[中报]特发服务(300917):2023年半年度报告
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时间：2023年08月25日 23:12:31 中财网 |
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原标题:特发服务:2023年半年度报告
深圳市特发服务股份有限公司
2023年半年度报告
公告编号：2023-042
2023年8月
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人(会计主管人员)刘杰声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。
公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第三节管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”，敬请投资者予以关注。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节重要提示、目录和释义.........................................................................................................................................2
第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................................................6
第三节管理层讨论与分析....................................................................................................................................................9
第四节公司治理.........................................................................................................................................................................21
第五节环境和社会责任.........................................................................................................................................................22
第六节重要事项.........................................................................................................................................................................23
第七节股份变动及股东情况...............................................................................................................................................29
第八节优先股相关情况.........................................................................................................................................................33
第九节债券相关情况...............................................................................................................................................................34
第十节财务报告.........................................................................................................................................................................35
备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表；（二）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；（三）载有法定代表人签名的公司2023年半年度报告文本；
以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 特发服务、公司、我司 | 指 | 深圳市特发服务股份有限公司 | | 特发政务 | 指 | 深圳市特发政务服务有限公司 | | 特发集团 | 指 | 深圳市特发集团有限公司 | | IFM | 指 | “IntegratedFacilityManagement”的
简称，指综合设施管理 | | 华为 | 指 | 华为技术有限公司 | | 阿里巴巴 | 指 | 阿里巴巴（中国）有限公司 | | 中国移动 | 指 | 中国移动通信集团有限公司 | | 腾讯 | 指 | 深圳市腾讯计算机系统有限公司 | | 蚂蚁金服 | 指 | 蚂蚁科技集团股份有限公司 | | 商写 | 指 | 商业写字楼 | | 天鼎物业 | 指 | 四川大金源天鼎物业管理有限公司 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深圳市国资委 | 指 | 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 | | 报告期、本报告期、本期、上半年 | 指 | 2023年1月1日至2023年6月30日 | | 上期、上年同期 | 指 | 2022年1月1日至2022年6月30日 | | 元、万元 | 指 | 人民币元、万元 | | （本）报告期末 | 指 | 2023年6月30日 | | 尾差 | 指 | 本报告除特别说明外，若出现总数与各分
项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五
入原因造成 |
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司简介
| 股票简称 | 特发服务 | 股票代码 | 300917 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 深圳市特发服务股份有限公司 | | | | 公司的中文简称（如有） | 特发服务 | | | | 公司的外文名称（如有） | ShenzhenSDGServiceCo.,Ltd. | | | | 公司的外文名称缩写（如
有） | SDGS | | | | 公司的法定代表人 | 陈宝杰 | | |
二、联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 杨玉姣 | 王典淳 | | 联系地址 | 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010
号特发文创广场五楼 | 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010
号特发文创广场五楼 | | 电话 | 0755-83075915 | 0755-83075915 | | 传真 | 0755-83075988 | 0755-83075988 | | 电子信箱 | [email protected] | [email protected] |
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用 ?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年
年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
公司注册情况在报告期无变化，具体可参见2022年年报。
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
| | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | | 营业收入（元） | 1,130,496,563.26 | 934,701,179.57 | 20.95% | | 归属于上市公司股东的净利
润（元） | 60,144,611.85 | 57,915,293.63 | 3.85% | | 归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润
（元） | 48,080,182.38 | 44,566,819.26 | 7.88% | | 经营活动产生的现金流量净
额（元） | 72,517,621.20 | 84,038,070.54 | -13.71% | | 基本每股收益（元/股） | 0.36 | 0.34 | 5.88% | | 稀释每股收益（元/股） | 0.36 | 0.34 | 5.88% | | 加权平均净资产收益率 | 6.22% | 6.51% | -0.29% | | | 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减 | | 总资产（元） | 1,585,742,086.47 | 1,537,672,437.47 | 3.13% | | 归属于上市公司股东的净资
产（元） | 968,831,553.67 | 942,478,180.73 | 2.80% |
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
?适用□不适用
单位：元
| 项目 | 金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资
产减值准备的冲销部分） | -4,343.35 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外） | 5,411,481.87 | 主要为稳岗补贴、留工补贴、上市公
司补贴等 | | 委托他人投资或管理资产的损益 | 5,545,780.81 | 主要为理财收益 | | 除上述各项之外的其他营业外收入和
支出 | -413,597.26 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项 | 5,776,137.55 | 主要为增值税进项加计抵减、小规模 | | 目 | | 企业增值税优惠、招用自主就业退役
士兵税收优惠 | | 减：所得税影响额 | 3,992,311.87 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 258,718.28 | | | 合计 | 12,064,429.47 | |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用□不适用
主要为增值税进项加计抵减、小规模企业增值税优惠、招用自主就业退役士兵税收优惠将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。目前，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。其中主要从事的业务如下：
1.综合物业管理服务
主要是指基础的综合物业管理及后勤保障服务。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。公司在聚焦上述“四大航道”的同时，不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建类、大型商企等领域市场机会，实现市场版图的拓展和延伸。
(1)园区物业
公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上海、东莞、刚果金等地。
(2)商业物业
公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。
(3)住宅物业
公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目等。
(4)公建物业
公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。
(5)能源物业
公司于报告期内通过参与天鼎物业增资扩股项目投资，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物业范畴，主要为水电站厂区和营地提供包括秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。
2.政务服务
公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。
近年，公司通过在湖北恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，已逐步在项目专业化、标准化等方面形成成熟的业务模式。
3.增值服务
公司提供的增值服务主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司与多家合作商在小型整改服务领域建立了合作关系，在智慧停车管理服务中开展了多项创新举措。
（二）报告期内开展的主要工作
2023年上半年，面对复杂的外部环境和市场多重压力，物业行业营收规模化发展速度放缓，由最初的高速增长阶段，逐步回归理性，转向聚焦优势领域的高质量发展阶段。期间，公司始终坚持“深耕主业稳经营、多元开拓增市场”的战略布局，在市场拓展、投并购、信息化建设等方面取得积极进展，推动管理服务提档升级，阶段性完成各项指标任务。
报告期内，公司实现营业收入11.30亿元，较上年同期20.95%；实现归母净利润6,014.46万元，较上年同期增长3.85%，保持各类经济指标稳健增长，推动各项重点工作高效落实。
1.市场拓展情况
在行业竞争情况愈发激烈的情况下，公司通过不断深挖服务业态价值，成功拓宽业务“新赛道”，上半年新拓展项目27个，其中物业类新增项目20个，政务类新增项目7个，进一步夯实了综合物业管理服务为核心，政务服务、增值服务协同发展的经营模式，持续贯彻多元化发展之路。
报告期内，园区物业领域，新中标青岛海信信息产业园项目，是海信全国最大的电子信息产品制造中心，该项目的成功中标进一步填充了公司大型产业园的服务场景。此外，公司成功续签华为在华北、华南区域数据中心项目。新业态领域，深圳市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目的顺利接管，为公司进军市政公建领域并在城市运营服务业务布局上打下坚实基础。
2.投资并购方面
公司在报告期内参与了四川大金源天鼎物业管理有限公司增资扩股项目的竞争性谈判，并被选为最终的投资方。天鼎物业拥有多年水电物业领域服务经验，其主要客户国能大渡河流域水电开发有限公司是集水电开发建设与运营管理于一体的大型水电开发公司。参与该项目投资将有助于公司快速切入水电物业业务，进一步谋求在能源物业领域的发展突破。
3.科技升级方面
公司持续加大信息化投入力度，实施路径得到进一步明晰，通过成立科技转型专项工作小组，对标行业推动公司科技化升级工作。期间，公司加快实施智慧物业应用（一期）建设，目前已有20个试点项目上线系统且运行顺利，为后期所有物业项目的上线运行奠定基础。
二、核心竞争力分析
（一）公司整体竞争力
1.品牌优势
公司作为国企背景的第一家上市物业企业，凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等众多优质客户资源，获得“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等荣誉，行业影响力及品牌美誉度得以进一步提高。作为一家具有国资背景的上市物业企业，公司在获取优质政府公建、城市服务等类型项目时有着先天的优势，体制内资源的协同相对较为便利。
2.市场化发展优势
公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，市场化程度深、范围广、对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念，已拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。同时，公司已完成混合所有制改革并通过实施管理层和核心骨干持股，以“强激励、硬约束”的考核模式，建立市场化的激励机制，为公司的可持续发展奠定基础。
（二）物业管理业务竞争力
1.丰富园区物业管理服务经验
公司所从事的园区一体化综合物业管理服务相较传统的住宅物业业务有着更高的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着较高的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，同时手握华为、阿里等高端园区资源，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。
2.专业的项目运营团队
公司一直以来关注内部核心团队的管理和打造，拥有完整的梯队化管理团队，管理人员在公司核心客户项目上有着丰富的项目管理经验和行业经验。其中，公司专业项目团队包含项目管理，设备设施运维及环境保障、安全消防、综合客服等业务管理，项目团队中的专业人才具备良好的创新、拼搏及奋斗精神。同时，公司建立了完善的培训体系，针对不同层级的员工培训计划，进一步提升人员管理水平。
良好的企业文化与有效的员工晋升渠道被广泛认可，使公司拥有一批忠诚度高和责任感强的员工。专业化的员工、稳定的项目管理团队及高效的客户需求响应速度，不断给客户带来高品质的服务。
3.多业态的拓展能力
公司稳步实践市场投拓与股权投资双线并举的市场拓展模式，持续丰富自身业务结构，打造多业态发展格局。报告期内，公司创新性的进入市政园林管理及公园管养等服务项目，与多家半导体行业巨头建立了物管合作关系，新中标青岛海信信息产业园项目（80万㎡），进一步填充了公司大型产业园的服务场景。此外，通过增资天鼎物业正式进军能源物业领域，不断探索并拓宽业态发展新赛道，通过高效有序的布局发展，打造了健康、可持续发展的市场核心竞争优势。
4.服务标准化的应用
公司高度重视标准化体系建设。一是编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程，实现了服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。二是发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并通过定期考核等方式确保标准在全国项目的落地应用，引领服务品质提升。
5.智能化管控手段
公司紧跟业务实际需要，不断丰富和完善自有平台系统的功能实效，通过信息化、智能化手段加强日常业务监督管理。目前已全面上线财务共享平台系统，实现了现代化财务管理模式的转变升级；优化人力资源管理系统，做强员工考勤及考核管理，极大提高了人员管理效率；开展智能化项目运营试点，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务高质量发展。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
| | 本报告期 | 上年同期 | 同比增减 | 变动原因 | | 营业收入 | 1,130,496,563.26 | 934,701,179.57 | 20.95% | - | | 营业成本 | 986,461,709.20 | 806,086,092.20 | 22.38% | - | | 销售费用 | 9,665,427.82 | 9,008,324.21 | 7.29% | - | | 管理费用 | 61,083,223.22 | 52,207,546.42 | 17.00% | - | | 财务费用 | -2,491,625.85 | -1,439,312.96 | -73.11% | 主要系智能通知存款
利息收入 | | 所得税费用 | 20,438,954.42 | 19,764,237.95 | 3.41% | - | | 研发投入 | 2,011,572.02 | 1,562,648.90 | 28.73% | - | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 72,517,621.20 | 84,038,070.54 | -13.71% | - | | 投资活动产生的现金
流量净额 | -89,389,377.03 | 83,515,038.60 | -207.03% | 主要系购买理财产品 | | 筹资活动产生的现金
流量净额 | -37,498,078.40 | -35,986,267.00 | -4.20% | - | | 现金及现金等价物净
增加额 | -54,356,769.20 | 131,572,532.68 | -141.31% | 主要系购买理财产品 |
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 ?不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
占比10%以上的产品或服务情况
?适用□不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年同
期增减 | | 分产品或服务 | | | | | | | | 综合物业管
理服务 | 963,924,906.23 | 868,549,150.81 | 9.89% | 22.02% | 23.56% | -1.13% | | 政务服务 | 106,738,539.80 | 89,408,806.30 | 16.24% | 7.65% | 6.58% | 0.85% |
四、非主营业务分析
?适用□不适用
单位：元
| | 金额 | 占利润总额比例 | 形成原因说明 | 是否具有可持续性 | | 投资收益 | 3,754,188.55 | 4.43% | 按权益法确定的投资收
益及理财产品投资收益 | 是 | | 公允价值变动损益 | 3,091,589.03 | 3.64% | 结构结构性存款预计收
益 | 是 | | 营业外收入 | 141,395.47 | 0.17% | | 否 | | 营业外支出 | 560,082.78 | 0.66% | | 否 | | 信用减值 | -2,524,919.06 | -2.98% | | 否 | | 其他收益 | 11,633,519.42 | 13.71% | 主要为稳岗补贴、政府
上市公司补贴、个税手
续费返还、增值税进项
加计抵扣、小规模企业
增值税免征、附加税减
免、招用自主就业退役
士兵税收优惠 | 是 |
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
| | 本报告期末 | | 上年末 | | 比重增减 | 重大变动说明 | | | 金额 | 占总资产比
例 | 金额 | 占总资产比例 | | | | 货币资金 | 500,402,308.17 | 31.56% | 554,759,077.37 | 36.08% | -4.52% | | | 应收账款 | 454,837,354.33 | 28.68% | 455,210,357.20 | 29.60% | -0.92% | | | 存货 | 5,307,208.86 | 0.33% | 4,749,983.80 | 0.31% | 0.02% | | | 投资性房地产 | 49,761,073.38 | 3.14% | 50,631,942.25 | 3.29% | -0.15% | | | 长期股权投资 | 6,931,552.86 | 0.44% | 5,631,556.09 | 0.37% | 0.07% | | | 固定资产 | 15,395,598.70 | 0.97% | 16,773,560.49 | 1.09% | -0.12% | | | 使用权资产 | 17,370,683.18 | 1.10% | 20,266,215.92 | 1.32% | -0.22% | | | 合同负债 | 96,122,751.51 | 6.06% | 48,395,071.84 | 3.15% | 2.91% | | | 租赁负债 | 12,898,720.07 | 0.81% | 14,559,021.56 | 0.95% | -0.14% | |
2、主要境外资产情况
□适用 ?不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
?适用□不适用
| 项目 | 期初数 | 本期公允
价值变动
损益 | 计入权益
的累计公
允价值变
动 | 本期计提
的减值 | 本期购买
金额 | 本期出售
金额 | 其他变动 | 期末数 | | 金融资产 | | | | | | | | | | 1.交易性 | 265,946,1 | 2,145,452 | | | 790,000,0 | 815,000,0 | | 243,091,5 | | 金融资产
（不含衍
生金融资
产） | 36.99 | .04 | | | 00.00 | 00.00 | | 89.03 | | 2.衍生金
融资产 | | | | | | | | | | 3.其他债
权投资 | | | | | | | | | | 4.其他权
益工具投
资 | | | | | | | | | | 5.其他非
流动金融
资产 | | | | | | | | | | 金融资产
小计 | 265,946,1
36.99 | 2,145,452
.04 | | | 790,000,0
00.00 | 815,000,0
00.00 | | 243,091,5
89.03 | | 投资性房
地产 | | | | | | | | | | 生产性生
物资产 | | | | | | | | | | 其他 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 上述合计 | 265,946,1
36.99 | 2,145,452
.04 | | | 790,000,0
00.00 | 815,000,0
00.00 | | 243,091,5
89.03 | | 金融负债 | 0.00 | | | | | | | 0.00 |
4、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末，货币资金中无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
六、投资状况分析
1、总体情况
?适用□不适用
| 报告期投资额（元） | 上年同期投资额（元） | 变动幅度 | | 1,059,954,279.73 | 1,021,927,791.47 | 3.72% |
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ?不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ?不适用
4、以公允价值计量的金融资产
?适用□不适用
单位：元
| 资产
类别 | 初始投资成
本 | 本期公允价
值变动损益 | 计入权益的
累计公允价
值变动 | 报告期内购
入金额 | 报告期内售
出金额 | 累计投资收
益 | 其他
变动 | 期末金额 | 资金来
源 | | 其他 | 265,946,136
.99 | 2,145,452.
04 | 0.00 | 790,000,000
.00 | 815,000,000
.00 | 5,522,339.
71 | 0.00 | 243,091,589
.03 | 自有资
金/募集
资金 | | 合计 | 265,946,136
.99 | 2,145,452.
04 | 0.00 | 790,000,000
.00 | 815,000,000
.00 | 5,522,339.
71 | 0.00 | 243,091,589
.03 | -- |
5、募集资金使用情况
?适用□不适用
（1）募集资金总体使用情况
?适用□不适用
单位：万元
| 募集资金总额 | 43,256.63 | | 报告期投入募集资金总额 | 3,879.02 | | 已累计投入募集资金总额 | 16,696.67 | | 报告期内变更用途的募集资金总额 | 3,592.06 | | 累计变更用途的募集资金总额 | 3,592.06 | | 累计变更用途的募集资金总额比例 | 8.30% | | 募集资金总体使用情况说明 | | | 经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2020〕2930号）同意注册，本公司由国泰君安证券股份有限公司采用向战略投
资者定向配售、网下向符合条件的网下投资者询价配售与网上向持有深圳市非限售A股股份和非限售存托凭证市值的社
会公众投资者定价发行相结合的方式发行人民币普通股（A股）股票25,000,000股，发行价为每股人民币18.78元，共
计募集资金46,950.00万元，扣除承销费及保荐费2,603.77万元（不含增值税）后的募集资金为44,346.27万元，已
由主承销商国泰君安证券股份有限公司于2020年12月16日汇入本公司募集资金监管账户。另减除律师费、审计费、
法定信息披露等其他发行费用1,089.59万元后，公司本次募集资金净额43,256.63万元。上述募集资金到位情况业经
天健会计师事务所(特殊普通合伙)验证，并由其出具《验资报告》（天健验〔2020〕3-141号）。
截至报告期初，募集资金余额为32,683.52万元。报告期内，公司累计直接投入募投项目1,279.02万元，超募资金永
久补充流动资金2,600.00万元，购买结构性存款未到期金额22,000万元，利息、理财收入扣除手续费净额216.68万
元。截至2023年6月30日，募集资金专户余额为7,021.18万元（含扣除手续费后的相关利息收入）。 | |
（2）募集资金承诺项目情况
?适用□不适用
单位：万元
| 承诺投资项
目和超募资
金投向 | 是否
已变
更项
目(含
部分
变更) | 募集资金承
诺投资总额 | 调整后投资
总额(1) | 本报告期
投入金额 | 截至期末累
计投入金额
(2) | 截至期
末投资
进度(3)
＝
(2)/(1) | 项目达到预
定可使用状
态日期 | 本
报
告
期
实
现 | 截止
报告
期末
累计
实现
的效 | 是否
达到
预计
效益 | 项目
可行
性是
否发
生重
大变 | | | | | | | | | | 的
效
益 | 益 | | 化 | | 承诺投资项目 | | | | | | | | | | | | | 1.物业管理
市场拓展 | 否 | 19,323.79 | 19,323.79 | 985.03 | 5,052.46 | 26.15% | 2025/05/15 | 0 | 0 | 否 | 否 | | 2.信息化建
设 | 否 | 5,008.5 | 5,008.5 | 174.06 | 1,183.48 | 23.63% | 2024/05/15 | 0 | 0 | 否 | 否 | | 3.人力资源
建设 | 否 | 4,548 | 4,548 | 113.63 | 613.31 | 13.49% | 2025/05/15 | 0 | 0 | 否 | 否 | | 4.物业管理
智能化升级
和节能改造 | 是 | 3,689.48 | 97.42 | 6.3 | 97.42 | 100.00% | 2024/05/15 | 0 | 0 | 不适
用 | 否 | | 5.补充流动
资金 | 否 | 1,950 | 1,950 | 0 | 1,950 | 100.00% | | 0 | 0 | 不适
用 | 否 | | 6.四川大金
源天鼎物业
管理有限公
司51%股权
增资 | 否 | 0 | 3,592.06 | 0 | 0 | 0.00% | 2024/05/15 | 0 | 0 | 否 | 否 | | 承诺投资项
目小计 | -- | 34,519.77 | 34,519.77 | 1,279.02 | 8,896.67 | -- | -- | 0 | 0 | -- | -- | | 超募资金投向 | | | | | | | | | | | | | 1.暂未确定
投向 | 否 | 8,736.86 | 936.86 | | | | | 0 | 0 | 否 | 否 | | 2.补充流动
资金 | 否 | | 7,800 | 2,600 | 7,800 | 100.00% | | 0 | 0 | 否 | 否 | | 超募资金投
向小计 | -- | 8,736.86 | 8,736.86 | 2,600 | 7,800 | -- | -- | 0 | 0 | -- | -- | | 合计 | -- | 43,256.63 | 43,256.63 | 3,879.02 | 16,696.67 | -- | -- | 0 | 0 | -- | -- | | 分项目说明
未达到计划
进度、预计
收益的情况
和原因（含
“是否达到
预计效益”
选择“不适
用”的原
因） | 1、未达到计划进度的情况和原因：
2022年4月22日，公司第二届董事会第七次会议及第二届监事会第四次会议审议通过了《关于部分募集资金投资项目延
期的议案》，同意将“信息化建设目”及“物业管理智能化和节能改造项目”的预计可使用状态的时间进行调整，该项目
达到预计可使用状态日期由2022年5月15日调整为2024年5月15日。公司保荐机构、监事会、独立董事对上述部分募
集资金投资项目延期事项均发表了明确的同意意见。
2023年4月20日，公司第二届董事会第十四次会议及第二届监事会第十次会议审议通过了《关于部分募集资金投资项目
延期的议案》，同意将“物业管理市场拓展项目”和“人力资源建设项目”的达到预定可使用状态的时间进行调整，该项
目达到预定可使用状态日期由2023年5月15日调整为2025年5月15日。公司保荐机构、监事会、独立董事对上述部分
募集资金投资项目延期事项均发表了明确的同意意见。
（1）信息化建设项目
本项目建设内容是对公司信息化管理系统以及配套机房进行优化更新，推进公司内部管控流程和业务系统的梳理，加强公
司的大数据处理能力。为了使该项目所获效益最大化，公司对本项目的具体规划、资金的使用较为谨慎,该项目目前已完
成管理系统的第一阶段优化更新及测试。基于控成本、增效益的原则，充分保证系统与公司需求的有效融合、系统运行的
稳定性和市场竞争力，公司不断优化需求方案、精细项目蓝图设计、实施路径规划从而对项目造成一定程度的延后。
（2）物业管理市场拓展项目
本项目建设的内容是基于公司“深耕主业与多元并行”的战略规划，结合自身的业务特点持续推进全国化的市场拓展布
局。近年受外部环境影响，公司市场拓展面临诸多挑战，对本项目的具体规划、资金的使用较为谨慎，导致投资进度较预
期有所滞后，无法在计划的时间内完成。公司将加强对项目进度的监督，使项目按计划进行建设，以提高募集资金的使用
效益。
（3）人力资源建设项目
本项目建设内容是通过拓宽人才引进渠道和强化内部专业技能培训，以加强对于雇主品牌形象的建设，支撑公司未来业务
发展对人才的需要。近年，受到外部不利因素持续影响，高端人才和新项目人员进场受到不同程度的制约，同时，公司组
织培训开展也受到一定的影响，导致项目进度有所滞后。公司将持续加强关键人才引进、完善人才梯队培训体系建设，将
继续推进本项目实施。
2、未达到预计收益的情况和原因：
2023年5月25日，公司召开了第二届董事会第十六次会议、第二届监事会第十二次会议，并于2023年6月12日召开 | | | | | | | | | | |
| | 2023年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金用途的议案》。同意终止原募投项目“物业管理智能化
升级和节能改造”，并将该项目尚未使用的募集资金3,806.89万元（其中含该项目尚未使用的募集资金及募集资金专户利
息、理财收益）用于“四川大金源天鼎物业管理有限公司51%股权增资”项目。
物业管理智能化升级和节能改造项目：“物业管理智能化升级和节能改造”项目主要为了加强公司在管项目车场系统、监
控系统、人脸识别系统、公告屏等智能化改造，改善社区和商业写字楼的服务安全保障，减少人员投入，提升智能化和便
捷化的物业服务水平。自原募投项目启动以来，公司积极筹备该项目实施，但节能改造升级在实际场景下的运用需要与被
服务方进行大量的协调沟通，且由于该项目前期投入成本较大，但在实施中，无法达成预期成效的可能性较高，因此目前
该项目募集资金投入进度较慢，实施期内暂未有增加投入的合适契机；同时，因为项目立项于2019年，立项时间较早，
系公司依据当时的市场行情和未来战略所制定出的早期实施方案，而随着我国城市经济的快速发展，物业行业亦飞速成
长，基于公司目前的业务规模，已无法单纯依靠内生式增长实现规模的提升，公司作为行业领先的IFM物业企业，为追求
整体性的高质量发展，目前更需要增强对外投资整合的能力、通过收并购合作手段加速科技升级战略进程。本着谨慎和效
益最大化的原则，公司综合考虑主营业务发展需求及公司发展战略等因素，变更部分募集资金用途用于“四川大金源天鼎
物业51%股权增资”项目，有利于提高公司的市场竞争力，提高募集资金使用效率。 | | 项目可行性
发生重大变
化的情况说
明 | 2023年5月25日，公司第二届董事会第十六次会议、第二届监事会第十二次会议审议通过《关于变更部分募集资金用途
的议案》，同意终止原募投项目“物业管理智能化升级和节能改造”，并将该项目尚未使用的募集资金3,806.89万元（其
中含该项目尚未使用的募集资金及募集资金专户利息、理财收益）用于“四川大金源天鼎物业管理有限公司51%股权增
资”项目。 | | 超募资金的
金额、用途
及使用进展
情况 | 适用 | | | 公司首次公开发行股票的超募资金总额为人民币8,736.86万元。公司超募资金的用途等情况将严格按照《上市公司监管
指引第2号—上市公司募集资金管理和使用的监管要求（2022年修订)》等法律法规的要求履行审批程序及信息披露义
务。公司于2021年1月25日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八次会议，审议通过了《关于使用部分超
募资金永久性补充流动资金的议案》，同意公司使用超募资金人民币2,600万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额
的29.76%。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2021年12月31日，本次永久补充流动资金事项
已经完成。
公司于2023年4月20日召开第二届董事会第十四次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金
的议案》，同意公司使用超募资金人民币2,600万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的29.76%。公司独立董事和
保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2023年6月30日，上述永久补充流动资金事项已经完成，剩余936.86万元
超募资金暂未确定投向。 | | 募集资金投
资项目实施
地点变更情
况 | 不适用 | | 募集资金投
资项目实施
方式调整情
况 | 不适用 | | 募集资金投
资项目先期
投入及置换
情况 | 适用 | | | 公司于2021年4月27日召开第一届董事会第十七次会议和第一届监事会第十次会议，审议通过了《关于使用募集资金置
换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换先期投入募投项目的自筹资金1,175.73
万元及已支付发行费用的自筹资金73.87万元，共计1,249.60万元。公司独立董事和保荐机构均发表了同意意见，容诚
会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《以自筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的鉴证报告》（容诚专字
[2021]518Z0248号），上述置换事项已完成。 | | 用闲置募集
资金暂时补
充流动资金
情况 | 不适用 | | 项目实施出
现募集资金
结余的金额
及原因 | 不适用 | | 尚未使用的
募集资金用
途及去向 | 公司于2022年12月12日召开第二届董事会第十二次会议、第二届监事会第九次会议，审议通过了《关于使用部分闲置
募集资金和闲置自有资金进行现金管理的议案》，同意公司使用不超过人民币33,000万元（含本数）的暂时闲置募集资金
进行现金管理，使用期限为2023年2月22日至2024年2月21日。在上述额度和期限范围内，资金可循环滚动使用。公
司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2023年6月30日，公司使用部分暂时闲置募集资金购买的结构
性存款余额为22,000万元，其余尚未使用的募集资金仍存放于募集资金专户中。 | | 募集资金使 | 无 | | 用及披露中
存在的问题
或其他情况 | |
（3）募集资金变更项目情况
?适用□不适用
单位：万元
| 变更后的项目 | 对应的原承
诺项目 | 变更后项
目拟投入
募集资金
总额(1) | 本报告
期实际
投入金
额 | 截至期末
实际累计
投入金额
(2) | 截至期末投
资进度
(3)=(2)/(1) | 项目达到预
定可使用状
态日期 | 本报告
期实现
的效益 | 是否达到
预计效益 | 变更后的项
目可行性是
否发生重大
变化 | | 四川大金源天
鼎物业管理有
限公司51%股
权增资 | 物业管理智
能化升级和
节能改造 | 3,806.89 | 0 | 0 | 0.00% | 2024/05/15 | 0 | 否 | 否 | | 合计 | -- | 3,806.89 | 0 | 0 | -- | -- | 0 | -- | -- | | 变更原因、决策程序及信息披露情况说明
(分具体项目) | 公司综合考虑外部市场环境，结合现阶段发展需求，秉持合理配置公司资源，提高募集
资金使用效率的原则，为了增强公司整体经济效益，公司拟终止原募投项目“物业管理
智能化升级和节能改造”，并将该项目尚未使用的募集资金3,806.89万元（其中含该项
目尚未使用的募集资金及募集资金专户利息、理财收益）用于“四川大金源天鼎物业管
理有限公司51%股权增资”项目。2023年5月25日，公司召开了第二届董事会第十六次
会议、第二届监事会第十二次会议，并于2023年6月12日召开2023年第一次临时股东
大会，审议通过了《关于变更部分募集资金用途的议案》。具体内容详见2023年5月27
日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的《关于变更部分募集资金用途的公告》
（公告编号：2023-031）。 | | | | | | | | | | 未达到计划进度或预计收益的情况和原因
(分具体项目) | 该项目于2023年6月12日完成用途变更审议流程，报告期内，暂未开始正式实施。 | | | | | | | | | | 变更后的项目可行性发生重大变化的情况
说明 | 无 | | | | | | | | |
注：变更后项目拟投入募集资金总额3,806.89万元其中含该项目尚未使用的募集资金及募集资金专户利息、理财收益。
6、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
?适用□不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
| 具体类型 | 委托理财的资金来
源 | 委托理财发生额 | 未到期余额 | 逾期未收回的金额 | 逾期未收回理财已
计提减值金额 | | 银行理财产品 | 自有资金 | 34,000 | 25,500 | 0 | 0 | | 银行理财产品 | 募集资金 | 32,665 | 22,000 | 0 | 0 | | 合计 | 66,665 | 47,500 | 0 | 0 | |
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况□适用 ?不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 ?不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托贷款。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ?不适用
八、主要控股参股公司分析
?适用□不适用
主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况
单位：元
| 公司
名称 | 公司类
型 | 主要业务 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 营业收入 | 营业利润 | 净利润 | | 特发
政务 | 子公司 | 政务服务 | 12,000,000.00 | 90,646,875.16 | 54,104,557.90 | 106,738,539.80 | 10,483,982.82 | 8,085,117.83 |
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 ?不适用
主要控股参股公司情况说明
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（一）市场竞争风险
近年来，物业行业在不少企业的恶意竞争下愈发紧张，激烈的行业竞争在一定程度上冲击了公司外拓发展的市场空间。此外，除去原有的专业物业管理方面的竞争对手，在其他业务细分领域，具有科技属性企业也加入了行业竞争，对公司现有业务开展和后期业务拓展等方面带来了压力。
作为多年服务于头部互联网企业的“IFM大管家”，公司在市场拓展方面将主动拥抱细分市场的创新性，依托大客户强科技属性，不断探索传统物管服务科技升级的更多可能性。其次，公司将持续借助资本市场的支撑作用，大力推进以“市场投拓+投资并购”双引擎驱动的发展模式来持续保持自身的高质量发展。
（二）人工成本与履约风险
目前，公司主营业务成本占比较大的仍是人力成本，行业激烈的竞争局势与人工成本的不断上升使得公司的人力资源储备即将面临严峻考研；另一方面，为应对客户陆续出现专业要求、需求增长等情况，对项目人力的人员管理提出新的挑战。
为应对上述风险，公司今后将积极推动科技转型升级的步伐，提升自身信息化、智能化的融合水平，借助科技力量替代部分人工，实现运营管理的降本提效，通过产品创新和服务升级，优化服务质量，增强客户体验，提升业主满意度，保证优质的客户口碑和良好的履约评价。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
?适用□不适用
| 接待时间 | 接待地点 | 接待方式 | 接待对象类型 | 接待对象 | 谈论的主要内容
及提供的资料 | 调研的基本情况索
引 | | 2023年05月
17日 | 价值在线 | 其他 | 其他 | 通过“价值在
线”参与公司
2022年度网上
业绩说明会的
投资者 | 谈论的主要内
容：2022年度网
上业绩说明会；
提供的资料:
无。 | 巨潮资讯网
（http://www.cni
nfo.com.cn）披露
的《深圳市特发服
务股份有限公司
2022年度网上业绩
说明会》（编号：
2023-001） |
第四节公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
|
