[中报]万科A(000002):2023年半年度报告摘要
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时间：2023年08月30日 20:03:53 中财网 |
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原标题:万科A:2023年半年度报告摘要
万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2023年半年度报告摘要
A股证券代码：000002、299903
A股证券简称：万科 A、万科 H代
公告编号：〈万〉2023-110
二〇二三年八月
| A股股票上市地 | 深圳证券交易所（以下简称“深交所”） | | A股股票简称 | 万科Ａ | | A股股票代码 | 000002 | | H股股票上市地 | 香港联合交易所有限公司 | | H股股票简称 | 万科企业、万科 H代（该简称仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其
因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。） | | H股股票代码 | 02202、299903（该代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B
转 H而持有的本公司 H股股份使用。） |
2、联系人和联系方式
（二）主要财务数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
| 项目 | 2023年 1-6月 | 2022年 1-6月 | | 比上年同期增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 营业收入 | 200,892,590,067.22 | 206,916,289,449.72 | 206,916,289,449.72 | -2.91% | | 营业利润 | 20,335,189,196.50 | 24,237,684,886.65 | 24,238,815,470.97 | -16.10% | | 利润总额 | 20,702,682,313.25 | 24,359,200,031.51 | 24,360,330,615.83 | -15.01% | | 归属于上市公司股东的净利润 | 9,870,472,245.91 | 12,222,659,217.79 | 12,251,269,055.05 | -19.43% | | 扣除非经常性损益后归属于上市公
司股东的净利润 | 8,702,699,763.64 | 11,720,990,962.68 | 11,749,600,799.94 | -25.93% | | 经营活动产生的现金流量净额 | 1,864,499,635.13 | 8,288,020,493.16 | 8,288,020,493.16 | -77.50% | | 基本每股收益 | 0.84 | 1.05 | 1.05 | -20.00% | | 稀释每股收益 | 0.84 | 1.05 | 1.05 | -20.00% | | 净资产收益率（全面摊薄） | 3.96% | 5.22% | 5.22% | 下降 1.26个百分点 | | 净资产收益率（加权平均） | 3.94% | 5.06% | 5.06% | 下降 1.12个百分点 |
| 项目 | 2023年 6月 30日 | 2022年 12月 31日 | | 比年初数增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 资产总额 | 1,684,196,409,372.70 | 1,757,124,444,202.95 | 1,757,804,935,896.04 | -4.19% | | 负债总额 | 1,281,551,927,215.46 | 1,352,132,937,796.74 | 1,352,168,105,932.49 | -5.22% | | 归属于上市公司股东的净资产 | 249,326,669,106.12 | 242,691,342,204.55 | 243,325,374,922.33 | 2.47% | | 股本（股） | 11,930,709,471.00 | 11,630,709,471.00 | 11,630,709,471.00 | 增加 300,000,000股 | | 归属于上市公司股东的每股净资产 | 21.03 | 21.00 | 21.05 | -0.13% | | 资产负债率 | 76.09% | 76.95% | 76.92% | 下降 0.83个百分点 | | 净负债率 | 49.47% | 43.68% | 43.61% | 上升 5.86个百分点 |
注 1：根据财政部 2022年 11月 30日颁布的《企业会计准则解释第 16 号》(财会〔2022〕31 号)，公司自 2023 年 1 月 1 日起执
行前述会计准则的要求，并对 2022年比较期间数据进行了追溯调整 注 2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益
注 3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购
股份的影响
注 4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响
（三）公司股东数量及持股情况
单位：股
| 2023年 6月 30日
股东总数 | 566,194户（其中 A股 566,121户
H股 73户） | 2023年 7月 31日股东
总数 | 563,696户（其中 A股 563,623户，H股
73户） | | 前 10名股东持股情况 | | | |
| 股东名称 | 股东
性质 | 持股
比例 | 报告期末持
有的普通股
数量 | 报告期内增
减变动情况 | 持有有
限售条
件股份
数量 | 质押或冻结
的股份数量 | | 深铁集团 | 境内国有法人 | 27.18% | 3,242,810,791 | 0 | 0 | 0 | | HKSCC NOMINEES LIMITED | 境外法人 | 18.49% | 2,206,365,516 | +300,001,201 | 0 | 0 | | 盈嘉众合伙企业 | 境内一般法人 | 3.68% | 438,703,992 | 0 | 0 | 185,880,000 | | 香港中央结算有限公司 | 境外法人 | 2.37% | 283,328,876 | -149,869,980 | 0 | 0 | | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 境内国有法人 | 1.55% | 185,478,200 | 0 | 0 | 0 | | 新华人寿保险股份有限公司－分红－
个人分红-018L-FH002深 | 基金、理财
产品等 | 1.37% | 163,611,403 | -5,167,445 | 0 | 0 | | 招商财富资管－招商银行－招商财富
－招商银行－德赢 1号专项资产管理计
划 | 基金、理财
产品等 | 1.20% | 142,987,520 | -3,268,300 | 0 | 0 | | 中国人寿保险股份有限公司－传统－
普通保险产品－005L－CT001沪 | 基金、理财
产品等 | 1.13% | 134,555,798 | +134,555,798 | 0 | 0 | | 中国证券金融股份有限公司 | 境内一般法人 | 1.11% | 132,669,394 | 0 | 0 | 0 | | 盈安合伙企业 | 境内一般法人 | 1.02% | 122,230,826 | 0 | 0 | 122,230,826 | | 战略投资者或一般法人因配售新股成
为前 10名股东的情况 | 不适用 | | | | | | | 上述股东关联关系或一致行动的说明 | “盈嘉众合伙企业”和“盈安合伙企业”为一致行动人。除上述之外，公司未知上述股
东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 | | | | | | | 上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表
决权情况的说明 | 不适用 | | | | | | | 参与融资融券业务股东情况说明 | 深铁集团于 2022年 7月起开展的转融通证券出借业务累计出借持有的公司 A股
5,018,000股，占公司总股本的 0.04%，目前已全部收回。深铁集团拟继续开展转融
通证券出借业务，以所持有的不超过 97,241,965股公司 A股股份（不超过公司 A股
股份的 1%），约占公司总股本的 0.815%，实施转融通证券出借业务，出借股份的所
有权不会发生转移。详见公司于 2023年 7月 24日披露的《关于股东开展转融通证
券出借业务相关进展的公告》。 | | | | | | | 前 10名股东中存在回购专户的特别说
明（如有） | 不适用 | | | | | | | 前 10名无限售条件股东持股情况 | | | | | | | | 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | | | | | | 深铁集团 | 3,242,810,791 | 人民币普通股（A股） | | | | | | HKSCC NOMINEES LIMITED | 2,206,365,516 | 境外上市外资股（H股） | | | | | | 盈嘉众合伙企业 | 438,703,992 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 香港中央结算有限公司 | 283,328,876 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 185,478,200 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 新华人寿保险股份有限公司－分红－
个人分红-018L-FH002深 | 163,611,403 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 招商财富资管－招商银行－招商财富
－招商银行－德赢 1号专项资产管理计
划 | 142,987,520 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 中国人寿保险股份有限公司－传统－
普通保险产品－005L－CT001沪 | 134,555,798 | 人民币普通股（A股） | | | | |
| 中国证券金融股份有限公司 | 132,669,394 | 人民币普通股（A股） | | 盈安合伙企业 | 122,230,826 | 人民币普通股（A股） |
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司 H股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2023年 6月 30日和 2023年 7月 31日 A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2023年 6月 30日，公司总股数为 11,930,709,471股（含库存股），其中 A股 9,724,196,533股，H股 2,206,512,938股。
（四）控股股东或实际控制人变更情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（五）公司优先股股东总数及前 10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
（六）在半年度报告批准报出日存续的债券情况
| 债券名称 | 债券
简称 | 债券
代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第一期)
（品种二） | 20万科 02 | 149057 | 2020年 3月 13
日至2020年 3月
16日 | 2020年 3月
16日 | 2027年 3月
16日 | 100,000 | 3.42% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第二期)
（品种二） | 20万科 04 | 149124 | 2020年 5月 18
日至2020年 5月
19日 | 2020年 5月
19日 | 2027年 5月
19日 | 150,000 | 3.45% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第三期)
（品种二） | 20万科 06 | 149142 | 2020年 6月 18
日至2020年 6月
19日 | 2020年 6月
19日 | 2027年 6月
19日 | 120,000 | 3.90% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第四期)
（品种一） | 20万科 07 | 149296 | 2020年 11月 12
日至 2020年 11
月 13日 | 2020年 11
月 13日 | 2025年 11
月 13日 | 38,100 | 3.50% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第四期)
（品种二） | 20万科 08 | 149297 | 2020年 11月 12
日至 2020年 11
月 13日 | 2020年 11
月 13日 | 2027年 11
月 13日 | 160,000 | 4.11% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第一期)（品种二） | 21万科 02 | 149358 | 2021年 1月 21
日至2021年 1月
22日 | 2021年 1月
22日 | 2028年 1月
22日 | 110,000 | 3.98% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第二期)（品种一） | 21万科 03 | 149477 | 2021年 5月 19
日至2021年 5月
20日 | 2021年 5月
20日 | 2026年 5月
20日 | 100,000 | 3.40% |
| 债券名称 | 债券
简称 | 债券
代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | | 万科企业股份有限公司
2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第二期) （品种二） | 21万科 04 | 149478 | 2021年 5月 19
日至2021年 5月
20日 | 2021年 5月
20日 | 2028年 5月
20日 | 56,600 | 3.70% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向专业投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券（第三期）（品种一） | 21万科 05 | 149567 | 2021年 7月 23
日至2021年 7月
26日 | 2021 年 7
月 26 日 | 2026 年 7
月 26 日 | 230,000 | 3.19% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向专业投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券（第三期）（品种二） | 21万科 06 | 149568 | 2021年 7月 23
日至2021年 7月
26日 | 2021 年 7
月 26 日 | 2028年 7 月
26 日 | 70,000 | 3.49% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期）
（品种一） | 22万科 01 | 149814 | 2022年 3月 3日
至 2022年 3月 4
日 | 2022年 3月
4日 | 2025年 3月
4日 | 89,000 | 3.14% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期）
（品种二） | 22万科 02 | 149815 | 2022年 3月 3日
至 2022年 3月 4
日 | 2022年 3月
4日 | 2027年 3月
4日 | 110,000 | 3.64% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第二期）
（品种一） | 22万科 03 | 149930 | 2022年 6月 2日
至 2022年 6月 6
日 | 2022年 6月
6日 | 2027年 6月
6日 | 35,000 | 2.90% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第二期）
（品种二） | 22万科 04 | 149931 | 2022年 6月 2日
至 2022年 6月 6
日 | 2022年 6月
6日 | 2029年 6月
6日 | 65,000 | 3.53% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第三期）
（品种一） | 22万科 05 | 149975 | 2022年 7月 7
日至 2022年 7
月 8日 | 2022年 7月
8日 | 2027年 7月
8日 | 290,000 | 3.21% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第三期）
（品种二） | 22万科 06 | 149976 | 2022年 7月 7
日至 2022年 7
月 8日 | 2022年 7月
8日 | 2029年 7月
8日 | 50,000 | 3.70% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第四期） | 22万科 07 | 148099 | 2022年 10月 28
日至 2022年 10
月 31日 | 2022年 10
月 31日 | 2027年 10
月 31日 | 250,000 | 3.45% | | 万科企业股份有限公司
2023年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期）
（品种一） | 23万科 01 | 148380 | 2023年 7月 21
日至 2023年 7
月 24日 | 2023年 7月
24日 | 2026年 7月
24日 | 200,000 | 3.10% | | 万科企业股份有限公司
2021年度第一期中期票据 | 21万科
MTN001 | 102100209 | 2021年 1月 27
日至 2021年 1
月 29日 | 2021年 1月
29日 | 2024年 1月
29日 | 200,000 | 3.76% | | 万科企业股份有限公司
2021年度第二期中期票据 | 21万科
MTN002 | 102100912 | 2021年 4月 28
日-2021年 4月
29日 | 2021年 4月
29日 | 2024年 4月
29日 | 200,000 | 3.52% |
| 债券名称 | 债券
简称 | 债券
代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | | 万科企业股份有限公司
2021年度第三期中期票据 | 21万科
MTN003 | 102101821 | 2021年 9月 2
日-2021年 9月
3日 | 2021年 9月
6日 | 2024年 9月
6日 | 200,000 | 3.08% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第一期中期票据 | 22万科
MTN001 | 102280222 | 2022年 1月 25
日-2022年 1月
26日 | 2022年 1月
27日 | 2025年 1月
27日 | 300,000 | 2.95% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第二期中期票据 | 22万科
MTN002 | 102280265 | 2022年 2月 14
日-2022年 2月
15日 | 2022年 2月
16日 | 2025年 2月
16日 | 300,000 | 2.98% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第三期中期票据 | 22万科
MTN003 | 102280364 | 2022年 2月 23
日-2022年 2月
24日 | 2022年 2月
25日 | 2025年 2月
25日 | 200,000 | 3.0% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第一期绿色中期
票据 | 22万科
GN001 | 132280068 | 2022年 7月 19
日-2022年 7月
20日 | 2022年 7月
21日 | 2025年 7月
21日 | 300,000 | 3.0% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第二期绿色中期
票据 | 22万科
GN002 | 132280075 | 2022年 8月 10
日-2022年 8月
11日 | 2022年 8月
12日 | 2025年 8月
12日 | 200,000 | 2.9% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第三期绿色中期
票据 | 22万科
GN003 | 132280088 | 2022年 9月 19
日-2022年 9月
20日 | 2022年 9月
21日 | 2025年 9月
21日 | 200,000 | 3.2% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第四期中期票据 | 22万科
MTN004 | 102282715 | 2022年 12月 13
日-2022年 12月
14日 | 2022年 12
月 15日 | 2025年 12
月 15日 | 200,000 | 3.00% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第五期中期票据 | 22万科
MTN005 | 102282785 | 2022年 12月 26
日-2022年 12月
27日 | 2022年 12
月 28日 | 2025年 12
月 28日 | 370,000 | 3.00% | | 万科企业股份有限公司
2023年度第一期中期票据 | 23万科
MTN001 | 102381014 | 2023年 4月 20
日-2023年 4月
21日 | 2023年 4月
23日 | 2026年 4月
23日 | 200,000 | 3.11% | | 万科企业股份有限公司
2023年度第二期中期票据 | 23万科
MTN002 | 102381172 | 2023年 5月 10
日-2023年 5月
11日 | 2023年 5月
12日 | 2026年 5月
12日 | 200,000 | 3.10% | | 万科企业股份有限公司
2023年度第三期中期票据 | 23万科
MTN003 | 102381399 | 2023年 6月 13
日-2023年 6月
14日 | 2023年 6月
15日 | 2026年 6月
15日 | 200,000 | 3.07% | | 万科企业股份有限公司
2023年度第四期中期票据 | 23万科
MTN004 | 102381621 | 2023年 7月 5
日-2023年 7月
6日 | 2023年 7月
7日 | 2026年 7月
7日 | 200,000 | 3.07% |
三、经营情况讨论与分析
2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。
本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续 14年为正，上半年为 18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初下降 6.3个百分点，境内新增融资的综合成本 3.73%，加权平均债务期限 5.0年。
报告期内，本集团实现营业收入 2,008.9亿元，同比下降 2.9%；归属于上市公司股东的净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。其中房地产开发业务结算收入 1,708.4亿元，同比下降 4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入 267.3亿元，同比增长 11.9%。其中物业服务的收入增速为 12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 17.0%、10.6%和 7.3%。
（一）市场情况回顾
1、房地产开发
全国商品房销售面积下降，销售金额微增。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降 5.3%；销售金额 6.3万亿元，同比增长 1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长 4.1%，二季度同比下降 1.6%。
新开工与开发投资延续下降态势。2023年上半年，全国房屋新开工面积 5.0亿平方米，同比下降 24.3%；全国房地产开发投资 5.9万亿元，同比下降 7.9%。
土地市场供应和成交面积缩量。根据中国指数研究院数据，上半年全国 300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 32.9%，成交建筑面积同比下降 31.6%，住宅用地出让金同比下降 20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为 6.7%。
行业政策逐步调整。上半年部分城市因城施策，逐步优化行业政策。7月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
2、物业服务
住宅小区业委会组建率逐步提高，居民参与社区自治，带动存量住宅物业市场换签活跃度提升。非住领域，商写物业服务向设施设备综合管理业务（FM）自然延伸，市场空间逐步释放。物业服务企业也普遍加速第三方项目市场拓展、非住领域及社区增值服务领域探索，丰富收入增长来源。同时，各地出台“房屋养老金”相关管理办法，助力房屋的全生命周期维护和资产保值增值。国务院发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。
3、物流仓储
高标库随着供应增加，市场整体承压下分化加剧，其中长三角、大湾区等区域在经济需求支撑下租赁市场相对稳健，中部及北部部分二线城市受供需关系影响，出租率和租金出现下滑。冷链发展延续向好态势，在餐饮、生鲜电商等行业需求驱动下，冷链物流市场保持稳定增长。2023年国家发改委及各地政府持续发布政策，支持冷链物流发展，国家骨干冷链物流基地再扩容。
4、租赁住房
住房租赁市场整体较为平稳，上半年全国 55城个人房源租金环比下跌 0.24%，同比下跌 0.42%。随着市场发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。住房租赁继续获得政策支持，2月份的“金融十七条”为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。
各地推出相关政策，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面。
5、商业开发与运营
上半年社会消费品零售总额同比增长 8.2%，但单月增速呈冲高回落趋势，6月单月增速为 3.1%。分业态来看，餐饮、休闲娱乐、珠宝等业态，受益于场景修复，销售额快速恢复；以家用电器、家具家居、通讯器材等为代表的高单价可选消费业态，增速依然较弱，消费者信心指数尚未完全恢复。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。
（二）报告期内主要工作
本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
2023年上半年，本集团实现营业收入 2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润 98.7亿元，同比分别下降 2.9%和 19.4%；每股基本盈利 0.84元，同比下降 20.0%；全面摊薄的净资产收益率为 4.0%，较上年同期减少 1.2个百分点。报告期内，归属于上市公司股东的净利润下降的主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。
本集团 2023年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入 1,843.6亿元，占比 91.8%；来自物业服务的营业收入 140.4亿元，占比 7.0%。
扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 19.3%，较 2022年同期下降1.5个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为 20.7%，下降 1.3个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率 14.7%，同比下降 1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率 20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为 15.3%。
| 行业 | 营业收入 | | 营业成本 | | 注
1
毛利率 | | 注
2
营业利润率 | | | | 金额 | 增减 | 金额 | 增减 | 数值 | 增减 | 数值 | 增减 | | 1.主营业务 | 19,839,917.67 | -2.68% | 16,064,353.49 | -0.87% | 19.03% | 下降 1.48
个百分点 | 14.69% | 下降 1.73个
百分点 | | 其中：房地产开
发及相关资产
注
4
经营业务 | 18,436,183.96 | -3.81% | 14,876,692.06 | -1.94% | 19.31% | 下降 1.54
个百分点 | 14.67% | 下降 1.85个
百分点 | | 物业服务 | 1,403,733.71 | 15.13% | 1,187,661.43 | 14.87% | 15.39% | 上升 0.19
个百分点 | 15.03% | 上升 0.28个
百分点 | | 注
5
2.其他业务 | 249,341.34 | -18.30% | 234,763.96 | -6.71% | 5.85% | 下降 11.69
个百分点 | 5.37% | 下降 11.41个
百分点 | | 合计 | 20,089,259.01 | -2.91% | 16,299,117.45 | -0.96% | 注
3
18.87% | 下降 1.59
个百分点 | 14.58% | 下降 1.84个
百分点 |
注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。
3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待
摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 20.2%。
4、相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入。
5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算
上半年本集团实现销售面积 1,297.0万平方米，同比增长 0.5%，销售金额 2,039.4亿元，同比下降 5.3%。
销售金额在 15个城市位列第一，在 12个城市排名第二，在 5个城市排名第三。
分区域的销售情况
| | 销售面积
（万平方米） | 比例 | 销售金额
（亿元） | 比例 | | 南方区域 | 203.4 | 15.7% | 490.4 | 24.0% | | 上海区域 | 336.1 | 25.9% | 705.1 | 34.5% | | 北京区域 | 226.9 | 17.5% | 273.1 | 13.4% | | 东北区域 | 119.5 | 9.2% | 96.9 | 4.8% | | 华中区域 | 166.8 | 12.9% | 191.1 | 9.4% | | 西南区域 | 131.5 | 10.1% | 139.7 | 6.9% | | 西北区域 | 111.3 | 8.6% | 125.3 | 6.1% | | 其他 | 1.5 | 0.1% | 17.8 | 0.9% | | 合计 | 1,297.0 | 100.0% | 2,039.4 | 100.0% |
| | 营业收入（万元） | 比例 | 权益净利润（万元） | 比例 | | 南方区域 | 3,782,873.48 | 20.90% | 442,360.42 | 34.62% | | 上海区域 | 7,081,080.78 | 39.11% | 612,047.81 | 47.91% | | 北京区域 | 2,522,488.01 | 13.93% | -14,571.25 | -1.14% | | 西南区域 | 2,114,392.39 | 11.68% | 131,535.18 | 10.30% | | 西北区域 | 996,212.82 | 5.50% | 65,276.53 | 5.11% | | 华中区域 | 942,510.76 | 5.21% | 52,308.42 | 4.09% | | 东北区域 | 664,568.21 | 3.67% | -11,330.05 | -0.89% | | 合计 | 18,104,126.45 | 100.00% | 1,277,627.06 | 100.00% |
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 4,884.4亿元，较上年末分别下降 7.2%和 7.8%。
（2）投资和开竣工
上半年新开工及复工计容面积约 1,196万平方米，完成年初计划的 71.5%；竣工计容面积约 1,290.5万平方米，完成年初计划的 40.0%。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
本集团坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-8月累计获取新项目 32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积 449.0万平方米，权益计容规划建筑面积 267.6万平方米，项目总地价 718.6亿元，权益地价总额约 431.0亿元，新增项目平均地价为 16,003元/平方米。
截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 10,773.6万平方米。其中在建项目计容建筑面积约 7,310.7万平方米，权益计容建筑面积约 4,660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约 3,462.9万平方米，权益计容建筑面积约 2,200.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约 382.7万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
| 序号 | 项目名称 | 位置 | 权益比例 | 占地面积 | 规划计容
建筑面积 | 公司权益计容
建筑面积 | 进展 | | 1 | 东莞龙湾滨江片区项目-01 | 万江街道 | 42.1% | 36,098 | 125,982 | 53,051 | 在建 | | 2 | 东莞龙湾滨江片区项目-02 | 万江街道 | 42.1% | 66,176 | 230,955 | 97,255 | 前期 | | 3 | 东莞瑧湾汇 | 南城街道 | 39.1% | 73,216 | 226,969 | 88,699 | 在建 | | 4 | 东莞瑧山境 | 东城街道 | 32.0% | 59,443 | 119,414 | 38,212 | 在建 | | 5 | 广州万科黄埔新城中央公园 | 黄埔区 | 63.0% | 38,320 | 206,217 | 129,834 | 在建 | | 6 | 杭州枫宜晓庐 | 拱墅区 | 41.2% | 26,861 | 45,664 | 18,832 | 在建 | | 7 | 南京朗拾|雨核 | 雨花台区 | 69.8% | 34,856 | 97,592 | 68,090 | 在建 | | 8 | 南京朗拾二期 | 雨花台区 | 44.2% | 27,328 | 60,116 | 26,595 | 在建 | | 9 | 宁波璞拾闻澜 | 鄞州区 | 90.4% | 17,965 | 34,132 | 30,855 | 在建 | | 10 | 上海松江海上映象 | 松江区 | 97.9% | 119,000 | 249,000 | 243,647 | 前期 | | 11 | 上海朗拾花语 | 闵行区 | 50.6% | 65,000 | 163,000 | 82,413 | 在建 | | 12 | 上海未来城市 | 嘉定区 | 48.9% | 142,000 | 369,000 | 180,478 | 在建 | | 13 | 昆山朗拾|玉湖 | 昆山市 | 69.3% | 59,739 | 137,359 | 95,217 | 在建 | | 14 | 西安万科东望上瑞 | 雁塔区 | 59.6% | 83,583 | 305,914 | 182,263 | 前期 | | 15 | 成都古翠隐秀 | 武侯区 | 80.0% | 54,727 | 109,454 | 87,563 | 前期 | | 16 | 成都朗拾交子 | 锦江区 | 60.0% | 49,603 | 89,285 | 53,571 | 前期 | | 总计 | 953,915 | 2,570,053 | 1,476,575 | | | | |
报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米
| 序号 | 项目名称 | 位置 | 权益比例 | 占地面积 | 规划计容
建筑面积 | 公司权益计容
建筑面积 | 进展 | | 1 | 北京通州永顺 6004地块 | 通州区 | 100.0% | 42,366 | 78,553 | 78,553 | 前期 | | 2 | 太原万科悦都荟后续地块 | 小店区 | 99.7% | 69,587 | 191,622 | 191,105 | 在建 | | 3 | 太原锦庐项目 | 迎泽区 | 46.9% | 23,291 | 78,317 | 36,731 | 前期 | | 4 | 郑州云城二期 179亩住宅地块 | 惠济区 | 50.0% | 119,319 | 357,956 | 178,978 | 前期 | | 5 | 中山 G-29地块 | 翠亨新区 | 50.0% | 99,039 | 198,077 | 99,039 | 前期 | | 6 | 杭州下沙金沙湖 56、 67项目 | 钱塘区 | 100.0% | 28,765 | 71,913 | 71,913 | 前期 | | 7 | 杭州浦乐硅谷小学北地块 | 滨江区 | 60.0% | 32,174 | 70,783 | 42,470 | 前期 | | 8 | 杭州申花 28号商住地块 | 拱墅区 | 100.0% | 35,612 | 96,152 | 96,152 | 前期 | | 9 | 合肥朗拾森屿项目 | 包河区 | 52.1% | 70,879 | 163,021 | 84,948 | 在建 | | 10 | 合肥科大硅谷地块 | 蜀山区 | 38.0% | 102,627 | 218,071 | 82,813 | 前期 | | 11 | 宁波常青藤北地块 | 鄞州区 | 50.0% | 14,159 | 39,645 | 19,823 | 前期 | | 12 | 宁波璞拾西地块 | 鄞州区 | 70.0% | 43,586 | 100,248 | 70,173 | 前期 | | 13 | 上海曼城二期 | 宝山区 | 35.0% | 49,754 | 99,508 | 34,828 | 在建 | | 14 | 苏州运泰路地块（苏地 2023-
WG-24号） | 姑苏区 | 45.0% | 18,648 | 28,707 | 12,918 | 前期 | | 15 | 成都北部商贸城 51亩地块 | 新都区 | 100.0% | 34,422 | 68,844 | 68,844 | 前期 | | 16 | 成都樟宜星光项目 | 郫都区 | 51.0% | 29,383 | 58,766 | 29,971 | 在建 | | 总计 | 813,611 | 1,920,183 | 1,199,259 | | | | |
（3）产品和服务
提升高品质项目的稳定量产能力。一是强化产品线建设，基于城市能级、土地属性、客户结构、产品配置等持续研发和完善产品线体系，并通过实施产品系经理责任制加快成熟稳定产品模型的推广应用。以综合住区的“拾”系产品为例，该产品模型最早在宁波诞生，目前已在南京、苏州、合肥等城市落地应用，不仅获得客户的积极反馈，也取得良好的经营结果。二是持续加强供应链管理，提升产品品质和性价比，包括优化关键品类的采购资源库和供应商管理，提升履约稳定性；设立专职买手岗，推动部品部件的产品定型和带量采购，在确保品质稳定的前提下实现采购成本的优化。三是加大集团内优秀做法的封装推广，发现产品性价比标杆项目并建立培训基地，组织同类项目实地对标学习，提升对标项目毛利率。
以客户为中心，持续优化服务流程。在销售阶段，约 6.13万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，常态化邀请客户参与工地的质量查验，约 5.84万户客户参与了 53个城市、364个在建项目的 9,939场质量共建。在交付阶段，继续推进产证办理提效，83个项目的客户在收房现场拿到房产证。
针对年内现房交付项目，专项开展“悦居”行动，配合住宅交付，提前完善如学校、商业、菜场、交通等小区周边生活配套，努力服务好已入住客户。
（4）安全和质量管控
本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，开展工程品质分项标杆培训，对优秀做法组织专项学习。上半年实现超过 9.2万套住宅的平稳交付。
本集团济南劝学里、济南中麓府一期、沈阳盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。
2、物业服务
万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。（未完）
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