[中报]中洲控股(000042):2023年半年度报告
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时间：2023年08月17日 20:41:31 中财网 |
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原标题:中洲控股:2023年半年度报告
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023年半年度报告
2023年8月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ...................................................................................... 9
第四节 公司治理 ................................................................................................ 24
第五节 环境和社会责任 ......................................................................................... 25
第六节 重要事项 ................................................................................................ 26
第七节 股份变动及股东情况 .................................................................................... 34
第八节 优先股相关情况 ......................................................................................... 38
第九节 债券相关情况 ........................................................................................... 39
第十节 财务报告 ................................................................................................ 40
备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司、本集团 | 指 | 深圳市中洲投资控股股份有限公司 | | 中洲置地 | 指 | 深圳市中洲置地有限公司 | | 中洲集团 | 指 | 深圳中洲集团有限公司 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 元 | 指 | 除特别说明外，金额单位为人民币元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
| 股票简称 | 中洲控股 | 股票代码 | 000042 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 深圳市中洲投资控股股份有限公司 | | | | 公司的中文简称（如有） | 中洲控股 | | | | 公司的外文名称（如有） | SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD | | | | 公司的法定代表人 | 贾帅 | | |
二、联系人和联系方式
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年
报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
?是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
| | 本报告期 | 上年同期 | | 本报告期比上年同期
增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 营业收入（元） | 3,645,806,352.84 | 4,675,363,787.53 | 4,675,363,787.53 | -22.02% | | 归属于上市公司股东
的净利润（元） | -19,699,745.34 | 258,389,548.42 | 258,443,243.38 | -107.62% | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润（元） | -22,768,697.14 | 234,841,355.49 | 234,895,050.45 | -109.69% | | 经营活动产生的现金
流量净额（元） | 1,185,665,932.33 | -610,300,704.36 | -610,300,704.36 | 294.28% | | 基本每股收益（元/
股） | -0.0296 | 0.3887 | 0.3887 | -107.62% | | 稀释每股收益（元/
股） | -0.0296 | 0.3887 | 0.3887 | -107.62% | | 加权平均净资产收益
率 | -0.25% | 3.16% | 3.17% | -3.42% | | | 本报告期末 | 上年度末 | | 本报告期末比上年度
末增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 总资产（元） | 35,186,293,492.98 | 36,687,104,318.00 | 36,687,274,572.08 | -4.09% | | 归属于上市公司股东
的净资产（元） | 7,577,783,855.68 | 8,104,737,614.08 | 8,104,909,180.25 | -6.50% |
会计政策变更的情况
根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔202231号)，公司自 2023 年1月1日起执行
前述会计准则的要求，对2022年比较期间数据进行追溯调整。
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资
产减值准备的冲销部分） | -11,200.52 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外） | 820,250.78 | | | 委托他人投资或管理资产的损益 | 772,168.53 | | | 除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值
变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益 | 1,270,872.92 | | | 受托经营取得的托管费收入 | 6,113,223.84 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和
支出 | -3,573,533.57 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项
目 | 731,144.57 | | | 减：所得税影响额 | 2,873,368.39 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 180,606.36 | | | 合计 | 3,068,951.80 | |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经
常性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤
港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公
司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物
业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。
其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松
的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、
购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、
创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐
批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世
界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；
宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠
州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企
业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、
广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是公司在
东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可；广
州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市
场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，
无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项
目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2023 年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积 17.70 万平方
米，销售金额60.17亿元。主要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城
一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量
的销售。
2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，顺利完成多个项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲
的品牌形象。
3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。
4、精细管理，增加效益。公司坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平。
5、资产板块，稳定经营。 2023年经营环境稳定，资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，
为公司资产实现保值、增值。
（三）累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 成都三岔湖项目 | 54.75 | 84.43 | 84.43 | | 惠州仲恺科研楼项目 | 3.79 | 12.56 | 12.56 | | 深圳宝安26区项目 | 10.22 | 29.33 | 29.33 | | 惠州迪亚项目 | 5.22 | 19.04 | 19.04 | | 东莞大岭山项目 | 2.94 | 14.85 | 14.85 | | 总计 | 76.92 | 160.21 | 160.21 |
（四）主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡
） | 规划
计容
建筑
面积
（㎡
） | 本期
竣工
面积
（㎡
） | 累计
竣工
面积
（㎡
） | 预计
总投
资金
额
（万
元） | 累计
投资
总金
额
（万
元） | | 上海 | 珑湾/
珑悦 | 浦东
新区 | 商住 | 100.0
0% | 2013
年03
月 | 住宅
竣工
商业
未动 | 住宅
100%
商业
未动 | 115,3
69 | 226,1
24 | 0 | 239,4
29 | 209,7
72 | 177,1
44 | | | | | | | | 工 | 工 | | | | | | | | 惠州 | 央筑
花园 | 惠城
区 | 商住 | 100.0
0% | 2012
年02
月 | 一
期、
二期
竣
工，
三期
未动
工 | 一期
二期
100%
，三
期未
动工 | 249,7
05 | 589,1
40 | 0 | 549,2
82 | 534,8
71 | 349,2
05 | | 惠州 | 半岛
城邦 | 博罗
县 | 商住 | 90.00
% | 2017
年11
月 | 在建 | 三期
B100%
四期
100%
五期
A100%
五期
B60%
、六
期3% | 323,4
94 | 915,0
78 | 0 | 596,9
89 | 750,1
38 | 518,8
73 | | 惠州 | 河谷
花园 | 惠阳
区 | 商住 | 100.0
0% | 2017
年11
月 | 在建 | 一期
二期
100%
、三
期
24%、
四期
未动
工 | 211,6
56 | 648,1
57 | 195,1
25 | 382,1
20 | 653,2
40 | 453,2
48 | | 惠州 | 圣廷
峰汇 | 惠城
区 | 商住 | 100.0
0% | 2018
年05
月 | 在建 | 11.00
% | 52,29
7 | 130,7
50 | 0 | 0 | 96,97
4 | 23,76
5 | | 惠州 | 南麓
院 | 惠城
区 | 商住 | 83.15
% | 2018
年04
月 | 在建 | 一期
66%、
二期
5% | 91,22
1 | 273,6
63 | 0 | 0 | 319,6
88 | 207,6
81 | | 惠州 | 云悦
府 | 惠城
区 | 商住 | 100.0
0% | 2020
年04
月 | 竣工 | 100.0
0% | 41,87
0 | 146,5
16 | 201,3
19 | 201,3
19 | 161,3
39 | 161,3
39 | | 青岛 | 半岛
城邦
（北
区） | 胶州
少海 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 2017
年11
月 | 4.1
期、
4.2
期竣
工，5
期未
动工 | 4.1
期、
4.2
期
100%
，
5期
未动
工 | 275,8
01 | 330,9
47 | 0 | 304,8
01 | 200,1
64 | 150,8
37 | | 广州 | 国际
风险
投资
中心 | 南沙
区 | 写字
楼 | 51.00
% | 2021
年01
月 | 在建 | 10.00
% | 18,53
1 | 156,1
66 | 0 | 0 | 292,9
35 | 118,5
43 | | 东莞 | 城邦
花园 | 石碣
镇 | 商住 | 40.00
% | 2021
年03
月 | 在建 | 一期
95%、
二期
85% | 68,92
0 | 150,2
18 | 0 | 0 | 183,0
00 | 103,2
58 | | 深圳 | 中洲 | 罗湖 | 物流 | 100.0 | 2014 | 在建 | 45.00 | 56,48 | 391,0 | 0 | 0 | 882,7 | 620,1 | | | 坊创
意中
心 | 区 | 商业 | 0% | 年11
月 | | % | 6 | 00 | | | 91 | 70 | | 深圳 | 黄金
台项
目 | 龙华
区 | 商
住、
商办 | 100.0
0% | 2022
年09
月 | 在建 | 6.00% | 89,67
0.49 | 453,7
10 | 0 | 0 | 621,2
81 | 54,99
6 |
（五）主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积
（㎡
） | 可售
面积
（㎡
） | 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 成都 | 中央
城邦 | 锦江
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 112,4
31 | 164,0
01 | 144,5
70 | 272.3
4 | 62.62 | 136,4
47 | 236 | 54 | | 成都 | 锦城
湖岸 | 武侯
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 398,2
21 | 517,7
82 | 383,5
60 | 48,05
4 | 157,5
28 | 349,3
71 | 47,78
9 | 142,9
98 | | 成都 | 中央
公园 | 新都
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 60.00
% | 367,3
29 | 505,6
35 | 404,1
67 | 4,297 | 6,408 | 402,4
75 | 29,27
5 | 49,90
6 | | 成都 | 天府
珑悦 | 新津
县 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 59,46
3 | 80,49
4 | 54,86
3 | 112 | 110 | 54,86
3 | 112 | 110 | | 重庆 | 半岛
城邦 | 大渡
口区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 180,6
92 | 240,6
76 | 156,2
85 | 132 | 137 | 156,2
85 | 273 | 282 | | 东莞 | 城邦
花园 | 石碣
镇 | 住
宅、
商
业、
车位 | 40.00
% | 150,2
18 | 132,6
78 | 18,77
3 | 8,086 | 18,49
2 | 0 | 0 | 0 | | 佛山 | 璞悦
花园 | 顺德
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 146,6
82 | 165,0
08 | 128,4
53 | 4,227 | 4,768 | 122,3
46 | 5,335 | 4,011 | | 惠州 | 央筑
花园 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 201,7
72 | 662,6
27 | 462,1
80 | 1,780 | 383 | 459,7
12 | 0 | 0 | | 惠州 | 湾上 | 惠城 | 住 | 100.0 | 172,7 | 222,8 | 202,8 | 622 | 122.2 | 199,9 | 0 | 0 | | | 花园 | 区 | 宅、
商
业、
车位 | 0% | 51 | 29 | 49 | | 2 | 95 | | | | 惠州 | 天御
花园 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 584,4
69 | 712,0
04 | 658,9
43 | 1,492 | 271 | 657,0
13 | 0 | 0 | | 惠州 | 御郡
华府 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 96,68
8 | 123,2
66 | 109,0
72 | 640.8 | 186.4
8 | 108,2
80 | 0 | 0 | | 惠州 | 云悦
府 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 146,5
16 | 178,8
29 | 149,4
65 | 1,011 | 1,621 | 0 | 0 | 0 | | 惠州 | 云睿
府 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 88,74
7 | 68,49
7 | 47,95
2 | 0 | 0 | 46,27
2 | 0 | 0 | | 惠州 | 华昕
家园 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 51.00
% | 70,16
8 | 95,50
0 | 88,45
5 | 0 | 0 | 76,44
0 | 279 | 453 | | 惠州 | 半岛
城邦 | 博罗
县 | 住
宅、
商
业、
车位 | 90.00
% | 770,1
55 | 970,9
40 | 567,6
51 | 25,28
7 | 21,91
2 | 521,9
40 | 11,69
9 | 9,346 | | 惠州 | 河谷
花园 | 惠阳
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 122,8
85 | 707,1
67 | 234,0
59 | 24,86
8 | 28,58
6 | 227,3
43 | 98,12
6 | 125,3
46 | | 惠州 | 同创
公寓 | 仲恺
新区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 46,83
6 | 56,65
5 | 46,25
4 | 26.55 | 22.97 | 46,22
7 | 426 | 568 | | 惠州 | 南麓
院 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 83.15
% | 273,6
63 | 266,3
66 | 39,98
4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 惠州 | 云麓
花园 | 仲恺
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 40.00
% | 200,3
47 | 216,3
52 | 153,8
76 | 10,76
1 | 10,63
4 | 0 | 0 | 0 | | 青岛 | 半岛
城邦
南区 | 胶州
少海 | 住
宅、
商 | 100.0
0% | 358,1
12 | 386,8
84 | 340,0
46 | 0 | 0 | 338,2
28 | 3,951 | 2,811 | | | | | 业、
车位 | | | | | | | | | | | 青岛 | 半岛
城邦
北区 | 胶州
少海 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 315,1
27 | 349,3
04 | 242,6
88 | 13 | 9 | 241,4
41 | 343 | 288 | | 无锡 | 崇悦
府 | 梁溪
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 75,93
4 | 83,85
4 | 76,68
4 | 279 | 367 | 76,57
6 | 247 | 387 | | 无锡 | 花溪
樾院 | 锡山
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 98,13
7 | 105,6
79 | 97,61
7 | 408.4
5 | 439.5
4 | 97,72
2 | 294 | 311 | | 上海 | 澜溪
岸城 | 浦东
新区 | 多业
态 | 100.0
0% | 186,0
61 | 228,6
13 | 181,8
47 | 240.0
9 | 265 | 176,2
67 | 0 | 0 | | 深圳 | 中洲
坊创
意中
心 | 罗湖
区 | 公
寓、
办公 | 100.0
0% | 391,0
00 | 147,1
33 | 14,71
1 | 845 | 4,812 | 0 | 0 | 0 |
（六）主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 中洲控股中心 | 深圳 | 商业 | 100.00% | 4,527 | 4,499 | 99.38% | | 中洲控股中心 | 深圳 | 写字楼 | 100.00% | 70,173 | 53,833 | 76.71% | | 中洲控股中心 | 深圳 | 酒店 | 100.00% | 40,631 | 40,631 | 100.00% | | 长盛大厦、长兴大厦 | 深圳 | 酒店 | 100.00% | 46,482 | 46,482 | 100.00% | | 长盛大厦、长兴大厦 | 深圳 | 写字楼 | 100.00% | 61,459 | 43,573 | 70.90% | | 永勤社区 | 深圳 | 产业 | 100.00% | 56,590 | 56,590 | 100.00% | | 社区物业 | 深圳、成都、
惠州、上海 | 商业 | 100.00% | 96,149 | 88,367 | 91.50% |
（七）土地一级开发情况
□适用 ?不适用
（八）融资途径
单位：万元
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间
/平均融资成
本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 902,717.00 | 4.50%-7.60% | 211,217.00 | 206,600.00 | 107,050.00 | 377,850.00 | | 其他 | 320,361.27 | 9.50%-10.50% | 120,361.27 | 0.00 | 100,000.00 | 100,000.00 | | 合计 | 1,223,078.27 | 4.50%-10.50% | 331,578.27 | 206,600.00 | 207,050.00 | 477,850.00 |
（九）发展战略和未来一年经营计划
2023 年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重
点做好以下工作：
1、聚力攻坚抢抓销售
公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有
效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
2、稳中求进平衡现金流
公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资
产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款重组、成本降低工作，同时努力探索拓展多种融资渠道。
3、齐心协力保障交付
年内有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品
和服务，全力打造中洲品牌。
4、精细管理严抓内控
公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒
滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严
抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
5、长期资产价值提升
存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2023 年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持
续稳定的收入和现金流。
6、资产板块提质增效
随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。
2023 年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营
成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2023年06月30日尚未结清的担保金额
计人民币54.40亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争
力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、
规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，
为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司
人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展
战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，
助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，
有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获
得颇多荣誉。
公司在2019-2020 年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在 2021 年复查中继续被评为深圳市27 个
文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中
心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十七届中外酒店白金奖十大白金商
务酒店”、携程旅行网“2021 年度最受欢迎酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美团
酒店“2021年度卓越商务酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获2022年《目标之选》年度甄选艺术设计酒店、第六届 HOTEL探
索之旅酒店大赏“臻选婚宴酒店”、深圳市饭店业协会2022年度卓越运营企业、携程旅行网“年度美景酒店”等荣誉。
公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物
实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”，获中物研协及易居房地产研究院联合颁发“2022年度粤
港澳大湾区物业服务力百强”“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
| | 本报告期 | 上年同期 | 同比增减 | 变动原因 | | 营业收入 | 3,645,806,352.84 | 4,675,363,787.53 | -22.02% | | | 营业成本 | 2,513,938,992.81 | 2,954,024,077.90 | -14.90% | | | 销售费用 | 202,393,876.41 | 126,818,155.89 | 59.59% | 主要是本期结算的房
地产项目佣金增加所
致 | | 管理费用 | 123,794,960.15 | 119,295,194.39 | 3.77% | | | 财务费用 | 231,356,548.09 | 198,194,158.15 | 16.73% | | | 所得税费用 | 146,999,437.71 | 324,439,183.67 | -54.69% | 本期利润总额减少，
所得税费用同步减少 | | 研发投入 | 4,477,678.35 | 4,549,962.05 | -1.59% | | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 1,185,665,932.33 | -610,300,704.36 | 294.28% | 主要原因是本期销售
回款增加的同时，支
付的工程款大幅度减
少所致 | | 投资活动产生的现金
流量净额 | 2,201,453.22 | 21,389,302.95 | -89.71% | 主要原因是本期处置
子公司支付的现金净
额较上年同期增加所
致 | | 筹资活动产生的现金
流量净额 | -1,292,381,181.03 | -198,781,278.83 | -550.15% | 主要原因上年同期收
回融资保证金所致 | | 现金及现金等价物净
增加额 | -104,448,356.23 | -787,706,734.48 | 86.74% | 以上经营、投资、筹
资活动综合所致 |
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 ?不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
| | 本报告期 | | 上年同期 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 3,645,806,352.84 | 100% | 4,675,363,787.53 | 100% | -22.02% | | 分行业 | | | | | | | 房地产 | 3,365,134,968.20 | 92.30% | 4,473,068,267.79 | 95.67% | -24.77% | | 服务 | 196,976,413.07 | 5.40% | 188,361,139.28 | 4.03% | 4.57% | | 酒店 | 147,584,136.05 | 4.05% | 78,609,822.39 | 1.68% | 87.74% | | 施工 | 69,933,832.62 | 1.92% | 116,700,669.98 | 2.50% | -40.07% | | 内部抵消 | -133,822,997.10 | -3.67% | -181,376,111.91 | -3.88% | 26.22% | | 分产品 | | | | | | | 房地产 | 3,365,134,968.20 | 92.30% | 4,473,068,267.79 | 95.67% | -24.77% | | 服务 | 196,976,413.07 | 5.40% | 188,361,139.28 | 4.03% | 4.57% | | 酒店 | 147,584,136.05 | 4.05% | 78,609,822.39 | 1.68% | 87.74% | | 施工 | 69,933,832.62 | 1.92% | 116,700,669.98 | 2.50% | -40.07% | | 内部抵消 | -133,822,997.10 | -3.67% | -181,376,111.91 | -3.88% | 26.22% | | 分地区 | | | | | | | 广东地区 | 1,931,255,929.34 | 52.97% | 2,197,842,885.48 | 47.01% | -12.13% | | 四川地区 | 1,805,954,669.66 | 49.54% | 2,306,085,933.65 | 49.32% | -21.69% | | 山东地区 | 28,434,888.09 | 0.78% | 308,931,662.40 | 6.61% | -90.80% | | 上海地区 | 13,983,862.85 | 0.38% | 43,879,417.91 | 0.94% | -68.13% | | 内部抵消 | -133,822,997.10 | -3.67% | -181,376,111.91 | -3.88% | 26.22% |
占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
?适用 □不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上年同
期增减 | 毛利率比
上年同期
增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产 | 3,365,134,968.20 | 2,298,878,987.35 | 31.69% | -24.77% | -16.92% | -6.45% | | 服务 | 196,976,413.07 | 133,527,809.20 | 32.21% | 4.57% | 7.68% | -1.96% | | 酒店 | 147,584,136.05 | 100,724,132.33 | 31.75% | 87.74% | 19.70% | 38.79% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产 | 3,365,134,968.20 | 2,298,878,987.35 | 31.69% | -24.77% | -16.92% | -6.45% | | 服务 | 196,976,413.07 | 133,527,809.20 | 32.21% | 4.57% | 7.68% | -1.96% | | 酒店 | 147,584,136.05 | 100,724,132.33 | 31.75% | 87.74% | 19.70% | 38.79% | | 分地区 | | | | | | | | 广东地区 | 1,931,255,929.34 | 1,469,747,552.36 | 23.90% | -12.13% | -6.49% | -4.58% | | 四川地区 | 1,805,954,669.66 | 1,106,112,438.96 | 38.75% | -21.69% | -12.06% | -6.71% | | 山东地区 | 28,434,888.09 | 4,395,020.46 | 84.54% | -90.80% | -97.85% | 50.70% | | 上海地区 | 13,983,862.85 | 8,926,785.81 | 36.16% | -68.13% | -77.24% | 25.56% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用 （未完）
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