[中报]华夏幸福(600340):华夏幸福2023年半年度报告
原标题:华夏幸福:华夏幸福2023年半年度报告 华夏幸福基业股份有限公司 2023年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人钟坚及会计机构负责人（会计主管人员）明阳声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内无半年度利润分配预案或公积金转增股本预案。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 1、受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素的影响，2020年四季度以来公司面临流动性阶段性风险。在省市政府专班指导和华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”）监督下，公司先后制订了《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）、《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），并在《债务重组计划》总体框架下分别推进了公司及下属公司发行的境外美元亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,864.69 亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券 371.3 亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的 49.6 亿美元（约合人民币 335.32 亿元）债券重组），公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为人民币76.30亿元，以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币39.06亿元。 2、中兴财光华会计师事务所对公司2022年度财务报表出具了包含与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见审计报告。截至2023年6月30日，导致对公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性情况依然存在。 3、具体内容敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“一、公司经营及战略重塑”和“七（一）可能面对的风险”，以及“第六节 重要事项”中“五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况”部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义.................................................................. 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 ...................................................... 9 第四节 公司治理 ............................................................. 60 第五节 环境与社会责任 ....................................................... 63 第六节 重要事项 ............................................................. 73 第七节 股份变动及股东情况 ................................................... 82 第八节 优先股相关情况 ....................................................... 87 第九节 债券相关情况 ......................................................... 88 第十节 财务报告 ............................................................ 100
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币
说明：其他符合非经常性损益定义的损益项目为长期股权投资处置损益。 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、公司经营及战略重塑 （一）全力以赴、坚决完成“保交楼” 公司以“保交楼”为第一要务，千方百计筹措资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家专项借款等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，确保房屋按期交付，有效保障了业主利益、切实维护了社会稳定。自 2020 年四季度至本报告披露日，已累计交付项目86个/91,985套/1,078万平，其中：2022年当年实现74个项目/77,346套/996万平复工，实现25个项目/25,307套/348万平交付；2023年1-8月实现63个项目/64,712套/798 万平复工，实现14个项目/17,627套/236万平交付。 （二）公司债务重组进展情况 公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，《债务重组计划》已于2021年9月30日公布并于同年 12 月 9 日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《补充方案》、《经营债务以股抵债方案》即《以股抵债方案》。目前，方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性成果。 1、重组签约及债务清偿进展。截至本报告披露日，《债务重组计划》中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,864.69 亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券 371.3 亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的 49.6 亿美元（约合人民币 335.32 亿元）债券重组），约占金融债务金额的 85.1%。公司境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.在中国境外发行的美元债券（涉及面值总额为49.6亿美元）协议安排重组已正式生效，并已完成重组交割。另外，公司根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人进行现金兑付安排。截至本报告披露日，公司已启动三批现金兑付安排，预计兑付金额合计为44.49亿元。 在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司及下属子公司九通投资发行的公司债券召集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》等议案（以下简称“债券债务重组安排”）（相关内容详见公司于 2023 年 7 月 14 日披露的临2023-054 号公告）。公司及下属子公司九通投资已根据债券债务重组安排向截至债权登记日登记在册的持有人支付对应小额兑付金额的50%，兑付总金额为1.29亿元。此外，公司及下属子公司九通投资将在议案表决通过之日（即2023年7月12日）6个月后向前述债券持有人支付小额兑付金额剩余的50%。 2、资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售和信托搭建工作。目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，目前正在按照转让协议推进相关安排。公司于 2023 年 4月3日收到华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”）支付的第一笔转让价款27.5亿元，具体信息详见公司披露的临 2023-022 号的《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权进展的公告》。此外，信托资产包搭建等各项工作均在有序推进。 3、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，在实施金融债务以股抵债的同时，积极推进经营债务重组。 截至本报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币76.30亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为20.09%； 公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币 39.06 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 1.94%，获得“幸福优选平台”股权比例约为7.91%。 （三）重塑公司战略、重构业务组合，持续深化战略转型 立足华夏幸福二十余年产业新城发展经验，基于宏观及行业环境的变化，公司秉承 “服务即未来”的理念，牢记“服务实体企业，发展县域经济”的使命，全面转型产业新城服务商，进一步强化聚焦产业新城和产业发展，继续大力发展创新业务。 1、秉承“服务即未来”理念，全面转型产业新城服务商。以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑政府服务体系、住宅服务体系、企业服务体系，全面转型产业新城服务商。 2、调整优化业务组合，明确以“产业新城+产业发展”为核心。经过不断优化调整，公司逐步明确全面重启原有业务、做大做强创新业务。在全面重启产业新城、住宅开发业务的同时，以“产业新城+产业发展”为核心，形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、创新业务三大业务板块。 3、组织机制重点落位，确保战略落地。公司在战略重塑的牵引下，匹配组织重塑和机制重塑，落位了组织变革，重塑了预算管理和投资管理机制，规范了授权运营体系，强化了考核及分配机制，全面保障新战略的执行落地。 （四）2023年上半年重点经营成果 在债务重组逐步落地的同时，公司全力自救、持续恢复和提升自身经营“造血”能力。一方面，稳定产业新城业务和住宅开发业务，明确聚焦经营，确保各项生产经营活动有序开展。另一方面，在战略重塑和业务重构的牵引下，挖潜业务资源和团队积淀，围绕政府服务、住宅服务、企业服务积极发展创新业务。 1、产业新城分类施策重启经营、验证市场能力。一是保留优质区域，分类明确重启标准、制定重启策略，保障了全国五十五个产业新城的正常经营；越南及印尼项目在保持有序运转的同时，重新审视、因地制宜探索方向。二是验证大项目市场化招商能力，除服务现有产业新城之外，产业发展业务独立外拓市场并取得出色成果，报告期内，为4个市场化合作委托区域（产业新城委托开发区域外）共计引入 10 个产业项目。三是封装产业新城综合解决方案，面向地方政府提供一体化服务，持续打造产业新城综合解决方案的系统性输出平台。 2、住宅开发全力“保交楼”、探索新模式。一是千方百计“保交楼”，继续以“保交楼”为第一要务，确保完成房屋交付（“保交楼”具体进展详见本节“（一）、全力以赴、坚决完成“保交楼”相关内容”）。二是积极探索地产发展新模式，提炼封装都市圈不动产服务能力，代建服务、销售服务外拓成效显著。 3、创新业务明确定位、顺利开局。2023 年上半年，创新业务一是明确以三大服务体系为核心的战略方向，明确创新业务做大做强的战略定位，瞄准政府服务、住宅服务、企业服务三大极具潜力市场，依托公司产业新城及近三千家招商入园企业等资源积累，培育发展创新业务，做多赛道、做大规模。二是实现产品封装、项目签约和业务落地，现已形成围绕三大服务体系的业务组合，并完成“幸福精选平台”和“幸福优选平台”两个业务平台的搭建。 二、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一） 宏观经济情况回顾 据国家统计局发布数据，2023年上半年我国国内生产总值达到59.30万亿元，比上年同期增长5.5%，其中一季度同比增长4.5%，二季度同比增长6.3%。 1、地产行业仍处深度调整。投资、筹资、拿地、开工、施工、竣工、销售等多项指标经历一季度增长后，二季度持续走低。根据国家统计局数据，今年1-6月全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降 7.9%，为年内最大降幅。同期全国商品房销售面积 5.95 亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大。全国 70 个大中城市中，从 4 月开始，房价环比下降的城市数量逐月增加，到6月新房价格环比下降的城市38个，二手房价格下降的城市63个。 2、进入高质量发展时代。党的二十大报告明确强调：“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。”一是创新驱动和产业转型升级，二是以县城为载体的城镇化建设。 3、以国内大循环为主体的发展格局加速形成。党的二十大报告提出要“增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平”。2022 年中央经济工作会议再次强调，要更好统筹国内循环和国际循环，围绕构建新发展格局，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平。 4、“专精特新”是企业发展的重要方向。民营企业要向“专精特新”方向发展，把敢于冒险的企业家精神和公司治理的规范性统一起来，不断提升企业创新能力。 （二） 公司所处行业情况回顾 牢记“服务实体企业，发展县域经济”的使命，公司将紧抓REITs盘活存量、扩大投资的历史机遇，积极探索地产新的发展模式，在以国内大循环为主体的新发展格局下，努力推动核心城市周边以县城为载体的城镇化建设、推动区域创新驱动和产业转型升级，继续投身到高质量发展的伟大事业中去。 1、产业新城及相关行业 产业新城符合高质量发展要求。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，助力所在区域经济发展和产业升级。2023 年“十四五”发展规划逐步落地，各地纷纷推进“主题产业园区”建设，产业新城正从“大而强”转向“特而专”。 REITs 成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。截止 2023 年 6 月，我国公募 REITs 市场发展已满两年，同时扩募环节已打通，Pre-REITs 发展也在稳步推进。公募 REITs 对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。根据 Wind（万得）数据统计，截止2023年6月底，已发行REITs产品共计28只、发行规模合计924.67亿元，其中4只REITs已完成首次扩募，较2022年中期数量和规模同比分别增长133.3%和101.84%。 产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。2023 年上半年，全国固定资产投资（不含农户）24.31万亿元，比上年同期增长3.8%。分产业看，第一产业投资5,152亿元，同比增长0.1%；第二产业投资74,839亿元，增长8.9%；第三产业投资163,123亿元，增长1.6%。产业招商作为政府与企业的桥梁，以产业发展服务助力县域经济发展。 2、住宅开发及相关行业 房地产行业深度调整。2023 年一季度房地产行业也迎来了一波“小阳春”，二季度未能延续回暖趋势，增长动能衰退，居民购房预期走低，房地产开发投资、新开工等持续承压。2023年上半年，全国房地产开发投资 58,550 亿元，同比下降 7.9%（按可比口径计算）；其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。 根据国家统计局数据，2023年上半年，房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557,083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36,340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33,904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24,604万平方米，增长18.5%。 2023年上半年，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。 2023 年上半年，房地产开发企业到位资金 68,797 亿元，同比下降 9.8%。其中，国内贷款8,691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20,561亿元，下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，增长2.7%。 积极探索房地产发展新模式。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，过去“高负债、高杠杆、高周转”经营模式难以持续，由开发向运营服务转型，积极探索新的发展模式势在必行。代建行业逆势增长，根据亿翰智库文章《2023年上半年代建企业新签规模Top20研究成果》统计，截止目前超过60 家房企已投身代建领域，2023年 1-6月，Top20代建企业新签约总建筑面积合计6,769万平方米。 3、物业服务行业 据中指研究院测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。 城市物业服务市场容量潜力可期。根据中指研究院测算，我国城市服务市场容量未来增长可期，预计至2025年营业收入将达到7,688亿元。根据中指研究院发布的《2022-2023年中国物业管理行业发展白皮书》测算，2023年非住业态物业管理总规模147亿平方米，较2022年增长3.16%，其中商业物业管理规模 19.7 亿平方米，办公物业管理规模 35.8 亿平方米，医院物业管理规模7.1亿平方米，学校物业管理规模22.2亿平方米，园区物业管理规模24.7亿平方米，公众及其他物业管理规模37.5亿平方米。 社区物业服务模式创新。国家基层治理政策落地加速，社区服务体系发展规划升级，《完整居住社区建设指南》发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。住宅物业服务的价值被重新认识，业主不再满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神建设等高附加值服务有更多的需求。政府相关部门充分认可物业服务在社区管理中的重要作用，积极推动物业服务融入社区基层治理。 4、园区及企业服务行业 园区运营服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，招商、运营、物业等全方位服务需求不断涌现。根据 2023 年 7 月 12 日克而瑞发布的监测数据显示，截止目前，50 强产业地产已拓展轻资产运营服务业务的高达 62%，产业园区轻资产服务已经成为业绩“第二增长极”。 对物流仓储、中国互联网数据中心（以下简称“IDC”）等各类细分行业园区服务提出更高要求。根据中国物流与采购联合会数据，2023年上半年全国社会物流总额160.6万亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%；2023年6月份中国仓储指数为50.7%，连续五个月位于50%以上的扩张区间。根据弗若斯特沙利文测算，数据中心服务行业的市场规模由 2018 年的人民币 680 亿元增加至2022年的人民币1,901亿元，2018年至2022年的复合年增长率为29.3%。展望未来，中国的数据中心服务预期将以复合年增长率11.4%增长，由2023年的人民币2,098亿元增加至2027年的人民币3,230亿元。 （三） 公司所从事的主要业务、经营模式说明 在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司持续重塑优化业务组合，现已形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、创新业务三大业务板块。 1、产业新城及相关业务业务模式等 产业新城业务是公司的核心主营业务，公司将立足现有区域、保留优质区域、分类甄别、精准施策、持续优化调整综合性片区开发模式（开发性PPP模式），同时强化以产业招商为核心的市场化服务能力，并系统性输出政府服务综合解决方案，实现产业新城业务的良性发展。 （1）产业新城业务 公司产业新城业务模式为综合性片区开发模式。以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。 提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。 ① 模式特点 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。由于具有“自我造血”的机能，以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。 第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质服务。 ② 运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。 公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。 ③ 盈利模式 公司将根据相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式包括以下五个方面内容： 1) 就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算； 2) 就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算； 3) 就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算； 4) 就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅项目）； 5) 就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。 ④ 收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，按照合作协议，地方政府将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。 （2）幸福产城业务 公司坚持以产业新城为基本盘，从重资产模式向轻重结合转变。一是保持存量业务稳定经营，保障区域良性运转、项目建设平稳推进，同时分类施策、优化模式，提升整体经营质量；二是依托产业新城平台，发展幸福产城业务。 ① 模式特点 一是幸福产城业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综合发展的核心能力，助力幸福产城打造成为中国领先的产业新城服务平台。 二是幸福产城业务与华夏幸福传统产业新城不同，以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，包括不同地域发展水平变化、支撑区域发展的资金来源变化、产业发展结构变化等，调整并优化业务模式，致力于在更加广泛、更加长期的范围里，以更加优质、精准的服务助力区域实现高质量发展。 ② 盈利模式 幸福产城业务以区县政府、开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务。其中包括六大服务：园区开发综合解决方案、代建代营、招商引资与集群打造、园区综合运营、城市营销及融资服务。此六大类服务分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。主要盈利模式为： 1) 园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。 2) 招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业集群。按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。 3) 园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。 4) 代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。 5) 城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费。 6) 融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。 ③服务费支付来源 区县政府、开发区客户，服务费支付来源为政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。 （3）产业发展业务 公司产业发展集团基于多年实践积累，形成以核心能力为驱动，以团队、资本、科技与圈层为支撑的产业发展生态体系，践行“服务实体企业，发展县域经济”的使命，以“专业强、真招商”为责任原点，夯实企业自身在“国家传统产业改造升级和战略性新兴产业培育壮大”大背景下的服务价值，持续为区域导入先进产业集群，实现市场化大项目招商的商业新模式。 ① 模式特点 产业发展集团以“产业优先”为核心策略，正逐渐发展成为以轻资产专业服务输出的招商实战平台，面向政府与企业，提供产业发展、投资选址综合解决方案。以市场化机制和专业服务，实现项目签约落地，公司客户范围也将扩大至全部有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。 ② 运作机制 产业发展集团在市场化招商新模式下，立足真招商，以平台建设为依托，推进城市服务和企业服务。在“真”的方面，建设真招商标准化业务流程，封装招商服务产品体系，深耕合作区域，通过打造标杆项目强化真招商品牌；在“专”的方面，延续多年经验优势锤炼的招商环节全流程专业能力，执行“行业研究+区域研判”双驱并进的招商引资综合解决方案，为客户提供多方位专业化服务；在“多”的方面，建立区域拓展地图，创新招商工作机制，落实团队激励方案，推进城市合伙人、招商合伙人机制试点与产业IP合作方案谋划，做多区域、项目及合伙人数量。 ③ 盈利模式 公司产业发展集团盈利模式主要包括以下内容： 1) 招商基础服务：以招商服务包的形式提供招商赛道研判、项目信息推介、项目考察团组、政企互访撮合、项目甄别论证、招商物料设计、产业招商培训等7项基础服务，并根据各项服务提供数量确定最终价格； 2) 招商实施服务：发挥专业招商能力，重点聚焦合作区域重点产业，提供覆盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务，服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。鉴于产业项目落地具有一定的不确定性，单项目招商佣金按照多退少补的调整机制调整结算； 3) 研究策划服务：该板块包含产业链图谱研究、产业集群谋划、产业园区策划、项目甄别论证等4项研究服务； 4) 招商赋能服务：该板块包含招商推介活动、招商物料设计、招商宣传片制作、招商专业培训、区域产业形象升级全案等5项赋能服务； 上述各项服务就其服务成本与服务价值，按照协议双方约定的金额和支付节奏进行结算。 ④ 收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。 ⑤ 核心竞争力分析 1) 核心能力：“行业研究+区域研判”双驱并进，产出靶向性、定制化的区域产业发展综合解决方案和企业投资选址综合解决方案。 2) 专业团队：产业发展集团精英荟萃，招商团队成员60%来自行业领军企业，40%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过建设阿米巴组织、差异化考核与激励等创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。 3) “产业+资本”：产业发展集团拥有全面的产业资本运作体系，积极整合政府和社会资本，为企业客户提供借壳上市、定向增发、资产重组、业务整合、战略投资等多元化的资本综合解决方案。 4) “产业+科技”：产业发展集团拥有国内领先的产业大数据平台，推动招商引资服务能力数字化升级。该平台基于不同应用场景，应用52种先进算法，已获得国家专利22项、软件著作权15项。 5) 产业圈层：产业发展集团拥有覆盖全行业的顶级圈层，汇聚超一百零四家顶级圈层资源，并建立深度战略合作关系，助力合作区域打造产业朋友圈，成为“圈内人”。 2、住宅开发及相关业务业务模式等 （1）住宅开发业务 公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌；以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”；秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。 （2）商业地产及相关业务 商业地产及相关业务布局以商办综合体为主的商业地产领域，通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营等多种创新模式撬动获取优质项目资源，并开拓轻资产运营模式。其中，重资产项目包括武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场、哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目，轻资产项目包括北京丽泽项目及深圳招商项目。目前，武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场项目已签订出售相关协议，正在按照资产出售协议约定推进相关事宜。 （3）住宅开发衍生业务 公司基于 20 余年都市圈房地产开发经验，逐步构建以都市圈为主阵地的住宅服务体系，提供代建代管、营销服务等不动产全价值链服务。现有业务包括： ① 幸福安基：主营都市圈不动产代建服务。聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体开发搭建、住宅保交付等不动产开发经营全流程服务，打造以“AMC+保交楼”“产业代建”为核心的特色产品体系。“AMC+保交楼”针对困境资产提供卓有成效的纾困方法体系，为政府、金融机构、破产管理人等提供重整盘活方案、共益债融资、开发代建一体化服务；“产业代建”专注于产业园区、产业社区的载体建设，为委托方提供不同产业类型的定制化、全专业、全过程建设管理服务。 盈利模式：现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等项目代建服务费。 ② 幸福安家：主营都市圈不动产销售服务。依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、二手房经纪、线上销售等不动产销售服务。 盈利模式：现阶段幸福安家通过向委托方提供上述服务，根据项目房源类型收取营销策划费、人工劳务费等销售代理服务费。 3、创新业务业务模式等 承接“全面转型产业新城服务商”的整体战略，公司大力发展创新业务，现已初步形成围绕政府服务、住宅服务、企业服务三大服务体系的业务格局。 （1）创新业务的整体战略 ① 创新业务发展路径 公司依托 20 余年产业新城及相关业务开发运营经验，借助产业新城平台及住宅开发平台，发展以政府服务、住宅服务、企业服务为主的“三服”体系： 1) 以产业新城为平台，强化规划、融资、代建、运营等轻资产服务，提供城市发展综合解决方案，逐步完善以产业发展为核心的政府服务体系； 2) 住宅业务实施“轻重分离”，发展以房地产代建、装修、营销、总包等轻资产业务为主的住宅服务体系； 3) 以招商与园区服务为基础，进一步向轻资产转型，培育以空间服务为核心的企业服务体系。 ② 创新业务战略价值 创新业务是公司“服务实体企业，发展县域经济”使命的重要体现，是公司全面转型产业新城服务商战略的主要载体。对于发展创新业务，还有两方面考量因素，一是业务有市场，二是公司有能力。 1) 业务有市场：政府服务、住宅服务、企业服务市场规模庞大，且对于高品质专业服务的需求加速放大。党的二十大报告明确提出推进高质量发展，构建优质高效的服务业新体系，推动现代服务业同先进制造业深度融合，公司的创新业务处于发展的历史机遇期。 2) 公司有能力：公司二十余年持续发展、积累产业新城开发运营服务领域的核心能力与专业团队，同时依托五十五个产业新城，近三千家招商入园企业，逐步释放场景价值，为创新业务发展能提供强有力的保障。 ③ “三服”体系互促关系 政府、企业与居民，是区域高质量发展的三个核心主体，城市、产业与住宅，是区域高质量发展的三个重要基础。公司创新业务致力于构建“三服”体系蓝图，以专业能力服务区域发展的核心主体，助力打造高质量的城市、产业与住宅。“三服”体系内的各个业务单元本身具有使命一致、战略协同、渠道互通、场景复用的关系，因此能有效形成相互促进的格局，加速创新业务规模性增长。 目前“三服”体系已建立的业务单元包括：以产业发展集团、幸福物业为代表的横跨政府服务与企业服务的平台型业务单元；以幸福产城为代表的政府服务单元；以幸福安基、幸福安家为代表的住宅服务单元；以深圳伙伴、苏州火炬、幸福蓝线、幸福慧智、幸福智算为代表的企业服务单元。 （2）创新业务具体业务模式 ① 物业服务业务 公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、住宅服务和园区服务等。 1) 城就幸福：幸福物业城市公共空间服务品牌，以“绿、美、亮、净、序”为理念，提供机械化、智能化、专业化的综合城市服务。 2) 幸福安居：幸福物业社区服务品牌，秉承“用心服务”的理念，为业主和开发商提供专业物管服务。 3) 幸福企伴：幸福物业企业服务品牌，为园区及企业提供专业的、智慧的定制化物管服务。 a) 模式特点 幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的发展做出贡献。 b) 盈利模式 幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率以及物业的过往物业服务费是按包干制还是管理酬金制方式收取对潜在客户进行评估。 c) 核心竞争力 幸福物业以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。不断整合内外部资源挖掘资源优势，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造幸福物业的核心竞争力。 城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力：幸福物业是国内最早开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程，服务于都市圈发展。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会常务理事单位、中国物业服务百强企业成长性 TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国物业城市服务领先企业。 专注科技企业服务，客户群体庞大：公司业务聚焦核心都市圈，已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。 完善的产品体系，可提供多维场景服务：幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。 组织高效的管理团队：幸福物业拥有一支经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012 年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已培养将才生800余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。 卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长：幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略拓展，拓展区域现已覆盖 15 省、38 市。未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持续提升区域内城市服务市场份额和业务浓度。 服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升：幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N 个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。 构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升：幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福e管家），面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合。为客户的衣食住行提供一站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。 ② 产业发展业务 产业发展业务情况详见本节第“产业新城及相关业务业务模式等”相关内容。 ③ 政府服务业务 重塑以产业发展为核心的政府服务体系。现有业务包括幸福产城，具体业务情况详见本节“产业新城及相关业务业务模式等”相关内容。 ④ 住宅服务业务 重塑以都市圈为主阵地的住宅服务体系。现有业务包括幸福安基、幸福安家，具体业务情况详见本节“住宅开发衍生业务业务模式等”相关内容。 ⑤ 企业服务业务 公司重塑以空间服务为核心的企业服务体系，围绕社区、园区、城市等载体，致力于为资产持有方提升资产收益率，为企业降本增效。业务覆盖载体招商、载体运营、企业全生命周期综合服务等领域。公司目前企业服务领域的业务单元包括深圳伙伴、苏州火炬、幸福蓝线、幸福慧智和幸福智算。 1）深圳伙伴 深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。 a) 经营模式 深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在珠三角、长三角等全国重点城市的扩张；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。 产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。 企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等 13 大类服务，满足企业全生命周期发展需求。 园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。 b) 核心竞争力 一是开创独立经纪人模式：创造性提出经纪人的8大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。 二是打造产业空间数字平台：自主研发中工招商网、选址易 APP、伙伴人 APP、伙伴管理信息系统（PMIS)等平台产品，逐步建立起“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。 三是建立专业的服务体系：实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。 凭借以上核心能力，实现了非标业务的标准化，成功获得了市场化验证。 2）苏州火炬 苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”或“火炬孵化”）为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造火炬孵化独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。 a) 经营模式 苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。 承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。苏州火炬通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截至报告期末，苏州火炬承租运营的项目有28个。 受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截至报告期末，苏州火炬受托运营的项目有1个。 b) 核心竞争力 一是全流程、定制化园区运营规划：从初期的园区可行性分析、项目前期策划、到招商推广、租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。 二是标准化、管家式创业服务：从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、人事商务等方面，火炬孵化构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服务。 三是数字化、智慧化园区管理：苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决需求，高效办公。 四是区域性、链接式产业服务：苏州火炬秉持既要连接产业链，也要连接产业源头的初心，紧跟政府引领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮助产业客户揽商引才、多元招商。 3）幸福蓝线 幸福蓝线致力于成为中国领先的产业资产服务商。幸福蓝线以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。 盈利模式：现阶段幸福蓝线通过为资产持有方提供上述业务，按照项目情况收取招商佣金、项目策划服务费、企业服务费等相关服务费用。 4）幸福慧智 幸福慧智致力于成为中国领先的物流产业园综合服务商。幸福慧智以高标仓及冷链仓的“幸福魔方”产品体系为基础，以全国三大都市圈及核心城市为阵地，为预制菜、生物医药、新能源汽车、智能制造等产业园提供覆盖土地资源匹配、差异化载体建设、招商引资及运营的综合解决方案，形成土地服务导流、建设服务盈利、运营服务长效提升价值的服务闭环。 盈利模式：现阶段幸福慧智通过向企业提供上述服务，按照项目投资额收取一定比例的项目选址服务费、载体建设服务费等相关服务费用。 5）幸福智算 幸福智算致力于成为中国领先的IDC综合解决方案服务商。幸福智算以IDC产业化能力为基础，起步阶段聚焦服务“东数西算”京津冀枢纽节点，以专业的服务能力推动张家口数据中心集群主要支撑区的打造，加速首都数字产业外溢的科技创新基地发展。业务包括IDC产业集群打造、金融服务、建设运营、市场营销、资本化退出等服务。 盈利模式：现阶段幸福智算通过向委托方提供上述服务，按照项目投资额收取一定比例的数字经济产业服务费、咨询服务费、销售佣金等相关服务费用。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）聚焦产业：以产业招商为核心打造产业发展核心能力 围绕产业招商，公司已形成以团队、资本、科技与圈层为支撑的产业发展生态体系，为区域提供产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设等全流程服务。同时，以市场化机制和专业服务持续签约落地项目，不断扩展客户范围至所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。 （二）优化模式：基于综合性片区开发持续优化片区开发模式 公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的综合性片区开发模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，创造出“1+1>2”的效果。公司将基于综合性片区开发模式，结合区域发展诉求和自身业务情况，持续优化和升级片区综合开发新模式。 （三）完善服务：构建面向政府、住宅、企业的三大服务体系 公司不断累积经验，提炼和打造政府服务、住宅服务、企业服务三大服务体系。一是以产业新城为平台，强化规划、融资、代建、运营等轻资产服务，提供城市发展综合解决方案，逐步完善以产业发展为核心的政府服务体系。二是以招商与园区服务为基础，进一步向轻资产转型，培育以空间服务为核心的企业服务体系。三是住宅业务实施“轻重分离”，发展以房地产代建、装修、营销、总包等轻资产业务为主的住宅服务体系。 （四）深耕布局：坚定布局都市圈，助力县域经济发展 都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，加快发展大城市周边县城是区域经济一体化的切入点和突破口。公司二十年来秉持高质量发展要求，专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，推动核心城市周边以县城为载体的城镇化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级。公司将继续深耕都市圈，秉持“服务即未来”的理念，致力于“服务实体企业、发展县域经济”。 （五）激活团队：创新机制，聚集人才，强化团队 为承接整体战略落地、满足业务发展需求，公司调整优化组织架构和干部构成，以预算管理和投资管理为抓手，严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，在降费增效的同时，充分发挥人才优势、调动团队积极性，真正实现共创共享。 四、 经营情况的讨论与分析 （一）上半年经营情况 公司全力推进《债务重组计划》及《以股抵债方案》方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债等相关工作且已经取得阶段性成果。公司在推进债务重组逐步落地的同时，全力自救，努力推进生产经营活动有序开展，持续恢复和提升自身经营“造血”能力，经营管理水平持续提升，创新业务实现突破。报告期内公司经营情况详见本节“一、公司经营及战略重塑”相关内容。 报告期内，公司实现营业收入 106.16 亿元，较上年同期下降 26.09%；实现归属于上市公司股东的净利润-12.67亿元。报告期内，公司实现销售额48.27亿元，较上年同期下降34.07%。 （二）下半年经营计划 2023 年下半年，公司将继续在完成“保交楼”和债务重组的前提下，坚定不移推行“全面转型产业新城服务商”发展战略，重塑优化机制以确保战略落地、实现脱困发展。 1、坚决完成“保交楼”。公司将继续坚持以“保交楼”为第一要务，通过加速销售回款、处置存量资产、催收外部欠款、跨区域调配资源等多渠道保障住宅开复工与交付资金到位，保障业主利益，维护社会稳定。按计划实现2023年全年复工/施工面积834.9万平方米，完成竣工面积716.4万平方米。 2、坚定执行债务重组方案。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，在省市政府及专班的指导和支持下，坚决履行债务风险化解的主体责任，分类施策，积极解决重组签约和执行过程中的现实痛点和核心诉求，持续推进资产交易、信托搭建、以股抵债等各项工作，全力保障债务重组落地执行，切实保障债权人利益。 3、全面转型产业新城服务商。公司将继续秉持“服务即未来”理念，在“全面转型产业新城服务商”的战略指引下，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑政府服务体系、住宅服务体系、企业服务体系，持续优化调整业务组合，实现产业新城优化破局、住宅开发4、全面推动业务经营。公司将继续坚决完成“保交楼”第一要务，同时扎牢核心业务根基，实现产业新城的有序运转和模式优化，探索不动产发展新模式，同时做好各类资产的运营管理和保值增值。 5、重塑机制全力保障战略落地。公司将基于战略落地业务发展需求，进一步强化预算管理和投资管理，优化组织架构和团队构成，创新考核分配机制，全面重塑经营管理以保障战略落地执行。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 五、报告期内主要经营情况 （一）公司业务板块具体进展回顾 1、产业新城及其相关业务 （1）产业新城业务 1）国内区域 报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，精耕长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；持续布局郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。 公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力。通过对现有区域逐一甄别，分类实施管理，实现精细化操盘。聚焦投资高潜力区域，加速价值兑现；对中潜区域，实施“开发+服务”模式，轻重结合，提升投资效率；对潜力较低的区域，逐步退出，收回投资。 公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。 报告期内，公司在各区域共新增签约包括深圳中尚恒业科技有限公司、北京远大创新科技有限公司、苏州威博达汽车零部件有限公司、蚌埠市明威滤清器有限公司等 18 家入园企业，新增签约投资额101.3亿元。各区域新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下：
① 卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东约47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的系统化发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，外加中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至报告期末，已与 21 家企业签署了正式入园投资协议，其中 6 家企业已投产运营，3家企业一期建设完工，4家企业正在建设中，总投资11亿美元的HLI新能源动力电池项目建设进入收尾阶段。 ② 唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首都雅加达西边约 31 公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。截至报告期末，唐格朗产业园已与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台，目前商街一期建设已完成并运营，综合体主体已封顶，规划方案升级调整中；已向星迈黎亚集团交付9.9公顷的专业市场及商贸物流综合配套地块，作为2期发展用地，目前基础设施施工中；已签约医院pundi group项目，落户城市核心区，目前正在施工中；唐格朗产业园的各项举措将提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产业新城进一步发展。 （2）幸福产城业务 报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议 24 份，其中区域平台类协议 6 份，载体运营协议10份，签约面积102万平方米；规划咨询协议8份，签约额530万元。 报告期内幸福产城作为平台促成其他业务主体间的合作实现突破，促成幸福基业物业同郑州谷翼产业园签署合作签约，完成平台化签约额4,647万。 报告期内，幸福产城业务完成回款412万元，并实现产业载体招商突破，郑新智造园项目实现产业项目招商签约及回款。幸福产城业务2023年上半年具体进展情况如下： 1）区域平台类项目6个： ① 株洲高新区招商综合服务。公司与株洲高新区管委会下属平台公司于2023年2月签署招商服务采购协议，为其提供包括产业规划、产业培训、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位产业发展服务。 ② 南京浦口高新技术产业开发区招商综合服务。公司与南京浦口科创投资集团有限公司于2023年2月签署招商引资合作协议，为其提供包括产业规划、集群谋划、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位的产业发展服务体系。 ③ 安阳县永和镇产业发展综合服务。公司与河南省安阳县（示范区）永和镇于2023年3月达成了合作意向，为河南省安阳县人民政府提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。双方约定，以安阳县永和镇作为先行合作区并签署了合作协议。 ④ 新乡市红旗区产业发展综合服务。公司与新乡市新东开发建设投资有限公司于2023年5月签署合作协议，为新乡市红旗区提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。 ⑤ 中牟高新区产业发展综合服务。公司与中牟县高新区于2023年6月签订合作协议。公司将围绕中牟高新区主导产业，为其提供招商引资服务。 ⑥ 廉江市招商综合服务。公司与廉江人民政府于2023年6月签署委托招商合作协议。公司将围绕廉江市新能源、新材料、新一代电子信息技术、食品加工等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。 2）载体运营类项目10个： 上半年新增签订载体运营类协议10份，签约面积102万平。合作范围涉及广州、成都、郑州、扬州、江门、廊坊、新乡、新郑、荥阳、安阳10个城市。 3）规划咨询类项目8个： 上半年新增签订规划咨询类协议8份，签约合同金额530万元。 4）平台化项目1个： 幸福产城业务已实现平台化业务模式突破，促成幸福物业公司同郑州谷翼产业园签订物业服务合作协议并举行签约仪式，平台化签约额4,647万元。 （3）产业发展业务 在报告期内，公司产业发展集团依托产业新城平台和自主拓展市场化区域，为区域产业发展和企业投资选址提供综合解决方案。 在战略重塑和业务重构的牵引下，产业发展集团自研7级招商赛道，聚焦189个招商标准产品单元（以下简称“SPU”）精准招商，在报告期内为 4 个市场化合作委托区域（产业新城委托开发区域外）共计引入 10 个产业项目，固定资产投资额为 46.76 亿元。新增签约项目具体情况如下：
（1）住宅开发业务 住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请国家专项借款资金、处置存量资产回笼资金、催收外部欠款获取资金、借助政府平台，利用存量资产进行融资、跨区域调配资源全力保障交付。二是强力沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。 报告期内公司住宅业务的房地产数据详见本节“公司房地产业务经营情况”。 （2）商业地产及其相关业务 公司于2022年12月29日披露公司与华润置地签署《南总资产包转让协议》及其相关协议，华润置地取得相关公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目以及南京大校场项目（以上详见公司披露的《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权的公告》（公告编号：临2022-078））。公司于2023年4月4日披露该等项目资产包整体转让给华润置地的进展：交易双方确认本次交易先决条件均已成就，并已完成标的股权持有人变更的工商登记手续等交割事宜。华润置地已于2023年4月3日将第一笔转让价款中的27.5亿元支付至公司指定账户。后续公司将按照双方签署的协议约定，共同推进该项交易的相关安排。 除已出售的项目外，商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3 号地住宅部分于 2023 年 1 月份完成交楼，4号地整体施工至4层。 （3）住宅开发衍生业务 以代建服务、销售服务为代表的住宅开发衍生业务在市场化拓展方面持续突破，核心能力获得市场认可。 一是幸福安基，全力打造“AMC+保交楼”、“产业代建”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉等核心都市圈。报告期内新增市场化签约项目4个，新增签约规模158万平，合同总额近4,000万元，位列中指研究院发布的“2023年上半年中国房地产代建企业排行榜”第九位。此外，凭借快速增长的业务规模和不动产开发经营全价值链代建服务能力，连获行业机构媒体颁发的“2023 代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”两项殊荣。以“AMC+保交楼”和“产业代建”为特色的服务模式获得市场认可。 二是幸福安家，聚焦都市圈不动产销售服务业务，报告期内销售服务实现不动产销售总签约销售额8.74亿元。一手房代理业务市场化拓展加速，报告期内新增市场化签约30个，注册独立经纪人147位，实现环京及环南京两个都市圈布局。同时持续探索以直播电商平台为核心的创新业务模式，都市圈房屋优选获得 MCN 机构认证（MCN 机构是服务于新的网红经济运作模式的各类机构总称，为网红和自媒体提供内容策划制作、宣传推广、粉丝管理、签约代理等各类服务），环京建立4个直播基地，签约主播13人，抖音企业MCN行业排名前4%，幸福安家第二增长曲线初见雏形。 3、创新业务 （1）物业服务业务 幸福物业城市服务业务累计覆盖63个城市，社区物业接管户数达到44万户，累计服务园区企业1,500余家。报告期内幸福物业战略持续推进，核心业务呈现高质量健康发展态势。 1) 经营实现高质量增长，独立性显著提升。报告期内，幸福物业营业收入实现 8.64 亿元，同比增长17%，净利润0.84亿元，同比增长73%，毛利率实现21%，经营实现高质量增长。第三方业务营收实现1.2亿元，同比增长311%，第三方营收占比实现13%，同比提升9个百分点。幸福物业业务独立性不断显现。 2) 持续深耕城市服务赛道。报告期内，城市服务在管面积达到135平方公里，合约面积876平方公里。城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现1.7亿元，同比增长69%，城市服务总量营收占比19%，同比提升6个百分点。其中，市场拓展项目城市服务、园区服务业态的签约额占比达到71%，高度契合城市服务领先品牌的战略定位。 3) 市场拓展持续发力，“招商+物业”拓展模式成效初显。报告期内，幸福物业市场化拓展持续发力，幸福物业全力实施无收并购的纯市场化拓展机制，外拓签约 40 个项目，签约额达到4.74亿元。 a) 积极与幸福产城、深产发等招商资源合作，持续丰富“招商+物业”模式内核，上半年成功拓展河南谷翼产业园项目。 b) 进驻新业态和新区域，首次拓展银行类业态，签约中国工商银行廊坊分行项目，首次进军雄安新区，拓展雄安新区国际双碳产业园，幸福物业的市场知名度与行业影响力逐步打开。 4) 增值业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业增值业务营业收入9,575万元，同比提升189%；增值业务营收占比11%，同比提升6.7个百分点；增值业务毛利率为50%。 同时，增值业务各产品服务，从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度的服务，创新模式落地效果显著。 a) 启用线上销售渠道“幸福商城”，累计触达用户 40 万，累计浏览量突破 170 万，复购率 43.2%，实现零售业务新模式，线上商城+线下前置仓双链路，为客户提供优选产品及服务体验。 b) 打造幸福美居家装品牌，满足客户集装修体验、选材、服务一站式的置家需求，美居自营店落地5家，累计为300余位业主提供家装全流程服务。 c) 深度挖掘、经营存量空间资源，实现“以空间换服务、以服务促效益”。围绕夜经济经营模式，积极专项招商，打造新的城市亮点及商业氛围。 d) 培育工程专业公司运营能力，做专存量到家服务、对外承接工程专项业务。探索工程专业化运营新模式，构建专业技术团队+“幸福 e 管家”科技平台核心能力，致力于电梯、安防、消防、电力、给排水5大重要工程系统，覆盖5,000余个重点设备机房。 5) 数据信息化建设再上新高度。聚焦“系统推广使用、数据管理分析、信息孤岛解决、系统完善和引入”四个方面，实现成本、效率和服务质量的同步优化，打造科技赋能的智慧物业，托举盈利能力，赋能可持续发展。聚焦公司战略愿景及城市资源整合统筹规划构建了“1+3+N”的智慧化建设架构：以“1 个智慧城市智能运营中心”为核心，以“管理、业务、数据3个平台”为建设着力点，逐步推进“N个应用场景” 规范化、统一化，实现城市资源集中管控、业务高效协同、数据开放共享。 （2）产业发展业务 产业发展业务经营情况详见本节“（一）公司业务板块具体进展回顾、产业发展业务”相关内容。 （3）政府服务业务 幸福产城业务经营情况详见本节“（一）公司业务板块具体进展回顾、幸福产城业务”相关内容。 （4）住宅服务业务 幸福安基、幸福安家业务经营情况详见本节“（一）公司业务板块具体进展回顾、住宅开发衍生业务”相关内容。 （5）企业服务业务 一是深圳伙伴：深圳伙伴持续深耕产业地产领域20年，已进驻城市的市场占有率均超过50%。 报告期内，深圳伙伴为华为、比亚迪、京东、菜鸟等多个龙头客户提供产业经纪服务，并且与华润雪花科创城签署战略合作协议，在产业招商方面达成深度合作。 1） 业务规模快速增长：深圳伙伴2023年上半年营业收入4.97亿元，产业经纪服务交易规模超300亿元，成交面积超3,000万平米，成交客户超2万家，开设门店257个，拥有经纪人6,157名。 2） 数字化能力持续提升：2023年上半年完成中工招商网信息管理系统8.3.0升级，实现多城市管理线上化。平台累计发布信息约1,400万条，市场覆盖城市75个，累计沉淀客户450万个。 3） 平台化模式持续升级：依托平台沉淀的企业流量，2023年上半年重点发力装修及融资等企业服务，服务企业客户近百家。依托平台沉淀的载体流量，筛选优质载体提供园区运营服务，通过精益化运营实现溢价增值，自营项目10个，平均出租率86%。同时依托载体资源拓展新业务，已投资布局新能源项目10个，实现联网发电2个。 二是苏州火炬：苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射大湾区和华中地区。打造了 21 个国家级科技创业服务中心、11 个国家级服务平台。作为行业领军企业，荣获亚洲企业孵化协会（AABI）2021 年度亚洲最佳孵化器奖。报告期内，苏州火炬稳健发展： 1） 业务整体稳健发展：在运营项目 29 个，总面积近 100 万平方米，在孵企业数量超过5,000家。2023年上半年营业收入1.65亿元，经营性回款1.96亿元； 2） 招商运营保持卓越：报告期内，实现招商面积 10.57 万平方米，同比提升 23%，在运营项目整体出租率73%。其中21个成熟园区在招商提价2.1%的前提下，仍实现了85%出租率；续租方面，在续租价格提升1.1%的前提下，续租率依然维持72%； 3） 持续赋能科技企业：报告期内，认定科技指标28个（高企20个、人才4个、专精特新4个），举办企业互动141场。累计服务高端科技企业约5万家，服务双创人才约800家，直接投资、间接参与A股上市企业超20家； 4） 新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park园区智慧管理平台市场化拓展加速，新增管理面积66万平方米，平台在管总面积达到209万平方米，其中第三方在管面积119万平方米。平台成功获得杭州尚坤投资集团有限公司、北京奥北科技园、徐州产业技术研究院等知名客户采购。 三是幸福蓝线，聚焦产业园资产的招商、运营、服务。报告期内，除服务公司自持产业园资产之外，市场化拓展项目12个，拓展面积36万平方米，市场化拓展项目已实现招商、回款突破。 凭借智慧化资产管理、系统化招商运营、专业化物业服务，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023全国产业园区轻资产服务力TOP5”，产业资产服务能力获得市场认可。 四是幸福慧智，聚焦物流产业园综合服务。报告期内，市场化签约项目2个，积累城市合伙人7个，合作基金3个，合作产业资源4个。市场化拓展项目实现履约及回款突破，阶段性业务能力验证。 五是幸福智算，聚焦数字经济产业服务。报告期内，市场化签约项目6个，与廊坊市广阳区南尖塔镇、张家口市怀来县签约，并与行业龙头浪潮工业互联网股份有限公司签订合作协议，共同打造数字经济新型基础设施及绿色产业项目。 （6）“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况 幸福精选致力于成为中国领先的产业与城市轻资产服务科技平台，重点发展城市服务、产业空间数字服务以及园区智慧管理业务，“幸福精选”平台中的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司2023年上半年合计实现的营业收入为15.3亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润0.8亿元，覆盖全国100多个经济最活跃的区域，累计沉淀500万+优质企业客户。 “幸福优选”是依托华夏幸福 20 余年产业新城开发建设经验，将核心能力、核心资源、核心场景进行公司化、市场化运作，为客户提供优质的产业新城综合解决方案、产业资产服务、物流产业园服务、数字经济产业园服务、都市圈不动产代建和销售等高品质服务，包括幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智、幸福智算。“幸福优选”2023 年上半年市场化拓展成效显著，累计完成市场化签约 78 单，签约数量约为去年全年的 3.7 倍，幸福产城、幸福安家、幸福蓝线等创新业务均以超过 300%的增速全力进行市场化外拓，全国化布局加速。同时，“幸福优选”创新业务品牌价值快速提升，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023 全国产业园区轻资产服务力 TOP5”，幸福安基以 158 万平方米的新签约规模位列“2023 年上半年中国房地产代建企业排行榜”第九，获“2023代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”等荣誉。 截至本报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约 115.36 亿元。后续公司将继续强化“幸福精选平台”和“幸福优选平台”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。 4、公司房地产业务经营情况 （1）报告期内房地产储备情况
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