[中报]上实发展(600748):上实发展2023年半年度报告
原标题:上实发展:上实发展2023年半年度报告 上海实业发展股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .............................................................................................................................................. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析....................................................................................................................... 8 第四节 公司治理..................................................................................................................................... 18 第五节 环境与社会责任......................................................................................................................... 21 第六节 重要事项..................................................................................................................................... 22 第七节 股份变动及股东情况................................................................................................................. 30 第八节 优先股相关情况......................................................................................................................... 32 第九节 债券相关情况............................................................................................................................. 33 第十节 财务报告..................................................................................................................................... 36
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
二、联系人和联系方式
三、基本情况变更简介
四、信息披露及备置地点变更情况简介
五、公司股票简况
六、其他有关资料 □适用 √不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二)主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。 2023年上半年，国内经济运行总体回升，经济复苏出现明显行业分化，房地产市场整体呈现弱复苏态势。纵观今年上半年，全国房地产开发投资 58,550亿元，同比下降 7.9%；商品房销售面积 59,515万平方米，同比下降 5.3%，降幅较上年同期大幅收窄；商品房销售额 63,092亿元，增长 1.1%，相较上年同期实现正增长。从区域分布来看，国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来看，截至今年 6月末商品房待售面积 64,159万平方米，同比增长 17.0%。房地产政策方面，中央政策整体基调积极宽松，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，强调做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 地方政策出台频次力度较上年度有所降低，主要集中在适度放松限购限售限价、公积金政策等方面。总体来看，稳增长政策加码预期升温，以促进房地产业良性循环和健康发展为核心，行业内结构分化预计会进一步加剧。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。 三、 经营情况的讨论与分析 （一）上半年经营情况分析 2023 年上半年，国内经济整体呈“先上后缓”特征。一季度随着居民生活商业半径打开，经济从供给和需求双约束的过程中走出，较为集中释放了 2022 年积压的需求，二季度供给和需求双放缓，整体呈现供需增长后的去库存化趋势。房地产销售方面，2023 年上半年积压需求释放一度带来销售回升，但整体仍受限于居民收入恢复程度有限、城镇化速度下降、地产信用风险尚未出清等因素，市场表现先扬后抑呈现弱复苏态势。2023年上半年，公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施，公司营收及净利润同比实现较大增幅。 1、保持主业稳健经营，做好项目销售转化 报告期内，公司稳扎稳打、精准出击，推进待售项目销售、保证已售项目如期按期交付，根据本地市场的需求变化动态调整销售时机，精准蓄客、加速转化，保证主业经营平稳有序。公司上半年累计预售约 8,538平方米，签约金额约 4.41亿元，完成回款 7.10亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目认购实现清盘，销售额 4.33亿元；泉州上实·海上海三期、上海宝山上实·海上菁英项目报告期内继续交付住宅 1500余套；进一步推进湖州、杭州非住宅产品和车位销售。工程施工方面，今年上半年公司在建项目 4个，在建面积约 41.23万平方米，竣工项目 2个，竣工面积约 32.02万平方米。 资本保障方面，公司完成“19上实 01”、“20上实 01”公司债券 2022年度付息的工作，经摸排市场利率，考量“20上实 01”公司债券转售及公司其他途径融资成本，于 2023年 5月完成债券摘牌。 2.不动产经营优化运营，增强资产管理效能 报告期内，公司以市场需求为导向、重整客户结构和业态、并以深挖潜力、以稳定老租户为重心，着力推行提前续租、招租工作。不动产经营业务上半年实现收入 2亿元，租赁业务整体趋势稳中有升，其中核心资产上实大厦、金钟广场、长宁八八中心租赁收入有较大提升，金钟公司完成 100%出租目标，青岛 T3写字楼（含商铺）实现出租面积达 28,798.89平米，积极争取其他重点客户的续约。得益于文旅消费需求释放，外部环境有效改善，湖州皇冠假日酒店收入明显提升，并承接了数次国家级接待活动，较大提升了酒店的知名度和口碑；青岛钓鱼台美高梅酒店 6月 10日举行开业仪式，6月 25日正式开业，预售 5天销售额突破 2,000万元。 3.物业管理多元化拓展，服务能力进一步提升 截至报告期末，上实服务在管合约面积约为 2,818万平方米，在管项目 310个。荣获“2023年中国物业服务企业综合实力 500强”第 36位，较去年提升 4位；“2023年中国国有物业服务企业综合实力100强”第 12位，较去年提升 3位。2023年上实服务在秉持优势业务的同时，尝试向更多新领域拓展业务触点，进一步开拓公共交通、城市服务、商企办公、公众场馆、医院学校等服务领域，由专人对接重点客户，了解需求，成功续标 18个重点项目，续标成功率 78%，完成续标合同金额 1.11亿元；成功外拓洋山岛区服务、上博馆北馆、奉贤水污厂、世纪花园一期、徐汇妇幼保健所、上海市戒毒管理局、政府四办等 18个项目，新增合同金额 1.22亿元。品牌塑造方面，上实服务总部、上实大厦、宝钢服务中心顺利通过“上海品牌”认证监督复审，强化上实服务品牌价值。 （二）下半年经营展望 2023年是十四五计划实施的关键年，下半年更是完成年度经营计划、推进后续布局的关键阶段，公司将坚持夯实基础、强化执行、重点突破、持续发展，密切关注行业及金融政策变化，提前做好应对预案，防范经营风险，加大创新驱动，采取有效措施稳定生产经营平稳健康的良性格局。 1.聚焦重点建设项目，提高开发效率 公司于 7月 11日竞拍取得宝山区吴淞创新城 15更新单元 03-02、04-02地块（详见公司公告临2023-35），公司将结合地块属性特点，配合区域产城融合需求，做好办公科研地块设计定位，加快住宅用地开发建设及销售周转。抓紧推进北外滩地区 90号地块开发建设策划方案，提升经济测算准度，协同北外滩区域的整体开发建设。工程管理方面，提速开发节奏，提升采招、成本信息化管理水平，内部形成竞争机制，加强原有项目的总结与评估，形成闭环反馈机制，进一步提高公司项目开发综合管理能力。 2.优化企业资产结构，夯实财务保障 今年下半年，公司将继续调整资产结构，推进资产盘活，增加现金流入，主动优化资源配置，推进低效资产的处置，加速资金回笼为公司流动性提供支持。财务管理方面，落实融资管理制度及防范资金风险、加强资金管理的要求，坚持全面预算管理要求，结合内外部融资预算、现金流预算等，合理安排债务融资品种和期限结构。加强流动性管理，严格管控资产负债率、带息负债比率、速动比率等重要指标，保有合理资金存量，保证现金流安全。 3.拓宽不动产运营思路，擦亮服务品牌 不动产经营方面，公司要以资产管理为核心，以优化资源配置为目标，提升服务质量和经营业绩，实现资产高效运营。逐步建立并形成集资管、商管于一体的多功能运行平台，积极开拓外部市场，促进资管面积和经营收入双增长。物业服务方面，上实服务要以高质量发展为目标，继续探索“物业服务+生活服务”模式。优化布局，为管理资产或开发项目提供多种经营配套服务。聚焦城市服务，深耕优势业态，拓展第三方市场，继续布局城市交通、公共场馆、新城建设等领域。努力打造上实品牌，加快做大做强、做精做优。 （三）报告期内房地产经营情况（2023年 1-6月） （1）项目储备情况表
（2）项目建设情况表 单位：万元 币种：人民币
（3）项目销售情况表 单位：万元 币种：人民币
（4）项目租赁情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本增加所致。 销售费用变动原因说明：主要系广告宣传费增加所致。 管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬费增加所致。 财务费用变动原因说明：主要系项目竣工后利息支出费用化核算所致。 研发费用变动原因说明：主要系人员薪酬费减少所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系销售回款减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期投资收益现金流入较多所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系银行借款净还款所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 本报告期，公司非经常性损益较大，主要系北外滩89号地块的股权转让收益和长沙项目的仲裁赔偿收入所致；公司经常性损益主要系房地产销售利润所致。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 本报告期，公司非经常性损益较大，主要系北外滩89号地块的股权转让收益和长沙项目的仲裁赔偿收入所致。 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四)投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对外股权投资总额为 569,263.89万元，比上期增加 7,363.07万元，增加 1.31%。 具体投资情况如下：
(1).重大的股权投资 □适用 √不适用 (2).重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
证券投资情况 □适用 √不适用 证券投资情况的说明 □适用 √不适用 私募基金投资情况 □适用 √不适用 衍生品投资情况 □适用 √不适用 (五)重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六)主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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