[中报]华联控股(000036):2023年半年度报告
原标题:华联控股:2023年半年度报告 华联控股股份有限公司 2023年半年度报告 2023年 08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张梅女士、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险、产业转型风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ...................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 9 第四节 公司治理 .............................................................................................................................. 19 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................. 20 第六节 重要事项 .............................................................................................................................. 21 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 25 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 29 第九节 债券相关情况 ...................................................................................................................... 30 第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 31 备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅： 一、载有法定代表人签署的半年度报告全文及摘要； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 三、报告期内，在中国证监会指定报纸《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主营业务、利润及其构成情况 公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等 区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。 从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅 地产项目、商业地产项目提供物业服务等。 （二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景花园”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州 “全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山 A区”等项目。 2. 公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计 20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)， 与住宅、写字楼等配套收费车位 3,515个。 本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 (一)报告期内公司经营与管理情况 截止 2023年 6月 30日，公司总资产 81.34亿元、净资产 52.82亿元，比上年度末分别减少 11.93%、0.44%；2023 年 1-6月，公司实现营业收入 2.96亿元、归属于上市公司股东净利润 0.27亿元，同比分别下降 17.42%、48.72%。公司 目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、房地产市场景气度及需求下降等因素影响，公司研 发办公产品销售未达预期，导致公司 2023年上半年主要财务指标出现了不同程度下滑。在市场形势和政策因素的叠加 影响下，公司上半年面临较大的去化压力。 产业转型工作方面：上半年暂未取得实质性进展。公司接下来还需要积极寻求优质并购标的，稳妥推进产业转型工 作。该项工作若取得实质性进展，将在履行规定审批程序后及时进行临时披露。 1.房地产项目开发与运营 目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下： (1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目 该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。截止本报告披露日，该项目已售罄。 (2) 深圳南山“华联城市商务中心”城市更新项目 该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。T1、 T2、T3栋产品为研发办公，T4、T5栋产品为配套宿舍。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的 品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景花园” 之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东 省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等 27项殊荣。 销售方面: 报告期内，“华联城市商务中心”项目实现确认销售收入 0.74亿元。该项目开盘至今累计销售收入约53.16亿元，其中产业研发用房约 25.24亿元，配套宿舍约 27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩余可售单位及面积情 况：T1栋目前暂无销售记录，可售单位 28层，可售面积约 5.9万平方米；T3栋已售面积占比约 34%，剩余可售单位 16 层，可售面积约 2.28万平方米；T4栋已售面积占比约 80%，剩余可售单位 124套，可售面积 0.47万平方米。 工程结算及政策性创新型产业用房回款等方面工作:该项目累计完成 19项工程结算，包含项目幕墙工程结算、总承 包工程南区施工结算以及 T1栋冷水机组和末端设备结算等，目前 T2栋公共部位精装修、项目防水工程、T4样板房及公 区精装等相关工程结算工作稳步推进中。创新型产业用房(T2栋按规划配建的政策性产业用房/四层)回款方面，目前已通 过深圳南山区物业办内部认定并转至区造价站进行会审，由区会进行最终确定，在办理产权交割时清算相应款项。 (3)深圳“华联南山 A区”城市更新项目 该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。 该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作并取得实质性进展。2023年 6月，项目已被深圳市南山区城市更新和 土地整备局列入《2023 年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，已完成更新计划调整公告，并上报市政府完成 计划调整备案；7月，公司收到深圳市南山区城市更新和土地整备局《关于南山区南山街道华联 A 区城市更新单元申请 计划调整的复函》（以下简称“复函”）。根据该复函，“华联 A 区城市更新单元”计划调整已经南山区政府批准同意 列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》并已通过市规划和自然资源局备案。批准拆除重建范围为 77,752平方米，更新方向为居住（采取城市更新方式建设保障性住房）等功能。拆除重建用地范围内应落实不少于 28,848 平方米用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。在公共利益总用地面积不减少的情况下， 落实已批法定图则确定的公共利益项目类型及规模。单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管 控要求。更新单元计划有效期 2 年，自 2023 年 6 月 9 日起至 2025 年 6 月 8 日止。 (4)杭州“UDC?时代广场”城市综合体项目 该项目由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景公寓）组成。 “时代大厦”项目：由 A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目所处钱江新城区域。 报告期内，受国内整体经济恢复基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升等因素影响，部分客户在收缩规模，外 扩谨慎，为严格成本控制，周边客户需求呈现租价低、面积小趋势，且一江之隔的奥体版块众多楼宇租赁价格低导致客 户分流，对“时代大厦”项目租赁业务冲击较为严重。本报告期内，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等 现象，退租面积达 7,119㎡。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与中信保、厦门国贸和中汇等签订了租 赁合同，租赁面积 3,099㎡，并与特美刻、青上和中银三星签订了续租合同。截至 2023年 6月 30日，“时代大厦”项 目确认租赁收入约 3,494万元，出租率为 77.74%。 “钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。该项目目前正在进行尾盘销售，同时在进行 1幢顶跃（含东、 西边套）精装修施工并对外展示工作，目前精装修完成工程形象进度的 90%。 “全景天地”项目： 报告期内，“万豪酒店”实现总收入 7,590万元，同比增长 128.86%，“万豪酒店”目前已恢 复经营稳定。本报告期内旅游、商务客户流量激增，营收大幅增长。杭州将于 2023年 9月举办亚运会，“万豪酒店” 作为亚奥理事会大家庭指定饭店，公司将积极稳妥地做好亚运接待前期各项筹备工作。此外，为提升全景公寓(2#楼)的 经济价值，该项目的产权分割工作仍在推进中。 2.物业经营与服务管理业务 报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入 2.21亿元，同比增长 32.81%。公司物业经营与服 务管理业务稳中有升，经营状况良好。 报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策略，积极拓 展外部客户，克服种种困难，促使租赁经营状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务。一是 积极做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”、“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠费问 题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商， 并取得了一定成效，上半年新增签约面积 1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”商业出租面积约 4,268平方米， 为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设 施设备的更新改造工作，取得了积极成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实 安全责任制、定期安检、专检及专题培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。 (二)经营环境变化及判断 报告期内，国内外环境复杂多变，外部抗通胀接近尾声，全球需求疲弱，经济滞胀面临衰退风险。我国经济正处于 产业升级关键时期，经济内生动能偏弱，存在结构性调整和周期性矛盾交织叠加及内外需求下滑等问题。总的来看，上 半年我国经济逐步克服了不利因素影响，宏观政策显效发力，创新动能持续增强，经济运行呈现恢复性增长和稳步复苏 态势，保持着较强发展韧性和进一步彰显活力。随着促进经济发展的积极因素不断累积与施行，国内经济有望继续恢复 向好。 2023年 1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为 5.95亿平方米、6.31万亿元，同比分 别下降 5.3%、增长 1.1%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为 5.85万亿元、4.99亿平方米，同比分别下降 7.9%、24.3%。 2023年上半年：一是房地产行业呈现弱复苏趋势，复苏趋势不稳定。由于对经济前景和收入来源预期不稳，购房者 置业信心不足。一二线城市房地产市场需求相对平稳，三四线城市调整压力较大。二是政策调控延续宽松，围绕“促需 求、防风险、保民生”等救市、救企目标，供需两端松绑政策同时发力，强化、落实金融十六条，“因城施策”、“一 区一策”等微调、松绑政策频出，如放松公积金贷款、购房补贴、降首付及带押过户等。在各种松绑政策利好刺激下， 一季度需求释放呈现强复苏，二季度力度减弱。由于强调控政策松绑力度低于预期，市场复苏动能持续性不足。三是全 国房地产累计投资维持负增长。房企外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿减弱。房企投资主要聚焦于确定性较高的一二线 城市。四是市场竞争加剧，房企强弱分化特征明显，国有房企市场占有份额持续上升，市场秩序被重构，新市场格局正 在形成。从相对稳健的房企来看，通过优化让利等措施促进销售，资产负债表得到优化，业绩得到修复。但房企之间的 业绩分化现象较为严重，行业高负债问题仍未化解，个别高杠杆房企积重难返，甚至出现了暴雷现象，面临生存问题。 总体而言，受益于国内经济的恢复性增长及发展韧性，在各种松绑政策刺激及综合作用下，上半年房地产行业出现缓慢 复苏态势。 展望下半年: 外部与内部环境依然复杂多变，外部风险挑战明显增多，国内经济恢复仍面临压力。随着国务院《扎实 稳住经济的一揽子政策措施》、发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》及系列“稳增长、稳就业、稳预期、保民生” 政策措施的逐步落实，预期国内经济将继续保持恢复性增长。房地产方面：行业发展维持“房住不炒”总基调。房地产 存量时代之下，市场供求关系已转向买方市场，房企之间竞争加剧，去化压力大；到位资金得到修复但压力犹存，暴雷 房企对市场构成的影响、冲击较大，未来房地产所面临的市场风险仍未出清。当前房地产调控预期延续整体宽松，围绕 “保交楼、保民生、保稳定”政策导向，下半年中央及各地方利好于房地产行业平稳健康发展的刺激政策、扶持和救市 措施等预期将陆续出台或发力，特别是强调控政策方面调整。在综合利好政策、措施合力下，将有利于刺激并释放刚性 和改善型需求；房企资金压力和流动性问题或将得到进一步缓解，同时有利于促进房地产市场的继续回暖，促进房地产 行业恢复平稳运行和保持健康发展，预期下半年房地产继续保持恢复性回暖趋势。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
2023年下半年经营计划及重点： 一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入。二 是城市更新领域作为未来房地产行业的重点发展方向，具有良好发展前景，公司将抓紧开展“华联南山 A区”项目更新 单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是稳中取进，积极探求未来主业定位及向新发展方向转 型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。推动并探索主营业务转型工作为 2023年一 项极其重要的艰巨任务，力争年内产业转型工作取得突破性进展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截至 2023年 6月 30日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：
期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执 之日止。 **该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2023年 6月 30日止，尚未结清的担保金额 16358万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件 交贷款人收执之日止。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景花园”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程 奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套 娴熟的运营模式，有利于后续推进“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。 2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
四、非主营业务分析 □适用 ?不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 □适用 ?不适用 4、截至报告期末的资产权利受限情况
1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用 ?不适用 九、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 公司目前主要面临政策性调控、房地产行业景气度下降且已进入下行发展周期，以及房地产存量发展时代下，行业 集中度不断提升，竞争越来越激烈，产品去化压力大，存在产品销售不达预期目标风险，存在拟建项目延期开发、延期 竣工等风险。此外，公司目前土地储备不足，企业发展进入瓶颈期，又面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足 新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，存在不确定性，存在产业转型进度、效果不达预期的风险。 公司目前以销售研发办公、公寓为主。公司2023年下半年将着力做好以下应对:一是加大在售项目销售力度。“华联 城市商务中心”项目为公司近年营业收入的主要来源，公司将利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引 进来”策略，强化重点、多渠道多层次开拓客户资源，力争实现年度销售目标。“钱塘公馆”项目尾盘销售工作方面， 将抓住杭州举办亚运会的历史机遇，加大华联地产高端品牌形象宣传，加大定向圈层营销力度，争取完成年度销售任务。 二是稳步推进“华联南山 A区”城市更新项目的申报工作，从城市更新项目中谋求更大收益。公司下一步将按照《深圳 经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等有关要求，抓紧 开展“华联南山 A区”项目更新单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日实施。同时探索、研究其他老旧物业 进行或参与城市更新的可能性。三是地产保稳定，转型促发展。坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位， 同时执行股东大会决议，积极推动产业转型。在稳定房地产主业运营的基础上，公司将通过业务战略性转移，围绕新能 源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。四是利用上市公 司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，研究解决同业竞争问题及探求未来战略发展方向及助力向新发展方 向转型的新业务模式，突破发展瓶颈，推进可持续发展。 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
□适用 ?不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □适用 ?不适用 公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见2022年年报。 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □适用 ?不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □适用 ?不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 第五节 环境和社会责任 一、重大环保问题情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 □是 ?否 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
无 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 ?不适用 未披露其他环境信息的原因 无 二、社会责任情况 公司在追求可持续发展的同时积极履行自身的社会责任：一是通过华联慈善基金会积极捐款、捐物，参与扶贫、助 学、救灾等方面活动。二是公司已连续七年实施了稳定的利润分配政策，不断提升股东获得感。三是公司致力于企业与 员工的共同成长，鼓励岗位成才，为员工提供了良好的成长机遇和发展平台；通过不断提高和优化人才队伍整体素质， 为公司的稳定拓展提供保障。 第六节 重要事项 一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 □适用 ?不适用 公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期 末超期未履行完毕的承诺事项。（未完）  |