[中报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2023年半年度报告全文
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2023年半年度报告全文 天津海泰科技发展股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人刘超、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬 请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况的讨论与分析中 关于其他披露事项中可能面对的风险因素部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 7 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 14 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 15 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 17 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 23 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 26 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 26 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 27
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内公司营业收入较上年同期略有增加，归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损均比上年同期减少, 其主要原因是：报告期内公司毛利率较高的售房收入增加。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所属行业情况 近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。 园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。 在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。 创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。同时，基金投资符合国家政策导向，从中央到地方，各级政府都出台了大力支持股权投资基金发展的政策及法规性文件，私募股权投资市场更是受到政策的直接影响，已成为中国经济体最活跃的组成部分。这对于投资行业而言是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的项目。 孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 （二）报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。 强化服务品质提升，打造园区运营载体。为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，持续完善服务链条，以产业集聚为导向，强化存量房产租售，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。 积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。 深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面持续为在孵企业提供专业化服务。依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势，推动从孵化器运营者向产业园区运营商转型，加强载体服务优势共享，提升品牌影响力。 公司持续开展贸易业务。贸易业务主要为商品批发。报告期内，公司规范商品贸易，进一步完善贸易品类，开拓新型业务模式，完善供应链配置，开展相关贸易业务。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 （一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。 （二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，拥有国内最早的国家级综合孵化器。 公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造了完善综合服务平台，不断优化园区营商环境。 （三）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。 （四）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 三、 经营情况的讨论与分析 2023年是实施“十四五”规划承上启下的关键之年，是滨海新区高质量发展支撑引领行动的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步深化了公司的发展战略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。 （一）聚焦存量资产盘活，强化房产招商租售。公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值，梳理各自有园区产业基础、招商方向和产品定位，围绕客户群体、盘活措施、招商团队等方面，系统谋划资产盘活工作，充分发挥外部机构资产运营、资源链接与社会资本优势，探索多元化合作模式，激发资产盘活动能。同时，公司秉持“招商租售为核心”的经营理念，以统筹联动、创新思路、共生互补为原则，加强与政府相关部门的联动协调，争取产业资源导入与扶持政策支持，拓宽市场化招商渠道，加大营销策划工作力度，积极挖掘储备区内外意向客户，推动重点项目洽谈。 （二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。公司以产业园区运营者定位，聚焦企业所需，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度。完善孵化器服务职能，以BPO和绿产基地G座为核心载体，推动孵化器转型，努力为园区高科技企业提供增值服务，开展运营类资产线上、线下推广，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈。积极策划推动零碳园区与智慧园区建设，为企业聚集提供优质的环境基础，不断优化营商环境，推动科创生态建设落实落地。 （三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。加速培育产业投资新业务，坚定“股权直投+基金投资”的双轮驱动策略。报告期内，公司取得新格局基金分红款75.53万元，并与管理公司、基金已投项目、拟投项目建立联系、做好服务，寻求合作契机，争取与项目方实现互利共赢，发挥产业投资对科创生态建设的促进作用。同时，公司也在积极筛选其他符合战略规划方向的优质基金，以利提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司积极挖掘和调研高新区范围内优质的园区物业、股权（含基金）等资产，围绕战略转型目标开展投资论证，抓住政策窗口期，为资本运营工作夯实基础。 （四）丰富扩充贸易品类，持续完善供销链条。进一步调整贸易品类结构，不断构建科学、规范的业务体系，以传统贸易业务带动新产业实现多元化发展；开拓新型业务模式，完善供应链配置，加强购销合作，进一步提升贸易业务的经济效益。 （五）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。按照综合改革部署要求，完成组织架构更新与公司内部员工竞聘工作。完成公司管理班子及董事、监事的优化调整。制定年度培训计划，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。 （六）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。完成新增贷款落地，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流支撑。 （七）深化全面从严治党，突出党建引领发展。公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司售房收入增加所致。 营业成本变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司批发贸易成本减少所致。 销售费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司物业管理费增加所致。 管理费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。 财务费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利息支出增加所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司开发产品销售回款增加所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到基金分红增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司取得借款收到的现金增加且偿还债务支付现金减少所致。 税金及附加变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提土地增值税增加所致。 信用减值损失变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司应收账款坏账损失减少所致。 营业外支出变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司违约金支出减少所致。 所得税费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 （1）货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司支付融资租赁款、偿还银行借款及支付利息所致。 （2）应收款项：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到销售回款应收账款减少及持有的银行承兑汇票减少所致。 （3）存货：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司开发产品销售结转成本所致。 （4）投资性房地产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司外购房产原值增加所致。 （5）固定资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司计提折旧所致。 （6）短期借款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司银行借款减少所致。 （7）合同负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预收售房款结转销售收入所致。 （8）长期借款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司归还部分银行借款所致。 （9）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司计提摊销所致。 （10）应付账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付货款增加所致。 （11）预收款项：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预收房租款减少所致。 （12）其他应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司退还购房款所致。 （13）长期应付款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司融资租赁款增加所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 期末本公司因融资抵押受限的存货金额为867,556,415.39元，详见本附注“七、32.短期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 □适用 √不适用 (1).重大的股权投资 □适用 √不适用 (2).重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
证券投资情况 □适用 √不适用 证券投资情况的说明 □适用 √不适用 私募基金投资情况 □适用 √不适用 衍生品投资情况 □适用 √不适用 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用
净利润来源或投资收益对净利润影响达到10%以上的子公司
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1. 环境政策风险：伴随着经济结构的升级，新旧动能转换，国家宏观政策和行业政策的变化都将对行业产生较大影响。公司的各项业务与资本市场、经济环境、政府财政政策等因素密切相关。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的研判。 2．市场竞争风险：产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，产业园区同质化发展愈发激烈。高新区内及周边的民营类产业园区密度加大，园区竞争加剧，同时园区间的竞争已经扩展到对政策、服务等多因素的竞争。公司需要有效应对市场变化，转变发展方式、优化资源配置，提升优质产业资源的整合导入能力，不断向特色化、智慧化转型，实现园区高品质、高质量发展。 3. 产业投资风险：公司积极开展“直投+基金”的投资业务，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。公司现处于收入利润结构转型初期，距投资项目达到成熟盈利状态尚需一段培育期，在运营过程中可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优化投资项目管理体系，强化对投资项目进行“投前、投中、投后”全过程、全周期的监督和管理，提升风险应对能力，提高投资项目的安全性。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 详见公司于 2023 年 5 月 27 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及指定信息披露媒体刊 登的下述公告：天津海泰科技发展股份有限公司第十届董事会第二十一次会议决议公告（公告编号： 2023-008）、天津海泰科技发展股份有限公司第十届监事会第十四次会议决议公告（公告编号： 2023-009）。 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 □适用 √不适用 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 □适用 √不适用 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况 □适用 √不适用 3 其他重大合同 □适用 √不适用 十二、其他重大事项的说明 □适用 √不适用 第七节 股份变动及股东情况 一、股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 股份变动情况说明 □适用 √不适用 3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有） □适用 √不适用 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 √不适用 (二) 限售股份变动情况 □适用 √不适用 二、股东情况 (一) 股东总数：
截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位：股
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