[年报]顺发恒业(000631):2022年年度报告（更正后）
|
时间：2023年08月08日 19:12:36 中财网 |
|
原标题:顺发恒业:2022年年度报告（更正后）
顺发恒业股份公司
2022年年度报告
2023年 3月
2022年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人陈军、总裁王竞楠、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)王红民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告内容涉及的 2023年度财务预算、未来经营计划等前瞻性陈述因存在不确定性，并不代表公司对 2023年度的盈利预测，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”之“可能面临的风险及对策”相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以未来实施权益分派股权登记日登记的总股本（扣除回购专用证券账户中的回购股份数）为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 2.75元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................... 10
第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 24
第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................... 40
第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 42
第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 48
第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 53
第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 54
第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 55
备查文件目录
1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
4、在其他证券市场公布的年度报告。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 顺发恒业、公司或本公司 | 指 | 顺发恒业股份公司 | | 顺发能城 | 指 | 顺发能城有限公司 | | 淮南顺发 | 指 | 淮南顺发置业有限公司 | | 南通顺发 | 指 | 南通顺发置业有限公司 | | 德迦风电 | 指 | 浙江东海德迦风力发电有限公司 | | 星星风电 | 指 | 浙江星星风力发电有限公司 | | 杭州揽拓 | 指 | 杭州揽拓投资管理有限公司 | | 杭州旭佰 | 指 | 杭州旭佰投资管理有限公司 | | 杭州旭杰 | 指 | 杭州旭杰投资有限公司 | | 杭州旭发 | 指 | 杭州旭发置业有限公司 | | 万兴恒 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司 | | 万兴恒杭州 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司 | | 万兴恒桐庐 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司 | | 万兴恒淳安 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司淳安分公司 | | 万科大家 | 指 | 杭州万科大家房地产开发有限公司 | | 杭州龙卓 | 指 | 杭州龙卓房地产开发有限公司 | | 杭州辰旭 | 指 | 杭州辰旭置业有限公司 | | 万向钱潮 | 指 | 万向钱潮股份公司 | | 万向财务 | 指 | 万向财务有限公司 | | 大洋世家 | 指 | 大洋世家（浙江）股份公司 | | 万向信托 | 指 | 万向信托股份公司 | | 浙江工信 | 指 | 浙江工信投资股份有限公司 | | 万向进出口 | 指 | 万向进出口有限公司 | | 万向一二三 | 指 | 万向一二三股份公司 | | 上万清源智动车 | 指 | 上万清源智动车有限公司 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 顺发恒业 | 股票代码 | 000631 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 顺发恒业股份公司 | | | | 公司的中文简称 | 顺发恒业 | | | | 公司的外文名称（如有） | SHUNFA HENGYE CORPORATION | | | | 公司的外文名称缩写（如有） | SFHY | | | | 公司的法定代表人 | 陈军 | | | | 注册地址 | 浙江省杭州市萧山区市心北路 777号 | | | | 注册地址的邮政编码 | 311215 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 1、1993年 7月 2日，公司成立时注册地址为“朝阳区同志街 34号”；
2、1998年 8月 13日，公司注册地址由“朝阳区同志街 34号”变更为“朝阳区同志街 60号”；
3、2000年 7月 27日，公司注册地址由“朝阳区同志街 60号”变更为“朝阳区同志街 73号”；
4、2002年 10月 23日，公司注册地址由“朝阳区同志街 73号”变更为“高新开发区高新路
4370号”；
5、2005年 7月 15日，公司注册地址由“高新开发区高新路 4370号”变更为“高新开发区蔚山
路 4370号”；
6、2009年 4月 21日，公司注册地址由“高新开发区蔚山路 4370号”变更为“高新开发区前进
大街 2955号高科技大厦 A座 604室”；
7、2011年 12月 1日，公司注册地址由“高新开发区前进大街 2955号高科技大厦 A座 604
室”变更为“长春市前进大街 3055号南湖新村办公室 201室”；
8、2022年 12月 29日，公司注册地址由“长春市前进大街 3055号南湖新村办公室 201室”变
更为“浙江省杭州市萧山区市心北路 777号”。 | | | | 办公地址 | 长春市朝阳区延安大路 1号盛世国际写字间 3026室 | | | | 办公地址的邮政编码 | 130021 | | | | 公司网址 | www.sfhy.cn | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所（www.szse.cn） | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn） | | 公司年度报告备置地点 | 公司办公室 |
四、注册变更情况
| 组织机构代码 | 本报告期内，无变更。 | | 公司上市以来主营
业务的变化情况
（如有） | 1、1996年 11月 22日，公司股票在深圳证券交易所挂牌交易，主营业务为“塑料燃油箱、塑料保
险杠，塑料制品、电机制造、汽车出租、设备租赁”。
2、1998年 9月 23日，经公司 1998年第一次临时股东大会审议表决通过，主营业务增加“空调器
设备、文化办公用品、普通机械、五金、交电、邮电通信器材（含移动通信终端）经销、电信终
端设备开发经营及通信电子”。
3、2000年 9月 27日，经公司 2000年第一次临时股东大会审议表决通过，主营业务增加“信息技
术和计算机软、硬件方面的技术服务及计算机应用技术服务项目”。
4、2001年 8月 13日，经公司 2001年第一次临时股东大会审议表决通过，主营业务增加“机电、
电子元器件及光电子信息产品的研制、开发、生产、销售”。
5、2008年 8月 7日，经公司 2008年第二次临时股东大会审议表决通过，主营业务变更为“汽车塑
料制品的研制、开发、生产和销售；电子元器件及光电子、信息产品的研制、开发、生产、销
售；实业投资（除金融投资、风险投资）”。
6、2009年 4月 17日，经公司 2008年年度股东大会审议表决通过，主营业务变更为“房地产经营
开发、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程建设业、园林绿化工程（以上项目均凭有效资质证
书经营）；不动产投资、实业投资（除金融投资、风险投资）”。
7、2022年 5月 10日，经公司 2021年年度股东大会表决通过，主营业务变更为“许可项目：发电
业务、输电业务、供（配）电业务；水力发电；房地产开发经营；建设工程施工；热力生产和供
应；住宅室内装饰装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营
项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。一般项目：发电技术服务；风力发电技术服务；风电
场相关系统研发；新兴能源技术研发；电力行业高效节能技术研发；余热余压余气利用技术研
究；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；新能源原动设备销售；
合同能源管理；住房租赁；建筑装饰材料销售；物业管理；园林绿化工程施工；市场营销策划；
商业综合体管理服务；广告制作；广告设计、代理；广告发布；品牌管理；社会经济咨询服务；
供冷服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）”。 | | 历次控股股东的变
更情况（如有） | 本报告期内，无变更。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 浙江省杭州市上城区新业路 8号华联时代大厦Ａ幢 601室 | | 签字会计师姓名 | 孔令江、倪蓉 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
| | 2022年 | 2021年 | 本年比上年增减 | 2020年 | | 营业收入（元） | 307,198,713.90 | 271,980,037.86 | 12.95% | 649,697,807.98 | | 归属于上市公司股东的净利润（元） | 161,939,108.96 | 95,551,741.92 | 69.48% | 265,992,971.60 | | 归属于上市公司股东的扣除非经常性 | 125,442,063.57 | 60,703,857.82 | 106.65% | 191,477,811.63 | | 损益的净利润（元） | | | | | | 经营活动产生的现金流量净额（元） | 452,234,348.34 | 1,495,496,555.84 | -69.76% | -1,757,217,875.05 | | 基本每股收益（元/股） | 0.07 | 0.04 | 75.00% | 0.11 | | 稀释每股收益（元/股） | 0.07 | 0.04 | 75.00% | 0.11 | | 加权平均净资产收益率 | 2.61% | 1.52% | 1.09% | 3.92% | | | 2022年末 | 2021年末 | 本年末比上年末增减 | 2020年末 | | 总资产（元） | 9,190,920,395.82 | 9,090,496,518.77 | 1.10% | 7,845,527,338.82 | | 归属于上市公司股东的净资产（元） | 6,150,711,504.12 | 6,208,918,052.32 | -0.94% | 6,490,124,916.41 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 69,169,127.42 | 54,786,681.81 | 84,521,100.10 | 98,721,804.57 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 41,655,041.37 | 43,501,313.32 | 27,340,795.62 | 49,441,958.65 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 | 30,893,750.75 | 39,930,280.00 | 16,502,107.37 | 38,115,925.45 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 352,986,185.66 | 38,823,264.23 | 5,294,695.45 | 55,130,203.00 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 2022年金额 | 2021年金额 | 2020年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的 | -1,133,118.88 | -10,194.98 | 24,333,288.04 | | | 冲销部分） | | | | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密
切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外） | 467,298.40 | 321,565.93 | 3,552,076.09 | | | 委托他人投资或管理资产的损益 | 46,213,300.16 | 37,551,008.50 | | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
当期净损益 | | 7,814,459.81 | 24,157,663.28 | | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | | | 45,645,787.51 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 2,687,084.20 | 379,035.37 | 1,724,193.07 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 46,406.99 | 1,198,484.88 | 526,854.48 | | | 减：所得税影响额 | 12,070,266.13 | 9,869,016.35 | 18,958,049.80 | | | 少数股东权益影响额（税后） | -286,340.65 | 2,537,459.06 | 6,466,652.70 | | | 合计 | 36,497,045.39 | 34,847,884.10 | 74,515,159.97 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
?适用 □不适用
| 项目 | 涉及金额（元） | 原因 | | 即征即退增值税 | 3,043,266.60 | 与公司正常经营业务直接相关，界定为经常性损益项目 | | 生活性服务业增值税加计抵扣 | 499,751.45 | 与公司正常经营业务直接相关，界定为经常性损益项目 | | 水利建设基金 | 73.23 | 持续发生，界定为经常性损益项目 |
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）房地产市场：
2022年房地产行业困难空前，开发投资、销售、融资、土拍方面均出现明显而持续下降。根据国家统计局数据显示：2022年，全国房地产开发投资 132895亿元，比上年下降 10.0%；商品房销售面积 135837万平方米，比上年下降
24.3%；商品房待售面积 56366万平方米，比上年增长 10.5%；房地产开发企业到位资金 148979亿元，比上年下降
25.9%。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素影响之下，房企拍地能力大大受损，导致土地市场热
度已至低谷。2022年，土地购置面积 10052万平方米，同比下降 53.4%；土地成交价款 9166亿，同比下降 48.4%。
（二）物业服务市场：
2022年受地产困局反复影响，物管行业虽规模仍在持续扩张，但增长速度有所放缓。中央持续强化物管行业基层治理，从中央到地方各级政府均给予大力的政策支持。物管企业在社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面
具有较高参与度，“优质优价”更有利于行业拓展整体发展空间。当前我国正处于服务消费扩张关键时期，物管企业得益
于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期。
（三）风电市场：
在国家“十四五”能源发展规划以及在落实我国“碳达峰、碳中和”目标的驱动下，风电发展迎来新的机遇和前景。
据不完全统计，2022年全年风电招标达到 103GW（不含框架招标），其中，陆风招标 85.4GW， 同比增长 66.16%，海
风招标 17.9GW，同比增长 641.6%，计入国电投 10.5GW框架项目后，全年招标超 110GW，海风招标超 28GW。2022
年初以来风电装机规模增长较快，2023年 1月 16日国家能源局公布 2022年全国电力工业统计数据，我国风电装机总容
量达到约 3.7亿千瓦，同比增长 11.2%，保持稳健增速；在风电补贴全面退坡，风电装机直接参与平价竞配的不利因素
影响下，2022年我国风电新增并网装机 3763万千瓦，同比 2021年下降 994万千瓦，但同比下跌趋势已收窄，装机需求
正逐渐复苏。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主要业务、产品及经营模式
报告期内，公司主营业务收入主要来自房地产业、物业服务和风电业务。公司房地产经营模式：自主开发与销售，
并自持部分物业，以及提供物业服务；主要产品：住宅地产、自持物业运营和物业服务。公司目前项目主要分布在浙江
（杭州）、安徽（淮南）。主要在售项目有：杭州地区：美颂城；淮南地区：泽润园二期。同时从事风力发电项目开发、
建设及运营；经营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：电力。
（二）公司主营业务所在市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
2022年杭州楼市调控更加细化，除滨江、拱墅、上城、西湖四个核心区，其他区县均根据各区市场情况优化政策。
为加快市场复苏、释放刚性与改善性需求，2022年杭州从多方面放松政策，包括限购政策、公积金政策、落户政策、房
贷政策、交易流程优化等。其中 5月 17日的二手房限购放松和 11月 11日“认房不认贷”、降低二套房首付比例的房贷新
政对于市场的带动作用最为显著，短期市场热度回升。
2022年杭州全年新建商品住宅成交 1000.4万平方米，同比下降 50.3%，成交规模受供应减少及市场转冷影响降至近 7年来新低。从价格来看，2022年新建住宅价格为 34742元/平方米，同比上涨 9.9%。2022年杭州新房市场成交结构
集中主城区以及热门板块，改善类的高价、大户型楼盘占比增加，推动整体成交价格上涨。2022年杭州宅地市场整体热
度相对平稳，但板块热度分化加剧，年内达溢价上限的地块基本位于江湾新城、钱江世纪城、宁围、北部新城等核心板
块，房企竞争激烈；而临安、富阳和萧山、钱塘等边缘板块的地块基本底价成交。
（2）淮南市场
2022年各地楼市成交降至冰点，各地方政府多措并举持续纾困，信贷、需求端持续宽松提振市场需求。淮南高新区也出台了相应的购房补贴政策，旨在刺激楼市成交，但从楼市去库存化来看，效果并不显著，库存量仍有增无减。在
房企让利促销、政府政策利好等刺激手段下，部分项目成交量有所提升，但整体仍处于较低水平，短期内市场上行仍将
面临较大阻力。
2、物业服务市场分析
2022年 3月 1日，杭州市正式施行新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。为提升全市物业管理质量和服务水平，杭州市区两级住保房管部门切实落实新《条例》相关要求，着力开展“杭州市智慧物业管理服务平台”
的建设，并于 2022年 5月起在全市住宅小区全面推广使用智慧物业管理服务平台的“杭州电子业主卡”，明确条件成熟、
信息完备小区的业主可通过业主卡行使投票表决、维修基金及经营性收支查询等业主法定权利，方便业主了解小区信息、
参与小区决策。2022年 7月，为协调、均衡、深入推进物业管理及监督管理各项工作，杭州正式出台了《关于贯彻落实
〈杭州市物业管理条例〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），《实施意见》提出要坚持党对物业管理工作的全面
领导，把物业管理作为加强基层治理的重要内容来抓，内容涵盖总体要求、主要任务和保障措施三个方面，具体提出了
五大类、十八项任务。《实施意见》的出台是为更好地是贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》各项规定，加快提
升了全市物业管理整体水平。
3、风电市场分析
2022年国家首次提出推动风电项目由核准制调整为备案制，中国风电利好政策频出。2022年 6月发布的《“十四五”可再生能源发展规划》要求大规模开发风电等可再生能源，到 2025年，可再生能源年发电量达到 3.3万亿千瓦时左
右。2022 年 1 月 6 日，国家能源局、农业农村部及国家乡村振兴局印发《加快农村能源转型发展助力乡村振兴的实施意
见》提出到 2025 年，建成一批农村能源绿色低碳试点，风电、太阳能、生物质能、地热能等占农村能源的比重持续提升，
并推动千村万户电力自发自用。2022年 5 月，国家发改委和能源局发布《关于促进新时代新能源高质量发展实施方案的
通知》，提出风电项目由核准制调整为备案制，只需要报政府备案后就可以办理后续手续，不用政府审批。2022年 5月
10日，浙江发改委公布 2022年省重点建设和预安排项目计划；5月 19日，浙江省政府发布《关于印发浙江省能源发展
“十四五”规划的通知》，规划提出风电装机达到 641万千瓦以上；10月 26日，浙江省能源局下发《关于开展分散式风
电项目谋划的通知》，提出要积极推进分散式风电开发，并明确了分散式风电项目的选址原则等内容。
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 淮南 HGTP09015地块 | 37.82 | 41.61 | 41.61 | | 淮国土挂 06021地块三期 | 7.41 | 8.49 | 8.49 | | 总计 | 45.23 | 50.10 | 50.10 |
主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡
） | 规划
计容
建筑
面积
（㎡
） | 本期
竣工
面积
（㎡
） | 累计
竣工
面积
（㎡
） | 预计
总投
资金
额
（万
元） | 累计
投资
总金
额
（万
元） | | 浙江 | 美颂 | 杭州 | 住 | 100.0 | 2020 | 在建 | 71.58 | 37,47 | 93,69 | 0.00 | 0.00 | 245,1 | 225,7 | | | 城 | 萧山
区 | 宅、
商业 | 0% | 年 09
月 11
日 | | % | 6.00 | 0.00 | | | 06.61 | 71.35 |
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积 | 可售
面积
（㎡
） | 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 浙江 | 美哉
美城 | 杭州
萧山
区 | 住
宅、
商业 | 100.00
% | 163,62
2.10 | 159,56
9.58 | 159,16
8.09 | 503.45 | 4,480.
46 | 159,16
8.09 | 503.45 | 4,087.
58 | | 浙江 | 和美
家 | 杭州
萧山
区 | 住
宅、
商业 | 100.00
% | 161,29
5.78 | 157,58
8.96 | 154,33
2.06 | 1,717.
29 | 3,606.
31 | 154,33
2.06 | 1,717.
29 | 3,434.
58 | | 浙江 | 佳境
天城 | 杭州
萧山
区 | 住
宅、
商业 | 100.00
% | 387,60
0.00 | 294,10
0.00 | 293,37
0.10 | 279.75 | 604.26 | 293,37
0.10 | 279.75 | 575.49 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 旺角城二期 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 53,983.87 | 52,357.27 | 96.99% | | 美之园 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 5,128.92 | 5,128.92 | 100.00% | | 和美家 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 4,693.22 | 4,693.22 | 100.00% | | 旺角城一期 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 3,682.38 | 3,682.38 | 100.00% | | 佳境天城 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 729.90 | 729.90 | 100.00% |
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/
平均融资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 7,000.00 | 年利率 4.20% | 5,000.00 | 2,000.00 | | |
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
响应国家“碳达峰、碳中和”战略部署，依托前期积累成果和优势，坚定清洁低碳方向，坚持创新发展理念和数字化
驱动，以清洁能源开发为核心，综合能源服务和智慧城市运营为两翼，致力于发展成为数字科技和能源科技赋能的、产融
结合的智慧能源供应商及城市综合服务商。
（二）未来一年经营计划
2023年，公司将始终坚持稳健发展、稳中求进，整合企业内外资源，积极推进企业战略转型。2023年，公司计划经
营目标为：营业收入 218,689.96万元、净利润 20,788.85万元。公司将围绕下列重点展开工作： 1、积极拓展清洁能源业务，精准投资布局。聚焦长三角一体化国家战略以及浙江大湾区建设，深耕浙江，围绕新型
电力系统构建，精准投资并进行战略布局，通过不断提升资产运营和服务能力，确保企业的高质量发展。
2、稳步推进美颂城项目建设，确保顺利交付，积极推进存量项目销售去化，持续推进“去房产化”；维护旺角城特
色街区稳健运营，提升公司品牌形象。
3、推动物业服务内功提升与外延扩张并举。加快服务转型升级，拓展多业态服务；赋能智慧管理，注入新型运营模
式；争优创优、提升品牌价值。
4、加强人才队伍建设，加大能源人才引进与培养，优化人才素质结构。将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合
在一起，更好地吸引和培育人才，继续调整组织机构，加强业务投拓、建设等部门，为公司长远发展提供强有力的组织保
障。
5、保持财务稳健，加强资金监管和统筹管理，在新项目拓展、建设中控制成本，不断降低财务风险。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。担保期限自商品房承购人的首笔个人商
品房抵押贷款发放之日起，至银行收妥商品房承购人所购住房的房产所有权证、土地使用证、契税证等房产登记手续止。
截至 2022年 12月 31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为 40,629.14万元。本公
司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 ?不适用
三、核心竞争力分析
1、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理队伍，有较强的学习能力、适应能力。公司管理队伍具有高度
一致的核心价值观，保证了公司在激烈的市场竞争中实现可持续发展。
2、公司依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，探索清洁能源、智慧社区运营等技术产业协同发展和深度融合；公
司整合集聚的综合资源和能力能迅速在市场中占得先机。
3、公司目前现金流较充沛，凭借稳健的经营与良好的信用水平，与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，
根据产业政策，可多渠道、多种类开展融资，为公司未来业务高速高质发展提供支持。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司面对机遇和挑战，迎接不断变化的市场形势，围绕发展战略，积极开展各项工作。通过始终坚定“去房化”策略，加快销售回款；通过精细化管理，在经营管控、资金管理方面加强过程管控，不断降费增效；通过拓宽
增值服务渠道，积极探索物业服务新模式，打造集约高效、智能绿色、安全可靠的未来社区运营服务体系；通过强强联
合模式以及技术升级改造，不断增强企业综合竞争实力；通过维稳运营旺角城特色街区，不断促进旺角城商业街运营质
效提升，保障商业项目运营收益；并通过加强团队建设，优化人才素质结构，保障产业发展的人才需求。
2022年 1-12月，公司实现营业收入 30,719.87万元，利润总额 22,611.41万元，归属于母公司所有者的净利润16,193.91万元，分别较上年同期增长 12.95%、66.63%和 69.48%。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
| | 2022年 | | 2021年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 307,198,713.90 | 100% | 271,980,037.86 | 100% | 12.95% | | 分行业 | | | | | | | 房地产行业 | 65,094,913.13 | 21.19% | 31,859,644.94 | 11.71% | 104.32% | | 物业管理服务 | 71,159,923.84 | 23.16% | 76,914,047.08 | 28.28% | -7.48% | | 食堂餐饮服务 | 14,513,503.50 | 4.73% | 0.00 | 0.00% | - | | 风力发电 | 70,834,799.54 | 23.06% | 54,348,658.58 | 19.98% | 30.33% | | 其他业务收入 | 85,595,573.89 | 27.86% | 108,857,687.26 | 40.02% | -21.37% | | 分产品 | | | | | | | 房地产行业 | 65,094,913.13 | 21.19% | 31,859,644.94 | 11.71% | 104.32% | | 物业管理服务 | 71,159,923.84 | 23.16% | 76,914,047.08 | 28.28% | -7.48% | | 食堂餐饮服务 | 14,513,503.50 | 4.73% | 0.00 | 0.00% | - | | 风力发电 | 70,834,799.54 | 23.06% | 54,348,658.58 | 19.98% | 30.33% | | 其他业务收入 | 85,595,573.89 | 27.86% | 108,857,687.26 | 40.02% | -21.37% | | 分地区 | | | | | | | 浙江省 | 307,078,402.83 | 99.96% | 267,067,511.32 | 98.19% | 14.98% | | 安徽省 | 120,311.07 | 0.04% | 3,773,077.00 | 1.39% | -96.81% | | 江苏省 | 0.00 | 0.00% | 1,139,449.54 | 0.42% | -100.00% | | 分销售模式 | | | | | |
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产行业 | 65,094,913.13 | 11,485,855.11 | 82.36% | 104.32% | 103.73% | 0.06% | | 租赁物业收入 | 84,239,824.34 | 26,709,073.77 | 68.29% | -21.13% | -44.45% | 13.31% | | 物业管理服务 | 71,159,923.84 | 59,988,824.95 | 15.70% | -7.48% | -6.70% | -0.71% | | 风力发电 | 70,834,799.54 | 29,744,070.48 | 58.01% | 30.33% | -0.10% | 12.79% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产行业 | 65,094,913.13 | 11,485,855.11 | 82.36% | 104.32% | 103.73% | 0.06% | | 租赁物业收入 | 84,239,824.34 | 26,709,073.77 | 68.29% | -21.13% | -44.45% | 13.31% | | 物业管理服务 | 71,159,923.84 | 59,988,824.95 | 15.70% | -7.48% | -6.70% | -0.71% | | 风力发电 | 70,834,799.54 | 29,744,070.48 | 58.01% | 30.33% | -0.10% | 12.79% | | 分地区 | | | | | | | | 浙江省 | 291,209,149.78 | 127,808,012.93 | 56.11% | 9.81% | -11.92% | 10.83% | | 安徽省 | 120,311.07 | 119,811.38 | 0.42% | -96.65% | -95.19% | -30.25% | | 江苏省 | 0.00 | 0.00 | - | -100.00% | -100.00% | - | | 分销售模式 | | | | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
?是 □否
| 行业分类 | 项目 | 单位 | 2022年 | 2021年 | 同比增减 | | 房地产开发项目 | 销售量 | 万平方米 | 0.15 | 6.48 | -97.69% | | | 营业收入 | 万元 | 6,509.49 | 3,185.96 | 104.32% | | | 存货 | 万元 | 265,376.77 | 254,363.15 | 4.33% |
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
?适用 □不适用
销售量同比减少 97.69%，主要系上期美颂城项目预售所致；营业收入同比增加 104.32%，主要系本期交付结转物业
增加所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
行业和产品分类
单位：元
| 行业分类 | 项目 | 2022年 | | 2021年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比
重 | 金额 | 占营业成本比
重 | | | 房地产行业 | | 11,485,855.11 | 7.97% | 5,637,686.35 | 3.77% | 103.73% | | 物业管理服务 | | 59,988,824.95 | 41.61% | 64,294,944.63 | 43.04% | -6.70% | | 食堂餐饮服务 | | 13,627,713.81 | 9.45% | 0.00 | 0.00% | - | | 风力发电 | | 29,744,070.48 | 20.63% | 29,773,775.42 | 19.93% | -0.10% | | 其他业务成本 | | 29,319,707.16 | 20.34% | 49,692,313.89 | 33.26% | -41.00% |
单位：元
| 产品分类 | 项目 | 2022年 | | 2021年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比
重 | 金额 | 占营业成本比
重 | | | 房地产行业 | | 11,485,855.11 | 7.97% | 5,637,686.35 | 3.77% | 103.73% | | 物业管理服务 | | 59,988,824.95 | 41.61% | 64,294,944.63 | 43.04% | -6.70% | | 食堂餐饮服务 | | 13,627,713.81 | 9.45% | 0.00 | 0.00% | - | | 风力发电 | | 29,744,070.48 | 20.63% | 29,773,775.42 | 19.93% | -0.10% | | 其他业务成本 | | 29,319,707.16 | 20.34% | 49,692,313.89 | 33.26% | -41.00% |
说明
房地产行业成本较上年增加 103.73%，主要系本期交付物业增加结转成本上升所致；其他业务成本较上年下降41.00%，主要系上期处置投资性房地产较多所致。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否
根据顺发能城和杭州旭发股东会决议，同意杭州旭发注销清算，该公司已于 2022年 8月 26日清算完毕，并于 2022
年 8月 26日办妥注销手续。故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
| 前五名客户合计销售金额（元） | 114,401,903.41 | | 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 | 37.24% | | 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 | 3.00% |
公司前 5大客户资料
| 序号 | 客户名称 | 销售额（元） | 占年度销售总额比例 | | 1 | 客户一 | 42,070,568.03 | 13.70% | | 2 | 客户二 | 28,764,231.51 | 9.36% | | 3 | 客户三 | 17,606,400.00 | 5.73% | | 4 | 客户四 | 16,739,400.00 | 5.45% | | 5 | 客户五 | 9,221,303.87 | 3.00% | | 合计 | -- | 114,401,903.41 | 37.24% |
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况
| 前五名供应商合计采购金额（元） | 107,916,128.50 | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 45.23% | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 0.00% |
公司前 5名供应商资料
| 序号 | 供应商名称 | 采购额（元） | 占年度采购总额比例 | | 1 | 供应商一 | 27,348,044.50 | 11.46% | | 2 | 供应商二 | 26,460,992.00 | 11.09% | | 3 | 供应商三 | 19,460,774.00 | 8.16% | | 4 | 供应商四 | 18,850,000.00 | 7.90% | | 5 | 供应商五 | 15,796,318.00 | 6.62% | | 合计 | -- | 107,916,128.50 | 45.23% |
主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
3、费用
单位：元
| | 2022年 | 2021年 | 同比增减 | 重大变动说明 | | 销售费用 | 17,212,772.86 | 23,619,082.30 | -27.12% | | | 管理费用 | 39,389,128.08 | 35,486,140.71 | 11.00% | | | 财务费用 | -46,745,672.70 | -21,891,611.98 | -113.53% | 主要系本期利息收入大幅增加所致 |
4、研发投入 （未完）
|
|
