[年报]顺发恒业(000631):2021年年度报告（更正后）
|
时间：2023年08月08日 19:12:39 中财网 |
|
原标题:顺发恒业:2021年年度报告（更正后）
顺发恒业股份公司
2021年年度报告
2022年 04月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人盛树浩、总裁王竞楠、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）王红民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告内容涉及的 2022年度财务预算、未来经营计划等前瞻性陈述因存在不确定性，并不代表公司对 2022年度的盈利预测，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”之“可能面临的风险及对策”相关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................... 7
第三节 管理层讨论与分析.............................................................................................................. 11
第四节 公司治理.............................................................................................................................. 26
第五节 环境和社会责任.................................................................................................................. 47
第六节 重要事项.............................................................................................................................. 49
第七节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 57
第八节 优先股相关情况.................................................................................................................. 63
第九节 债券相关情况...................................................................................................................... 64
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 65
备查文件目录
1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
4、在其他证券市场公布的年度报告。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 顺发恒业、公司或本公司 | 指 | 顺发恒业股份公司 | | 顺发有限 | 指 | 顺发能城有限公司（曾用名顺发恒业有限公司） | | 淮南顺发 | 指 | 淮南顺发置业有限公司 | | 南通顺发 | 指 | 南通顺发置业有限公司 | | 德迦风电 | 指 | 浙江东海德迦风力发电有限公司 | | 星星风电 | 指 | 浙江星星风力发电有限公司 | | 吉顺房产 | 指 | 杭州吉顺房地产开发有限公司 | | 杭州揽拓 | 指 | 杭州揽拓投资管理有限公司 | | 杭州旭佰 | 指 | 杭州旭佰投资管理有限公司 | | 杭州旭杰 | 指 | 杭州旭杰投资有限公司 | | 杭州旭发 | 指 | 杭州旭发置业有限公司 | | 万兴恒 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司 | | 万兴恒杭州 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司 | | 万兴恒桐庐 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司 | | 万兴恒淮南 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司淮南分公司 | | 万兴恒淳安 | 指 | 浙江万兴恒服务有限公司淳安分公司 | | 顺发美国 | 指 | Shunfa Hengye (US)LLC | | 顺发美洲 | 指 | Shunfa Hengye (America)Limited | | 万科大家 | 指 | 杭州万科大家房地产开发有限公司 | | 杭州龙卓 | 指 | 杭州龙卓房地产有限公司 | | 杭州辰旭 | 指 | 杭州辰旭置业有限公司 | | 万向钱潮 | 指 | 万向钱潮股份有限公司 | | 万向财务 | 指 | 万向财务有限公司 | | 大洋世家 | 指 | 浙江大洋世家股份有限公司 | | 万向信托 | 指 | 万向信托股份公司 | | 浙江工信 | 指 | 浙江工信投资股份有限公司 | | 万向进出口 | 指 | 万向进出口有限公司 | | 万向一二三 | 指 | 万向一二三股份公司 | | 万向控股 | 指 | 中国万向控股有限公司 | | 普星聚能 | 指 | 普星聚能股份公司 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 顺发恒业 | 股票代码 | 000631 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 顺发恒业股份公司 | | | | 公司的中文简称 | 顺发恒业 | | | | 公司的外文名称（如有） | SHUNFA HENGYE CORPORATION | | | | 公司的外文名称缩写（如有 | SFHY | | | | 公司的法定代表人 | 盛树浩 | | | | 注册地址 | 长春市前进大街 3055号南湖新村办公室 201室 | | | | 注册地址的邮政编码 | 130012 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 报告期内，公司注册地址未发生变更 | | | | 办公地址 | 长春市朝阳区延安大路 1号盛世国际写字间 3026室 | | | | 办公地址的邮政编码 | 130021 | | | | 公司网址 | http://www.sfhy.cn | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 《证券时报》 | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn） | | 公司年度报告备置地点 | 公司办公室 |
四、注册变更情况
| 组织机构代码 | 本报告期内，无变更 | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如
有） | 1996年 11月 22日，公司股票在深圳证券交易所挂牌交易，主营业务为塑料燃油
箱、塑料保险杠，塑料制品、电机制造、汽车出租、设备租赁。1998年 9月 23
日，经公司 1998年第一次临时股东大会审议表决通过，主营业务增加“空调器设
备、文化办公用品、普通机械、五金、交电、邮电通信器材（含移动通信终端）
经销、电信终端设备开发经营及通信电子”。2000年 9月 27日，经公司 2000年
第一次临时股东大会审议表决通过，主营业务增加“信息技术和计算机软、硬件方
面的技术服务及计算机应用技术服务项目。”2001年 8月 13日，经公司 2001年
第一次临时股东大会审议表决通过，主营业务增加“机电、电子元器件及光电子信
息产品的研制、开发、生产、销售。”2008年 8月 7日，经公司 2008年第二次临
时股东大会审议表决通过，主营业务变更为“汽车塑料制品的研制、开发、生产和
销售；电子元器件及光电子、信息产品的研制、开发、生产、销售；实业投资（除
金融投资、风险投资）。”2009年 4月 17日，经公司 2008年度股东大会审议表决
通过，主营业务变更为“房地产经营开发、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程
建设业、园林绿化工程（以上项目均凭有效资质证书经营）；不动产投资、实业投
资（除金融投资、风险投资）。” | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 本报告期内，无变更 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 杭州市江干区新业路 8号华联时代大厦 A幢 610室 | | 签字会计师姓名 | 孔令江、方立强 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
| | 2021年 | 2020年 | | 本年比上年
增减 | 2019年 | | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | | 营业收入（元） | 271,980,037.86 | 581,138,355.31 | 649,697,807.98 | -58.14% | 1,648,829,583.73 | 1,706,824,857.50 | | 归属于上市公司股东
的净利润（元） | 95,551,741.92 | 248,290,559.43 | 265,992,971.60 | -64.08% | 608,425,926.76 | 621,749,579.00 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润（元） | 60,703,857.82 | 191,477,811.63 | 191,477,811.63 | -68.30% | 565,274,313.07 | 565,274,313.07 | | 经营活动产生的现金
流量净额（元） | 1,495,496,555.84 | -1,806,263,870.44 | -1,757,217,875.05 | 185.11% | 361,106,832.34 | 397,293,334.41 | | 基本每股收益（元/股 | 0.04 | 0.10 | 0.11 | -63.64% | 0.25 | 0.26 | | 稀释每股收益（元/股 | 0.04 | 0.10 | 0.11 | -63.64% | 0.25 | 0.26 | | 加权平均净资产收益
率 | 1.52% | 3.81% | 3.92% | -2.40% | 9.56% | 9.48% | | | 2021年末 | 2020年末 | | 本年末比上
年末增减 | 2019年末 | | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | | 总资产（元） | 9,090,496,518.77 | 7,447,804,897.34 | 7,845,527,338.82 | 15.87% | 8,350,635,735.79 | 8,758,496,294.70 | | 归属于上市公司股东
的净资产（元） | 6,208,918,052.32 | 6,301,859,872.02 | 6,490,124,916.41 | -4.33% | 6,508,389,615.80 | 6,706,739,350.70 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 41,586,707.99 | 79,004,988.45 | 94,745,760.78 | 56,642,580.64 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 20,898,024.37 | 20,749,411.29 | 41,477,615.16 | 12,426,691.10 | | 归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润 | 9,008,863.71 | 16,956,732.78 | 29,029,845.69 | 5,708,415.64 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 244,389,640.84 | 797,835,059.21 | 176,895,801.22 | 276,376,054.57 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| 项目 | 2021年金额 | 2020年金额 | 2019年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） | -10,194.98 | 24,333,288.04 | -4,528.73 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补
助除外） | 321,565.93 | 3,552,076.09 | 861,232.12 | | | 委托他人投资或管理资产的损益 | 37,551,008.50 | | | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 | 7,814,459.81 | 24,157,663.28 | 17,853,120.98 | | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益 | | 45,645,787.51 | 46,510,052.73 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 379,035.37 | 1,724,193.07 | 5,040,622.72 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 1,198,484.88 | 526,854.48 | 5,168,305.87 | | | 减：所得税影响额 | 9,869,016.35 | 18,958,049.80 | 14,424,070.99 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 2,537,459.06 | 6,466,652.70 | 4,529,468.77 | | | 合计 | 34,847,884.10 | 74,515,159.97 | 56,475,265.93 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
√ 适用 □ 不适用
| 项目 | 涉及金额（元） | 原因 | | 即征即退增值税 | 3,539,477.84 | 与公司正常经营业务直接相关，界定为经常性损益项目 | | 生活性服务业增值税加计抵扣 | 630,950.27 | 与公司正常经营业务直接相关，界定为经常性损益项目 | | 水利建设基金 | 2,321.96 | 持续发生，界定为经常性损益项目 |
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）房地产市场：
2021年，中央经济工作会议明确我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，这三重压力同样在房地
产行业中有所体现，造成市场困境。8月31日，国新办召开新闻发布会提出“住有所居”目标，会议指出，现住房矛盾已从总
量短缺转为结构性供给不足，城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，以房住不炒，不断地扎
紧房地产市场调控制度的笼子，落实城市主体责任，不把房地产作为短期刺激经济的手段，建立人、房、地、钱四位一体的
联动新机制，因城施策，因地制宣，不搞"一刀切"。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳地价、稳房价、
稳预期，促进实施房地产长效机制。房地产市场由上半年市场较热遭遇政策频频加码，到年中市场出现下行信号后发布限跌
令稳房价，再到年底部分城市释放利好、提供购房补贴，引导合理需求释放。期间房地产税预期与部分房企信用事件叠加，
金融机构、购房者、地方政府风险偏好应激收缩，进一步加剧微观层面的流动性挤兑，并链式传导至土地市场与房产销售市
场，对市场产生很大影响。
（二）物业服务市场：
随着物业服务行业在社会治理中的重要性持续提升，物业服务公司逐步成为重要社会服务性功能基层支柱，行业内部
竞争也越趋激烈。2021年头部物管企业持续并购上市，扩张市场份额，规模效应进一步加强，形成“百舸争流”竞争格局，大
的央企物管以资源禀赋突出为主要特征，区域性平台类公司以输出管理及资源为强项，市场集中度不断提高。目前物管行业
仍属于高速发展阶段，在政策利好、技术更新、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，行业发展前景良好，业务将在多元
化、定制化和智能化的方向上有更多的创新与发展。
（三）风电市场：
2021年出台的《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》和《2030年前碳达峰行动方案》，
对中国双碳目标进行部署。未来中国可再生能源高质量发展主题明确，大规模、高比例、市场化和高质量发展势在必行。2021
年以来，国家多部委出台多项法律法规以保证政策稳定性与延续性,完善行业规划、补贴确权、消纳保障等多方面机制,保证
行业实现向平价市场顺利过渡和健康持续发展。生态环境部下发《碳排放权交易管理办法（试行）》，标志着中国碳市场交
易从试点走向全国统一。2022年1月24日召开的中共中央政治局会议上释放出的积极信号，为2022年新能源行业发展定下了
坚实的基调，2022年风光发电建设仍将持续发力。在落实我国“碳达峰、碳中和”目标，实现我国能源结构转型过程中，大力
发展包括风电在内的可再生能源是必由之路。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
（一）公司主要业务、产品及经营模式
报告期内，公司主营业务收入主要来自房地产业、物业服务。公司房地产经营模式：自主开发与销售，并自持部分
物业，并提供物业服务；主要产品：住宅地产、自持物业运营和物业服务。公司目前项目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮
南）。主要在售项目有：杭州地区：美颂城；淮南地区：泽润园二期。公司于报告期内开始初涉风电产业，从事风力发电项
目开发、建设及运营；经营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：电力。
（二）公司主营业务所在市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
根据《中指数据CREIS》显示：2021年度，杭州房地产市场全年成交面积2334万方，同比增长45.7%；成交金额7273
亿元，同比增长60.9%。2021年杭州楼市在调控政策层层加码、信贷不断收缩的情况下，整体依然保持较高活力，全年市场
呈现以下几大特征：新房市场成交规模创新记录，市场表现供不应求，全年呈现“前热后冷”趋势；核心区在供应拉动下成交
规模显著增长，郊区成交同比下滑；二手房市场成交同比下滑，5月开始成交现六连跌；商业地产市场整体稳步复苏。新房
市场，商品房成交量价齐涨，市场表现供不应求；商品住宅成交量创近5年新高，楼市年内经历从热到冷转变；二手房市场
成交同比下降14.4%，四季度探底回调。全年看楼市大热，但经历多次楼市调控，在政策层面坚持房住不炒，并将会逐步落
实房地产长效机制。
（2）淮南市场
2021年，淮南市(含县城)共计成交土地33宗，成交面积123.06万方（1845.95亩），成交金额44.84亿，平均地价235万
元/亩。同比2020年，淮南土地成交宗数上涨106.25%，成交面积上涨7%，成交总金额上涨9.69%，平均地价下跌1.94%。从
房地产开发企业在淮南区域内的销售额排行来看，2021年1-12月，榜单TOP10房企整体销售金额41.55亿，销售面积64.11万
方。
2、物业服务市场分析
浙江省2019年3月发布《浙江省未来社区建设试点工作的方案》，社区作为城市基本单元，以聚焦人本化、生态化、数
字化3大价值坐标的“未来社区”九大场景理念推动人文关怀、智慧、低碳、共享生活模式的新转变。越来越多具有前瞻性的
物业服务企业纷纷从传统的设施设备管理与维护的思维中跳脱出来，努力通过数字化等手段，赋能社区服务，向住户提供“柔
性服务”，打造更智能、绿色、包容的社区。
3、风电市场分析
根据国家能源局发布的统计数据,截至2021年12月底，我国发电装机容量约23.8亿千瓦，同比增长7.9%。其中，风电装
机容量约3.3亿千瓦，同比增长16.6%，连续多年稳居世界首位。2021年，全国6000千瓦及以上电厂发电设备利用小时3817
小时，比上年同期增加60小时。全国主要发电企业电源工程建设投资完成5530亿元，同比增长4.5%。电网工程建设投资完
成4951亿元，同比增长1.1%。2021年海上风电异军突起，全年新增装机1690万千瓦，是此前累计建成总规模的1.8倍，目前
累计装机规模达到2638万千瓦，跃居世界第一。2021年，我国风电平均利用率96.9%，较上年同期提高0.4个百分点。其中，
江苏、浙江、安徽、福建、湖北、四川、两广更是全年风电可利用率达到了100%。
浙江省发改委、能源局发布《浙江省可再生能源发展“十四五”规划的通知》提出大力发展风电、光伏，实施“风光倍
增计划”。浙江省发改委发布《关于促进浙江省新能源高质量发展的实施意见（修改稿）》提出，大力推进“风光倍增工程”。
稳步推动海上风电平价上网。按照“逐步退坡、鼓励先进”的原则逐年制定海上风电上网电价，实施财政、金融等支持，支持
省管海域海上风电项目逐步实现平价上网。2022-2025年通过竞争性配置确定需要扶持的项目，分年度装机总容量分别不超
过 50万千瓦、100万千瓦、150万千瓦、100万千瓦。
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万㎡） | | 淮南 HGTP09015地块 | 37.82 | 41.61 | 41.61 | | 淮国土挂 06021地块三期 | 7.41 | 8.49 | 8.49 | | 总计 | 45.23 | 50.10 | 50.10 |
主要项目开发情况
| 城市/区
域 | 项目名
称 | 所在位
置 | 项目业
态 | 权益比
例 | 开工时
间 | 开发进
度 | 完工进
度 | 土地面
积（㎡ | 规划计
容建筑
面积 | 本期竣
工面积
（㎡） | 累计竣
工面积
（㎡） | 预计总
投资金
额（万 | 累计投
资总金
额（万 | | | | | | | | | | | （㎡） | | | 元） | 元） | | 浙江 | 美颂城 | 杭州萧
山区 | 住宅、
商业 | 100.00
% | 2020年
09月 11
日 | 在建 | 50.46% | 37,476.
00 | 93,690.
00 | 0.00 | 0.00 | 245,106
.61 | 211,394.
24 |
主要项目销售情况
| 城市/区
域 | 项目名
称 | 所在位
置 | 项目业
态 | 权益比
例 | 计容建
筑面积 | 可售面
积（㎡） | 累计预
售（销
售）面积
（㎡） | 本期预
售（销
售）面积
（㎡） | 本期预
售（销
售）金额
（万元） | 累计结
算面积
（㎡） | 本期结
算面积
（㎡） | 本期结
算金额
（万元） | | 浙江 | 美颂城 | 杭州萧
山区 | 住宅、商
业 | 100.00% | 93,690.0
0 | 64,302.9
4 | 63,887.7
0 | 63,887.7
0 | 218,824.
84 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 浙江 | 和美家 | 杭州萧
山区 | 住宅、商
业 | 100.00% | 161,295.
78 | 157,588.
96 | 152,614.
77 | 1,237.20 | 2,843.67 | 152,614.
77 | 1,237.20 | 2,708.26 | | 浙江 | 吉祥半
岛 | 杭州拱
墅区 | 住宅、商
业 | 100.00% | 138,666.
71 | 137,112.
98 | 135,138.
02 | 1,103.90 | 2,114.28 | 135,138.
02 | 1,103.90 | 2,013.6 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积（㎡ | 累计已出租面积
（㎡） | 平均出租率 | | 旺角城二期 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 53,164.94 | 52,214.91 | 98.21% | | 美之园 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 5,128.92 | 5,128.92 | 100.00% | | 和美家 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 5,530.19 | 4,693.22 | 84.87% | | 旺角城一期 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 3,682.38 | 3,682.38 | 100.00% | | 佳境天城 | 杭州萧山区 | 住宅、商业 | 100.00% | 1,009.65 | 1,009.65 | 100.00% |
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/平
均融资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 22,550.00 | 年利率 4.90% | 7,000.00 | 6,800.00 | 5,000.00 | 3,750.00 | | 合计 | 22,550.00 | | 7,000.00 | 6,800.00 | 5,000.00 | 3,750.00 |
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。担保期限自商品房承购人的首笔个人商
品房抵押贷款发放之日起，至银行收妥商品房承购人所购住房的房产所有权证、土地使用证、契税证等房产登记手续止。截
至2021年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为13,407.43万元。本公司历年没有
发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。公司管理团队具有高度一致的核心价值观，具备强有力
地资源整合能力和执行力，保证了公司在激烈的市场竞争中实现可持续发展。
2、公司依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，探索清洁能源、智慧出行、智能物联等技术产业协同发展和深度融
合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在市场中占得先机。
3、公司目前现金流较充沛，凭借稳健的经营与良好的信用水平，与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，
根据产业政策，可多渠道、多种类开展融资，为公司未来业务高速高质发展提供支持。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司持续坚定“去房化”策略，通过“快周转”实现“去库存”任务目标，完成“顺发·美颂城”新项目住宅全部去
化；不断提高自持物业运营能力，保障旺角城新天地商业项目运营收益。加强智慧物业管理服务建设，不断拓展非住宅领域
物管服务，丰富商办项目管理业态。同时，公司持续推进产业战略转型，通过收购股权涉足风电行业介入能源产业，加速产
业升级，拟构建低碳、高质、可持续的综合发展布局。围绕“双碳”目标，聚焦长三角一体化国家战略及浙江省大湾区发展契
机，依托优势意义项目和前期积累成果，深研能源产业与能源示范应用，积极拓展新的发展模式。
2021年1-12月，公司实现营业收入27,198.00万元，利润总额13,569.99万元，归属于母公司所有者的净利润9,555.17万元，
分别较上年同期减少58.14%、64.74%和64.08%。
2021年1-12月，公司完成合同销售金额222,231.90万元，合同销售面积6.48万平米，分别较上年同期上升1450.87%和
787.67%。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
| | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 271,980,037.86 | 100% | 649,697,807.98 | 100% | -58.14% | | 分行业 | | | | | | | 房地产行业 | 31,859,644.94 | 11.71% | 429,631,474.89 | 66.13% | -92.58% | | 物业服务管理 | 76,914,047.08 | 28.28% | 85,017,245.07 | 13.09% | -9.53% | | 风力发电 | 54,348,658.58 | 19.98% | 68,558,443.71 | 10.55% | -20.73% | | 其他业务收入 | 108,857,687.26 | 40.02% | 66,490,644.31 | 10.23% | 63.72% | | 分产品 | | | | | | | 房地产行业 | 31,859,644.94 | 11.71% | 429,631,474.89 | 66.13% | -92.58% | | 物业服务管理 | 76,914,047.08 | 28.28% | 85,017,245.07 | 13.09% | -9.53% | | 风力发电 | 54,348,658.58 | 19.98% | 68,558,443.71 | 10.55% | -20.73% | | 其他业务收入 | 108,857,687.26 | 40.02% | 66,490,644.31 | 10.23% | 63.72% | | 分地区 | | | | | | | 浙江省 | 267,067,511.32 | 98.19% | 323,800,717.58 | 47.51% | -17.52% | | 安徽省 | 3,773,077.00 | 1.39% | 18,293,078.99 | 3.43% | -79.37% | | 江苏省 | 1,139,449.54 | 0.42% | 307,604,011.41 | 49.06% | -99.63% | | 分销售模式 | | | | | | | 直销 | 271,980,037.86 | 100.00% | 649,697,807.98 | 100.00% | -58.14% |
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 √ 适用 □ 不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上年
同期增减 | 营业成本比上年
同期增减 | 毛利率比上年同
期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产行业 | 31,859,644.94 | 5,637,686.35 | 82.30% | -92.58% | -96.97% | 25.59% | | 租赁物业收入 | 106,805,872.16 | 48,083,865.02 | 54.98% | 64.80% | 91.88% | -6.36% | | 物业服务管理 | 76,914,047.08 | 64,294,944.63 | 16.41% | -9.53% | -13.23% | 3.56% | | 风力发电 | 54,348,658.58 | 29,773,775.42 | 45.22% | -20.73% | 2.10% | -12.25% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产行业 | 31,859,644.94 | 5,637,686.35 | 82.30% | -92.58% | -96.97% | 25.59% | | 租赁物业收入 | 106,805,872.16 | 48,083,865.02 | 54.98% | 64.80% | 91.88% | -6.36% | | 物业服务管理 | 76,914,047.08 | 64,294,944.63 | 16.41% | -9.53% | -13.23% | 3.56% | | 风力发电 | 54,348,658.58 | 29,773,775.42 | 45.22% | -20.73% | 2.10% | -12.25% | | 分地区 | | | | | | | | 浙江省 | 265,193,984.74 | 145,103,338.12 | 45.28% | -17.73% | -6.04% | -6.81% | | 安徽省 | 3,594,788.48 | 2,492,299.28 | 30.67% | -80.14% | -80.09% | -0.14% | | 江苏省 | 1,139,449.54 | 194,634.02 | 82.92% | -99.63% | -99.87% | 30.83% | | 分销售模式 | | | | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
| 行业分类 | 项目 | 单位 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 房地产开发项目 | 销售量 | 万平方米 | 6.48 | 0.73 | 787.67% | | | 开工面积 | 万平方米 | 0 | 14.1 | -100.00% | | | 营业收入 | 万元 | 3,185.96 | 42,963.15 | -92.58% | | | 存货 | 万元 | 254,363.15 | 232,505.92 | 9.40% |
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
开工面积同比减少100%，主要是上期获取美颂城地块并按计划开工，本期未有新开工情况所致；销售量同比增加787.67%，
主要系本期美颂城项目预售所致；本期公司营业收入同比减少92.58%，主要系本期交付结转物业减少所致。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
| 行业分类 | 项目 | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | 房地产行业 | | 5,637,686.35 | 3.77% | 185,981,099.80 | 59.07% | -96.97% | | 物业服务管理 | | 64,294,944.63 | 43.04% | 74,097,526.12 | 23.53% | -13.23% | | 风力发电 | | 29,773,775.42 | 19.93% | 29,161,466.30 | 9.26% | 2.10% | | 其他业务成本 | | 49,692,313.89 | 33.26% | 25,629,192.57 | 8.14% | 93.89% |
单位：元
| 产品分类 | 项目 | 2021年 | | 2020年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | 房地产行业 | | 5,637,686.35 | 3.77% | 185,981,099.80 | 59.07% | -96.97% | | 物业服务管理 | | 64,294,944.63 | 43.04% | 74,097,526.12 | 23.53% | -13.23% | | 风力发电 | | 29,773,775.42 | 19.93% | 29,161,466.30 | 9.26% | 2.10% | | 其他业务成本 | | 49,692,313.89 | 33.26% | 25,629,192.57 | 8.14% | 93.89% |
说明
房地产行业成本较上年减少96.97%，主要系本期交付物业减少结转成本下降所致；其他业务成本较上年增加93.89%，主要
系本期处置部分投资性房地产所致。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
1）2021年6月16日，子公司顺发有限与普星聚能分别签订《股权转让协议》，向普星聚能收购其持有的德迦风电100%
股权和星星风电65%股权。因参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，故为
同一控制下的企业合并。顺发有限已于2021年7月支付完所有股权转让款共计18,865.16万元，德迦风电、星星风电分别于2021
年6月23日和6月28日完成工商变更登记。为便于计算，将2021年6月30日确定为合并日。
本期，本公司将其纳入合并财务报表范围，并依据《企业会计准则第20号-企业合并》的规定，相应调整了合并财务报
表的比较数据。
2）根据顺发美洲董事会决议，同意顺发美洲解散，该公司于2021年9月6日办妥注销手续。故自该公司注销时起，不再
将其纳入合并财务报表范围。
3）根据顺发有限和吉顺房产股东会决议，同意由顺发有限吸收合并吉顺房产，吉顺房产于2021年5月10日办妥注销手
续。 故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
| 前五名客户合计销售金额（元） | 89,924,629.62 | | 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 | 33.06% | | 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 | 0.00% |
公司前 5大客户资料
| 序号 | 客户名称 | 销售额（元） | 占年度销售总额比例 | | 1 | 客户一 | 33,422,150.43 | 12.29% | | 2 | 客户二 | 27,082,599.05 | 9.96% | | 3 | 客户三 | 20,924,738.23 | 7.69% | | 4 | 客户四 | 4,247,619.05 | 1.56% | | 5 | 客户五 | 4,247,522.86 | 1.56% | | 合计 | -- | 89,924,629.62 | 33.06% |
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
| 前五名供应商合计采购金额（元） | 203,159,700.99 | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 81.16% | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 0.00% |
公司前 5名供应商资料
| 序号 | 供应商名称 | 采购额（元） | 占年度采购总额比例 | | 1 | 供应商一 | 184,124,593.00 | 73.55% | | 2 | 供应商二 | 7,251,110.00 | 2.90% | | 3 | 供应商三 | 4,174,555.25 | 1.67% | | 4 | 供应商四 | 3,991,971.74 | 1.59% | | 5 | 供应商五 | 3,617,471.00 | 1.45% | | 合计 | -- | 203,159,700.99 | 81.16% |
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
| | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | 重大变动说明 | | 销售费用 | 23,619,082.30 | 29,755,469.47 | -20.62% | | | 管理费用 | 35,486,140.71 | 41,936,237.26 | -15.38% | | | 财务费用 | -21,891,611.98 | -38,892,340.01 | 43.71% | 主要系本期利息收入下降所致 |
4、研发投入 （未完）
|
|
