[年报]铁岭新城(000809):铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司2022年年度报告（补充后）
原标题:铁岭新城:铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司2022年年度报告（补充后） 【2023年4月29日】 2022年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人隋景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主管人员)崔莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的风险因素，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能存在的风险因素的描述。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ...................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 10 第四节 公司治理 .............................................................................................................................. 24 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................. 37 第六节 重要事项 .............................................................................................................................. 39 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 46 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 51 第九节 债券相关情况 ...................................................................................................................... 52 第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 55 备查文件目录 1、铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司第十一届董事会第十五次会议决议 2、铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司2022年12月31日财务报表 3、铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司2022年度审计报告 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ?是 □否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 1、行业政策环境 2022年，房地产政策适当宽松。在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。首先，多个地区陆续出台针对需求端的优惠政策，房贷利率达历史低位。进入 11月后，多项重磅政策落地，央行、银保监会联合出台了“金融 16条”，允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，后续商业银行积极跟进落实资金支持，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。在土地市场方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，据了解全国约有300座城市住宅用地供求两端均缩量明显，绝对规模均降至近十年同期最低水平，流拍撤牌率仍在高位，土地底价成交占比持续走高。 2、宏观经济形势 随着近年来经济发展的内外环境发生深刻的改变，产业结构、人口结构、区域发展、城镇化等都发生明显的变化，房地产业也从高歌猛进的增量市场转向了竞争日益激烈、风险加大的存量市场。房企经营压力加大，利润空间收窄，风险加剧，土地市场也随之受到一定的冲击。但房地产经济在整个经济发展中仍将起到积极的作用，各级政府也在积极因城施策，推动落实党中央的各项调控政策与改革措施，引导房产交易回归居住属性，守住守好房地产市场健康发展底线，积极推动房地产业良性循环与健康发展，未来土地市场也将随之稳定发展。 3、区域行业发展现状 2022年，受区域经济及一些客观因素等影响，区域房地产市场去化速度及开发速度受到一定波及。 根据铁岭市统计局 2022年1-12月份统计月报显示，2022年铁岭新城区商品房销售额 60303万元，比上年同期下降 46.6%；商品房销售面积 117762平方米，比上年同期下降 47.5%。但相对而言,铁岭市新城区是老城区及周边县区购房者的首选，同时新城区规范有序开发，未造成大量存量房屋积压，所以尽管在房地产销售下滑的情况下，新城区商品房销售价格也基本维持稳定。据统计，在售项目中普通住宅均价维持在4300元/平方米左右，洋房类住宅均价在5500元/平方米左右，联排别墅类住宅均价有所下降，维持在 6500-7500元/平方米左右。同时，由于凡河新区的房地产市场基本以满足当地房地产刚性及改善性需求为主，每年房地产开发及土地出让基本维持稳定。 2023年，新城区在建及新建房地产项目全面开工。据调研统计，新城区新建住宅项目 3个，总建筑面积 180000平方米；在建住宅项目 5个；目前在售项目去化速度稳中有升，预计本年度土地出让仍将维持稳定状态。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 1、主要业务 公司系具体从事铁岭凡河新区 22平方公里土地一级开发以及铁岭凡河新区城市基础设施建设、运营工作的城市综合运营商。主要经营业务为土地一级开发、供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营等，其中土地一级开发业务为公司主营业务。 2、经营模式 （1）在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，支付征地、拆迁、安置等费用，并实施市政基础设施建设，做到“九通一平”，使该等土地达到可出让条件，经铁岭市土地储备中心验收后统一划拨或挂牌出让，公司按照与铁岭市政府、铁岭市土地储备中心签订的《土地一级开发合作协议书》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益。 （2）在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市凡河新区相关公用事业特许经营权后，经营供水、污水处理、出租车运营及广告传媒业务。 3、区域行业情况 公司土地一级开发区域铁岭市凡河新区位于辽宁省北部地区的四线城市，环境优美、适宜人居，随着城市配套功能的日臻完善，人口逐年增加，新城区房地产市场价格始终保持平稳小幅上涨。由于区域房地产市场主要以本地区内刚性和改善性需求为主，受目前房地产市场整体下行情况影响不大，价格基本维持稳定，土地市场也保持平稳运行。 4、土地一级开发情况 ?适用 □不适用
（1）公司发展战略 立足主业，拓展新业，坚持发展理念，构建发展格局。以保证稳定运行为基础、实现多元化发展为目标，规范运营，实现公司高质量发展。 （2）未来一年经营计划 实施多元化经营，努力提高营业收入，改善公司基本面，有效防控债务风险，进一步提高公司治理水平，规范公司运营，提高上市公司质量。 一是加大营销推介力度，确保土地出让目标顺利实现 结合本地区房地产市场刚性和改善性需求情况、客户资源情况以及公司开发土地取得建设用地指标情况，预计 2023年实现土地出让 110亩。公司将加大土地招商推介力度，积极推进土地出让工作，充分利用有效资源，做好配套设施、发展前景、土地升值空间及营商环境等宣传策划，增强客户投资信心，积极跟进本地区具有经济实力和开发意向的潜在客户，全力配合相关部门争取尽早实现土地出让。 二是推进新业务落地实施，增加新的收入增长点 近年来，公司一直在努力探索拓展新业务，谋求多元化发展，以分散经营风险，增加新的收入增长点。经过努力，目前已取得实质性进展，公司拟利用本区域风电资源优势从事风电项目相关配套业务，日前，公司全资子公司辽宁昌和风电设备有限公司已与昌图两家风电项目公司签订风机塔筒销售合同，合同金额约 6.29亿元，2023年预计可实现收入 1.95亿元。为完成风机塔筒生产销售任务，公司全资子公司辽宁昌和风电设备有限公司拟在铁岭市昌图县投资混塔工厂，目前公司正在全力推进项目落地实施，确保实现收入目标。 三是推进公司转型发展，提升可持续经营能力 公司于2023年4月4日、4月25日分别披露了《关于控股股东拟通过公开征集受让方的方式协议转让公司部分股份的提示性公告》和《关于控股股东拟协议转让公司部分股份公开征集受让方的公告》，公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司拟协议转让持有公司的206,197,823股股份，占公司总股本的25%，目前控股股东已开始国有股权转让公开征集，股权转让实施后上市公司控股股东将发生变更。控股股东控制权转让后，公司将根据新的战略发展规划，充分利用新进控股股东较强的产业运营能力和实力，引入有效的资本、市场及产业协同等战略资源，提升产业竞争力，拓展新业务，逐步实现公司转型发展，进一步增强公司盈利和可持续经营能力。 四是提高公司治理水平，提升上市公司质量 公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》，进一步规范公司治理和内部控制，全面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体系建设与执行，进一步提高信息披露质量和公司治理水平，提升上市公司质量。 公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》等法律、法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合《证券法》的具体要求，完善公司法人治理，促进公司合规运营，实现公司高质量发展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □适用 ?不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 三、核心竞争力分析 1、土地储备丰厚 公司是具体负责铁岭新城区 22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地 18.3平方公里，基本实现“九通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。 2、行业壁垒较强 公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区 22平方公里的土地独家开发运营，同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广告传媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。 3、业务模式创新 公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府的强力支持，又有市场的溢价空间。 4、人才储备丰富 在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。 四、主营业务分析 1、概述 2022年，公司营业收入达到既定目标，多元化发展取得一定进展，债务风险得到有效化解，公司整体平稳运行。报告期内，公司实现营业收入22,183.37万元，较上年增长94.15%；净利润亏损3,612.48万元，较上年减亏74.49%。至本报告期末，公司总资产430,501.85万元，归属于上市公司股东净资产287,845.26万元。 （1）公司营业收入达到既定目标 一是土地一级开发业务收入大幅提升。土地一级开发收入为公司营业收入的主要来源，在区域房地产市场去化速度及开发速度受到区域经济及一些客观因素波及影响的情况下，公司提早谋划，周密安排。2022年伊始，采取多种形式，加大土地推介力度，密切与政府相关部门配合，细化宣传政策，关注本地开发商的同时，尽最大可能进行外部招商，分别前往沈阳、大连、北京等地进行招商推介，建立客户诉求档案，并指派专人跟进。经过努力，本年度共计实现土地开发收入16,320.00万元，较上年增长73.10%。 二是供水业务持续向好。供水业务是公司营业收入比较重要的来源。2022年供水收入随新城区人口增加实现同步增长，本报告期实现供水收入1,376.49万元，较上年度增长9.68%。由于人口数量未达到预期，供水业务仍未达到盈亏平衡点。 （2）多元化发展取得一定进展 为提高整体收入和利润水平，分散经营风险，公司努力拓展业务，探索多元化发展。2022年，公司抓住“十四五”期间国家大力发展新能源产业的有利契机，充分利用本区域资源优势，积极考察洽谈新能源有关项目。经与相关方进行充分沟通、洽商，并对项目可行性进行反复论证、研判，在开展新能源配套业务方面取得了一定的进展。目前，公司开始筹划项目实施、队伍组建、场地建设、手续办理等一系列前期准备工作。 （3）债务风险得到化解 2022年，公司积极响应国家和地方“六稳”号召，严控债务风险，提早谋划，研判形势，制定预案，精准施策，通过提高收入、盘活资产，并采取融资、清收等有效方式，积极筹措资金，按时偿还金融机构到期借款本金和利息，未发生一笔债务违约，债务风险得到化解。 （4）公司整体实现平稳运行 一是积极响应落实中国证监会《推动提高上市公司质量三年行动方案（2022年-2025年）》，进一步规范上市公司运作，提高信息披露质量，提升公司治理水平，加强投资者关系管理，同时，开拓思维，求突破，谋发展，积极推进公司多元化转型发展，保障公司稳定运行。 二是公司及早认清形势，正视困难，在主营业务低迷、风险叠加的严峻形势下，公司提前做好风险防控预案，提早谋划部署,统筹协调安排，通过各种有力措施，经过多点有效防控，公司实现既定营收目标，风险得到化解，整体实现稳定运行。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ?否 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 （5） 营业成本构成 行业和产品分类 单位：元
无 （6） 报告期内合并范围是否发生变动 □是 ?否 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
公司前5大客户资料
主要客户其他情况说明 □适用 ?不适用 公司主要供应商情况
公司前5名供应商资料
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
□适用 ?不适用 5、现金流
?适用 □不适用 经营活动现金流入增加，是由于收入增加所致。 投资活动现金流入增加，是由于本年度处理投资性房地产所致。 筹资活动产生的现金流量净额减少，是由于本年度筹资较上年度减少，同时本年度归还借款较上年度增加所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 ?不适用 五、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 2、以公允价值计量的资产和负债 □适用 ?不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 一是关于资产质押情况 （1）2014年 5月 28日，子公司铁岭财京投资有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110201401100000349】《人民币资金借款合同》，取得国家开发银行股份有限公司借款金额人民币伍亿元整，首期借款金额为RMB50,000,000.00元，即从2014年5月28日起，至2022年5月27日止，共计 8年，2017年 9月 29日签订合同编号为【2110201401100000319001】变更协议，将合同项下的借款金额变更为 RMB320,000,000.00元，该合同项下其余借款资金的提款计划由借贷双方另行协商确定，并以《借款凭证》记载的时间为准，提款期与还款期不得交叉，至 2020年 11月 20日该合同项下借款全部还清。铁岭财京投资有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110201401100000349】《应收账款质押合同》及【211020140110000034】《应收账款质押登记协议》，将铁岭财京投资有限公司与铁岭市人民政府，铁岭市土地储备中心签订的《铁岭莲花湖区域土地开发（一期）项目委托协议书》项下享有的全部权益和收益进行质押，对该质押的应收账款在中国人民银行征信中心进行了质押登记，同时签订资金结算监管协议。铁岭财政资产经营有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110201401100000349】借款合同的《国家开发银行股份有限公司人民币资金贷款保证合同》在合同的担保范围内向贷款人提供连带责任保证。 2020年 11月 19日，子公司铁岭财京投资有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110202001100001095】《人民币资金借款合同》，贷款利率执行浮动利率，合同项下基准利率首次调整日为2021年1月1日，之后每满一年调整一次，调整日为1月1日。贷款期限从2020年11月20日起至2025年11月19日止共计5年，截至2022年12月31日贷款RMB118,000,000.00元。铁岭财京投资有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110202001100001095】借款合同的质押合同及【2110201401100000349002】借款合同的质押合同的变更协议《应收账款质押合同变更协议》，并签订【2110201401100000349002】借款合同的质押合同的附件的变更协议及【2110202001100001095】借款合同的质押合同的《应收账款质押登记协议变更协议》，沿用上述质押，铁岭财政资产经营有限公司与国家开发银行辽宁省分行签订【2110202001100001095】借款合同的保证合同《国家开发银行保证合同》，在合同约定的担保范围内向贷款人提供连带责任保证。被质押的项目开发成本832,783,101.15元。 二是关于控股股东股票质押情况 本公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司将其所持有的本公司无限售流通股37,000,000股作为标的证券，质押给沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，为公司的二级子公司铁岭财京公用事业有限公司向沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行申请人民币 4,000万元贷款提供质押担保，股票质押期限1年，股票质押登记日为2022年3月28日。 本公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司将其所持有的本公司无限售流通股90,000,000股作为标的证券，质押给铁岭银行股份有限公司，为公司的发行的 3.2亿元“21铁岭 01”债提供质押，股票质押期限3年，股票质押登记日为2021年3月23日。 七、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 （未完）  |