[中报]南都物业(603506):南都物业服务集团股份有限公司2023年半年度报告
原标题:南都物业:南都物业服务集团股份有限公司2023年半年度报告 南都物业服务集团股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内不进行利润分配或公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“五、（一）可能面对的风险”部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 7 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 18 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 19 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 20 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 31 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 33 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 33 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 34
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一） 公司所处行业情况 2023年是国家全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，物业行业作为社会基层治理的重要组成部分，积极响应国家号召，以高质量服务满足市场需求同时探索与扩大服务边界，坚定助推经济高质量发展，践行行业社会责任。 1、良好政策环境推动行业发展 近几年，物业行业社会价值逐渐被重塑，国家层面各部委陆续出台一系列相关的国家政策和法规，为物业行业的发展营造了良好的营商环境。2022年1月，国务院办公厅印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》奠定政策基础，全面推进城市一刻钟便民生活圈建设，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售、美容美发等生活性服务业。2023年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务，引导社会化专业机构为其他有需求的老年人家庭提供居家适老化改造服务。借助政策东风，物业行业正在凭借贴近民生的先天优势，围绕基础物业服务探索“物业+”多元化增值服务空间。 2、市场规模保持增长态势稳步扩张 根据中国指数研究院研究报告显示，2022年百强企业管理面积均值为6400.62万平方米，同比增速为12.43%；合约面积均值为8574.16万平方米，同比增速为11.59%。管理面积与合约面积增速均下降超4个百分点。2023年年初，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，城市发展的底层逻辑开始从高速度增长转向了高质量发展，稳定发展成为一种新常态。而随着物业行业增量趋缓，市场竞争加剧，存量时代下拓展战略合伙伙伴、抢占细分赛道等成为物业服务企业突破规模的策略。 3、服务专业程度不断提升 根据国家统计局数据显示，2022年末城镇常住人口92071万人，比上年末增加646万人；乡村常住人口49104万人，减少731万人；城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为65.22%，较五年前提高5个百分点。随着常住人口城镇化率逐年提升，社会发展水平提高，国民对于物业服务要求的提高驱动物业行业不断精进服务专业度及深广度。企业从规模的竞争逐步转向精细化运营的角逐，从传统的“四保”单点服务向全生命周期服务延展。此外，数字化建设是物业企业提高专业度的探索方向之一。云计算、物联网等科技催生了智慧园区、智慧城市等模式，大数据系统构建用户运营数据，通过对多业务用户数据分析形成多维度的运营数据分析体系，实现用户精细化运营，以实现物业管理服务的转型和升级。 （二）公司从事的业务情况 公司成立于1994年，是一家市场化运营物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。 物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。 物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中的“人”与“房屋”，逐步完善和打造增值服务全链，为客户提供“5+N”社区零售、社区空间运营、到家服务、美居服务、中介租售、餐饮服务、工程服务等个性化专项服务。 公司旗下悦都科技已获得“国家高新技术企业”认定，为悦嘉家社区服务平台提供线上智慧平台技术支持，配合各社区邻里中心等线下服务场景，为住宅业主提供“一键开门、物业缴费、邻居圈、社区公告、入室维修、公共维修、访客通行、邮包代管、家政服务、严选商品”等线上服务；为写字楼、园区等企业客户提供园区指引、新闻政策、场地预定、法律投融资服务、租赁服务等智能功能。 近年来公司陆续注册成立了乐勤系列等专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰” 等领域专业服务，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。其中，乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品，针对住宅项目推出“小南阿姨”家政服务品牌。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。 资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下悦郡商业打通存量资产行业的整个产业链条，以市场为依据构筑商业场景，深挖竞品及未来投资、消费客群，立志成为国内领先的特色主题商业全程运营商。 住宿运营板块，依据客户不同居住、办公室、社交等需求，以“产品+互联网+社群”为手段，推出 “群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、蓝领宿舍等公寓产品。产商运营板块，陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。 非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。 案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。 顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。 1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。 2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司自1994年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展市场化运营，2006年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015年完成股份制改革，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。 近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。 （一）机制优势 公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。 （二）品牌优势 公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过质量管理体系、信息安全管理体系、信息技术服务体系、诚信管理体系、社会责任管理体系、环境管理体系、职业健康安全体系、食品安全管理体系、能源管理体系、反贿赂管理体系、危害分析与关键控制点体系等一系列管理体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。 公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，近年来多次入围行业协会、中国指数研究院、上海易居房地产研究院等组织评选的全国物业服务企业综合实力前三十强。报告期内，公司再次荣获中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的 2023 中国物业服务综合实力百强企业”第12 名、“2023 中国物业管理上市公司20 强”、“2023 中国物业高品质服务力百强企业”、“2023 中国物业服务企业华东 20 强”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2023 中国物业服务综合实力百强企业”第 57 名，浙江中大普惠物业有限公司获“2023中国物业服务综合实力百强企业”第67名。 公司多年来坚持诚信经营的品牌形象，近年来获评浙江省信用管理示范企业、浙江省市场监督管理局评定的AAA级“守合同重信用”企业、连续5年被浙江省住房和城乡建设厅评为“AAA”物业服务信用企业、脱贫攻坚模范企业等多项荣誉，并于2022年获得西湖区人民政府为区里卓越绩效管理并取得显著经济效益和社会效益的各行业企业/组织授予的最高质量奖励“西湖区政府质量奖”。 公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。 （三）全业态服务优势 通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力，形成了各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，荣获“2023中国产业园区物业服务企业TOP10”、“2023中国商业物业服务企业TOP10”、“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2022城市服务TOP10企业”、“2022商业物业服务力TOP20企业”、“2021中国办公物业管理优秀企业”、“2020中国产业园区物业管理领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。 近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。 （四）组织管理优势 优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。 公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。 （五）智慧服务优势 公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。 旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。 三、 经营情况的讨论与分析 公司秉承“让生活更美好”的企业使命，坚守服务初心，围绕“一体两翼”发展战略，覆盖“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态发展，持续推进“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全面推进集团战略落地。 报告期内，公司整体经营业绩稳中有进，实现营业收入 93,077.01 万元，较上年同期增长3.79%；实现归属于上市公司股东的净利润9,240.93万元，较上年同期增长2.24%。 报告期内，公司提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。 上半年新签项目55个，新签约面积590.18万平方米。截止报告期末，公司总签约项目733个，累计总签约面积8747.05万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）占比87.78%，较2022年底上升1.2个百分点。 （一）“一体”——物业基础服务 1、业态布局 公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。截至报告期末，在交通枢纽领域，公司合计服务交通枢纽项目6个，包括杭州萧山机场航站楼，杭州火车西站站房项目，舟山机场保洁，宁波机场业务用房、场区道路、停车场等区域保洁项目，成都地铁3号线、6 号线车站物业服务项目 A 标等项目；在商业领域，公司接管多个银泰系项目，包括杭州湖滨银泰、西溪银泰、武林银泰、成都银泰城等在内；在园区领域，公司持续深化与普洛斯的战略合作，目前也已陆续接管江苏苏州、扬州等多个城市共计 15 个普洛斯物流园区项目。除此之外，公司2023 年上半年各业态均新签多个代表项目，包括中铁建城发宁波总部基地大楼、萧龙科创园、望水华庭、浙江华通数据中心、西阳（阳港）园区范蠡安置小区、浙江省拱宸桥强制戒毒所、新明国际家居生活广场等。 2、合资合作 4 月，公司旗下江苏金枫物业服务有限责任公司与常熟经开控股下属常熟经开产城综合服务有限公司签署合作协议，双方将组建合资公司，以中德产业园项目为市场切入点，打造智慧产业园管理模式，旨在经开区及常熟市其他产业园进行复制，实现多个产业园区服务项目拓展。5 月，公司与杭开控股集团下属子公司杭开（杭州）创新创业园区有限公司签订共同设立城市运营服务有限公司协议，双方将围绕科创园区、智能制造基地、生产研发中心等项目开展合作，打造物业管理+综合配套服务平台。 3、投后融合 公司积极推进并购公司各项投后整合和提升工作，导入南都的运营体系、增值服务体系等，提升普惠物业与中大物业的管理水平及经营效益。报告期内，公司完成物产中大集团总部大楼项目续签，增值服务领域，在公建项目积极探索IFM服务，提高设施管理的效率和精细化程度，节约运营成本，增加资源利用效益。通过多点开花和IFM服务的结合，为用户提供更优质的服务体验，同时实现公司创收。 （二）“两翼”——多元增值服务 1、物业增值服务 报告期内，公司继续加强社区新零售生态链布局，除app、小程序和直播等多种触达渠道外，建立“仓、柜、集、站、店”全覆盖体系，纵深延伸社区新零售服务“消费场景”。5月，旗下新零售公司与中国十大餐饮品牌企业之一杭州知味观签约，获全国“一级经销商”资质授权。除此之外，公司已相继获万事利、珀莱雅、外交官等多家品牌达成合作关系。上半年，社区零售板块端午节销售额较去年同比增长67%，下半年将持续在中秋等重点销售季发力。到家板块，空调业务清洗营收较去年同比上升30%，同时开始尝试居家收纳等新服务，持续丰盛到家服务品类提高客户粘性。社区空间运营方面，充电桩业务覆盖7省18城119个项目，上半年营收同比上升17%。为顺应公司业态布局调整，下半年公司将在做好C端业主服务的同时，重点拓展B、G端客户业务，旨在实现物业增值服务业绩增长。 2、资产管理服务 公司旗下全资子公司悦郡商管，主要围绕“物业资产”开展产商运营、住宿运营两大板块业务。报告期内，住宿运营板块不再承接需要大额装修投入、投资回收期过长的长租公寓项目，优先以委托运营模式承接新项目。长租公寓方面目前运营3个项目，管理公寓套数598套，上半年整体出租率为91%；酒店运营方面，公司一季度已重新签约第三方专业公司，疫情结束后对酒店进行重新修整，已于5月1日重新对外营业。产商运营板块，目前公司重点开发顾问咨询、一体化运营服务等轻资产运营业务，上半年已新签3个顾问咨询项目，分别为未来社区、社区商业、科创园业态。同时，公司也在尝试探索商办园区的企业服务新业务，6月7日悦郡商管与杭州运酬科技签约达成合作伙伴关系，旨在加强商写领域的客户粘性，提供包括资质认证、项目申报、工商财税等多项服务，目前已在公司旗下部分商写项目开展业务试点。 （三）坚守本心持续优化服务力 2023年是公司服务品质提升年，公司始终秉承“人文服务、智慧管理”的理念，将高品质服务和客户满意作为发展根基，并将人才梯队建设作为长期重点工作，为提升服务竞争力奠定基础。 1、服务产品研发升级 报告期内，公司进一步强化以“客户第一”为中心的服务理念，打造星级服务品质。为实现精细化的过程管理，公司基于“住宅、商写、城市服务”3大领域，编制住宅、商写服务产品手册及业态手册，以及交通枢纽等特色业态运营管理手册，编制客服、工程、秩序等基础物业服务5个岗位SOP手册，并针对手册制作多个关键场景可视化操作视频，巩固并完善服务标准；开展项目不同专题工作坊，通过多层次、多维度头脑风暴，从管理实践中遇到的难点、痛点为触发互相交流经验，激发提高服务品质灵感。 公司通过“满意+惊喜”的服务策略提升客户满意度，开展“元气当春，美好正当时”、“臻心服务月”、“春季义诊 守护健康”、“美好接‘粽’而至”等社区文化活动，为业主营造一个安全、整洁、舒适的邻里氛围，提高业主对物业诚挚服务的感知度。 2、智能化升级建设 为实现“降本、增效、保质、提优”目标，公司持续推动智能化建设，落位于服务过程数字化管控，由旗下全资子公司悦都科技作为国家高新技术企业负责公司智慧平台建设。报告期内，公司优化车场管控平台并加快推广项目覆盖面，启动悦嘉家PLUS（客户端）及悦服务手机端APP巡检管理、品质检查、计划管理等模块全面上线工作，率先于浙江省内项目上线智慧消防云平台，提升物业服务数字化程度。此外，为提高项目服务效率及品质，公司不断引入各类有人、无人驾驶的新型设备，配置于各项目外围、车库、园区主干道等场景。报告期内，公司获评克而瑞物管、中物研协发布的“2023中国智慧物业服务领先企业”。 3、人才梯队建设 报告期内，公司打造学习型组织，以线上E学院、培训大讲堂、核心管理群等作为学习载体，通过内部经验分享、外部经验学习、新政速递、管理提效基本功等方式，形成全员学习、团队学习的氛围和机制，提高员工的学习能力、实践能力和竞争力；完善人才供应渠道，持续优化人力资源配置，建设以新动力培养、专业能力赋能、职业发展支持和岗位提升助力为四大维度的人才发展体系；完善人事运营体系建设，保障组织内部储备人才的供需平衡，打造内训师队伍，重新调整优化龙跃军计划储备经理训练营、虎跃军计划储备主管训练营，为项目管理和服务品质提供更好的保障。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期增长 7.30%，主要系公司物业服务项目增加。 销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期增长7.35%，主要系公司加大拓展业务投入。 管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降1.38%，主要系公司优化费用支出。 财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期增长9.60%，主要系公司利息收入减少。 研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期增长21.57%，主要系公司加大信息化投入。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期下降15.71%，主要系公司支付供应商款增加。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期增长23.75%，主要系公司赎回理财产品较多。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期增长114.03%，主要系公司增加银行借款。 无变动原因说明：无 无变动原因说明：无 无变动原因说明：无 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 报告期末银行存款包括冻结的银行存款18,500.00元，其他货币资金包括保函保证金1,107,876.80元，使用受限。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 截止报告期末，公司对外股权投资总额18,895.03万元。 (1).重大的股权投资 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(2).重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 证券投资情况 □适用 √不适用 证券投资情况的说明 □适用 √不适用 私募基金投资情况 □适用 √不适用 衍生品投资情况 □适用 √不适用 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、市场风险 受房地产行业震荡影响，近几年随着物业市场竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速提升，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。 2、经营风险 公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。 此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但由于房地产开发市场影响，行业进入存量市场，一旦出现市场竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。 3、财务风险 公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。 4、管理风险 物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 √适用 □不适用 公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策程序符合《公司法》《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通过。 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 2023年5月，公司副总裁王海群先生因个人原因申请辞去公司副总裁职务。 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 √适用 □不适用 1. 因环境问题受到行政处罚的情况 □适用 √不适用 2. 参照重点排污单位披露其他环境信息 √适用 □不适用 公司及下属子公司均不属于国家环境保护部门规定的对环境污染有较大影响的行业、不属于环境保护部门公布的重点排污单位。报告期内，公司及下属子公司严格执行国家有关环境保护的法律法规，不存在违反环保法律法规的行为和污染事故发生，报告期内未发生因环境问题而导致的行政处罚。 3. 未披露其他环境信息的原因 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 □适用 √不适用 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 √适用 □不适用 公司积极响应消费扶贫，利用与社区紧密融合的自身资源优势，通过社区O2O平台上线多款助农产品，助力贫困地区农产品变现，推动贫穷地区产业发展。 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 √适用 □不适用 公司于2022年11月8日召开第三届董事会第七次会议、第三届监事会第六次会议，并于2022年11月24日召开2022年第二次临时股东大会，审 议通过了《关于对外投资暨关联交易的议案》，同意公司以8,525.98万元受让南都产发集团持有的谷尚智能17%股权，股权受让完成后将根据项目进 度，按股权比例增资等方式分步投资谷尚智能及后续自行装修费用，上述投资总额不超过30,000万元，具体详见《南都物业服务集团股份有限公司对 外投资暨关联交易公告》（公告编号：2022-041）。报告期内，公司累计向谷尚智能增资10,200万元。 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 √适用 □不适用 (1) 托管情况 □适用 √不适用 (2) 承包情况 □适用 √不适用 (3) 租赁情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
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