[中报]中天服务(002188):2023年半年度报告
原标题:中天服务:2023年半年度报告 2023年半年度报告 2023年7月29日 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计主管人员)沈珍梅声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 如半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司面临的风险和应对措施”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ........................................... 9 第四节 公司治理 ................................................... 15 第五节 环境和社会责任 ............................................. 16 第六节 重要事项 ................................................... 18 第七节 股份变动及股东情况 ......................................... 24 第八节 优先股相关情况 ............................................. 28 第九节 债券相关情况 ............................................... 29 第十节 财务报告 ................................................... 30 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 3、载有公司法定代表人签名的公司2023年半年度报告文本。 4、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 1、行业发展情况： 2023年上半年，物业服务行业持续贯彻高质量发展，从中央到地方纷纷出台城乡升级等相关政策，旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感；出台养老服务鼓励性政策，“物业+养老服务”的试点推行，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。 物业行业经历过去十年的高速发展阶段，2021年以来逐步回归常态化发展阶段。物企在管面积扩张的节奏逐步缓慢下来，2022年百强物企的在管规模增速为12.43%，低于2021年16.67%，呈现较为明显的下滑态势；克而瑞物管2023年中国物业管理上市公司研究报告显示，研究的56家上市物企2022年营收总额2,475.3亿元，同比提升19.4%，整体营收增速同比下滑约25.2%。行业整体的盈利水平稳定向好，步入常态化。物企两极分化严重，头部以及大中小型企业营收落差较大，市场格局整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升，行业竞争格局加剧；行业并购理性化，收并购意愿降低，扩张趋向谨慎。2022年并购交易43起，显著低于2021年145起，同时并购估值倍数11.5倍，比2021年略有下降。 伴随全国经济高质量发展的主基调，物业管理作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，必将受益于中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高。有机构预计物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，行业复合增长率仍将超过10%。 物业管理行业进入理性发展但仍保持较高发展增速时期，在此阶段的物业企业力争实现有质量的规模发展，通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长。同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。比如在传统多经业务越来越聚焦的情况下，城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界，千方百计利用自身资源进行多方面的探求和发展。 2、主要业务： 公司主营业务为物业管理，以物业管理及配套服务、案场服务为主要服务内容。公司积极拓展主业规模，提升服务品质，优化服务业态，智能科技赋能，实现成为区域性品质领先的物业服务企业的目标。 截止6月30日，公司在管规模突破1,000万平方米，同时，根据中指院公布的2023年度物业行业满意度，公司满意度分数高于行业均值。 报告期，公司合并报表营业收入1.59亿元，与上年同期相比增长15.55%，归属于上市公司股东净利润 1,675.95万元，与上年同期相比下降 60.68% 。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,825.85万元，与上年同期相比增加19.96%。 3、公司经营计划： 公司继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，总体来看，公司主要围绕以下几方面开展工作： 聚焦优势区域：公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。 构建品质体系：围绕国家高质量发展的主基调，公司建立标准化的管理体系，提升住房和社区品质，改善服务业主的居住环境。公司根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准；同时发布《项目品质考核评分标准》。 优化业务结构：公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非居业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。 智慧科技赋能：公司在内部管理上通过升级业财一体化系统，提高管理效率和管理精度；在社区服务上，通过技改提升硬件设施，通过软件升级提高业主服务感知，从智能输出、科技赋能方面提升服务价值。 二、核心竞争力分析 不适用。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
四、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 □适用 ?不适用 4、截至报告期末的资产权利受限情况 不适用。 六、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
?适用 □不适用
2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露浙江天筑的工商注销登记手续已办理完毕。 九、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 1、行业竞争风险 一方面国内房地产市场发展态势趋缓，为物业管理行业提供的增量趋势减缓，导致行业的存量争夺更加严峻。从机构调研数据看，物业行业头部前100企业在管规模占46%以上，公司管理规模仍与这类企业存在较大差距，除了在优势区域具备较好的竞争能力外，公司在其他区域要形成优势难度较大。公司将深耕优势区域，占领价值高地，形成品牌优势，并以此为中心辐射其他区域，逐步形成竞争优势。 2、人力管理风险 物业管理行业属于劳动密集型，对于人工需求量大，同时物业管理中高层需具备有一定的专业化程度，因此，人力管理成为公司面临的风险。公司通过自招培养、院校合作，秩序保洁等外包形式有效应对风险。但随着竞争加剧及人工成本上升，未来仍可能面临一定的人力管理风险。 3、项目管理风险 公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。当业主对于物业管理品质要求提高，但项目管理水平未达到要求，可能会存在无法按期收取费用的风险，甚至造成拖欠物业费情形。公司通过提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平，提高业主的满意度，降低项目管理的风险。 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
□适用 ?不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □适用 ?不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 第五节 环境和社会责任 一、重大环保问题情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 □是 ?否 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。报告期内，公司不存在因环境问题受到行政处罚的情况。 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 ?不适用 未披露其他环境信息的原因 公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。 二、社会责任情况 报告期，公司不断完善并深化社会责任理念，积极拓展社会责任服务领域，积极履行企业社会责任，参与社会公益活动， 以实际行动践行企业的担当，将社会责任融入到企业发展战略中，促进企业可持续发展，助力社会的可持续发展与进步。 1、保护股东权益 为保障股东特别是中小股东的权益，公司严格按照法律、法规、规范性文件的规定，遵循中国证监会和深交所的要求，定期学习监管部门法律、法规和规章制度，不断完善公司法人治理结构、加强各项制度建设，提高信息披露质量，严格履行信息披露义务，保证对所有股东的公开、公平、公正，保障全体股东的合法权益。 2、职工权益保护 公司坚持以人为本、关爱员工，注重人才培养及梯队建设。严格遵守《劳动法》、《劳动合同法》等相关法律法规，公司依法与员工签订劳动合同，按照国家规定为员工缴纳各项保险，尊重和维护员工合法权益，规范员工保障体系。为帮助员工提升专业技能和个人发展通道，定期提供专业培训，实现员工和企业共同成长、发展。 公司注重员工关爱，设立“美好家园”帮扶基金，针对员工本人及直系亲属因病、灾、突发意外等导致家庭困难的员工进行帮扶；帮助贫困家庭子女求学；开展“美好服务与爱同行”慈善活动，针对因员工本人或家庭遭遇不可抗力的重大疾病，或因为意外事故而造成巨大经济困难的员工进行帮扶，以保障员工急有所呼、困有所救。 3、社会公益事业 公司积极承担社会责任，培养员工回报社会的精神，积极参与公益活动，履行纳税人义务。公司常态化开展扶贫济困、助学助教等公益活动，为缓解家庭条件困难的退休员工家庭压力，公司为其提供返聘机会并安排适合的岗位，比例全年在 30%上下浮动；聘用退伍军人，以军人的优良作风，带动全体秩序人员，为业主保驾护航；招募录用残疾人员，为推动全社会消除就业歧视努力，促进残疾人就业。 报告期，公司被评为“2022年度平安示范单位”，获得“2023年度浙江省物业服务企业信用等级AAA”等诸多荣誉。 第六节 重要事项 一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。 三、违规对外担保情况 □适用 ?不适用 公司报告期无违规对外担保情况。 四、聘任、解聘会计师事务所情况 半年度财务报告是否已经审计 □是 ?否 公司半年度报告未经审计。 五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □适用 ?不适用 六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 □适用 ?不适用 七、破产重整相关事项 □适用 ?不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 八、诉讼事项 重大诉讼仲裁事项 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 九、处罚及整改情况 □适用 ?不适用 十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □适用 ?不适用 十一、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 □适用 ?不适用 4、关联债权债务往来 □适用 ?不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、与存在关联关系的财务公司的往来情况 □适用 ?不适用 公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况 □适用 ?不适用 公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 7、其他重大关联交易 ?适用 □不适用 （1）公司拟以非公开发行的方式向控股股东上海天纪投资有限公司发行股票募集资金，募集资金总额不超过16,729.60万元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目及补充流动资金，相关事项已获得公司股东大会批准。2023年3月3日，公司收到深交所出具的《关于受理中天服务股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的通知》（深证上审〔2023〕134号），深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，认为申请文件齐备，决定予以受理。目前，公司本次向特定对象发行股票事项尚需获得深交所审核通过，并获得中国证监会做出同意注册的决定后方可实施，最终能否通过深交所审核，并获得中国证监会同意注册的决定及其时间尚存在不确定性。 （2）公司于2023年1月16日召开的第五届董事会第二十一次会议，审议通过了《关于全资子公司对外增资暨关联交易的议案》，同意全资子公司中天美好服务以自有资金对杭州联每户进行增资，增资金额为人民币400万元。2023年3月18日，公司披露中天美好服务完成上述增资，杭州联每户已办理完成相关工商变更登记手续并取得新的营业执照，相关增资事项已完成。 重大关联交易临时报告披露网站相关查询
1、托管、承包、租赁事项情况 （1） 托管情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2） 承包情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3） 租赁情况 ?适用 □不适用 租赁情况说明 公司租赁了用于日常经营办公的场所。 为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目 □适用 ?不适用 公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。 2、重大担保 □适用 ?不适用 公司报告期不存在重大担保情况。 3、委托理财 □适用 ?不适用 公司报告期不存在委托理财。 4、其他重大合同 □适用 ?不适用 公司报告期不存在其他重大合同。 十三、其他重大事项的说明 □适用 ?不适用 公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。 十四、公司子公司重大事项 1、公司于2023年1月16日召开的第五届董事会第二十一次会议，审议通过了《关于全资子公司对外增资暨关联交易的议案》，同意全资子公司中天美好服务以自有资金对杭州联每户进行增资，增资金额为人民币400万元。2023年3月18日，公司披露中天美好服务完成上述增资，杭州联每户已办理完成相关工商变更登记手续并取得新的营业执照，相关增资事项已完成。 第七节 股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股
□适用 ?不适用 股份变动的批准情况 □适用 ?不适用 股份变动的过户情况 □适用 ?不适用 股份回购的实施进展情况 □适用 ?不适用 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况 □适用 ?不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 □适用 ?不适用 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 ?不适用 2、限售股份变动情况 ?适用 □不适用 单位：股
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