[中报]首开股份(600376):首开股份2023年半年度报告
原标题:首开股份:首开股份2023年半年度报告 北京首都开发股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人李岩、主管会计工作负责人赵龙节及会计机构负责人（会计主管人员）王奥声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，与上一期定期报告的重大风险提示无重大变化，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司于2023年7月12日收到中国证监会下发的《立案告知书》，因涉嫌信息披露违法违规，中国证监会决定对公司立案。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 9 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 12 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 42 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 45 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 47 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 54 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 56 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 56 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 65
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 永续债为无期限或可续期贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。 关于基本每股收益计算方式如下：
八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块： 1、房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。 从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模超1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入188.51亿元、结算成本168.51亿元。 2、物业经营业务 本公司重要的业务板块之一。多年来公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。 公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，保持公司租金水平及出租率在市场前列。 报告期内，公司酒店经营收入快速增长，业绩表现高于市场平均水平。福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业；各项物业经营管理有效推进。当期公司酒店物业经营等结算收入4.42亿元、结算成本3.05亿元。 3、城市更新业务 从房地产行业看，在市场持续承压、企业竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。 以“城市复兴”为己任，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。 报告期内，公司继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。 4、房地产金融业务 公司秉承“城市复兴”理念，在2015年开启“城市更新”业务的探索。在此期间，首开盈信成立，作为首开股份投资平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。 首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。 首开盈信目前累计投资三十余亿元，经过几年的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面积累了丰富经验，也基本形成了比较稳定的业务模式。 公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内，公司实际退出项目回款近9000万元。 5、服务各类重点工程 公司主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，通州小堡村项目完成地块内高压线塔拆除和规划图则变更公示、通州新城项目完成集中交用、通州西集项目施工按计划推进、房山熙悦丽博项目所有楼座结构封顶。公司将全力实现重点工程年度投资额和形象进度“双落地”。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。 （一）公司品牌 凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。 公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了业内企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。 “首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步前进的保证。 （二）立足北京市场 作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领先地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。 （三）融资能力 凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。 报告期公司创新年期搭配发行模式，市场逆境下累计发行债券产品147亿（含公司债50亿，中期票据97亿）。挖潜经营性物业贷，以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿融资批复额度，期限最长达18年，实现期限结构优化。继续对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。 （四）专业运作能力 公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。 公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。 报告期内，公司与时俱进，根据形势变化，启动具有首开特色拳头产品标准化研究、更新北京区域产品标准化成果、落实全年科技计划和碳规划工作。 三、 经营情况的讨论与分析 （一）国内房地产市场情况 今年二季度以来，全国房地产市场持续转弱，各地楼市优化政策出台频次表现不及预期。6月，央行降低5年期以上LPR10个基点，降息对市场情绪产生积极影响，但对房地产市场销售规模的实质性带动有限。1-6月，全国商品房销售面积累计同比降幅延续5月以来扩大趋势，商品房销售额同比增幅进一步收窄，其中住宅销售面积累计同比由正转负。不同区域来看，东部区域表现相对较好，商品房销售面积和销售额均实现累计同比增长，中部、西部地区销售面积同比降幅均超10%。 供应端，上半年受销售市场修复不及预期、政府推地缩量持续、企业融资状况没有明显改善等因素影响，1-6月房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比降幅分别为24.3%、7.9%，较1-5月分别扩大1.7、0.7个百分点。企业融资方面，据统计6月企业仍处偿债高峰，信用债到期压力较大，而二季度以来，信用债发行规模整体呈下降趋势，企业资金仍面临较大挑战。 1、2023年上半年商品房销售情况 2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中住宅销售面积为5.2亿平方米，同比下降2.8%，办公楼销售面积同比下降18.8%，商业营业用房销售面积同比下降20.5%；全国商品房销售额为6.3万亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额为5.7万亿元，同比增长3.7%，办公楼销售额同比下降18.6%，商业营业用房销售额同比下降17.7%。 2023年上半年，北京商品房销售面积为522.9万平方米，同比增长17.2%。其中，住宅销售面积为378.6万平方米，增长14.8%；办公楼为33万平方米，增长11.4%；商业营业用房为30.3万平方米，增长41%。北京商品房销售额为2120.2亿元，同比增加15.0%，其中，住宅销售额为1919.02亿元，同比增加14.8%。 图：2018-2022年及2023年上半年全国商品房销售面积 图：2018-2022年及2023年上半年北京商品房销售面积 图：2018-2022年及2023年上半年全国商品房销售金额 图：2018-2022年及2023年上半年北京商品房销售金额 2、2023年上半年百城价格情况 2023年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下 跌0.01%，跌幅与上月持平。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，45个城市环比下跌，18 个城市持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期下跌0.16%。从市场表现来看，年中 房企推盘积极性提升，虽然部分重点城市成交规模环比增长，但整体市场表现仍疲弱。 2023年6月，北京新建住宅平均价格为44748元/平方米，环比微涨0.03%，涨幅收窄0.01 个百分点；同比上涨0.62%，涨幅收窄0.03个百分点。1-6月，北京新建住宅价格累计上涨 0.15%，较去年同期收窄0.24个百分点。 图：2018年1月--2023年6月百城住宅价格指数 3、2023年上半年房地产开发情况 2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅新开工面 积为3.6亿平方米，同比下降24.9%；全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，其 中住宅开发投资额为4.4万亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。 2023年上半年，北京房屋新开工面积为604万平方米，同比下降24.8%。其中，住宅新开工 面积为325.8万平方米，下降21.6%；办公楼为32.6万平方米，增长16.3%；商业营业用房为 28.5万平方米，下降38.4%。北京房地产开发投资额为2265.4亿元，同比增长9.8%。其中，住 宅开发投资额为1426.2亿元，占房地产开发投资比重为63.0%。 图：2018-2022年及2023年上半年全国商品房新开工面积 图：2018-2022年及2023年上半年北京商品房新开工面积 图：2018-2022年及2023年上半年全国房地产开发投资额累计情况 图：2018-2022年及2023年上半年北京房地产开发投资额累计情况 4、投资房企到位资金情况 2023年上半年，房地产开发企业到位资金为6.9万亿元，同比下降9.8%。国内贷款为0.9 万亿元，同比下降11.1%；占比为12.6%，比上年同期下降0.1个百分点；自筹资金为2.1万亿 元，同比下降23.4%；占比为29.9%，比上年同期下降5.5个百分点；定金及预收款为2.4万亿 元，同比下降0.9%；占比为35.3%，比上年同期提升3.3个百分点；个人按揭贷款为1.2万亿 元，同比增长2.7%；占比为18.1%，比上年同期提升2.2个百分点。 2023年上半年，北京房地产开发企业到位资金为2716.2亿元，同比增长17.9%。其中，定 金及预收款为1485.1亿元，增长28.4%；国内贷款为428.9亿元，下降2.3%；自筹资金为 320.5亿元，下降11.3%。 图：2003-2022年及2023年上半年全国房地产开发资金来源 图：2003-2022年及2023年上半年北京房地产开发资金来源 （数据来源：中国指数研究院） （二）公司经营业绩回顾 半年来，面对内生动力不足的宏观经济环境和市场调整压力持续加大的房地产行业形势，公司克难奋进、承压前行，对标市场突破效率瓶颈、上下协同挖掘盈利空间，守住了不发生系统性风险的安全底线，生产经营整体平稳运行，各项工作取得积极进展，为实现全年任务目标奠定了扎实基础。 ——销售排名保持前列。按全口径统计公司上半年完成销售面积131万平米，签约金额349亿元。2023年上半年，公司在全国及北京等重点城市的第三方销售排行榜上，继续保持行业较前水平。报告期公司全面推进自销团队组建，强化客户信息积累；梳理项目操盘类别，规范管控标准；完成公司品牌标准化建设；跟踪市场变化，执行月度销售进度预警机制。北京顺义区湖光玖里、朝阳区望京樾等项目签约额均超30亿元。 ——竣工面积同比增长。开复工面积1,471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米。上半年公司全力落实“保交楼”，竣工面积同比增长48%。 ——物业经营业绩回暖。实现物业租赁面积126万平米；酒店客房销售数量13.3万间·天；物业经营管理经营性收入8.6亿元，同比均有大幅增长。 ——新增项目审慎精选。报告期内，以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。截至报告披露日，公司又在北京、厦门等地获得多块土地。 ——资金保持安全稳定。上半年经营性收入378亿元，经营性支出229亿元，经营性收支差149亿元。 ——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共58.02亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.21亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款18亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。） ——品牌信誉继续增强。荣获2023年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”、“投资价值TOP10”，中国房地产“上市公司治理TOP10”、2023年房地产“卓越企业表现奖”等荣誉。 报告期内房地产开发投资情况 单位：亿元 币种：人民币 |
