[中报]招商积余(001914):2023年半年度报告
原标题:招商积余:2023年半年度报告 2023年8月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报 告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责 人（会计主管人员）江霞声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 审议本报告的董事会会议以通讯方式召开，所有董事均进行了表 决。 公司已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面 临的风险和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号—— 行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 报告期内公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增 股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................... 9 第四节 公司治理..................................................................................... 24 第五节 环境和社会责任 ......................................................................... 25 第六节 重要事项..................................................................................... 26 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................. 33 第八节 优先股相关情况 ......................................................................... 37 第九节 债券相关情况 ............................................................................. 38 第十节 财务报告..................................................................................... 40 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名的半年度报告。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释 义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2022年年报。 2、信息披露及备置地点 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期未发生变更。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免。 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超 100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。 （三）报告期经济市场环境分析 今年以来，我国经济运行逐步向常态化增长轨道回归。2023年上半年国内生产总值同比增长 5.5%，生产需求稳步恢复，消费和服务业对经济增长带动作用增强。上半年全国商品房销售面积同比下降 5.3%，降幅有所收窄，销售额同比增长 1.1%，由降转升。房地产市场刚性和改善性合理住房需求有序释放，供给端正经历阶段性调整，房地产开发投资短期持续低位运行。 国家政策倡导完整社区建设，物业企业作为基层治理的重要抓手，在社会治理中的重要程度不断提升。 上半年各地政府部门积极引导行业发展，针对具体方向进一步规范指引，涵盖党建引领、品质提升、老旧小区更新、社区服务，以及房屋、电梯、消防等众多精细方向。 经济和社会稳健发展、国家政策持续友好，外部环境总体有利于物业行业的稳定发展。 （四）报告期公司经营情况概述 1、总体经营业绩稳步提升 报告期内，公司实现营业收入 69.78亿元，较上年同期增长 23.58%。分板块来看，物业管理业务实现营业收入 66.88亿元，较上年同期增长 23.00%，主要系原有物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加及公司收购的积余新中、积余汇勤两家控股子公司于 2022年下半年内并表；资产管理业务实现营业收入2.82亿元，较上年同期增长 30.59%，主要系公司在管商业运营项目增加带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；其他业务（剩余房地产开发）实现营业收入 0.08亿元，较上年同期增长 236.07%。 公司实现归属于上市公司股东的净利润 4.19亿元，较上年同期增长 26.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 3.85亿元，较上年同期增长 46.79%。 截至报告期末，公司总资产为 182.33亿元，归属于上市公司股东的净资产为 95.70亿元，资产负债率为46.55%，较上年末下降 1.18个百分点。 2、物业管理业务进中向好 （1）市场规模化开拓成效显著。2023年上半年，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额18.87亿元，较上年同期增长 18.31%。其中第三方项目新签年度合同额为 16.50亿元，千万级以上项目占比超55%。截至 2023年 6月末，公司在管项目 2,011个，管理面积增长至 3.30亿㎡，其中来自第三方项目的管理面积为 2.19亿㎡，占比 66.41%。公司以强化高质量发展为导向，大力深耕非住业态，报告期内第三方项目中，非住业态新签年度合同额为 15.54亿元，占比 94.18%。截至 2023年 6月末，非住业态管理面积增长至1.99亿㎡，占总物业管理面积 60.26%。本期非住业态保持良好发展势头，实现基础物业营业收入 38.97亿元，较上年同期增长 29.34%，占基础物业管理总收入的比重超七成。非住业态多个细分赛道加速发展，优质项目 进一步增加，报告期内公司新增办公类、园区类、政府类项目上百个，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲，新拓展中芯上海、深圳工商银行大厦、南方航空北京大兴基地、上海海洋大学、宜春市人民医院、世界大学生夏季运动会主媒体中心等服务项目。 除传统市场拓展外，“总对总”和合资合作齐头并进，推动市场拓展。“总对总”业务聚焦 IFM赛道，优化发展模式，以高品质履约市场，通过推动 COE建设及精益运营实现口碑提升。公司持续深化与阿里、华为等大客户合作，拓展阿里达摩院、华为九龙山等项目；不断开拓新客户，新拓展李宁生产园区、四川时代吉利等项目，助力公司深化生产、办公、研发园区的物管业务。合资合作方面，凝聚优质客户资源，2023年上半年，与深汕合作区城综集团、天津宝星建设发展集团有限公司、济南先行投资集团有限责任公司及江苏有线网络发展有限责任公司的合资合作落地，充分发挥合资公司的区位优势和资源优势，做深做透区域形成优质区域市场竞争力。 大股东为公司持续提供稳定资源，加强与公司的业务协同，并在大客户业务拓展等方面提供重要支持。 2023年上半年来自招商蛇口的新签年度合同额为 2.37亿元，占总新签年度合同额 12.56%。截至 2023年 6月30日，公司来自招商蛇口的物业管理面积为 1.11亿㎡，占总物业管理面积约 33.59%。 公司高度重视投后管理工作，持续完善投后管理体系，业务融合释放提质增效空间，保障企业经营的连续性。报告期内，2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中 4家企业整体经营业绩良好， 2023年上半年合计实现营业收入 5.39亿元，上半年新签项目年度合同额合计超 1.3亿元。 （2）平台增值业务发展迈出新步伐。公司到家汇云平台的企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，优化产品体系结构，针对服务的业态场景聚焦发力，2023年上半年实现营业收入 2.46亿元，同比增长22.62%，实现平台交易额5.13亿元，同比增长36.80%。深化内部业务协同，将到家汇“办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，已服务集团企业客户超 2,000家，同时借助易采平台的办公用品、工业品等品类优势，拓展非住 B端客户外部市场，上半年新增客户 361家；社区增值服务能力增强，积极借助公司基础物管“沃土”资源，深耕服务成熟品类，重点发力一城一品原产地直播、空调清洗、柜机等细分业务，通过贯彻爆品策略、减少流通环节、拉通内部流量、降低运营成本；探索服务新兴业务，结合社区用户需求，发掘价值服务链条，开展到家维修、绿植养护、宠物看护等到家服务，扩充服务品类，进一步提升客户粘性。 （3）专业增值服务稳中有进。智能化工程市场业务实现增长，成功拓展华润、建发等新客户，搭建招小充平台推动充电桩业务发展，累计接入 1.6万余台充电桩，提供便捷充电超 150万次，减少碳排放超 510万千克；楼宇科技市场拓展取得成效，凸显专业综合能力，发力机电维保业务，成功拓展海南博鳌医院、罗湖边检总站两大项目，南光电梯公司致力于技术创新和品质提升，被认证成为“专精特新”企业；持续提升综合设施管理技术支持专业能力，建立以客户为中心的组织运作模式，华为、阿里、宁德时代三大客户营收稳定；依托数字化上线余房网，转变租售商业模式，由门店管理的重资产业务向平台运营轻资产业务转型，快速整合系统内资源；干洗业务业绩稳健，到家干洗条块结合业务持续铺开；安保业务逐步开展战略合作，推动市场项目落地。 （4）数字化能力提升点亮科技成色。公司持续落地数字化和科技创新价值，提升“智慧化管理、人性化运营、高效化服务”能力。一是推行随手拍、品质安全巡视、应收账款管理等 6大工具，落实线上交叉检查和督导品质安全，提升项目客户体验与运营效率；二是上线能源管理平台，支持能耗数据分项分析和配额管理，利用信息化系统辅助应收账款催缴；三是升级招小播、招小充、招小柜等业务助手，上线招商易采、余房网增值平台，助力公司创新增值业务发展模式；四是打磨全场景工作协同平台，升级一业态一模板系统、积余智脑数据监测与预警能力，做好关键人才与业务的监测分析；五是推广停车场无人值守、人行无人值守、清洁机器替岗、巡检机器替岗、智慧节能照明等科技举措，进一步提升人均质效。报告期内，公司积余随行全场景产业协同平台项目荣获“国务院国资委首届国企数字场景创新专业赛一等奖”。 （5）精益管理推动高质量发展。公司持续提升精益化水平，以更集约的资源和更高效的运营，力求实现价值最大化。全面优化提升服务标准覆盖面与精细程度，打造“金玺”高端物业服务品牌；严格服务品质 用经营基准，增进项目价值创造；应用随手拍和全员品质系统，压实基层服务质量；数字化运营赋能降本增效，督导停车场无人值守“应改尽改”、持续“夯实+探索”智慧人行改造、深挖清洁机器替岗改造空间、试点探索“智能巡检”、挖掘停车场节能智慧照明改造等措施多管齐下；落实供应商质量监管，提高物资、服务和专业类集中采购集合度，促进降本增效；组织、干部六能两手抓，推动组织进一步优化整合、中后台人员精简高效，并培育经营性干部，人效指标持续向好。 （6）品牌影响力和美誉度全面提升。公司聚焦影响力建设，参与《中国物业管理》杂志品牌共建计划，聚焦公司高质量发展，并在多个关键媒体发声，讲好积余故事；精彩亮相招商蛇口深圳区域品牌发布会，参与“美好生活圈共建计划”，助力其品牌推广；开展“点亮积余 美好生活”活动与“绿萝行动”，传递绿色生活理念，让积余品牌深植社区；在克而瑞 2023中国物业服务企业综合实力研究成果中，招商积余行业地位稳步提升，获得“中国物业服务企业综合实力 TOP3”、“中国智慧物业服务领先企业”等荣誉。 3、资产管理业务稳健经营 （1）商业运营方面，截至 2023年 6月末，公司旗下招商商管在管商业项目 61个（含筹备项目），管理面积 346万㎡，其中管理公司自持项目 3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 53个，第三方品牌输出项目 5个。2023年上半年，在管商业项目各项营销推广工作积极推进，组织全国联动活动“粽情花海 六月狂欢—招商商管年中庆”，端午假期三天实现销售额 1.25亿元，总客流 239万人次，比上年同期均提升 70%以上。持续发力线上推广，累计开展直播 200余场，观众总数超过 150万人次。发布线上宣传广告 2,000余篇，有效提升线上流量。会员人数持续提升，截至 6月底已突破 600万，半年新增超百万，会员消费占比超过32%，比去年底提升 4个百分点。招商商管坚持以更高标准，为美好生活赋能招商力量，凭借优秀的管理能力和出色的市场表现荣获“中国商业地产运营十强 TOP7”、“再跃升 | 中国商业地产百强企业 TOP11”等多项奖项。 （2）持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 48.86万㎡，2023年 6月末总体出租率为 97%。公司通过改善物业租赁硬件条件，持续提升服务品质，稳定现有租赁客户资源同时实现资产保值。 报告期公司经营管理情况表 （注：下表中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致，以下同） 物业管理、资产管理业务营收情况表
物业管理业务营收排名前五的区域情况表
物业管理业务市场拓展情况表
物业管理业务非住宅细分业态情况表
公司持有物业出租情况（截至 2023年 6月 30日）
公司投资性房地产情况表（截至 2023年 6月 30日） 单位：元
融资途径 报告期内，贷款市场利率处于下行期间，公司在保证日常经营资金需求前提下，积极推进存量贷款置换及债务规模压 降工作，实现资金成本持续降低及债务规模有序压减的资金管理目标。目前公司授信额度储备充足，未来将根据公司战略 规划及经营业务需要合理安排融资类型，稳定债务结构，不断提升公司对资金风险的管控能力。 单位：万元
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按 揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保 期限）。 截至 2023年 6月 30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 8,501,784.60元。 董监高与上市公司共同投资：不适用 二、核心竞争力分析 1、公司整体竞争力 （1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位 公司作为央企背景的上市公司，是国内 A股物业管理行业龙头企业，并在机构类物业领域占据领先地位。 （2）拥有来自母公司业务支持 招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。母公司土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司提 供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局 集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。 （3）成熟的市场化发展能力 多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并 且已建立了较为成熟的市场化激励机制。 （4）文化理念及品牌优势 公司积极传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，努力创建“向善、向上”企业文化内核，凝聚了一批忠诚的核心 员工，以客为尊，秉持坦诚、诚信和共赢等经营理念为客户创造更多的价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力， 在机构类物业管理方面品牌优势明显。 2、物业管理业务竞争力 公司拥有招商物业、中航物业两个全资物业管理公司，物业管理业务稳健发展，管理规模持续扩大。截至 2023年 6月 末，公司物业管理项目合计为 2,011个，管理面积 3.30亿㎡。 （1）多业态综合服务能力 公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园 区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。 公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品 质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。 （3）智慧化与科技应用能力 公司在融合原智慧物业 π平台和招商通等多个产品线的基础上，形成了新的数字化产品“招商 π”，贯穿整个物业管 理价值链，辅以到家汇商城、医辅、高校、城市服务等特色数字化产品，构建了完整的智慧社区生态圈运营体系，拥有良 好的数字化支撑体系。 （4）专业人才队伍建设能力 公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界 业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。 3、商业运营业务竞争力 公司在商业运营管理方面拥有一定业务规模，旗下招商商管业务布局在深圳、武汉、成都、大连、厦门、长沙、昆山、 上海、珠海、湛江等二十余个城市，具有一定的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与 1,400多个优质品 牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
营业收入构成 单位：元
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元
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