[中报]金科股份(000656):2023年半年度报告
原标题:金科股份:2023年半年度报告 2023年半年度报告 2023年 08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人周达先生、主管会计工作负责人宋柯先生及会计机构负责人(会计主管人员)梁忠太先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司已在本半年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................................................................................. 9 第四节 公司治理 .................................................................................................................................................................................................. 27 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................................................................................... 30 第六节 重要事项 .................................................................................................................................................................................................. 32 第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................................................................................... 75 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................................................................................... 79 第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................................................................ 80 第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................................. 97 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 3、载有法定代表人签名的半年度报告全文。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年 报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 □是 ?否
五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 ?适用 □不适用 2023年 1-6月，公司按合资合作协议约定向联营、合营企业提供股东借款支持其投资开发而收取的资金利息收入7,466.71万元，向公司控股项目公司的其他合作方收取调用富余资金产生的资金利息收入2,337.13万元，该利息收入与公 司日常经营活动密切相关，属于房地产行业合资合作开发的惯用模式，其发生具有经常性和持续性，故不界定为非经常性 损益项目。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。 地产主业以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、成都、南京、宁波、苏州、贵阳、长沙等重点城市。 科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。 商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司所属行业发展情况 2023年上半年，全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻；我国坚持稳中求进工作总基调，宏观政策协同发力，经济运行呈现恢复向好态势。房地产行业持续深度调整，市场在年初小幅反弹后迅速回落，行业风险长期积压，民营房企经营发展依然挑战重重。行业发展模式面临重大调整、竞争格局发生重大变化。多数主流民营房企依旧深陷流动性困局，房企降价促销、房价预期走弱，导致购房者观望情绪增加，置业周期延长。 房地产政策方面，政策预期持续改善，政策落地持续推进。2023年上半年，行业政策方面，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。政策方面，降低贷款利率、推动金融机构融资继续展期、鼓励上市公司再融资等化解房地产企业风险措施发挥了积极作用，而基于“一城一策”的对“限购、限售、限贷、限价”等政策调整继续推进落地。 房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2023年上半年，新房市场整体处于弱复苏阶段，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；全国商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%；居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升。 房地产投资方面，土地市场整体规模下滑，市场分化加剧。2023年上半年，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑；全国 300城共推出住宅用地规划建筑面积18,986万㎡，同比下降 34.03%；成交规划建筑面积 13,537万㎡，同比下降 32.12%。成交楼面均价为7,032元/㎡，同比上涨 17.28%；平均溢价率为 6.67%，较去年同期增长 2.4个百分点；住宅用地出让金9,519亿元，同比下降20.39%。尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受低能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。 房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2023年上半年，房企融资支持政策边际改善，房企融资出现回稳迹象。房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8,691亿元，同比下降 11.1%；利用外资 28亿元，同比下降 49.1%；自筹资金 20,561亿元，同比下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，同比下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，同比增长2.7%。 （二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司主要经营情况总结与分析 报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把保交楼作为第一要务，全面落实提升经营质效工作，加快推动司法重整化解存量债务，加速推进战略投资者引入，多措并举改善公司持续经营能力，并取得以下几方面经营成果： （1）履职尽责，全力保障交楼义务 报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司全力争取保交楼专项借款和纾困资金，1 依法合规用好预售监管资金，专款专用保交付。上半年公司及所投资的公司累计交付项目 128个、交付批次184个、交付住宅及商业6.6万套、交付面积917万平米，同比增长45%。截至本报告披露日，公司各区域公司已累计获批国家及地方政府专项借款额度超37亿元，其中超33亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力，有力保障了项目公司保交楼工作。 （2）统筹规划，有序推进司法重整 报告期内，公司收到债权人向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行司法重整的告知函。为避免公司债务风险及经营风险的进一步恶化，实现重整战略投资者引进，优化公司治理结构，帮助公司尽快恢复盈利能力，重回可持续发展的轨道，维护广大职工、债权人、投资者的合法权益，公司已经成立专项工作小组，积极支持、强力推动相关司法重整工作，化解公司存量债务风险。截至本报告披露日，公司已分别召开董事会、监事会及股东大会审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》，公司将依法向法院提交重整及预重整的正式申请。 与此同时，公司已与长城国富置业有限公司（以下简称“长城国富”）签订《战略投资框架协议》。 长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与公司的预重整程序。公司将积极支持、推动相关司法重整和引进战略投资者的工作，化解存量债务及流动性风险，提升持续经营能力，改善经营业绩，保护全体债权人和投资人的合法权益。 公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，并已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通，推动战略投资者引入工作，与各方共同论证债务化解方案，加快重整方案的制定。 截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。 （3）轻重并举，积极谋划转型升级 发行股份购买优质资产：为促进公司战略重组和转型升级，持续推动“四位一体，生态协同”的高质量发展战略落地实施，公司拟以发行股份的方式购买控股股东金科控股的控股子公司持有的重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司 20%的股权。该公司系一家专注于新型建筑技术研发、创新与实践的建筑科技公司。截至本报告披露日，涉及本次交易尚在进行中。 轻资产运营业务持续发力：报告期内，公司轻资产业务发展模式稳中向好。产业运营方面，产业招商新增入园企业47家，金科山西智慧科技城获得中国产业园区·商办地产金梧桐奖综合实力10强；代建运营方面，获取代建项目1个，代建储备面积约234亩。截至本报告披露日，公司新增轻资产项目9个， 1 “公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围 轻资产业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市，累计获取轻资产项目 60个。轻资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等，其中一二线城市项目占比78%。 （4）分类施策，系统提升营销质效 报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交楼项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约3亿元。 同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款209亿元。 （5）多措并举，化解存量债务风险 报告期内，公司一方面与各金融机构合作积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。截至本报告披露日，公司累计完成约357亿元有息负债的期限调整工作。 报告期内，公司在深交所发行的存续期公司债券及资产证券化产品分别召开了持有人会议，审议通过了关于进一步调整债券本息兑付安排及提供增信措施的相关议案，相关展期议案均获持有人会议表决通过，涉及债务本金金额为111.97亿元。 （6）经营稳定，结算业绩阶段承压 报告期内，受自身现金流及新增投资大幅减少影响，公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工面积约 24万平方米，较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定，实现竣工面积约 741万平方米，期末在建项目327个，期末在建面积约4,277万平方米。 同时，报告期内，受房地产市场持续低迷等影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下滑趋势，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约 340万平方米，同比下降约 14%；营业收入 260.75亿元，同比下降约17%；净利润为-13.64亿元，归属于上市公司股东的净利润为-19.40亿元。 2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况 （1）公司累计土地储备情况 公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，截至本报告期末，公司及所投资的公司累计土地储备的区域分布情况如下： （2）公司可售资源情况 截至本报告期末，公司及所投资的公司总可售资源面积约5,274万平方米，具体情况如下：
（3）公司主要房地产项目开发情况 截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目327个，期末在建面积约4,277万平方米，上半年新开工面积约24万平方米，竣工面积约741万 平方米。公司主要房地产项目开发情况见下表：
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