[中报]信达地产(600657):信达地产2023年半年度报告
原标题:信达地产:信达地产2023年半年度报告 信达地产股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人郭伟、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理中心总经理）王琦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于其他披露事项中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目 录 第一节 释义 ................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 4 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................... 6 第四节 公司治理 ......................................................................................................... 26 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 27 第六节 重要事项 ......................................................................................................... 29 第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................... 38 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................. 40 第九节 债券相关情况 ................................................................................................. 40 第十节 财务报告 ......................................................................................................... 48
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 营业收入变动原因说明：主要为本期房地产结转规模较上年同期减少。 归属母公司股东净利润、每股收益、加权平均净资产收益率变动原因说明：主要为营业收入、投资收益较上年同期减少，导致归属母公司净利润较上年同期减少。 归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常性损益后的基本每股收益、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：主要为本期交易性金融资产公允价值变动损益较上年同期增加、非经常性损益较上年同期增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为房地产项目销售回款较上年同期减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持，坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式；持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注刚性需求和改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体，逐步探索长租公寓、产业园区等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将发挥在房地产开发方面的专业能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。 （二）行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，关系国计民生，对于经济金融稳定具有重要的系统性影响，是国民经济的支柱产业。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的，其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动、交通网络等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化明显，即使同在一个城市，核心城区与远郊区的市场表现也大相径庭。互联网、数字化、智能科技对于房地产行业的渗透日新月异。同时，房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色，房企总体呈现差异化、特色化发展的趋势。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。 2023年上半年，国际形势复杂严峻，世界经济复苏乏力，我国在疫情防控平稳转段后，国民经济持续恢复，显示出巨大的发展韧性，但国内需求不足，居民就业形势和收入预期还存在一定的压力，部分购房者的信心不足。在此背景下，房地产市场在经历了一季度的复苏回暖行情后，从二季度开始有所降温，上半年市场整体依然处于调整筑底的状态。国家统计局数据显示：2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%。 上半年相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，从支持优秀房企融资、鼓励行业并购重组，到放松限购、限贷、限售，降低首付比例、房贷利率、税收成本，提高公积金贷款额度，放松户籍政策等，都在努力稳定市场预期，这些政策有利于市场的复苏，但由于我国房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，在人口、就业、收入等基本面没有很大改善的情况下，市场没有出现强劲的反弹，市场信心还在逐步恢复的过程中。 与此同时，房企销售竞争加剧，行业洗牌加速。中指研究院发布的2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示，上半年，TOP100房企销售总额为3.57万亿元，同比微增0.1%；销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式，逐步向新发展模式平稳过渡，追求高质量发展的房企需要坚持长期主义，不断提升企业的核心竞争力，努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。 （一）定位差异化 公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，可以加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，需要盘活优化和更新改造的存量资产丰富，公司业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案，加强培训推广，努力提高业务决策效率和投后管理能力，集团协同效应进一步显现。 （二）模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模。相形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、资产证券化等业务机会将不断增多，公司提升业务模式和盈利模式还有很大的探索创新空间。 （三）团队专业化 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。房地产专业开发能力得到市场检验，公司品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司落实产品集约化、标准化的设计理念及管理要求，更新产品建造标准；编制设计任务书、施工图审图要点、景观通用标准、室内精装、公区精装等区域标准化成果，提升设计速度和质量；建立投前和投后的责任成本管控机制，强化一线人员成本意识；加强工程管理，合理排布、抢抓工期，全面提高交付力；强化营销队伍建设和平台建设，推广商办类大宗交易经验，继续提升营销力。 （四）运营数智化 公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，以及全周期货值结构的统计、整合和分析，进一步提高了运营数智化水平。报告期内，公司制定信息化应用和管理专项考核方案，从信息化应用制度、数据质量、信息化建设、季度巡检、信息安全等方面进一步加强信息化管控水平；积极开展调研，优化财务核心管理平台、全货值管理系统等系统应用，提高了信息化应用效果。 （五）机制市场化 公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制、增强市场化意识等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度，不断提升人才市场化竞争力。报告期内，公司加强人才队伍建设，制定人才交流工作实施方案，畅通系统干部员工交流任职通道，打破人才部门化、地域化配置，有针对性地推进人才跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼，为广大员工提供了施展才能的舞台。公司注重实战化培训，增强员工综合能力，上半年举办经营案例大讲堂8期、“匠心论道”21期、营销讲武堂12期，取得良好培训效果。 三、 经营情况的讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2023年上半年我国经济开始复苏，但增长速度仍然面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用有所减弱，房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示，2023年1-6月份，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月份扩大0.5个百分点，如下图1所示。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工有所减少。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%；新开工面积49,880万平方米，下降24.3%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的助推下，1-6月份，房屋竣工面积33,904万平方米，增长19.0%。 图1：全国房地产开发投资增速 （%）
2023年上半年全国商品房销售面积同比有所减少，销售金额小幅增长。国家统计局数据显示，上半年，商品房销售面积 59,515万平方米，同比下降 5.3%；商品房销售额 63,092亿元，增长1.1%。如下图2所示，其中1-6月份商品房销售面积降幅比1-5月份扩大4.4个百分点，销售额增幅比1-5月份收窄7.3个百分点，表明6月份市场销售有所降温。 图2：全国商品房销售面积及销售额增速 （%）
在行业景气不足、销售增长乏力的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金出现下滑。 国家统计局数据显示，上半年，房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8,691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20,561亿元，下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，增长2.7%。逐月来看，如下图3所示，1-6月份房地产开发企业到位资金降幅比1-5月份扩大3.2个百分点，表明行业资金面趋紧。 图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速 （%）
房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥等城市，长江中游的武汉，以及成渝地区的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。 展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的企稳复苏。2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。展望2023年下半年房地产市场形势，预计在着力扩大内需、提振信心、防范风险的总体部署下，各地将进一步因城施策，大力支持刚性和改善性住房需求，同时做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，努力提振市场信心，市场将趋于平稳。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“创模式，建生态；抢回款，去存量；提能力，建机制；稳发展，高质量”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。 报告期内，公司主要开展了以下工作： 一是创模式，建生态。公司抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机，进一步提高轻资产业务规模，向轻重并举方向发展，加快打造专业特色的不动产资源整合商。报告期内，公司强化集团协同，通过项目并购、操盘代建、联合建设、项目监管等方式，拓宽了业务来源。公司抓住集团“十省二十城”客户营销活动契机，主动拓展政府平台公司、金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，提高资源与能力的整合利用水平，不动产业务生态圈初步形成。 报告期内，公司与龙湖冠寓合作，成立长租公寓管理平台，长租公寓运营能力有所提高。 二是抢回款，去存量。上半年，公司抓住各地需求端利好政策、疫情防控平稳转段等有利因素，采取灵活的营销策略，举办丰富的促销活动，进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，千方百计加快销售回款，取得一定的销售业绩。公司以营销为龙头，全面提高产品力、营销力、交付力，品牌影响力继续提高。加强营销体系建设，创新网络营销方式，同时开展外部渠道合作，拓宽线上线下客户来源。加强营销队伍建设，通过营销内部培训，加强市场预判、商办类产品销售经验的交流学习，促进营销能力提升；加强客户研究，推动商办类大宗交易；强化营销考核激励，充分调动一线销售积极性。 三是提能力，建机制。公司坚持守正创新，不断提升能力。报告期内，公司围绕专业开发，重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销、物业服务等基本功；围绕模式创新，重点提高资源整合能力，以及面对复杂业态的价值判断、价值提升能力。继续健全“大运营”体系，执行启动会机制，确定全周期运营目标，贯彻落实“拓展可研-目标确定-执行监控-预警纠偏-考评评价”的项目全周期运营管理理念。深化市场化改革，健全“能多能少、能上能下、能进能出”的激励约束机制，为“想干事、真干事、干成事”的人才提供有为有位的事业平台。 四是稳发展，高质量。报告期内，公司贯彻落实以销定投、以销定产的理念，合理安排资金计划，继续保持稳健的财务状况。拓宽融资渠道，优化融资结构，同时加强资金统筹管理，提高资金使用效率。量入为出，精准投放，强化投运一体化，优化城市布局和资源配置，努力提高投拓质量。继续推进信息化建设，优化财务核心管理平台、全货值管理系统等系统应用，进一步提高运营数智化水平。继续倡导厉行节约、勤俭办企理念，积极采取降本增效措施。继续加强品牌建设，努力通过提升产品和服务品质，进一步提高客户满意度。 （三）报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入29.37亿元，较上年同期78.28亿元下降62.49%；实现净利润1.84亿元，较上年同期 3.28亿元下降44.06%；实现归属母公司净利润 1.79亿元，较上年同期3.28亿元下降45.53%。 截至2023年6月30日，公司资产总额877.64亿元，较年初884.06亿元减少6.42亿元；负债总额627.82亿元，较年初633.09亿元减少5.27亿元；归属于母公司的所有者权益为242.97亿元，较年初242.16亿元增加0.81亿元；资产负债率为71.54%，较上年度末71.61%减少0.07个百分点。 报告期内，公司累计实现销售面积54.87万平方米（其中合作项目权益销售面积16.14万平方米，代建项目销售面积12.52万平方米）；销售金额117.5亿元（其中合作项目权益销售金额40.95亿元；代建项目销售金额35.78亿元）；回款金额124.17亿元（其中合作项目权益回款金额39.65亿元，代建项目回款金额42.03亿元）。报告期内，新开工面积60.38万平方米（其中合作项目权益面积 21.48万平方米，代建项目5.44万平方米）；公司竣工面积 43.62万平方米（其中合作项目权益面积36.18万平方米，无代建项目）。报告期内，公司新增项目计容规划建筑面积18.94万平方米（其中合作项目权益 16.79万平方米，代建项目2.15万平方米）。截至2023年 6月 30日，公司储备项目计容规划建筑面积 205.12万平方米（其中合作项目权益面积29.09万平方米，代建项目49.25万平方米），公司在建面积704.95万平方米（其中合作项目权益面积157.05万平方米，代建项目261.43万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约0.9亿元。 （四）房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况 单位：平方米
2、公司储备项目均不涉及一级土地整理； 3、各储备项目持有待开发土地面积及项目规划计容建筑面积与前期披露数据存在差异的，均因项目规划调整导致； 4、报告期内，公司储备项目计容规划建筑面积 205.12万平方米（其中合作项目权益面积29.09万平方米，代建项目 49.25万平方米）。 2.报告期内房地产开发投资情况 （1）期末在建项目情况 单位：平方米、万元
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