[中报]福星股份(000926):2023年半年度报告
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时间：2023年08月30日 01:09:25 中财网 |
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原标题:福星股份:2023年半年度报告
湖北福星科技股份有限公司
2023年半年度报告
2023年8月
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人谭少群、主管会计工作负责人冯俊秀及会计机构负责人(会计主管人员)刘慧芳声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................... 2
第二节公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................. 6
第三节管理层讨论与分析 ................................................................................................................................ 9
第四节公司治理 .................................................................................................................................................. 21
第五节环境和社会责任 .................................................................................................................................... 22
第六节重要事项 .................................................................................................................................................. 25
第七节股份变动及股东情况 ........................................................................................................................... 39
第八节优先股相关情况 .................................................................................................................................... 43
第九节债券相关情况 ......................................................................................................................................... 44
第十节财务报告 .................................................................................................................................................. 45
备查文件目录
1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 2、报告期内公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿；
3、在其他证券市场公布的半年度报告。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 福星股份、公司、本公司、本集团 | 指 | 湖北福星科技股份有限公司 | | 大股东、控股股东、福星集团 | 指 | 福星集团控股有限公司 | | 实际控制人 | 指 | 湖北省汉川市钢丝绳厂 | | 公司章程 | 指 | 湖北福星科技股份有限公司章程 | | 报告期 | 指 | 2023年1月1日-2023年6月30日 |
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司简介
| 股票简称 | 福星股份 | 股票代码 | 000926 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 湖北福星科技股份有限公司 | | | | 公司的中文简称（如有） | 福星股份 | | | | 公司的外文名称（如有） | HUBEIFUXINGSCIENCEANDTECHNOLOGYCO.,LTD | | | | 公司的外文名称缩写（如
有） | HBFX | | | | 公司的法定代表人 | 谭少群 | | |
二、联系人和联系方式
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年
年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用?不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是?否
| | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | | 营业收入（元） | 3,405,760,272.90 | 8,136,448,393.87 | -58.14% | | 归属于上市公司股东的净利
润（元） | 74,774,970.18 | 74,108,985.50 | 0.90% | | 归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润
（元） | 112,745,160.90 | 179,658,434.73 | -37.24% | | 经营活动产生的现金流量净
额（元） | 395,481,478.97 | 1,022,089,189.78 | -61.31% | | 基本每股收益（元/股） | 0.0788 | 0.0781 | 0.90% | | 稀释每股收益（元/股） | 0.0788 | 0.0781 | 0.90% | | 加权平均净资产收益率 | 0.66% | 0.66% | 0.00% | | | 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减 | | 总资产（元） | 36,939,713,692.16 | 38,275,030,778.73 | -3.49% | | 归属于上市公司股东的净资
产（元） | 11,293,853,355.02 | 11,258,602,629.17 | 0.31% |
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
?适用□不适用
单位：元
| 项目 | 金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资
产减值准备的冲销部分） | -3,262,199.95 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外） | 236,597.23 | | | 计入当期损益的对非金融企业收取的
资金占用费 | 11,745,689.54 | | | 采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产公允价值变动产生的损益 | -59,616,033.74 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和
支出 | -3,083,791.72 | | | 减：所得税影响额 | -15,384,368.79 | | | 少数股东权益影响额（税后） | -625,179.13 | | | 合计 | -37,970,190.72 | |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研
发、生产与销售。
公司房地产业务立足武汉核心区域，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展
脉络，适时调整经营策略，不断提高品牌影响力与竞争优势。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城
中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。公司以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过22年的
发展，成长为一家稳健经营的综合性房地产开发企业。
公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子
午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程
以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （一）报告期内公司所属行业情况说明
2023年上半年，国内房地产市场整体表现为先升后降，二季度市场明显降温，中央多次会议继续强调“有效防范房
地产风险”“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”等，各部委积极响应，各项举措逐步
落地。各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超 300次，但房企开发投资意愿仍显不足。根据国家统计局数据显
示，房地产开发方面：上半年开发企业房屋施工面积79.15亿平方米，同比下降6.6%，其中，住宅施工面积55.71亿平
方米，同比下降 6.9%，新开工面积 4.99亿平方米，同比下降24.3%；销售方面：商品房销售面积 5.95亿平方米，同比
下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%，6月末，商品房待售面积6.42亿平方米，同比增长17%，其中，住宅待售面积
增长18%。
（二）报告期内公司发展和经营情况
面对行业发展压力，公司始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，
在管理上要效益的经营思路。在确保商品房交付、在建项目开发、销售策略输出、储备项目拆迁、财务稳健等方面工作
进展如下：
商品房交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现
场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。
项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报
批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目
进展顺利。
项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，多个项目
销售良好；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。
土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，
公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，福星华府 K9地块 8月份已形成预售，红桥城（K13）正开展施工前期准备
工作。
财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学盘活资产，确保现
金流安全稳定，同时做好合理统筹支付安排，提高资金使用效率。6月19日，中国证监会出具了《关于同意湖北福星科
技股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，目前发行工作正在积极推进中；发行成功后，将进一步增强公司的
资本金实力。
新增土地储备项目
| 宗地或项
目名称 | 所在位置 | 土地规划
用途 | 土地面积
（㎡） | 计容建筑
面积
（㎡） | 土地取得
方式 | 权益比例 | 土地总价
款（万
元） | 权益对价
（万元） |
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 福星惠誉?东湖城 | 28.54 | 119.77 | 11.07 | | 福星惠誉?水岸国际 | 30.01 | 120.23 | 15.13 | | 福星惠誉?福星华府（江北
置业） | 12.36 | 57.70 | 17.85 | | 福星惠誉?红桥城（后湖置
业） | 13.62 | 63.51 | 43.53 | | 福星惠誉?红桥城（三眼桥
置业） | 16.16 | 72.23 | 43.03 | | 钰龙金融广场 | 1.21 | 10.01 | 10.01 | | 福星惠誉?新洲施岗南（暂
定） | 4.88 | 12.19 | 12.19 | | 福星惠誉?咸宁福星城 | 27.77 | 77.86 | 16.89 | | 珈伟光伏?半导体光伏照明
产业基地 | 13.34 | 17.94 | 17.94 | | 银湖孝感?银湖科技产业园 | 31.48 | 51.85 | 23.02 | | 银湖科技仙桃?中小企业城 | 26.42 | 27.00 | 11.41 | | 鑫金福?光谷光电信息产业
创新创业基地 | 4.96 | 17.35 | 11.10 | | 福星惠誉?福星青城府 | 21.85 | 18.36 | 8.13 | | 简阳凤凰谷项目（暂定） | 20.56 | 20.56 | 20.56 | | 福星惠誉?美术城 | 11.36 | 23.09 | 8.82 | | 福星惠誉?格兰中心等项目 | 105.20 | 302.55 | 18.97 | | 总计 | 369.72 | 1012.20 | 289.65 |
主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡
） | 规划
计容
建筑
面积
（㎡
） | 本期
竣工
面积
（㎡
） | 累计
竣工
面积
（㎡
） | 预计
总投
资金
额
（万
元） | 累计
投资
总金
额
（万
元） | | 湖北 | 福星
惠誉?
东湖
城 | 武汉 | 商住 | 80.00
% | 2012
年12
月01
日 | 在建 | | 285,4
35.39 | 1,197
,740.
69 | 0.00 | 1,098
,940.
27 | 1,250
,000 | 1,231
,559.
53 | | 湖北 | 福星
惠誉?
水岸
国际 | 武汉 | 商住 | 100.0
0% | 2009
年06
月01
日 | 在建 | | 300,1
27.51 | 1,202
,340.
06 | 0.00 | 1,044
,939.
64 | 1,480
,000 | 1,532
,609.
08 | | 湖北 | 福星
惠誉?
福星
华府
（江
北置
业） | 武汉 | 商住 | 100.0
0% | 2012
年12
月01
日 | 在建 | | 123,6
60.92 | 577,0
07.14 | 0.00 | 402,5
15.14 | 486,0
00 | 467,3
81.12 | | 湖北 | 福星
惠誉? | 武汉 | 商住 | 100.0
0% | 2014
年12 | 在建 | | 136,1
74.31 | 635,0
60.00 | 0.00 | 199,8
89.10 | 690,0
00 | 634,5
77.28 | | | 红桥
城
（后
湖置
业） | | | | 月01
日 | | | | | | | | | | 湖北 | 福星
惠誉?
红桥
城
（三
眼桥
置
业） | 武汉 | 商住 | 100.0
0% | 2016
年09
月01
日 | 在建 | | 161,6
02.00 | 722,2
91.00 | 90,55
4.20 | 327,5
50.26 | 940,0
00 | 848,3
92.84 | | 湖北 | 钰龙
金融
广场 | 武汉 | 商住 | 71.58
% | 2018
年12
月01
日 | 在建 | | 12,13
0.67 | 100,0
86.98 | 0.00 | 0.00 | 245,0
00 | 192,6
33.35 | | 湖北 | 福星
惠誉?
咸宁
福星
城 | 咸宁 | 商住 | 100.0
0% | 2008
年05
月01
日 | 在建 | | 277,6
81.00 | 778,5
58.69 | 47,76
4.02 | 609,4
48.81 | 237,2
00 | 225,8
11.9 | | 湖北 | 鑫金
福?光
谷光
电信
息产
业创
新创
业基
地 | 武汉 | 工业 | 80.00
% | 2017
年05
月01
日 | 在建 | | 49,61
8.33 | 173,5
03.08 | 0.00 | 67,03
7.99 | 88,50
0 | 86,29
8.89 | | 湖北 | 银湖
孝感?
银湖
科技
产业
园 | 孝感 | 工业 | 100.0
0% | 2009
年11
月01
日 | 在建 | | 314,8
24.60 | 518,4
81.20 | 0.00 | 418,8
30.23 | 80,00
0 | 62,35
8 | | 湖北 | 银湖
科技
仙桃?
中小
企业
城 | 仙桃 | 工业 | 100.0
0% | 2011
年01
月01
日 | 在建 | | 264,2
11.02 | 270,0
38.37 | 0.00 | 165,7
62.70 | 60,00
0 | 21,74
4.75 | | 陕西 | 福星
惠誉?
美术
城 | 西安 | 商住 | 60.00
% | 2018
年10
月01
日 | 在建 | | 113,6
62.00 | 230,9
24.09 | 0.00 | 143,8
34.09 | 150,0
00 | 116,8
93 | | 湖南 | 银湖
岳阳
置业?
龙庭
尚府 | 岳阳 | 商住 | 100.0
0% | 2017
年07
月01
日 | 在建 | | 66,44
7.20 | 224,6
00.00 | 57,74
0.98 | 224,6
00.00 | 131,0
00 | 131,6
24.15 | | 合计 | | | | | | | | 2,1
05,57
4.95 | 6,6
30,63
1.30 | 196,0
59.20 | 4,703
,348.
23 | 5,837
,700 | 5,551
,883.
89 |
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积
（㎡
） | 可售
面积
（㎡
） | 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 湖北 | 福星
惠誉?
水岸
国际 | 武汉 | 商住 | 100.0
0% | 1,2
02,34
0.06 | 1,1
80,00
0.00 | 1,0
89,00
9.20 | 28,
991.1
1 | 71,58
9.86 | 919
,259.
70 | 78,
151.7
0 | 37,30
8.51 | | 湖北 | 福星
惠誉?
红桥
城
（三
眼桥
置
业） | 武汉 | 商住 | 100.0
0% | 722
,291.
00 | 709
,176.
00 | 506
,148.
43 | 65,
616.6
6 | 138,9
38.55 | 276
,648.
15 | 59,
564.0
2 | 149,1
89.38 | | 湖北 | 福星
惠誉?
咸宁
福星
城 | 咸宁 | 商住 | 100.0
0% | 778
,558.
69 | 778
,558.
69 | 731
,021.
62 | 57,
063.4
4 | 22,49
1.68 | 606
,020.
22 | 47,
968.6
1 | 17,61
1.85 | | 四川 | 福星
惠誉?
福星
青城
府 | 成都 | 住宅 | 100.0
0% | 183
,577.
17 | 182
,000.
00 | 128
,495.
25 | 15,
160.1
4 | 17,86
1.91 | 116
,104.
84 | 25,
494.3
0 | 19,98
8.22 | | 湖南 | 银湖
岳阳
置业?
龙庭
尚府 | 岳阳 | 商住 | 100.0
0% | 224
,600.
00 | 218
,054.
13 | 217
,426.
04 | 12,
534.0
0 | 6,857
.12 | 187
,694.
74 | 62,
765.5
7 | 33,22
6.85 | | 合计 | | | | | 3,1
11,36
6.92 | 3,0
67,78
8.82 | 2,6
72,10
0.54 | 179
,365.
35 | 257,7
39.12 | 2,1
05,72
7.65 | 273
,944.
20 | 257,3
24.81 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 湖北 | 群星城 | 商业 | 100.00% | 94,684.23 | 89,085.13 | 94.09% | | 湖北 | 福客茂 | 商业 | 100.00% | 5,480.68 | 5,480.68 | 100.00% | | 湖北 | 漫时区 | 商业 | 100.00% | 23,181.69 | 20,933.07 | 90.30% | | 湖北 | 东澜岸 | 商业 | 100.00% | 30,034.91 | 25,185.16 | 83.85% | | 湖北 | 东湖城 | 商业 | 80.00% | 5,700.77 | 5,700.77 | 100.00% | | 湖北 | 悦江中心 | 商业 | 100.00% | 21,971.94 | 0.00 | 0.00% | | 湖北 | 福莱中心 | 商业 | 100.00% | 80,133.17 | 24,729.20 | 30.86% | | 合计 | | | | 261,187.39 | 171,114.01 | |
土地一级开发情况
□适用?不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间
/平均融资成
本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 5,110,819,49
0.74 | 3.65%-7.90% | 1,828,019,49
0.74 | 722,800,000.
00 | 410,000,000.
00 | 2,150,000,00
0.00 | | 票据 | 0.00 | | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | | 债券 | 0.00 | | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | | 非银行类贷款 | 2,937,776,35
1.31 | 5.87%-11.56% | 798,509,025.
80 | 1,799,010,14
6.43 | 340,257,179.
08 | 0.00 | | 信托融资 | 0.00 | | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | | 基金融资 | 0.00 | | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | | 其他 | 0.00 | | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | | 合计 | 8,048,595,84
2.05 | | 2,626,528,51
6.54 | 2,521,810,14
6.43 | 750,257,179.
08 | 2,150,000,00
0.00 |
发展战略和未来一年经营计划
（一）房地产行业格局与趋势
2023年全国房地产市场趋势展望
房地产作为我国支柱产业，对于稳定宏观经济至关重要，今年以来，行业基调处于宽松状态，防风险、促需求成为
政策主题，各部委政策接连出台，主要措施包括：资金支持加速落实，供需两端继续优化，一二线城市政策优化空间较
大；支持企业合理融资需求，房企融资端有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；保交楼仍然是侧重点，融资政策、
专项借款、配套资金等加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转，促进信心恢复和市场稳定，从
而对宏观经济带来积极影响。
2023年武汉房地产市场趋势展望
2023年2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：将规划构设多个都市圈，着力发展壮大实体经济，加大消费端政策支持，稳定并扩大固定资产投资、推动重大项目投资落地成为武汉市经济增长的重要“发动机”。作为 1+8城市圈的
责任担当，武汉在做强龙头地位，引领同城化发展，提升城市功能品质等方面积极发挥辐射带动作用。在供需两端政策
持续改善下，武汉市房地产市场将逐渐向好，未来将紧跟市场动向，加大供地规模，精准供地，楼市环境将持续改善。
（二）公司发展战略
公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设
为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新龙头企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，推动相关产业持续发展，积
极推进在产城融合等领域的探索实践，努力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以
“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现
公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。
（三）未来一年经营计划
1、业务开发计划
公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政
策导向和市场状况，优化并提升产品结构。
在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，
进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。
在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行
品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保
措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建
设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目
全过程品控管理，以高品质满足客户需求。
金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，
降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发
挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模；年初，公司依托现有钢帘线生产工艺与设备，开发建设碳
基金刚线母线项目，金刚线位于光伏产业链上游，主要用于光伏硅料切割环节，是硅片切割重要辅材，目前项目处于试
生产阶段，生产样品已送下游多个厂家试用，尚未形成销售收入和利润，敬请广大投资者关注投资风险。
2、人员发展计划
公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努
力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分
层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训”
等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。
3、成本控制计划
公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工
过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；
深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监
督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。
4、财务计划
公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益
融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。
5、品牌计划
公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升
公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，
项目品牌服从、服务和提升公司品牌。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用□不适用
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止 2023年 6月 30
日，尚未结清的担保金额为人民币336,104.57万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等
担保相关的风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用?不适用
二、核心竞争力分析
公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主
要体现如下：
1、丰富的项目开发经验
公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的房地产公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造
福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更新项目，形成了“一、
二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成
了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面
具有较强优势。
2、合理的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿
地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。
公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一
方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。
3、优秀的管理团队
房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至
为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的
核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。
4、稳健的财务管理
经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，在资本市场和金融机构间已拥有良好的信用和声
誉，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争
优势之一。
5、优良的企业精神
企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营
理念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和
品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，
始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
| | 本报告期 | 上年同期 | 同比增减 | 变动原因 | | 营业收入 | 3,405,760,272.90 | 8,136,448,393.87 | -58.14% | 主要系本期竣工交付
面积减少所致 | | 营业成本 | 2,527,831,439.91 | 6,965,406,582.89 | -63.71% | 主要系本期竣工交付
面积减少所致 | | 销售费用 | 142,066,786.67 | 185,925,998.22 | -23.59% | | | 管理费用 | 131,362,810.19 | 131,797,859.81 | -0.33% | | | 财务费用 | 182,065,867.93 | 166,917,262.02 | 9.08% | | | 所得税费用 | 108,550,897.37 | 79,895,995.87 | 35.87% | 主要系本期利润总额
增加所致 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 395,481,478.97 | 1,022,089,189.78 | -61.31% | 主要系本期销售商品
提供劳务收到现金减
少所致 | | 投资活动产生的现金
流量净额 | 9,803,619.91 | 610,284,016.08 | -98.39% | 主要系本期处置子公
司收到的现金减少所
致 | | 筹资活动产生的现金
流量净额 | -1,496,525,350.81 | -1,604,038,825.81 | 6.70% | | | 现金及现金等价物净
增加额 | -1,088,357,319.10 | 29,042,181.15 | -3,847.51% | 主要系本期经营活动
产生的现金流量净额
减少所致 | | 支付其他与经营活动
有关的现金 | 874,672,191.74 | 424,977,095.37 | 105.82% | 主要系本期退还单位
及个人往来款项所致 | | 支付其他与筹资活动
有关的现金 | 515,804,888.49 | 298,796.36 | 172,527.57% | 主要系本期偿还其他
与筹资活动有关的现
金所致 |
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用?不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
| | 本报告期 | | 上年同期 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比
重 | | | 营业收入合计 | 3,405,760,272.90 | 100% | 8,136,448,393.87 | 100% | -58.14% | | 分行业 | | | | | | | 房地产 | 2,861,124,428.90 | 84.01% | 7,548,348,401.03 | 92.77% | -62.10% | | 金属制品 | 495,698,327.97 | 14.55% | 535,595,037.06 | 6.58% | -7.45% | | 其他 | 48,937,516.03 | 1.44% | 52,504,955.78 | 0.65% | -6.79% | | 分产品 | | | | | | | 房地产 | 2,861,124,428.90 | 84.01% | 7,548,348,401.03 | 92.77% | -62.10% | | 金属制品 | 495,698,327.97 | 14.55% | 535,595,037.06 | 6.58% | -7.45% | | 其他 | 48,937,516.03 | 1.44% | 52,504,955.78 | 0.65% | -6.79% | | 分地区 | | | | | | | 华中地区 | 2,718,000,483.83 | 79.81% | 7,709,393,076.90 | 94.75% | -64.74% | | 华北地区 | 221,799,984.12 | 6.51% | 182,811,457.74 | 2.25% | 21.33% | | 其他地区 | 437,243,818.91 | 12.84% | 206,124,479.66 | 2.53% | 112.13% | | 海外地区 | 28,715,986.04 | 0.84% | 38,119,379.57 | 0.47% | -24.67% |
占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
?适用□不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产 | 2,861,124,428.90 | 1,957,384,068.74 | 31.59% | -62.10% | -69.30% | 16.06% | | 金属制品 | 495,698,327.97 | 506,189,725.20 | -2.12% | -7.45% | -8.74% | 1.45% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产 | 2,861,124,428.90 | 1,957,384,068.74 | 31.59% | -62.10% | -69.30% | 16.06% | | 金属制品 | 495,698,327.97 | 506,189,725.20 | -2.12% | -7.45% | -8.74% | 1.45% | | 分地区 | | | | | | | | 华中地区 | 2,718,000,483.83 | 1,825,690,663.57 | 32.83% | -64.74% | -72.06% | 17.58% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用?不适用
四、非主营业务分析
?适用□不适用
单位：元
| | 金额 | 占利润总额比例 | 形成原因说明 | 是否具有可持续性 | | 投资收益 | -152.75 | 0.00% | | 否 | | 公允价值变动损益 | -59,616,033.74 | -40.78% | | 否 | | 营业外收入 | 2,393,276.57 | 1.64% | | 否 | | 营业外支出 | 10,274,524.75 | 7.03% | 主要系本期固定资产
报废损失所致 | 否 |
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
| | 本报告期末 | | 上年末 | | 比重增减 | 重大变动说明 | | | 金额 | 占总资产
比例 | 金额 | 占总资产
比例 | | | | 货币资金 | 1,980,762,581.89 | 5.36% | 2,744,495,191.89 | 7.17% | -1.81% | 无重大变化 | | 应收账款 | 340,193,018.07 | 0.92% | 315,855,807.54 | 0.83% | 0.09% | 无重大变化 | | 存货 | 20,795,046,513.77 | 56.29% | 21,456,180,197.53 | 56.06% | 0.23% | 无重大变化 | | 投资性房地产 | 6,576,613,358.00 | 17.80% | 6,735,634,465.00 | 17.60% | 0.20% | 无重大变化 | | 长期股权投资 | 5,046,476.26 | 0.01% | 5,046,629.01 | 0.01% | 0.00% | 无重大变化 | | 固定资产 | 553,724,387.37 | 1.50% | 573,968,953.84 | 1.50% | 0.00% | 无重大变化 | | 在建工程 | 6,335,106.43 | 0.02% | 19,091,036.73 | 0.05% | -0.03% | 无重大变化 | | 使用权资产 | 73,954,922.16 | 0.20% | 76,891,955.31 | 0.20% | 0.00% | 无重大变化 | | 短期借款 | 618,083,484.29 | 1.67% | 565,283,590.79 | 1.48% | 0.19% | 无重大变化 | | 合同负债 | 7,759,291,983.08 | 21.01% | 7,786,746,410.68 | 20.34% | 0.67% | 无重大变化 | | 长期借款 | 3,282,800,000.00 | 8.89% | 3,272,900,000.00 | 8.55% | 0.34% | 无重大变化 | | 租赁负债 | 51,004,653.46 | 0.14% | 54,040,366.64 | 0.14% | 0.00% | 无重大变化 | | 应收票据 | 323,554,905.67 | 0.88% | 193,043,577.16 | 0.50% | 0.38% | 无重大变化 | | 应付票据 | 1,172,389,558.97 | 3.17% | 739,328,202.02 | 1.93% | 1.24% | 无重大变化 | | 预收款项 | 24,726,974.62 | 0.07% | 14,375,810.73 | 0.04% | 0.03% | 无重大变化 | | 一年内到期的
非流动负债 | 1,977,973,429.59 | 5.35% | 3,503,516,608.85 | 9.15% | -3.80% | 无重大变化 |
2、主要境外资产情况 （未完）
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