[中报]22交房01 (185562): 中交房地产集团有限公司公司债券中期报告（2023年）
原标题:22交房01 : 中交房地产集团有限公司公司债券中期报告（2023年） 中交房地产集团有限公司 公司债券中期报告 （2023年） 二〇二三年八月 重要提示 发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。 本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。 发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司中期报告中的财务报告未经审计。 重大风险提示 一、宏观经济、行业周期的风险 发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相连、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。 二、资产负债率较高的风险 由于发行人从事的房地产行业属于资金密集型行业，土地储备和建安工程等占用现金规模较大，因此发行人资产负债率水平相对较高。截至报告期末，发行人资产负债率为82.11%。但是为满足公司业务拓展资金需求，未来发行人的负债规模可能继续增长，可能使公司面临一定偿债压力。 三、未来资金支出压力较大的风险 房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间有所缩短，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。目前，发行人在建、拟建房地产项目能够满足公司未来一段时间内的发展需要，但同时公司也将面临较大的资金支出压力。 四、销售风险 房地产开发业务是发行人的主营业务之一。在目前的市场情况下，房地产开发企业面临着更激烈的市场竞争。房地产开发业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给房地产开发项目的销售带来一定程度的不确定性。发行人不可避免的面临由于市场竞争和房地产行业特性可能带来的房地产销售风险。近年来发行人房地产业务的开复工面积和竣工面积增长较快，如若市场环境发生不利变化，或者发行人销售策略出现失误，可能会导致公司因开发项目不能及时去化而面临销售风险。 目录 重要提示 ........................................................................................................................................... 2 重大风险提示 ................................................................................................................................... 3 释义................................................................................................................................................... 5 第一节 发行人情况 ............................................................................................................... 6 一、 公司基本信息 ................................................................................................................... 6 二、 信息披露事务负责人 ....................................................................................................... 6 三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 ........................................................................... 7 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 ....................................................... 8 五、 公司业务和经营情况 ....................................................................................................... 8 六、 公司治理情况 ................................................................................................................. 15 第二节 债券事项 ................................................................................................................. 16 一、 公司债券情况（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） ............................. 16 二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 ................................................. 19 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 ......................................... 19 四、 公司债券募集资金情况 ................................................................................................. 20 五、 发行人或者公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 ......................................... 21 六、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况 ......................................... 21 第三节 报告期内重要事项 ................................................................................................. 22 一、 财务报告审计情况 ......................................................................................................... 22 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 ......................................................... 22 三、 合并报表范围调整 ......................................................................................................... 22 四、 资产情况......................................................................................................................... 23 五、 非经营性往来占款和资金拆借 ..................................................................................... 24 六、 负债情况......................................................................................................................... 24 七、 利润及其他损益来源情况 ............................................................................................. 26 八、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 ......................................... 26 九、 对外担保情况 ................................................................................................................. 26 十、 重大诉讼情况 ................................................................................................................. 26 十一、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 ................................................................. 27 十二、 向普通投资者披露的信息 ............................................................................................. 27 第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 ..................................................................... 27 一、 发行人为可交换债券发行人 ......................................................................................... 27 二、 发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 ......................................... 27 三、 发行人为绿色债券发行人 ............................................................................................. 27 四、 发行人为可续期公司债券发行人 ................................................................................. 27 五、 发行人为扶贫债券发行人 ............................................................................................. 27 六、 发行人为乡村振兴债券发行人 ..................................................................................... 27 七、 发行人为一带一路债券发行人 ..................................................................................... 27 八、 科技创新债或者双创债 ................................................................................................. 27 九、 低碳转型（挂钩）公司债券 ......................................................................................... 27 十、 纾困公司债券 ................................................................................................................. 28 第五节 发行人认为应当披露的其他事项 ......................................................................... 28 第六节 备查文件目录 ......................................................................................................... 29 财务报表 ......................................................................................................................................... 31 附件一： 发行人财务报表..................................................................................................... 31 释义
第一节 发行人情况 一、 公司基本信息
二、 信息披露事务负责人
三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：中国交通建设集团有限公司 报告期末实际控制人名称：国务院国有资产监督管理委员会 报告期末控股股东资信情况：良好 报告期末实际控制人资信情况：良好 1 报告期末控股股东对发行人的持股比例及股权受限情况：持股比例为 100%，无股权受限 情况 报告期末实际控制人对发行人的持股比例及股权受限情况：持股比例为 100%，无股权受 限情况 发行人与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至 实际控制人，无实际控制人的，相关控股股东穿透披露至最终自然人、法人或结构化主体） 控股股东为机关法人、国务院组成部门或相关机构直接监管的企业以外的主体 □适用 √不适用 实际控制人为自然人 □适用 √不适用 实际控制人所持有的除发行人股权外的其他主要资产及其受限情况 无 （二） 报告期内控股股东的变更情况 □适用 √不适用 （三） 报告期内实际控制人的变更情况 □适用 √不适用 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 （一） 报告期内董事、监事、高级管理人员是否发生变更 √发生变更 □未发生变更
（二） 报告期内董事、监事、高级管理人员离任人数 报告期内董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：1人，离任人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员总人数 7.14%。 （三） 定期报告批准报出日董事、监事、高级管理人员名单 定期报告批准报出日发行人的全体董事、监事、高级管理人员名单如下： 发行人的法定代表人：李永前 发行人的董事长或执行董事：李永前 发行人的其他董事：薛四敏、单会川、谢玉梅、于静、杨敏慧 发行人的监事：周文实、吴文龙、李宁 发行人的总经理：薛四敏 发行人的财务负责人：叶朝锋 发行人的其他非董事高级管理人员：张涛、蔡建民、张宝忠、王尧、杨光泽、陈玲 五、 公司业务和经营情况 （一） 公司业务情况 1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式、主营业务开展情况 （1）公司业务范围 中交房地产集团有限公司的业务范围为房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；出租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） （2）主要产品（或服务） 公司主营房地产开发业务、项目代建管理服务、建筑业、酒店及其他设施类业务、房发业务收入占公司营业收入的比重为 91.74%。 （3）公司经营模式 报告期内，发行人主要从事房地产开发业务。公司本部不直接从事房地产开发经营，通过其直接或间接控制的控股子公司从事房地产业务。公司下属各从事房地产开发的主要子公司具备从事房地产开发业务的相应资质。 1）房地产业务流程 公司已按照法律法规建立完备的房地产开发流程，具体可分为项目洽谈与选择（投资商务谈判和项目决策）、项目立项（获得项目立项和可研批复，项目开发策划）、获取土地（签订国有土地使用权出让合同）、办理国有土地证、规划方案报批（获得规划方案复函和建设用地规划许可证）、施工图设计及报批（获得建设工程规划许可证）、开工准备和施工招投标（取得建设工程开工证）、施工建设（建筑结构施工安装和装修，区内基础设施和公共配套施工）、商品房预售报批（取得商品房预售许可证）、竣工验收和备案（获得竣工验收备案）、商品房预售及竣工交房。 2）房地产业务的市场定位和主要消费群体 公司房地产业务经营定位主要为发展“1+2+N”三类核心业务。一个核心业务即住宅开发业务、两个成长业务即城市更新业务+政策性住房业务，以及 N个多元业务即物业服务、商业地产、资产管理、金融服务、策划经纪及其他机会型多元业务，主要客户群体锁定为城市及城镇刚性住房需求和改善型住房需求的消费者。 3）房地产项目类型 公司主要从事住宅开发，同时从事办公楼、商业等物业的开发。通常采取自主开发经营的模式，但在具体项目上综合考虑资金情况、合作方资源及实力，必要时也会采取合作开发的模式；开发的商品房以出售为主。 4）房地产项目的定价模式和销售理念 公司房地产项目的定价模式是：按成本法确定底价，按市场比较法确定均价，按特征定价法确定价格差异。具体而言，根据项目的地理位置、品质、装修和设备标准、住宅的楼层和房屋的朝向、房型以及购买者的付款方式（分期付款、一次性付款或按揭）等综合考虑，以基本价格乘房屋价格调整系数（如折扣、房屋朝向层次系数等），采用“一房一价”的定价模式。同时在定价时还将充分结合周边项目的平均价格水平以及项目成本状况统一考虑。 5）房地产业务主要融资模式 近年来，公司的房地产业务主要采取股权融资、发行债券融资、银行贷款、信托贷款等方式进行外部融资。 6）房地产业务主要销售模式 在房地产项目开发期间，公司自行销售，或者聘请专业代理公司为房地产项目提供专业营销服务，同时根据市场条件变化情况相机采取灵活的销售手段。总体的销售策略是以零散销售为主，整体销售为辅。对于部分商业、写字楼等物业，考虑到对周边未售楼盘的提升以及分拆销售的后期管理、资金回笼问题，可能优先考虑整体出售。同时，针对房地产企业可能存在阶段性资金需要量大的情况，公司可能在保证获取最大收益的前提下进行整体出售，以便快速回笼资金。 7）房地产业务主要建筑施工模式 公司的房地产项目建设工程通过招标方式交由建筑公司总承包，由建筑公司负责项目建筑施工。在房地产业务主要物业管理模式方面，公司选定有资质的物业管理公司进行入住后的物业管理工作，后续由开发商推荐物业管理公司供业主选择，或业主委员会自主选立项阶段、可行性研究阶段、投资评审阶段及项目投资决策阶段，投资决策需经房地产项目评审委员会审议通过，若涉及重大项目，则还需公司控股股东中国交通建设集团有限公司审议通过。在房地产开发模式方面，公司房地产开发及销售业务的经营模式主要为自主开发及合作开发。自主开发指由公司独立运作开发的项目，公司 100%出资、享有项目的全部收益；合作开发指公司与其他合作伙伴共同开发项目，根据股权比例进行收益分成。 公司根据出资比例享有项目相应比例的收益。 除房地产开发业务之外，公司还开展酒店及其他设施类业务、建筑业务、房产租赁业务、物业管理业务、项目代建管理业务等。 2.报告期内公司所处行业情况，包括所处行业基本情况、发展阶段、周期性特点等，以及公司所处的行业地位、面临的主要竞争状况，可结合行业特点，针对性披露能够反映公司核心竞争力的行业经营性信息 公司属于房地产行业。我国房地产行业由多个部门联合监管，主要包括国务院、住建部、自然资源部、国家发展和改革委员会、商务部、中国人民银行等部门。其中，国务院制定宏观方针、政策；住建部主要负责制定住房政策，制订质量标准和行业规范；自然资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政策；国家发展和改革委员会主要负责控制投资规模、制定产业政策和价格政策等；商务部主要负责外商投资国内房地产的监管、审批及相关政策的制定；中国人民银行主要负责房地产信贷相关政策的制定；地方政府对房地产行业的监管由上述各中央部委在地方的对口行政部门联合实施。 （1）近年来房地产行业发展状况 1）房地产开发投资保持快速增长，增速有所放缓 2000年至今，我国房地产开发投资完成额保持 15%以上的年复合增长率，高于 GDP增速。其中 2000-2003年，受益于政策的支持，房地产开发投资增长迅猛。2005年后，国家对房地产行业的宏观政策调控使房地产开发投资增速出现较大的波动。2014年，我国房地产开发投资完成额已达到 95,035.61亿元，较 2013年同期增长 10.5%，房地产开发投资增速放缓。2015年，我国房地产开发投资完成额为 95,978.85亿元，较 2014年同期增长1.0%。2016年，我国房地产开发投资完成额为 102,580.61亿元，较 2015年同期增长 6.9%。 2017年，我国房地产开发投资完成额为 109,798.53亿元，较 2016年同期增长 7.0%。2018年，我国房地产开发投资完成额为 120,164.75亿元，较 2017年同期增长 9.5%。2019年，我国房地产开发投资完成额为 132,194.26亿元，较 2018年同期增长 9.9%。2020年，我国房地产开发投资完成额为 141,443亿元，较 2019年同期增长 7.0%。2021年，我国房地产开发投资完成额为 147,602亿元，较 2020年同期增长 4.4%。2022年，我国房地产开发投资完成额为 132,895亿元，较 2021年同期下降 10.0%。 房地产开发投资完成额增速 数据来源：国家统计局、万得资讯 2）房地产市场供给相对稳定，2011年以来新开工面积增速回落 2000年至 2011年，房屋新开工面积呈快速增长趋势。2011年以来，由于房地产调控 政策趋紧，房地产开发企业投资趋于谨慎，房屋新开工面积增速出现较明显的回落，2012 年首次出现新开工面积同比下降。2014年，我国房屋新开工面积 179,592万平方米，同比 下降 10.74%；竣工面积 107,459万平方米，同比上升 5.94%。2015年，我国房屋新开工面 积和竣工面积分别比 2014年同期下降 14.00%和 6.90%。2016年，我国房屋新开工面积和 竣工面积分别比 2015年同期上升 8.08%和 6.09%。2017年，我国房屋新开工面积比 2016 年同期上升 7.02%，房屋竣工面积比 2016年同期下降 4.37%。2018年，我国房屋新开工面 积比 2017年同期上升 17.18%，房屋竣工面积比 2017年同期下降 7.82%。2019年，我国房 屋新开工面积比 2018年同期上升 8.51%，房屋竣工面积比 2018年同期上升 2.56%。受疫 情影响，2020年我国房屋新开工面积比 2019年同期下降 1.2%，房屋竣工面积比 2019年 同期下降 4.9%。2021年我国房屋新开工面积比 2020年同期下降 11.4%，房屋竣工面积比 2020年同期增长 11.2%。2022年我国房屋新开工面积比 2021年同期下降 39.4%，房屋竣 工面积比 2020年同期下降 15.0%。 房屋新开工面积及竣工面积 数据来源：国家统计局、万得资讯 3）商品房销售规模受宏观政策影响较大，整体保持上升趋势，2014年起出现下降趋 势 2000年至今，商品房销售额总体呈上升趋势，但是易受经济环境和宏观调控政策的影 响。2008年，在全球经济放缓及政府宏观调控的影响下，商品房销售面积及销售额首次出 现负增长；2009年，在国家加大基础设施投资的财政政策推动下，房地产行业获得较快发 展；2010年至 2013年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过限购、调整信贷、 税收政策以及推进保障性安居工程建设等多种方式对房地产市场进行调控，商品房销售额 增速逐渐趋于平稳。2014年以来，我国房地产市场较为低迷，2014年商品房销售面积为 120,648.54万平方米，同比下降 7.6%，商品房销售额为 76,292.41亿元，同比下降 6.3%； 2015年，我国商品房销售面积和商品房销售额同比增长 6.5%和 14.4%；2016年，我国商 品房销售面积和商品房销售额同比增长 22.5%和 34.8%；2017年，我国商品房销售面积和 商品房销售额同比增长 7.7%和 13.7%。2018年，我国商品房销售面积和商品房销售额同比 增长 1.3%和 12.2%。2019年，我国商品房销售面积同比下降 0.1%，商品房销售额同比增 长 6.5%。2020年，我国商品房销售规模创历史新高，商品房销售面积同比增长 2.6%，商 品房销售额同比增长 8.7%。2021年，商品房销售面积同比增长 1.9%，商品房销售额同比 增长 4.8%。2022年，商品房销售面积同比下降 24.3%，商品房销售额同比下降 26.7%。 商品房销售面积及销售额 数据来源：国家统计局、万得资讯 4）商品房价格整体持续上涨，2010年起增幅回归理性，2014年出现小幅回调 2000年以来，我国商品房平均销售价格总体呈现上涨的趋势，但自 2010年以来，受宏观经济环境、宏观调控政策等因素影响，商品房平均销售价格上涨速度放缓。截至 2014年末，全国商品房平均售价为 6,323.53元/平方米，同比增长 1.38%。2015年，全国商品房平均售价为 6,792.55元/平方米，同比增长 7.42%。2016年，全国商品房平均售价为7,475.57元/平方米，同比增长 10.06%。2017年，全国商品房平均售价为 7,892.27元/平方米，同比增长 5.57%。2018年，全国商品房平均售价为 8,736.90元/平方米，同比增长10.71%。2019年，全国商品房均价为 9,310元/平方米，同比增长 6.56%。2020年，全国商品房平均售价为 9,860元/平方米，同比增长 5.9%。2021年，全国商品房平均售价为10,139元/平方米，同比增长 2.8%。2022年，全国商品房平均售价为 9,814元/平方米，同比下降 3.21%。 1）强大的股东背景 中交集团是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一，也是国资委批准可以以房地产作为主业的央企之一。中交集团是全球领先的特大型基础设施综合服务商，主要从事交通基础设施的投资建设运营、装备制造、房地产及城市综合开发等，为客户提供投资融资、咨询规划、设计建造、管理运营一揽子解决方案和一体化服务。 2023年，中交集团排名世界 500强第 63位，并在国务院国资委经营业绩考核“18年连A”。公司的组建是中交集团实施“五商中交”发展战略、加快推进房地产业务改革重组和资源整合的一项重要举措。公司成立之后，在经营管理、项目获取以及融资等多个方面得到中交集团的有力支持，并对公司多笔债务出具担保协议。 2）较强的品牌影响力 2017年，中交地产品牌体系正式对外发布，以“美好生活营造者”定位，打造“风、雅、颂、美、中”等住宅产品系列；2020年推出“和、璞、春、华、萃、逸”六大全新产品系，覆盖从首次置业到改善，再到豪宅、颐养等不同居住需求，全面推动产品精益化，逐步提升产品力。目前中交地产业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域。 经过 20余年的发展，绿城中国形成了以浙江省杭州市为主要基地，向全省、全国拓展的区域形态，多年来，绿城中国销售情况位列杭州市、浙江省房地产市场前列。凭借一流的产品品质和优质的管理服务，绿城中国在全国范围内获得了极高的客户满意度和品牌认可度。绿城中国作为一家以“精品物业营造专家”闻名的房地产开发企业，已经形成了高档住宅、别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等多元化产品结构。未来绿城中国还将坚持精品路线，以高标准的产品品质和不断提升的服务质量为切入点，不断提升客户满意度和忠诚度。 （3）公司的行业地位 中交房地产集团有限公司是国内领先的全国性房地产开发企业，是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。旗下绿城中国是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业，目前已进入包括中国长三角、环渤海经济圈重要城市、北京及其他省会城市在内的 100多个城市，并取得了持续增长的经营业绩，在国内房地产市场中名列前茅。至 2022年，绿城连续 18年获评“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，连续 18年获评“中国房地产百强企业综合实力TOP10”，连续 11年获得“中国房地产顾客满意度领先品牌”荣誉称号。旗下中交地产自2016年 8月实行市场化改造以来，业务规模和盈利能力实现跨越增长，截至 2022年末，共进驻超过 30个国内城市，115个国内项目，开发面积超过 3,000万平方米，从 2018年起连续五年荣获中国房地产百强企业称号。 3.报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况是否发生重大变化，以及变化对公司生产经营和偿债能力产生的影响 报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况未发生重大变化。 （二） 新增业务板块 报告期内发行人合并报表范围新增收入或者利润占发行人合并报表相应数据 10%以上业务板块 □是 √否 （三） 主营业务情况 1. 分板块、分产品情况 (1)业务板块情况 单位：亿元 币种：人民币
(2)各产品（或服务）情况 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 各业务板块、各产品（或服务）营业收入、营业成本、毛利率等指标同比变动在 30%以上的，发行人应当结合所属行业整体情况、经营模式、业务开展实际情况等，进一步说明相关变动背后的经营原因及其合理性。 （1）公司 2023年度 1-6月酒店业务板块收入为 4.78亿元，较 2022年度 1-6月同比上升82.86%，主要原因是行业经营状况好转。 （2）公司 2023年度 1-6月酒店业务板块营业成本为 1.97亿元，较 2022年度 1-6月同比上升 43.47%，主要原因是行业经营状况好转。 （3）公司 2023年度 1-6月房产租赁板块营业收入为 1.94亿元，较 2022年度 1-6月同比上升 48.44%，主要原因是行业经营状况好转。 （4）公司 2023年度 1-6月房产租赁板块营业成本为 1.74亿元，较 2022年度 1-6月同比上升 305.18%，主要原因是去年期末购置资产导致本期折旧增加。 （5）公司 2023年度 1-6月房产租赁板块营业毛利率为 10.44%，较 2022年度 1-6月同比变动-84.46%，主要原因是去年期末购置资产导致本期折旧增加。 （6）公司 2023年度 1-6月物业管理板块营业收入为 2.73亿元，较 2022年度 1-6月同比上升 61.99%，主要原因是业务规模增长。 （7）公司 2023年度 1-6月物业管理板块营业成本为 2.25亿元，较 2022年度 1-6月同比上升 64.26%，主要原因是业务规模增长。 （四） 公司关于业务发展目标的讨论与分析 1.结合公司面临的特定环境、所处行业及所从事业务的特征，说明报告期末的业务发展目标 2022年，中交房地产（含绿城中国）规模行业排名保持国内前十地位，自有业务销售规模进入行业前 50强。 2023年 1-6月，中交房地产（含绿城中国）实现销售合同额 1,574亿元、营业收入672.08亿元、利润总额 53.48亿元。 2.公司未来可能面对的风险，对公司的影响以及已经采取或拟采取的措施 公司未来可能面对宏观经济、行业周期的风险、资产负债率较高的风险、未来资金支出压力较大的风险、销售风险。 （1）宏观经济、行业周期的风险 发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相连、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。 （2）资产负债率较高的风险 由于发行人从事的房地产行业属于资金密集型行业，土地储备和建安工程等占用现金规模较大，因此发行人资产负债率水平相对较高，但是为满足公司业务拓展资金需求，未来发行人的负债规模可能继续增长，可能使公司面临一定偿债压力。 （3）未来资金支出压力较大的风险 房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间有所缩短，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。目前，发行人在建、拟建房地产项目能够满足公司未来一段时间内的发展需要，但同时公司也将面临较大的资金支出压力。 （4）销售风险 房地产开发业务是发行人的主营业务之一。在目前的市场情况下，房地产开发企业面临着更激烈的市场竞争。房地产开发业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给房地产开发项目的销售带来一定程度的不确定性。发行人不可避免的面临由于市场竞争和房地产行业特性可能带来的房地产销售风险。近年来发行人房地产业务的开复工面积和竣工面积增长较快，如若市场环境发生不利变化，或者发行人销售策略出现失误，可能会导致公司因开发项目不能及时去化而面临销售风险。 针对销售风险，公司在决策开发项目之前，会系统性研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目更好地契合目标市场需求；另外，公司也会充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。 六、 公司治理情况 （一） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间不能保证独立性的情况： □是 √否 （二） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间在资产、人员、机构、财务、业务经营等方面的相互独立情况： 发行人已按照《公司法》、《公司章程》等的要求，建立了较为完善的法人治理结构，与控股股东、实际控制人及其关联企业之间在业务、资产、机构、人员、财务等方面保持独立，完全具备直接面向市场独立经营的能力。 1．业务独立 根据发行人的《企业法人营业执照》，发行人的主要业务范围为房地产开发业务；发行人建立了健全的业务经营体系，拥有完整的决策机制，独立决策、自主经营、自负盈亏；发行人与其控股股东及其控制的其他企业的业务完全分开，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，发行人的业务独立。 发行人合法拥有与生产经营有关的土地、办公场所、生产设备及经营设备的所有权或使用权以及商标、专利等知识产权，具备与经营有关的独立的业务体系及相关资产，不存在依赖其持股 5%以上股东的资产进行生产经营的情况，发行人资产独立。 3．财务独立 发行人设立有独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系，能够独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度；发行人在银行独立开立账户，独立纳税，不存在与其持股 5%以上股东共用银行账户的情形，发行人财务独立。 4．人员独立 发行人的总经理、副总经理、总会计师、总法律顾问等高级管理人员不存在在其持股5%以上股东中担任除董事、监事以外的其他职务和领薪的情形。发行人的董事、监事均经合法程序选举产生。发行人与员工签订了劳动合同，建立了独立完整的劳动、人事和工资管理等制度，发行人人员独立。 5．机构独立 根据发行人的《公司章程》、党委会、董事会、监事会、总经理办公会决议等相关文件，发行人拥有独立、完整的组织机构，与控股股东完全分开，党委会、董事会、监事会、总经理办公会规范运作。发行人根据需要设置了若干内部职能部门，各部门均在职责范围内运行。发行人与控股股东不存在混合经营的情形，发行人机构独立。 综上，发行人按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，发行人在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东及其控制的其他企业分开，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力。 （三） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 公司在确认和处理有关关联方之间关联关系与关联交易时，遵循以下原则：一、尽量避免或减少与关联方之间的关联交易；二、确定关联交易价格时，遵循“公平、公正、公开以及等价有偿”的原则，并以书面协议方式予以确定；三、对于必须发生的关联交易，应切实履行信息披露的有关规定；四、关联决策人员或单位回避表决的原则；五、必要时聘请独立财务顾问或专业评估机构发表意见和报告。 （四） 发行人报告期内是否存在违反法律法规、自律规则、公司章程、公司信息披露事务管理制度等规定的情况 □是 √否 （五） 发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 □是 √否 第二节 债券事项 一、 公司债券情况（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） 单位：亿元 币种：人民币
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含选择权条款 √本公司的公司债券有选择权条款
三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含投资者保护条款 √本公司的公司债券有投资者保护条款
四、 公司债券募集资金情况 □本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改 √公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改 单位：亿元 币种：人民币 债券代码：138786.SH
五、 发行人或者公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 □适用 √不适用 六、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况 （一）报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 □适用 √不适用 （二）截至报告期末增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况 □适用 √不适用 第三节 报告期内重要事项 一、 财务报告审计情况 □标准无保留意见 □其他审计意见 √未经审计 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 √适用 □不适用 变更、更正的类型及原因，以及变更、更正对报告期及比较期间财务报表的影响科目及变更、更正前后的金额。同时，说明是否涉及到追溯调整或重述，涉及追溯调整或重述的，披露对以往各年度经营成果和财务状况的影响。 会计政策变更 与租赁有关递延所得税的确认 2022年发布的《企业会计准则解释第 16号》规定，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用豁免初始确认递延所得税的规定。本集团自 2023年 1月 1日起开始按照企业会计准则解释第 16号进行会计处理，对租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，由原不确认递延所得税，变更为分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。 上述会计政策变更引起的追溯调整对期初合并财务报表无重大影响，对当期合并财务报表的主要影响如下： 合并资产负债表 单位：元
合并利润表 单位：元
三、 合并报表范围调整 报告期内新增合并财务报表范围内子公司，且新增的子公司报告期内营业收入、净利润或报告期末总资产任一占合并报表 10%以上 □适用 √不适用 报告期内减少合并财务报表范围内子公司，且减少的子公司上个报告期内营业收入、净利润或上个报告期末总资产占上个报告期合并报表 10%以上 □适用 √不适用 四、 资产情况 （一） 资产及变动情况 1. 占发行人合并报表范围总资产 10%以上的资产类报表项目的资产
2. 主要资产情况及其变动原因 单位：亿元 币种：人民币
（二） 资产受限情况 1. 资产受限情况概述 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
2. 单项资产受限情况 单项资产受限金额超过报告期末合并口径净资产10% √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
3. 发行人所持重要子公司股权的受限情况 截至报告期末，直接或间接持有的重要子公司股权存在权利受限情况 □适用 √不适用 五、 非经营性往来占款和资金拆借 （一） 非经营性往来占款和资金拆借余额 1.报告期初，发行人合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：83.90亿元； 2.报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：4.35亿元，收回：9.53亿元； 3.报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 无 4.报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：78.72亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：78.72亿元。 （二） 非经营性往来占款和资金拆借明细 报告期末，发行人合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：6.16%，是否超过合并口径净资产的 10%： □是 √否 （三） 以前报告期内披露的回款安排的执行情况 √完全执行 □未完全执行 六、 负债情况 （一） 有息债务及其变动情况 1. 发行人债务结构情况 报告期初和报告期末，发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额分别为240.69亿元和 246.11亿元，报告期内有息债务余额同比变动 102.25%。 单位：亿元 币种：人民币
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