[中报]招商蛇口(001979):2023年半年度报告
原标题:招商蛇口:2023年半年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导 性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人李石芳声明：保证本半年度报告中财务报告的真 实、准确、完整。 本公司第三届董事会第八次会议审议通过了 2023年半年度报告及摘要，公司全体董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资 风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司面临的风险和应对措施”部分，描述了公司经营中可能 存在的风险，敬请投资者关注相关内容。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义.......................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................ 3 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................. 5 第四节 公司治理 .................................................................................... 54 第五节 环境和社会责任 .............................................................................. 55 第六节 重要事项 .................................................................................... 57 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................... 65 第八节 优先股相关情况 .............................................................................. 68 第九节 债券相关情况 ................................................................................ 69 第十节 财务报告 .................................................................................... 75 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （三）在其他证券市场公布的半年度报告。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称：招商蛇口 股票代码：001979 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 公司的中文简称：招商蛇口 公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD. 公司的外文简称：CMSK 公司法定代表人：许永军 二、联系人和联系方式 董事会秘书：黄均隆 证券事务代表：朱瑜 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6号南海意库 3号楼 电话号码：0755-26688322 电子邮箱：[email protected] 三、其他情况 1、公司联系方式 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1号新时代广场 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6号南海意库 3号楼 公司网址：www.cmsk1979.com 电子邮箱：[email protected] 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/ 公司半年度报告备置地点：公司财务管理部 四、主要会计数据和财务指标
截止披露前一交易日的公司总股本：
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元
一、报告期内公司所处行业情况 2023年上半年，中国经济运行整体回升向好，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加。上半年国内生产总值实现59.30万亿元，同比增长 5.5%，为完成全年增长 5%的预期目标打下了重要基础。 中国房地产行业仍面临调整。在积压需求集中释放及前期政策效果显现等因素带动下，一季度热点城市迎来“小阳 春”行情，但二季度增长动能放缓，城市分化加剧。上半年，全国商品房销售额 6.31万亿元，增长 1.1%，商品房销售面积 实现 5.95亿平方米，同比下降 5.3%。土地市场呈现“整体偏冷，局部火热”的格局。全国 300城住宅用地供求规模同比下 降均超三成，但房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温。政策整体延续宽松基调，因城施策支持刚性和改善性 住房需求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。7月中央政治局会议明确将适时调整优化房地产政策，下 半年政策松绑预期进一步加强。房地产行业格局重塑，资产负债表健康、操盘能力突出的房企将获得更多市场份额和发展 机遇。 在房地产新发展模式下，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。而国内公募 REITs底层 资产范围的进一步扩充，也为企业提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准，亦为市场寻找优质持有物业搭 建了市场化的平台。REITs市场已然成为优质不动产退出的最佳通道，彻底打通了房地产企业“投、融、建、管、退”全 生命周期发展模式。REITs市场的逐步成熟将进一步改变房地产行业的整体生态。 物业服务在社会治理中扮演着重要角色。报告期内，各地政府积极出台政策，涵盖服务品质提升、老旧小区更新、社 区服务等众多精细方向，引导物业管理企业稳定健康发展。上半年，交通及文化旅游业景气度全面提升，邮轮恢复运营、 会展业强势复苏、康养服务行业备受社会关注，经营管理态势持续向好。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略 公司致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新 发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方 向，加快推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化 发展转变。匹配战略目标与转型方向，公司调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、 轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠 “产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。 （二）主营业务介绍 招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的 产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。开发业务主营以 住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管 理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。 1、开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕战略，创新研发的住宅人居系统，涵 盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将关怀深入到业主生活的各个角落。为打造 全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四 大特色。 2、资产运营 资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产 业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价 值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释 放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活 空间。 3、城市服务 城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造 城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、 学校、公共、城市空间等非住宅物业，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋 文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建 设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能综合发展；康养业务主要 包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌“招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健 康”及医院品牌“招商力宝”。 （三）报告期公司经营情况概述 2023年上半年，公司实现营业收入 514.42亿元，同比下降 10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润 21.53亿元，同 比上升 14.09%，基本每股收益 0.22元/股，同比上升 37.50%。 公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债 率 62.86%、净负债率 47.01%、现金短债比为 1.09。报告期内，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市 场融资力度进行债务结构调整，紧抓 LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上 半年新增 138亿元公司债注册，新增公开市场融资 74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资 金成本 3.65%，较年初降低 24BP。 1、开发业务 2023年上半年，公司坚持有质量地规模增长, 持续提升市场洞察能力，多措并举推进存货去化，通过“一城一模板” 持续加强项目操盘管理能力，以数字化赋能监督可研兑现。2023年 1-6月，公司累计实现签约销售面积 683.96万平方米， 同比增加 40.30%；累计实现签约销售金额 1,664.36亿元，同比增加 40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五， 较去年同期提升一位。上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等 12个城市进入当 地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。 报告期内，公司坚定区域聚焦、城市深耕，把握投资节奏。1-6月，公司累计获取 25宗地块，总计容建面约 238万平 方米，权益地价 345亿元。“强心 30 城”的投资金额占比 100%，其中“核心 6+10 城”的投资金额占比达 98%，资源投放 进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。其中，在北京获取 3宗项目，地价投入达 88 亿，为公司在北京的高质量发展奠定坚实基础。同时，公司积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落 地佛山宝华旧改项目。 公司投研、产研和客研体系齐头并进，基于市场和产品的开发业务协调系统迅速成熟，实现从择址布局、项目定位、 产品定制到营销去化的全链条高效对接，产品力在迭代升级中获得持续夯实。报告期内，公司新入市项目均得到市场的积 极反馈，尤其在顶级豪宅和品质改善型产品领域，长期以来积累的口碑优势更趋厚实稳定。 公司实施全周期品控管理体系，夯实设计及施工管理动作，通过推广 828技术、利用数字化技术加强精细化施工管 理，抓过程保交付，打造标杆项目，不断提升客户满意度。 2、资产运营 2023年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入 31.2亿元，实现 EBITDA16.6亿元，分别同比增长 22.5%和26.1%。公司持续强化运营期成本管控，进一步提升 EBITDA。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上） EBITDA Margin达 61%，同比提升 0.2个百分点；年化 EBITDA回报率达 6.39%，同比上年全年实际 EBITDA率提升 0.6个 百分点。 1）集中商业业态 截至报告期末，公司管理范围内集中商业在营项目 36个，总经营建筑面积约 201万平方米；在建及筹开项目 42个， 总经营建筑面积约 296万平方米。2023年上半年，公司集中商业运营收入为 6.69亿元，实现 EBITDA2.70亿元。 公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的 商业新样本。2023年上半年新开业琴湖花园城（二期）、深圳会展湾花园里、徐州花园里 3个项目；新拓展杭州崇贤花园 城重资产项目，佛山招商花园里轻资产项目。公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，上半年战略品牌实现 325家的 合作，有效带动项目招商品质提升；全国项目引入 218家城市、片区首店，解锁消费流量新密码，助力项目运营提升。 公司主要运营管理的集中商业项目
2）写字楼业态 截至报告期末，公司管理范围内写字楼在营项目 29个，总经营建筑面积约 110万平方米，其中 80%布局在一线城市； 在建项目 14个，总经营建筑面积约 102万平方米。2023年上半年公司写字楼运营收入为 5.89亿元，实现 EBITDA4.41亿 元。公司秉持不断提升资产价值和项目品质理念，以期为客户提供更好的服务。 公司主要运营管理的写字楼项目
3）产业园业态 公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线 15个城市，规划经营建筑面积 233 万平方米。2023年上半年，产业园在营项目 30个 ，总经营建筑面积约 209万平方米；产业园运营收入（不含蛇口产园 REIT资产）为 5.07亿元，实现 EBITDA 2.27亿元。报告期内，南通海门招商局邮轮配套产业园 3号地块顺利开业，深圳 4.8%，专业化主题园区打造再上新台阶，园区产投基金持续探索“房东+股东”的经营模式积极储备项目资源。 自 2022年沪深交易所发布扩募指引后，公司积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头 兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园 REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于 2023年 6月 16日于深交所上市，是首批基础设施 REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约 8.06亿元。 蛇口产园 REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、 创新产业的发展提供有力支撑。 公司主要运营管理的产业园项目
4）长租公寓业态 报告期内，公司管理范围内的长租公寓布局 19个城市，已开业项目 40个，经营建筑面积 102.7万平米，房源总数 2.66万间；建设期项目 40个，建筑面积 96.4万平米，房源总数 2.11万间。2023年上半年，公司长租公寓业务运营收入为 5.07亿元，EBTIDA 3.52亿元。公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备 REITs的优质底层资产，成功获取上海松 江新桥和合肥高新两块租赁用地，计容建面总计 16.9万平方米，新增房源 4,484间。新开业上海壹间新桥都会项目，房源 228间，6月末时点出租率已达 60%。公寓业务不断打磨核心运营能力，提升平台管理效率，精细化压控运营成本。服务方 面，借助企业客户管理平台推进企业资源深度挖掘、业态联动以及会员体系建立；通过数字化、智能化平台组织丰富多元 的社群活动，持续提升客户居住体验与整体服务满意度。 公司主要运营管理的公寓项目
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