[年报]京能置业(600791):京能置业股份有限公司2022年年度报告
原标题:京能置业:京能置业股份有限公司2022年年度报告 京能置业股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人（会计主管人员）丁敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以公司总股本 45,288万股为基数，向全体股东每 10股派现 0.12元（含税），共计派发现金5,434,560元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司 2022年度不进行公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................................. 4 第二节 公司简介和主要财务指标........................................................................................................... 4 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................................ 8 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................... 23 第五节 环境与社会责任 .......................................................................................................................... 37 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................... 39 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................................................. 48 第八节 优先股相关情况 .......................................................................................................................... 52 第九节 债券相关情况 .............................................................................................................................. 52 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................... 53
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2022年，房地产政策不断优化，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但也有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，刚需群体观望情绪较重。同时部分城市受前期土地成交结构影响，优质的高单价项目陆续入市，改善性购房需求持续释放，多数代表城市项目成交套总价延续上涨态势。 2023年，海外需求持续收缩，出口下行压力增加，对经济发展的支撑效果或逐步减弱；投资方面，基建投资仍是重要支撑，同时伴随房地产领域融资优化政策的落地。整体来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，2023年经济待恢复，随着各项稳经济政策显效发力，经济增速有望在低基数下逐步回升。2023年“保交楼”仍然是稳房地产预期的重中之重，配套政策和资金预计将进一步加快落实。专项借款及配套资金持续落位，地方政府亦有望通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展，从而带动购房置业预期好转。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，公司各项业务指标完成情况：2022年公司在建项目实现开复工面积 145.26万平方米，同比减少 16.97万平方米，减幅 10.46%；实现竣工面积 68.44万平方米，同比增加 53.24万平方米，增幅 350.26%。 坚持党的全面领导，党的建设不断加强。深入学习贯彻党的二十大精神，把二十大精神转化为推动企业高质量发展的生动实践。坚持党的全面领导，突出党委的政治核心和领导核心，党建引领，融入经营。坚持用心用情用力推进企业文化建设，围绕中心，服务中心，着力打造更富影响力和凝聚力的京能置业品牌。开展“奋战一百天、冲刺保目标”主题活动，进一步提升全体干部职工“打造五型地产、创建美好生活”的使命感，为完成全年任务目标提供有力保障。加强党风廉政建设，实施清单化监督，推进监督体系与企业治理体系相互贯通，营造了风清气正的发展环境。 坚持聚焦重点，运营质量稳步提升。公司始终坚持把“保交楼、保生产、保稳定”作为企业经营管理的首要任务，全力推进项目建设。前期报建跑出“加速度”，北京城建 京能·樾园项目、京能 龙湖·熙上项目等用最快的速度取得建设工程规划许可证、预售许可证等，刷新了北京市住宅用地规划手续办理纪录，为项目开发建设打下了良好的基础。公司持续做好项目梯次储备，保障公司可持续发展的同时，积极谋求高质量转型发展新路径。抢抓北京市第二批集中供地机遇，联合北京城建集团公司所属北京城谷恒泰房地产开发有限公司，以 8亿元底价竞得北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目（二期）B、D地块国有建设用地使用权，新增土地储备面积 3.18万平方米，项目规划建筑面积 7.66万平方米。公司克服房地产市场低迷等不利影响，积极开展销售去化工作，制订“一盘一策”去化方案，实施精准营销。 坚持降本治亏，提质增效取得成效。公司始终坚持目标、过程、考核三位一体，确保总体目标可靠实现，严格落实《2022年度“降成本”专项工作实施方案》，明确控制目标及实施措施，实施降本管控体系，并加强项目成本分析，建立成本数据库，对标先进找差距，提高成本控制水平。公司通过加速销售回款、拓宽融资渠道、增加股东权益规模等多种方式降低杠杆水平。 坚持改革创新，持续优化公司治理效能。制定公司及下属企业董事会授权管理制度，有效提升了各级董事会决策效率。进一步高质量、规范化推行经理层成员任期制和契约化管理工作，完成经理层成员个人业绩考核责任书签约工作，确保专项行动高质量收官。公司开展所属企业运营管理提升巡视检查，坚持运营巡检常态开展、持续整改，强化公司运营管控能力，全面提升企业管理能力和水平。 坚持夯实管理，管理效能不断提高。做好风险评估，防范重大风险，梳理风险隐患，制订解决方案，定期跟踪监测。持续完善内控体系，更新完善内部控制手册和评价手册，与公司管理体系相契合。不断完善法律合规制度框架，修订《法律审核管理办法》等制度。稳步推进公司合规管理体系建设，组织制定和修订《投资并购合规审查办法》《京能置业总部关键岗位合规风险识别管理办法》等合规管理工作制度，建立了公司重点领域合规风险库，明确了公司总部重要风险岗位，实现合规管理进岗位、进流程。 坚持压实责任，安全质量统筹兼顾。严格落实京能置业安全一号文等文件规定的各项安全管理工作，确保公司实现“九个不发生”和“一个持续提高”的总体目标。建立以“六安工程”为载体的安全特色文化体系，积极推动北京市安全文化示范企业创建工作。加强在建项目工程质量控制，根据项目属地管控、天气变化及工程进展等情况，及时进行工程质量专项检查，把好特殊季节工程质量关。 二、报告期内公司所处行业情况 公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经 济发展的重要支柱产业之一。 2022年，房地产政策进入宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门年内多次释放积极信号优化调控政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。根据中国指数研究院监测，全年各省市县出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，各地政策主要涉及优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。央行在守住不发生系统性风险底线的大前提下，保持流动性合理充裕，同时持续深化利率市场化改革，多次通过降准、降息等措施，巩固经济回稳向上态势，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。 总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部门持续优化供需两端政策，需求端支持政策不断发力，居民购房成本进一步降低，促进刚需及改善性住房需求释放；供给端为房企提供更多资金支持，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，预售资金监管相关政策继续改善。“保交楼、稳民生”工作持续推进，相关政策及资金支持加速落位。“租购并举”长效机制加快推进，强化金融支持力度，保障性租赁住房已取得初步成效。 三、报告期内公司从事的业务情况 2022年，公司继续践行国家“房住不炒”基本思路，依托京能集团北京市属国企背景，树立“京能置业”品牌责任房企形象，始终坚持以人为本、品质筑家的原则，做好公司房地产开发与经营业务。公司具有二十余年房地产开发经验，涵盖商品住宅开发、共有产权房建设、保障房建设等多种类型，打造多元化住宅供应体系。经过多年优化发展，广泛开展与行业头部企业、央企国企的合作，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕及占有率提升潜力。公司始终关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险把控，坚守底线思维，立足服务首都发展，战略方向更加聚焦。 公司保持发展定力、注重风险把握、聚焦提质增效、深化改革创新，土地投资布局聚焦服务首都发展，开发建设类型聚焦于商品住宅用地开发。公司坚持稳中求进工作总基调，立足新起点，把握新机遇，更好地统筹深化改革创新和稳定经济运行，更好地统筹量的合理增长和质的有效提升，更好地统筹基础管理提升和重大风险防控，努力打造品质型、效益型、复合型、高效型、稳健型的“五型”地产，全力推动企业高质量发展。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。 国资背景并专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。借力京能集团主业，充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合，居住与产业相结合的房地产项目。公司结合对房地产行业重大变革的总结与反思，进一步优化设计管控体系，立足客户及股东利益，深耕产品力，严抓实施品质。在细分市场的基础上，研究未来房产使用需求和市场消费形态，分门别类地进行产品开发，打造有温度的产品。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现资产总额 201.55亿元，净资产 57.35亿元，资产负债率 71.54%。公司实现营业收入 61.79亿元，利润总额 2.60亿元，归母净资产收益率 0.48%。 公司控股子公司开发建设京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·海语城、京能·云璟壹号、京能·西山印、京能 龙湖·熙上、京能·雍清丽苑、北京城建 京能·樾园以及金泰丽富嘉园等项目，累计实现开复工面积 145.26万平方米，实现竣工面积 68.44万平方米。实现销售签约面积 13.45万平方米，销售签约金额 42.11亿元，销售回款金额 32.61亿元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本年结转规模增加，相应结转成本增加。 销售费用变动原因说明：广告费、业务宣传费以及销售代理费增多。 管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理费用同步增多。 财务费用变动原因说明：本年融资成本下降，财务费用减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买土地、项目建设投入支出同比增加。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回项目投资款同比减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期吸收少数股东投入，取得借款同比增加。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 本期实现营业收入 61.79亿元，同比增长 189.71%，营业成本 54.02亿元，同比增长 253.38%，毛利率同比减少 15.75个百分点，实现主营业务收入 61.42亿元，主营业务成本 53.92亿元，主营业务毛利率同比减少 15.25个百分点。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 无 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 （1）公司与北京龙湖中佰置业有限公司投资成立北京京珑置业有限公司，注册资本 50,000万元，本公司持股 51%。 （2）公司与北京城谷恒泰房地产开发有限公司投资成立北京九樾房地产开发有限公司，注册资本 10000万元，本公司持股 50%。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 1.13亿元，占年度销售总额 1.85%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0亿元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额 11.25亿元，占年度采购总额 54%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 4.42亿元，占年度采购总额 21%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元
无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 2022年，全国房地产开发投资 132895亿元，比上年下降 10.0%（其中，住宅投资 100646亿元，同比下降 9.5%）。房地产开发企业房屋施工面积 904999万平方米，比上年下降 7.2%（其中，住宅施工面积 639696万平方米，同比下降 7.3%）。房屋新开工面积 120587万平方米，同比下降 39.4%（其中，住宅新开工面积 88135万平方米，同比下降 39.8%）。房屋竣工面积 86222万平方米，同比下降 15.0%（其中，住宅竣工面积 62539万平方米，同比下降 14.3%）。2022年，商品房销售面积 135837万平方米，比上年下降 24.3%（其中住宅销售面积下降 26.8%）。商品房销售额 133308亿元，同比下降 26.7%（其中住宅销售额下降 28.3%）。2022年末，商品房待售面积 56366万平方米，比上年增长 10.5%（其中，住宅待售面积增长 18.4%）。（数据来源：国家统计局）房地产行业经营性信息分析 （未完）  |