	-17,791,466.98	- 39,811,7 39.69		14,094,39 1.47			115,821,872 .22
金融资产 小计	828,539,470 .18	-75,078,291.60	- 39,811,7 39.69	0.00	24,899,81 7.17	83,461,071. 59	0.00	655,088,184 .47
其他非流 动金融资 产	188,276,897 .94	-4,127,519.96						184,149,377 .98
上述合计	1,016,816,3 68.12	-79,205,811.56	- 39,811,7 39.69	0.00	24,899,81 7.17	83,461,071. 59	0.00	839,237,562 .45
金融负债	0.00							0.00

其他变动的内容

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
3、截至报告期末的资产权利受限情况

项 目	期末账面价值	受限原因
货币资金	28,452,738.32	汇票和保函保证金
货币资金	10,742,725.42	司法冻结
存货	332,806,894.28	用于借款抵押
投资性房地产	1,834,021,489.38	用于借款抵押
无形资产	152,311,466.06	用于借款抵押
在建工程	1,414,061,497.84	用于借款抵押
长期股权投资	1,669,616,643.00	用于借款抵押
合 计	5,442,013,454.30

除上述外，本公司以顺义分公司三年的租金收益权为5,000万元的长期应付款提供质押担保。（未完）