[中报]万科A(000002):2023年半年度报告
原标题:万科A:2023年半年度报告 CHINA VANKE CO., LTD. 2023年半年度报告 A股证券代码：000002、299903 A股证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2023-109 二〇二三年八月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十届董事会第二次会议审议通过。辛杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。 本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2023年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的要求进行披露。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................... 3 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................. 7 第四节 公司治理 .......................................................................................................... 21 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................ 23 第六节 重要事项 .......................................................................................................... 26 第七节 股本变动及股东情况 ......................................................................................... 35 第八节 债券相关情况 ................................................................................................... 39 第九节 财务报告 .......................................................................................................... 45 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 3、在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则编制的2023年中期业绩公告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道 1号中银大厦 43楼 A室 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：[email protected] 法定代表人：郁亮 联交所授权代表：祝九胜、朱旭 联交所替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭 电子信箱：[email protected] 股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：[email protected] 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件： [email protected] 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 43楼 A室 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所 A股股票简称：万科 A A股股票代码：000002 H股股票上市地：联交所 注 H股股票简称：万科企业、万科 H代 注 H股股票代码：02202、299903 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载半年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cn H股：www.hkexnews.hk 本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 最近一次变更登记日期：2023年8月23日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 追溯调整或重述原因 √会计政策变更 □会计差错更正 □同一控制下企业合并 □其他原因
1 月 1 日起执行前述会计准则的要求，并对 2022年比较期间数据进行了追溯调整 注 2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益 注 3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购股份的影响 注 4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 截止披露前一交易日的公司总股本：
（三）境内外会计准则差异 单位：元
第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。 本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率 49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续 14年为正，上半年为 18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本 3.73%，加权平均债务期限 5.0年。 报告期内，本集团实现营业收入 2,008.9亿元，同比下降 2.9%；归属于上市公司股东的净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。其中房地产开发业务结算收入 1,708.4亿元，同比下降 4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入 267.3亿元，同比增长 11.9%。其中物业服务的收入增速为 12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 17.0%、10.6%和 7.3%。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 全国商品房销售面积下降，销售金额微增。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积 6.0亿平方米，同比下降 5.3%；销售金额 6.3万亿元，同比增长 1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长 4.1%，二季度同比下降 1.6%。 新开工与开发投资延续下降态势。2023年上半年，全国房屋新开工面积 5.0亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资 5.9万亿元，同比下降 7.9%。 土地市场供应和成交面积缩量。根据中国指数研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 32.9%，成交建筑面积同比下降 31.6%，住宅用地出让金同比下降 20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为 6.7%。 行业政策逐步调整。上半年部分城市因城施策，逐步优化行业政策。7月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 2、物业服务 住宅小区业委会组建率逐步提高，居民参与社区自治，带动存量住宅物业市场换签活跃度提升。非住领域，商写物业服务向设施设备综合管理业务（FM）自然延伸，市场空间逐步释放。物业服务企业也普遍加速第三方项目市场拓展、非住领域及社区增值服务领域探索，丰富收入增长来源。同时，各地出台“房屋养老金”相关管理办法，助力房屋的全生命周期维护和资产保值增值。国务院发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。 3、物流仓储 高标库随着供应增加，市场整体承压下分化加剧，其中长三角、大湾区等区域在经济需求支撑下租赁市场相对稳健，中部及北部部分二线城市受供需关系影响，出租率和租金出现下滑。冷链发展延续向好态势，在餐饮、生鲜电商等行业需求驱动下，冷链物流市场保持稳定增长。2023年国家发改委及各地政府持续发布政策，支持冷链物流发展，国家骨干冷链物流基地再扩容。 4、租赁住房 住房租赁市场整体较为平稳，上半年全国 55城个人房源租金环比下跌 0.24%，同比下跌 0.42%。随着市场发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。住房租赁继续获得政策支持，2月份的“金融十七条”为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。各地推出相关政策，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面。 5、商业开发与运营 上半年社会消费品零售总额同比增长 8.2%，但单月增速呈冲高回落趋势，6月单月增速为 3.1%。分业态来看，餐饮、休闲娱乐、珠宝等业态，受益于场景修复，销售额快速恢复；以家用电器、家具家居、通讯器材等为代表的高单价可选消费业态，增速依然较弱，消费者信心指数尚未完全恢复。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 2023年上半年，本集团实现营业收入 2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润 98.7亿元，同比分别下降 2.9%和 19.4%；每股基本盈利 0.84元，同比下降 20.0%；全面摊薄的净资产收益率为 4.0%，较上年同期减少 1.2个百分点。报告期内，归属于上市公司股东的净利润下降的主要原因是开发业务的结
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。 3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 20.2%。 4、相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入。 5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。 （三）各项业务发展情况 1、房地产开发 （1）销售和结算 上半年本集团实现销售面积1,297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。 销售金额在 15个城市位列第一，在 12个城市排名第二，在 5个城市排名第三。 分区域的销售情况
林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海 区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治 区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。 本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局 7个区域，累计营业收入 1,810.4亿元。房地产开发业务实现结算面积1,241.9万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%；结算毛利率为 20.3%（扣除税金及附加后营业利润率为 15.3%）。 境内分区域的营业收入和利润情况
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 4,884.4亿元，较上年末分别下降 7.2%和 7.8%。 （2）投资和开竣工 上半年新开工及复工计容面积约 1,196万平方米，完成年初计划的 71.5%；竣工计容面积约 1,290.5万平方米，完成年初计划的 40.0%。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 本集团坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-8月累计获取新项目 32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益计容规划建筑面积 267.6万平方米，项目总地价 718.6亿元，权益地价总额约 431.0亿元，新增项目平均地价为 16,003元/平方米。 截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 10,773.6万平方米。其中在建项目计容建筑面积约 7,310.7万平方米，权益计容建筑面积约 4,660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约3,462.9万平方米，权益计容建筑面积约 2,200.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按
报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目： 单位：平方米
（3）产品和服务 提升高品质项目的稳定量产能力。一是强化产品线建设，基于城市能级、土地属性、客户结构、产品配置等持续研发和完善产品线体系，并通过实施产品系经理责任制加快成熟稳定产品模型的推广应用。 以综合住区的“拾”系产品为例，该产品模型最早在宁波诞生，目前已在南京、苏州、合肥等城市落地应用，不仅获得客户的积极反馈，也取得良好的经营结果。二是持续加强供应链管理，提升产品品质和性价比，包括优化关键品类的采购资源库和供应商管理，提升履约稳定性；设立专职买手岗，推动部品部件的产品定型和带量采购，在确保品质稳定的前提下实现采购成本的优化。三是加大集团内优秀做法的封装推广，发现产品性价比标杆项目并建立培训基地，组织同类项目实地对标学习，提升对标项目毛利率。 以客户为中心，持续优化服务流程。在销售阶段，约 6.13万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，常态化邀请客户参与工地的质量查验，约 5.84万户客户参与了 53个城市、364个在建项目的 9,939场质量共建。在交付阶段，继续推进产证办理提效，83个项目的客户在收房现场拿到房产证。针对年内现房交付项目，专项开展“悦居”行动，配合住宅交付，提前完善如学校、商业、菜场、交通等小区周边生活配套，努力服务好已入住客户。 （4）安全和质量管控 本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，开展工程品质分项标杆培训，对优秀做法组织专项学习。上半年实现超过 9.2万套住宅的平稳交付。 本集团济南劝学里、济南中麓府一期、沈阳盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。 2、物业服务 万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。 2023年上半年，万物云实现营业收入 161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 12.2%，其中社区空间居住消费服务收入 91.1亿元，占比 56.5%，同比增长 12.6%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比 35.3%，同比增长 11.2%；AIoT及 BPaaS解决方案服务收入 13.2亿元，占比 8.2%，同比增长 14.0%。 持续贯彻蝶城战略，蝶城内落地房屋焕新业务。上半年万物云蝶城数量从年初的 584个增长到 601个。 截至 6月底，万物云共推进 150个蝶城的供应链改造，覆盖超过 1,000个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至 16.8%，同比提升 3.1个百分点。其中，102个蝶城已完成全部改造工作并通过认证/审核，其基础住宅物业毛利率提升超过 4个百分点，其中，2022年已完成改造的 38个蝶城，本年实现了进一步的提效，毛利率相比改造前提高 6个百分点。报告期内，万物云依托蝶城推广房屋焕新业务，截至 6月底，该业务共在 40个蝶城中落地，新签约合同金额 1.56亿元，同比增加 65.5%，客户满意度超 98%。 拓展客户边界，做深服务浓度。在商企服务方面，截至 6月底，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，共服务 1,964个项目，合约项目数量 2,329个。合约项目的饱和收入中，第三方物业和设施管理服务项目的占比为 82.72%。万物云以专业化和定制化的服务能力获得客户认可，并跟随客户的业务发展持续获得更多业务机会，上半年新增合同饱和收入中，原有客户贡献约 32%。同时万物云积极拓展新赛道，新增近 20个 500强及独角兽客户，新增签约 7个超高层项目。 迭代优化科技产品，提升服务能力。万物云通过自研产品助力服务高效、便捷。截止 6月底，在1,082个项目中落地近 3万台通行设备及 1,451套自研的“黑猫系”设备，在 1,705个项目中落地 2,279台物业前台自助服务机“凤梨一号”。科技业务快速增长，空间远程运营服务在 42个项目落地，连接超 200个政府及国企客户。 输出稳定、可靠、高品质服务。万物云继续保持高品质服务，在住区服务方面，设立“电梯困人关怀金”，持续优化电梯管理流程，并在住宅项目全面推动 AED（自动体外除颤器）设备进社区；在商企服务方面，连续第三年蝉联克而瑞物管联合中物研协共同评选的“中国写字楼物业管理领先企业”称号。 3、物流仓储服务 “万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队。 上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入 19.5亿元，同比增长 17.0%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长 9.1%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.1亿元，同比增长 30.3%。 开业规模增加，继续保持较高的出租率。万纬物流新开业 4个冷链园区，可租赁建筑面积 21.6万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 843.7万平方米，稳定期出租率为 85%，冷链可租赁建筑面积 141.5万平方米，稳定期使用率为 79%。 坚持行业领先的服务标准，客户认可度高。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全体系。7月，万纬上海海港园区获得了国内第三方冷链物流企业的首个 BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织对标认可的食品安全认证方案)最高级别 AA级认证。此外，万纬物流旗下多个项目还获得 ISO 9001质量管理体系认证、FSSC 22000食品安全体系认证等多项国际权威标准认证。通过坚持执行高于行业要求的服务标准，持续打造运营服务专业影响力，有效提升客户黏性。 响应国家碳达峰行动号召，全面践行绿色可持续发展理念。上半年，万纬物流新增 1个 LEED (Leadership in Energy and Environmental Design，一种绿色建筑评价体系) 铂金级认证，3个 LEED金级认证。 4、租赁住宅 本集团旗下“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，致力于为新进入城市的青年提供综合租住服务。
新项目顺利开业，存量项目焕活取得成效。上半年，深圳湾睿印、天津和平印象城、西安浐灞印象城等项目顺利开业，受到消费者好评。同时，针对存量项目，通过定位优化、场景焕新、店铺调整和重新招商，更好的满足新一代消费客群的需求，提升项目收益，其中武汉青山印象城经过全面更新改造，出租率、销售、客流均创下开业新高。 持续输出管理，通过协同提升运营质量。上半年印力在上海、深圳、武汉等城市新增 9个输出管理项目。截至报告期末，印力累计输出管理项目 88个，管理面积 481万平方米，其中已开业 64个项目，开业面积 352.0万平方米。为实现资源和管理集约，本集团将区域 BG的部分商业项目委托印力管理，印力结合对本地市场的理解，发挥专业能力和资源链接优势，因地制宜制定运营策略，年初已完成委托的 34个管理项目上半年销售额同比提升 29%，日均客流同比提升 54%，NOI同店同比提升 17.9%。 持续扩大商业品牌影响力。截至6月底，印力已与超过10,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量2,485.2万，月度活跃会员数量超过292万，上半年月活同比增长36.4%。 （四） 科技助力业务 本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。 加强经营性业务运营数据治理，夯实即售类业务资产数据盘点，助力经营管理决策全局、动态、精细化管理。运用科技手段，通过证照、图纸识别技术及无人机图像识别技术等，获取地产开发过程数据，保障数据来源的原生性和客观性；发挥自动对账、AI算法、数字员工交互能力，运用数据智能提升资产、资金、运营管理的效率和准确性。 推广私域运营服务，打通客户转化链路，运用数字化营销手段提升客户购房体验。统一面客工具，研发 AI助手，快速响应客户咨询；通过直播服务，为客户提供更全面、立体、具备互动性的购房服务；推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。 持续在不动产领域进行研发投入，技术攻坚。打造自主可控具备核心技术的 BIM设计软件；加强基于 CAD图纸识别技术的应用研发，完成图纸协作工具“图云”平台研发及试点。
（3）融资情况 本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023年上半年境内新增融资的综合成本为 3.73%。 报告期内，本集团分三次完成中期票据发行，累计发行金额 60亿元，最低票面利率为 3.07%（3年期）。7月份，本集团发行了 3年期的中期票据和 3年期的公司债券，发行利率分别为 3.07%和 3.10%。 报告期内，本集团实际利息支出合计 72.2亿元，其中资本化的利息合计 46.2亿元。 （4）信用评级 报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望“稳定”。
（六）未来发展展望 当前房地产行业成交低迷，经营形势依然严峻。下半年本集团将继续按照年初的部署，围绕以下方面开展工作： 一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构。 二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，各业务持续加强能力建设，提升经营回报水平；从经营视角完善建管标准，形成更多具备交易条件的优良资产，探索 REITs等创新型工具；从集团整体利益最大化角度推动业务协同。 三是提升 ESG价值与可持续发展能力。 具体到各业务层面： 开发业务将积极推动销售回款；探索新阶段的投资能力，确保投资兑现；围绕产品线建设，迭代采购机制，推动品质和效率提升；保质保量做好住宅交付工作。 物业服务业务将保持高品质的基础物业服务；通过蝶城供应链改造提升效率和服务品质；依托品牌优势及服务能力优势，积极参与市场拓展；加强科技研发。 物流仓储业务将聚焦冷链、聚焦核心城市，持续完善物流网络布局；强化渠道建设，提升服务客户的能力；完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。 租赁住宅业务将聚焦优质权重项目，加速开业落地；保持高水平的出租率；创新业务模式，提升客户链接及服务；培育合格资产，打造多渠道的租赁住房退出路径。 商业开发与运营业务将保障重点项目开业，持续迭代产品内容；提高项目经营回报；加大科技与业务的融合，提高管理效率，为客户创造更好的消费体验。
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