[中报]津滨发展(000897):2023年半年度报告
原标题:津滨发展:2023年半年度报告 2023年半年度报告 2023-16 【2023-8-26】 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管人员)李建民声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施” 部分描述了公司经营中可能面临的风险及公司应对措施，敬请查阅。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ..................................................................................................................................... 9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................... 20 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................... 21 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................... 22 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 27 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................... 32 第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................... 33 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................... 34 备查文件目录 1、载有董事长亲笔签名的报告正本。 2、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 3、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年 报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经 常性损益的项目的情形。 注:本报告中可能存在部分表格合计数与各分项值直接相加之和在尾数上略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。 报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目和滨海新区的滨堡公司项目，以及福建泉州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江 H2 项目本报告期内的交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江 H1 地块工程施工建设按计划推进；坚持企业市场化改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。 2023年上半年，公司实现营业收入21.44亿元，较上年同期增长793.50%，其中房地产销售收入 21.03 亿元。公司实现归属于母公司所有者的净利润 4.83 亿元，较上年同期增长847.15%。公司2023年半年度业绩较上年同期增加的主要原因是，本报告期房地产项目结算收入较上年同期增加所致。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 2023年上半年，房地产行业相关政策以稳健和保障为主基调，通过下调贷款利率，落实房地产开发贷款投放等金融支持手段，支持房地产市场平稳运行。总体看，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度购房者置业情绪下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势，房地产市场调整压力依然较大。 面对行业的变化的复杂局面，公司一方面重点加强对项目的建设工作，既保障了结算收入，也为后期项目开盘做好准备；另一方面，紧抓市场有利时机，适时推盘，紧盯回款，保障了公司持续稳健运营。此外，公司在持有性资产运营和物业管理业务方面，也取得了一定的经营成果。 在公司项目开发运营的同时，公司还积极寻求新的项目储备，结合公司实际情况，参与了天津市部分地块的土拍；融资工作方面，积极推动梅江 H1 项目开发贷款，结合贷款利率、放款条件等情况评定选优，完成了项目贷款授信工作，保障了公司资金面的顺畅。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
2023 年下半年，公司判断房地产政策仍将维持偏暖的主基调，基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力，继续加大保障项目交付和防范房企规模性风险发生。针对此，公司下半年的主要工作是继续按计划推进现有项目的开发，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2023年下半年主要工作如下： 一、抓好在建项目建设 （一）梅江项目 确保全项目计划实施，H1 项目按既定计划节点推进示范区及大区基础及主体结构施工工作；H2、H3、H4 项目将工作侧重业主售后服务，全力提升项目满意度；P1 全力推进项目方案运行，持续优化产品设计，注重项目品味与格调，夯实品质基础，坚持打造精品的战略。 （二）滨堡项目： 下半年全力推进竣工备案工作。 （三）红树湾项目：各项工作主要围绕BI区竣工验收手续办理进行；做好项目商业、储藏室、B区车位的开盘销售计划安排。 在开展项目建设的过程中，公司将继续高度重视工程质量和施工现场的安全管理工作，落实好提升工程质量和项目安全管理的各项措施，重点加强在建项目安全文明施工管理。 二、加强在售项目营销管理 （一）梅江项目：H2、H3、H4项目的尾房去化作为下半年重点工作。 （二）滨堡公司项目在已开盘部分基本销售完毕的前提下，下半年适时进行加推。 （三）津汇项目：尽快确定车位、商业销售方案，尽快开售车位；同时根据产品实际情况做好售楼处销售策划公关工作，开拓营销思路。 三、精进提升，深化管理 （一）做好资金统筹，确保资金链安全。 在确保项目正常使用的前提下，盘活闲置资金。下半年公司将根据梅江项目相关开发进度，有序把控项目开发贷款的放款工作，保证项目建设资金需求。及时跟进房地产行业融资政策调整，积极取得银行授信及流动资金借款；合理调配资金。 密切跟进项目销售回款进度，研判资金监管新规对公司的影响。合理压缩资金支出，确保资金链安全。 （二）强化目标管理。 围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。 （三）做好重点在建项目运营管控。 推动落实梅江项目 2023 年经营预算，对标标杆企业竞品项目的销售情况，进行数据分析，确定年度项目销售指标，下达梅江项目年度经营目标责任书。确定梅江 H1 地块整体计划节点，把控施工过程进度，做好风险预警。 （四）强化企业内控。 进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。 （五）一步优化人才梯队建设，营造良好的工作氛围。 一是做好人才的教育培训。充分利用培训机构等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训，形成常态化培训机制，动态关注职场新人的自我提升情况，培养公司梯队人才。二积极面向市场延揽人才，对外以开放的市场观念海选人才，形成不拘一格、人才济济的局面。 （六）积极寻求拓展新项目 继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截至 2023年6月 30日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 6.82亿元，未出现客户违约情况，公司未出 现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 （一）战略优势。公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。 （二）产品优势。随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。近年来，公司通过对标行业先进企业，找差距，补短板，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，潜心提升产品力，逐步增强公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。 （三）管理优势。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，不断夯实管理基础。对标市场化企业持续优化健全考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
四、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用 □不适用 单位：元
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □是 ?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用 ?不适用 主要控股参股公司情况说明 天津津滨时代置业投资有限公司在本报告期内实现营业收入 21.03亿元，实现归母净利润 4.47亿元，主要系根据梅江项 目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。 九、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （1）政策调控风险。未来国民经济发展积极因素增多，各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳。国家坚持稳字当头全面贯彻新发展理念，资金监管上，银行监管资金提取的细化，导致房企的流动性持续承压。在这种情况下消费端需求不足制约还很明显，投资端保持温和复苏态势，项目融资仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企资金风险仍未出清。 为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；另一方面积极改善债务结构，寻求多元化的融资方式，不断优化融资结构，降低资金成本。 （2）市场风险。随着京津冀区域一体化战略的实施，为公司发展带来重要新机遇，公司项目所在的天津市区和滨海新区对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。但房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。市场购房信心不足，加之二手房具备确定性，将会对新房市场造成需求挤压作用，2023销售面积可能会维持较低的增速。 （3）自身规模有限的风险 过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚定走市场化发展之路不动摇，不为外界喧嚣所动，有所为有所不为。但是，我们也应该深刻地认识到行业集中度趋势没有转向的形势下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然薄弱。 应对措施 公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。 长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要切实提升专业化能力和水平，一如既往秉持“打造精品”理念，按照董事会下达的计划节点要求，抓管理，练内功，继续发扬公司攻坚克难、敢打硬战的工作作风，对一些重点和难点工作要打出提前量，制定切实可行预案，做到未雨绸缪，各项工作重在落地，见到实效。要在保进度的同时，扎实把好质量关，全面提升精细化管理水平，对标市场化标准提升公司整体专业能力，以提高客户满意度来检验我们的各项工作。 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
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