[年报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2022年年度报告
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2022年年度报告 天津海泰科技发展股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人董建新、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，2022年度本公司母公司净利润为负，因此不进行利润分配，也不实施资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8 第四节 公司治理........................................................................................................................... 23 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 35 第六节 重要事项........................................................................................................................... 37 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 48 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 53 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 54 第十节 财务报告........................................................................................................................... 54
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数略有增加，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅增加，其主要原因是：本年度属于经常性损益的主营业务净利润大幅增加。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年是党的二十大胜利召开之年，是第二个百年目标开局之年，是滨海新区深化改革开放打造美丽滨城的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步明确了公司的发展战略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。 （一）加强房产租售工作，增厚租赁房产规模。 公司秉持“招商销售为核心”的经营理念，优化工作方式，强化激励机制，调动各方积极因素，以项目整体转让、大客户销售作为工作重心，推动房产销售。同时，扩大房产自持经营（租赁或合作经营）规模，增加租赁房产的占比。此外，以市场化导向修订了价格体系，加大营销策划工作力度，协调高新区管委会招商部门等各方力量拓展招商渠道，全面提升招商租售工作水平。 一是全力推动房产销售，完成绿色产业基地N号楼、H1号楼及海泰创新基地C区C座部分房产的转让和出售工作，紧密对接和沟通，跟进推动多家意向重点客户。 二是完成天津市芯火双创平台载体北二楼房产的收购，增厚自持租赁房产的规模。 三是多方位拓宽招商渠道，积极对接平台、协会等资源，搭建招商租售新渠道，发挥管委会招商局的渠道作用，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，扩大宣传推广范围，挖掘区外需求客户。 （二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。 公司聚焦企业所需，优化营商环境，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度，在硬件环境的配套更新与软件服务的能力创新上，努力为园区高科技企业提供增值服务。通过软硬件环境的不断改善，重塑海泰发展国家级综合孵化器，提供创新服务，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈，为企业聚集提供优质的环境基础。 一是以智慧科技助力，提升营商环境，加快提升园区内信息基础设施和大数据服务水平，初步建设完成BPO园区5G示范园项目；同时，对接新能源合作伙伴，策划“零碳社区”项目建设，通过营商环境的提升助力项目盘活。 二是完善孵化器服务职能，以BPO和绿产基地G座等项目为载体，形成孵化器转型建设方案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服务为企业保驾护航。结合企业需求组织培训，辅导75家企业获得科技型中小企业认定、24家企业成功入库雏鹰企业、11家企业成为瞪羚企业、3家企业成为科技领军培育企业，全年新增孵化企业23家。海泰孵化器2021年度考评结果为优秀（A类）。 三是着力帮扶小微企业，按照天津市、滨海新区及高新区对疫情房租减免工作要求，对标有关国有上市公司的经验做法，切实履行社会责任，对符合减免政策标准的服务业小微承租企业落实租金减免，把助企纾困的政策落实到位，转化为企业加快发展的动力。 （三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。 公司服务滨海高新区内的创新项目需求，以新经济、生物医药、新能源等产业为依托，推进产业整合和产业投资，引导产业集群发展，打造海泰的投资品牌效应。 开辟产业投资新业务，完成新格局基金份额的收购，切实推进公司产业投资业务板块的发展，获取新的收入和利润增长点。在此基础上，公司也在积极谋划其他符合战略规划方向的优质基金，提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司还在积极挖掘和调研投资项目，储备并购载体，为股权投资和产业并购夯实基础。 （四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。 推行职业经理人制度改革，完成职业经理人聘任相关工作；加强专业化人才引进，完成中层管理人员社会公开选聘，进一步完善了人才梯队建设；完善公司组织架构职能，全面提升公司组织力和战斗力。加强制度建设，梳理完善公司制度。 （五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。 创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流支撑。 （六）深化全面从严治党，突出党建引领发展。 公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。 二、报告期内公司所处行业情况 近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。 根据有关调研报告显示，目前我国园区运营行业的参与主体主要为以高新区及经开区为代表的园区，其以促进产业升级，推动区域发展为主要目标，大多涉及房地产开发和销售，园区运营服务相对稀缺。而近年来的产业园区，其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。 园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。 目前，占据着园区运营行业上市公司的绝对主导地位的园区运营商，是进入资本市场时间较早，拥有一定的产业定位及产业聚集，与房地产业务关联较大，主要业务收入来源于园区物业销售及租赁，相关园区服务较少的公司。随着产业园区运营主体逐步多元，行业内的兼并重组愈趋激烈，逐步呈现出智慧化、专业化、资本化、综合化的竞争趋势。 在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。 创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。 孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，撬动资本市场资源助推企业发展。 强化服务品质提升，打造园区运营载体。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。 积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。 深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。报告期内，公司将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 （一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。 （二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。 （三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。 （四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。 （五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入49,339.30万元，较上年同期减少45.87%，实现归属母公司股东的净利润1,016.52万元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入4.93亿元，较上年同期减少45.87%，主要系科技园区运营收入和商品批发收入减少所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区运营”板块营业收入和营业成本减少，主要原因是报告期内公司进行房租减免所致。 报告期内，分行业和分产品情况表中“商品批发兼零售”板块营业收入和营业成本减少，主要原因是报告期内公司商品批发收入减少所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
报告期内，“科技园区开发”板块中土地成本减少较大的主要原因是上期公司土地收储所致，建安成本增加较大的主要原因是报告期内房地产开发和销售数量增加所致。 报告期内，“科技园区运营”板块中租赁成本和服务成本减少主要原因是报告期内公司进行房租减免，同时物业服务成本减少所致。 报告期内，“商品批发兼零售”板块商品中采购成本减少主要原因是报告期内公司采购减少所致。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额48,564.48万元，占年度销售总额98.43%；其中前五名客户销售额中关联方销售额17,675.88万元，占年度销售总额35.83 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额24,306.56万元，占年度采购总额76.02%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用
（1）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司物业管理费增加所致。 （2）管理费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。 （3）财务费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息费用支出减少所致。 （4）税金及附加：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司计提土地增值税数额减少所致。 （5）其他收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。 （6）信用减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期期末应收账款增加，计提坏账准备增加所致。 （7）资产处置收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司固定资产处置收益减少所致。 （8）营业外收入：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到违约金和处置报废物品利得减少所致。 （9）营业外支出：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司预提诉讼费用减少所致。 （10）所得税费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加所致。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
（2） 投资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司购买北二楼和基金且上期公司收到股权转让款所致。 （3） 筹资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司部分融资款直接支付采购款导致筹资活动现金流入减少所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 （1） 货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司购买北二楼房产和基金所致。 （2）应收票据：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到银行承兑汇票转入应收款项融资所致。 （3）应收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收售房款所致。 （4）应收款项融资：本期期末较上期期末数增加，主要是本期公司收到银行承兑汇票转入所致。 （5）其他应收款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司已收到股权转让款所致。 （6）其他流动资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司增值税留抵税额增加所致。 （7）其他非流动金融资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司将购买基金转入所致。 （8）投资性房地产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购买北二楼所致。 （9）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司无形资产摊销所致。 （10）长期待摊费用：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司摊销所致。 （11）其他应付款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付往来款增加所致。 （12）一年内到期的非流动负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司一年内到期的长期应付款减少所致。 （13）其他流动负债：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司待转销项税转入所致。 （14）长期借款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购买北二楼向银行借款所致。 （15）长期应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将一年内到期的融资租赁款转至一年内到期的非流动负债所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 年末本公司因融资抵押受限的存货金额为 1,122,961,639.39元，详见本附注“七、32.短期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况
2. 报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币
3. 报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币
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