[中报]城投控股(600649):上海城投控股股份有限公司2023年半年度报告
原标题:城投控股:上海城投控股股份有限公司2023年半年度报告 上海城投控股股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚 、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 不适用 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 7 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 22 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 24 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 25 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 29 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 31 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 31 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 37
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 2022年11月30日中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》（以下简称“解释第16号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 因前述原因对公司财务报表产生影响的数据具体如下： 单位：元 币种：人民币
公司主要指标“营业收入”、“归属于上市公司股东的净利润”、“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润”指标变化参见“第三节 管理层讨论与分析 四、报告期内主要经营情况\（一）主营业务分析”以及“第九节 债券相关情况\（五）主要会计数据和财务指标”的说明。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。 近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司获得“2023房地产开发企业综合实力TOP100第58位”，负责运营的保障性租赁住宅品牌“城投宽庭”跻身“2023中国品牌500强”，并荣膺“2023中国（行业）十大领军品牌”，综合实力进一步提升。 （二）行业情况 1.房地产开发行业情况分析 2023年上半年，全国土地市场整体表现较为低迷。根据克而瑞研究数据显示，2023年上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为35,155万平方米，较2022年同比下降29%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低，成交金额12,524亿元，同比下降22%。根据中指数据，2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降33.8%和31.4%。从重点22城来看，住宅用地供应和成交缩量趋势未改，降幅同样在三成以上。 2023年上半年，房地产市场下行压力加大，商品房销售面积小幅下降，但销售额同比微增，房地产开发投资仍维持负增长。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售金额63,092亿元，同比增长1.1%；房地产开发投资额58,550亿元，同比下降7.9%。6月末，商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。2023年上半年，房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%；房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%；房屋竣工面积33,904万平方米，增加19.0%。 从政策层面来看，面对市场情况，政策继续调整优化，适应供求变化。2023年7月24日召开的中共中央政治局会议强调“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。会议还提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。此前，国务院常务会议7月21日审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，预示针对超大特大城市的新一轮城中村改造即将启动。 在信贷方面，政策发力点除为房企融资端继续提供融资支持外，也更侧重需求端信心恢复。 2023年8月1日，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中在支持房地产市场平稳健康发展方面指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。此前，央行、金融监管总局于7月10日联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。 从企业端看，房地产行业持续分化，优质房企和出险房企间分化加剧。一方面，退市风波持续蔓延，另一方面，在近期市场低迷的状态下，仍有部分房企积极拿地。 2.租赁住房行业情况分析 2023年上半年，从1月的全国住房和城乡建设工作会议，到4月的中央政治局会议，均表示加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，规划建设保障性住房。为支持和发展住房租赁市场，各项配套措施和服务也在持续发力。中央层面主要在金融支持上发力，拓宽住房租赁企业的融资渠道，推动行业金融化发展。央行、银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知，文件提及为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。 地方层面继续以保租房建设为核心，加快实现筹集保租房建设的目标。2023年，上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。截至6月末，已入市的保租房项目23个，供应量总计约3万套，市场单项目月均流速约100-120套。下半年预计新增入市4万余套，其中70%以上房源主要集中在浦东，闵行和松江三大区域。 3.股权投资市场情况分析 2023年上半年，A股市场共有173家公司首发上市，IPO数量同比增加2%。融资额方面，2023年上半年A股市场的总融资规模为2,096.77亿元，IPO总融资额同比下降33%。根据投中信息统计数据显示，2023上半年中国VC/PE市场投资数量3978起，同比下滑29.8%，环比小幅下滑1.2%；市场交易规模共计713亿美元，同比环比均基本持平。一级市场投资节奏持续放缓，各阶段投融资规模和数量均有所下降。 2023年上半年，REITs市场的发展脚步不断推进。证监会和国家发改委就REITs分别发文，拓宽项目试点类型，调整项目要求，从各维度为REITs实现常态化发行提供支持。上半年， 28只公募REITs上市发行，考虑扩募金额后的总发行规模为975.32亿元。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。 稳健的经营策略和风险控制优势 公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。 集团化平台资源和产业协同优势 公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务布局和区域规模优势 公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开发、运营以及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅超过6千多套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过50万方，在建商品房项目十余个。 市场化运作机制和专业团队优势 公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队，在项目开发、项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力。 创新型科研能力和优质品牌优势 公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技术研究应用及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开发、运营及金融领域培育优质品牌，以“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度，进一步提升了公司在市场中的竞争优势。 三、 经营情况的讨论与分析 （一）2023年上半年经营工作 2023年是城投控股上市三十周年，站在而立之年和“十四五”发展后半程的起点，公司在董事会的领导下，在连续三年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上，进一步确立“服务年”的工作方向，加快向房地产全生命周期发展转型，推动各项工作求实见效，于报告期内顺利完成各项工作目标。 1.开发业务稳步推进 报告期内，公司在建项目规模约117万平方米，实现新开工约34万平方米，竣工约28万平方米。各项目均按节点有序推进，万安路、高阳里、露香园二期、康健项目加快推进结构施工，朱家角二期推进土方开挖和垫层施工，朱家角酒店A区完成竣工，九星01-02租赁房大面积施工，九星05-08动迁房地上结构完成十层。公司露香园、璟云里2个项目荣获第十届“广厦奖”，并被评选为规划与建筑设计优秀奖项目，露香园另获公共配套和物业服务优秀奖。公司新江湾城生态源获得中国建筑学会科普教育基地认证。公司根据项目推进计划，合理统筹规划，全面推进销售回笼。 2.运营业务规模提升 报告期内，“城投宽庭”品牌推进规模化运营。光华、浦江及新湾谷社区顺利开业，新增租赁房源3,636套。目前“城投宽庭”共有四大在营社区，已入市的租赁房源总计6,207套。截至报告期末，江湾社区和光华社区的合计出租率超过 80%；浦江社区于 7月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单；湾谷社区（含新湾谷社区）出租率始终保持在90%以上。“城投宽庭”品牌获得“2023房地产开发企业优秀产品系”“2022-2023中国住房租赁企业国企先锋TOP5”等荣誉，并积极参加碳博会、长三角建筑产业化展等展会，输出品牌理念。 为了提升社区品质，公司倾力打造了与社区配套的商业——“宽庭荟”，已初步形成招商品牌资源库，为做好商业客户分析筛选和归类奠定基础。报告期，公司切实推进了社区配套商业招商落地，引进商铺基本满足社区租户日常需求。 酒店、餐饮业态加强市场化运作。黄山酒店自去年开业以来，在业内及客群中获得良好反响；朱家角宽璟酒店于6月完成第一轮内部测试，根据测试情况落实整改和设备调试。黄山凯悦嘉轩酒店和朱家角宽璟酒店均入选上海市职工疗休养基地名录。上半年，餐饮业态支撑城投宽庭社区功能同步布局，城述光华店于6月正式开业，宽小集浦江店实现部分开业，基本满足社区现有住户和工作人员的用餐需求。 物业管理研究业务发展布局。上半年，公司完成相关物管项目投标工作，积累住宅前期物管项目的投标经验和参考资料，同步开发搭建 BIM运维管理系统，推进与租赁 APP、资产管理系统数据的功能对接。 3.金融业务协同发展 报告期内，公司共计收到已上市证券分红0.22亿元。截至6月末，公司持有的已上市证券市值约为39.75亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，上半年新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计12亿元，投资方向包括以人工智能、半导体等新一代信息技术为核心的智慧城市产业链，以新能源、新材料为主的绿色产业链，以及冷链物流产业全产业链。公司旗下直投平台投资公司有序推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，持续推动存量及增量CMBS产品， 积极发挥资本运作功能和产融协同效应。 4．科研创新深入推进 报告期内，公司专注技术研究应用及成果转化，对重点开展的课题研究进行总结，其中立项课题《新江湾城成片土地开发模式总结及发展启示》《城市典型居住建筑全生命周期低碳辅助决策方法研究》《上海老城厢露香园地区开发模式研究与公共空间设计导则》等均取得进展；江湾社区按照租赁、低碳、无废、绿色要求，协同打造综合示范项目。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。 报告期内，公司加快推进数字化转型，谋划多维度、多领域智慧场景应用，以智慧建设和数字运营示范场景为工具，赋能精细化管理，信息化水平持续提升。 （二）房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况
2.报告期内房地产开发投资情况
3.报告期内房地产销售和结转情况
4.报告期内房地产出租情况
5.报告期内公司财务融资情况 单位：万元 币种：人民币
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
本期实现露香园低区项目、璟云里项目等尾盘的销售，上年同期露香园低区、璟云里项目开盘销售，因此营业收入相比减少； 2营业成本变动原因说明：本期营业成本同比减少95,905.95万元，主要是本期营业收入减少○ 而相应成本结转减少； 3销售费用变动原因说明：本期销售费用同比增加2,683.40万元，主要是本期新开楼盘产生销○ 售费用较上年同期增加所致； 4管理费用变动原因说明：本期管理费用同比增加2,805.93万元，主要是人工成本增加，餐饮○ 及酒店等项目开办运营，使得管理费用较上年同期增加所致； 5财务费用变动原因说明：本期财务费用同比增加9,102.01万元，主要是有息债务增加及长租○ 房等项目竣工后利息支出不再资本化所致； 6经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额同比增加○ 7投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额同比减少○ 135,786.07万元，主要是由于上年同期收回转让联营企业股权款项所致； 8筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少○ 435,855.69万元，主要是由于本期取得借款收到的现金较上年同期减少所致； 9税金及附加变动原因说明：本期税金及附加同比减少70,482.00万元，主要是由于本期房产○ 项目完成土地增值税清算所致； 10其他收益变动原因说明：本期其他收益同比减少337.94万元，主要是由于本期收到政府补贴○ 收入较上年同期减少所致； 11投资收益变动原因说明：本期投资收益同比减少66,653.10万元，主要是由于公司上年同期○ 转让联营企业上海开古房地产开发有限公司股权，取得股权转让收益，而本期未发生股权转让所致； 12公允价值收益变动原因说明：本期公允价值变动收益同比增加25,696.58万元，主要是由于○ 证券市场价值波动所致； 13信用减值损失变动原因说明：本期信用减值损失同比增加41.70万元，主要是由于公司本期○ 转回应收款项预期信用损失所致； 14营业外收入变动原因说明：本期营业外收入同比增加754.86万元，主要是由于公司本期收到○ 财政绩效奖励所致； 15营业外支出变动原因说明：本期营业外支出同比增加26.04万元，主要是由于公司本期支付○ 滞纳金所致； 16所得税费用变动原因说明：本期所得税费用同比减少12,127.55万元，主要是由于公司本期○ 应税所得额减少所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 币种：人民币
其他说明 1货币资金较年初减少130,969.17万元，主要是由于本期支付项目工程款等支出所致； ○ 2合同负债较年初减少41,297.25万元，主要是本期结转房产销售收入所致； ○ 3应付职工薪酬较年初减少7,134.57万元，主要是本期支付职工薪酬所致； ○ 4应交税费较年初减少160,864.79万元，主要是支付企业所得税及土地增值税所致； ○ 5其他应付款较年初增加29,455.58万元，主要是本期应付股利增加所致； ○ 6一年内到期的非流动负债较年初增加232,091.63万元，主要是一年内到期的应付债券转入所○ 致； 7其他流动负债较年初减少5,195.95万元，主要是本期实现销售的房产项目待转销项税额结转○ 所致； 8递延收益较年初减少4,616.11万元，主要是本期结转新建租赁住房专项补贴所致。 ○ 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 参见“第十节 财务报告/七、合并财务报表项目注释/56、所有权或使用权受到限制的资产”。 4. 其他说明 √适用 □不适用 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业和分产品情况的说明： 房地产业务营业收入和营业成本较上年同期减少系房产项目实现收入并相应结转销售成本所致； 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币
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