[三季报]世联行(002285):2023年三季度报告

时间：2023年10月26日 16:41:29 中财网

原标题:世联行:2023年三季度报告

证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2023-044
深圳世联行集团股份有限公司
2023年第三季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。重要内容提示：
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重
大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、
完整。

3.第三季度报告是否经过审计
□是 ?否

一、主要财务数据
（一） 主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否

	本报告期	本报告期比上年同 期增减	年初至报告期末	年初至报告期末 比上年同期增减
营业收入（元）	666,486,841.17	-26.29%	2,596,331,912.53	-12.16%
归属于上市公司股东的净利润 （元）	-43,598,002.59	5.91%	-14,594,244.57	25.99%
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元）	-51,067,349.65	51.95%	-63,239,464.56	56.97%
经营活动产生的现金流量净额 （元）	—	—	304,984,785.22	-7.77%
基本每股收益（元/股）	-0.022	4.35%	-0.01	0.00%
稀释每股收益（元/股）	-0.022	4.35%	-0.01	0.00%
加权平均净资产收益率	-1.30%	-0.05%	-0.44%	0.09%
	本报告期末	上年度末	本报告期末比上年度末增减
总资产（元）	5,914,611,598.30	6,746,445,068.33	-12.33%
归属于上市公司股东的所有者权 益（元）	3,323,671,535.46	3,361,256,880.00	-1.12%

（二） 非经常性损益项目和金额
?适用 □不适用
单位：元

项目	本报告期金额	年初至报告期期末金额	说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备 的冲销部分）	83,063.03	-306,840.28
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务 密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定 额或定量持续享受的政府补助除外）	3,667,388.73	23,726,477.02
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	8,198,154.81	34,936,462.04	主要是单项减值的应 收款转回1,771.31 万元、收回以前年度 核销贷款1,692.81 万元
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-3,712,687.09	-2,226,812.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目		430,532.09	主要是转让股权确认 损益
减：所得税影响额	357,415.74	5,299,254.02
少数股东权益影响额（税后）	409,156.68	2,615,344.68
合计	7,469,347.06	48,645,219.99	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
1）转让合并内子公司股权确认投资收益

子公司名称	股权处置价款	股权处置比例	股权处置方式	处置价款与处置投资对应的合 并财务报表层面享有该子公司 净资产份额的差额
江西世联聚义置业有限公司	0.00	51.00%	转让	1,763,402.51

2）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失

单位名称	终止金额	债权处置价款	终止确认相关的利得和损失
江西世联聚义置业有限公司	2,040,000.00	441,911.00	-1,598,089.00

3）转让联营公司股权确认投资收益

子公司名称	股权处置价款	股权处置比例	股权处置方式	股权处置损益
武汉世联源正商业运营管理有限公司	1.00	26.00%	转让	1.00
深圳蓝马创城投资运营有限公司	180,000.00	20.00%	转让	180,000.00
山东省乡村振兴齐鲁样板研究院有限公司	1,170,000.00	39.00%	转让	85,217.58
合计				265,218.58

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。

（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
?适用 □不适用
1、主要会计数据和财务指标
2023年 1-9月份公司实现营业收入 259,633.19万元，同比下降 12.16%，归属于上市公司股东的净利润同比减亏
512.42万元。主要原因是：1）受宏观经济及房地产市场影响，公司主动收缩调整、优化城市布局，本期大交易业务收
入同比下降 12.51%；2）在基本完成空间运营业务重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心
地区经营风险，本期大资管业务收入同比下降 13.19%；3）针对市场环境变化,公司积极进行业务重组、组织架构调整等
措施降本增效，本期公司管理费用和财务费用大幅减少；4）公司金融服务业务规模持续减小，本期贷款计提确认的信
用减值损失同比减少 6,409.26万元；5）本期公司转让子公司股权等确认投资收益同比减少 6,104.93万元。
2、资产负债表项目

报表项目	期末余额 （万元）	期初余额 （万元）	变动幅度	主要变动说明
应收票据	459.66	350.33	31.21%	业务结算的银行承兑汇票增加
贷款	11,884.25	29,621.29	-59.88%	主动控制金融服务业务规模放款减少，并陆续 收回存量款项
其他流动资产	6,336.13	4,602.66	37.66%	预缴税金增加
债权投资	25,107.42		100.00%	资金管理优化，增加大额存单
长期应收款	638.55	1,074.16	-40.55%	应收融资租赁款减少
长期待摊费用	3,647.87	5,263.59	-30.70%	按会计政策摊销而减少
短期借款	24,100.00	16,000.00	50.63%	融资结构变动，银行短期借款增加
合同负债	7,305.64	5,440.79	34.28%	业务预收的渠道服务费、物业管理费增加
应付股利	285.86		100.00%	非全资子公司青岛荣置地实施利润分红
一年内到期的非流动负 债	12,541.86	63,101.44	-80.12%	已按期偿还控股股东提供统借统还借款35,000 万元和长期银行借款20,550万元
长期借款		4,930.00	-100.00%	银行长期借款12个月内到期，全部重分类转出
租赁负债	11,462.42	16,692.13	-31.33%	合同租金已陆续按期支付而减少

3、合并年初到报告期末利润表项目

报表项目	本期金额 （万元）	上期金额 （万元）	变动幅度	主要变动说明
研发费用	2,577.89	3,991.89	-35.42%	主要是工资奖金等人力费用减少
财务费用	419.54	4,621.76	-90.92%	1）租赁融资费用同比减少2,315.49万元；2） 融资利息同比减少1,251.65万元。
投资收益	439.11	6,516.10	-93.26%	处置子公司确认投资收益减少
信用减值损失	-2,633.72	-9,693.97	-72.83%	主要是贷款按会计政策计提坏账损失减少
资产处置收益	-15.87	857.89	-101.85%	租赁合同提前终止确认处置收益减少
营业外收入	872.79	1,798.08	-51.46%	政府补助、收取违约金减少
所得税费用	1,552.47	-326.77	575.10%	上期汇算清缴调减所得税费用减少
少数股东损益	919.35	166.08	453.56%	青岛荣置地等非全资子公司利润增加
外币财务报表折算差额	2.67	17.63	84.86%	子公司外币报表折算变动
归属于少数股东的其他综 合收益的税后净额		5.49	-100.00%	上期非全资子公司已注销，其外币报表折算差 额转出，本期无

4、合并年初到报告期末现金流量表项目

报表项目	本期金额 （万元）	上期金额 （万元）	变动幅度	主要变动说明
收到税费返还	21.06		100.00%	本期是留抵的增值税返还，上期没有
收到其他与经营活动有关的现 金	50,369.14	97,559.79	-48.37%	主要是金融服务业务的贷款回收同比减少 39,807.13万元
购买商品、接受劳务支付的现 金	7,479.81	19,542.31	-61.73%	1)支付装修业务的工程材料、外包工程款同比减少 7,731.34万元；2）支付的外包劳务款项同比减少
支付的各项税费	12,607.19	20,557.83	-38.67%	1）本期支付上年所得税同比减少4,997.02万元； 2）本期收入减少，支付各项税费减少
收回投资收到的现金	405.00	164.12	146.77%	收回的其他非流动金融资产投资款同比增加 197.41万元
取得投资收益收到的现金	78.50	547.92	-85.67%	收到其他非流动金融资产收益同比减少387.01万 元
处置固定资产、无形资产和其 他长期资产收回的现金净额	949.07	1,646.34	-42.35%	主要是公司处置房产收回现金同比减少
处置子公司及其他营业单位收 到的现金净额	3.55	1,059.28	-99.66%	本期是转让江西世联聚义收到的现金净额 3.55万 元
购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金	367.08	1,242.23	-70.45%	主要是支付空间运营业务的装修款同比减少
支付其他与投资活动有关的现 金	25,000.00	4,213.06	493.39%	本期是支付购入银行大额存单25,000万元，上期 转让子公司收到的现金净额为负值部分，重分类到 本项目列示
吸收投资收到的现金	79.70	0	100.00%	本期非全资子公司吸收少数股东投资款，上期没有
取得借款收到的现金	37,131.30	21,973.60	68.98%	银行短期借款同比增加
子公司支付给少数股东的股 利、利润	1,756.15	1,341.98	30.86%	青岛荣置地等非全资子公司分配红利增加
支付其他与筹资活动有关的现 金	42,069.63	14,570.45	188.73%	1）本期偿还控股股东提供统借统还借款35,000万 元，上期没有；2）支付非简易核算的租金同比减 少8,226.86万元

二、主营业务说明
1、公司 2023年 1-9月实现主营业务收入 256,200.27万元，同比下降 12.74%； （1）主营业务收入按业务板块划分

业务板块	2023年 1-9月		2022年 1-9月		增长比例(%)
	金额(万元)	占比(%)	金额(万元)	占比(%)
大交易服务	170,880.19	66.70%	195,306.77	66.52%	-12.51%
大资管服务	85,320.08	33.30%	98,284.39	33.48%	-13.19%
合计	256,200.27	100.00%	293,591.17	100.00%	-12.74%

本期大交易服务收入同比下降 12.51%，主要原因是：1）受房地产市场和结算周期影响，本期综合销售业务收入同
比下降 25.11%； 2）公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本期公司互联网+业务收入同比增长
3.29%。

本期大资管服务收入同比下降 13.19%，主要原因是：1）公司物业及综合设施管理业务持续稳定发展，本期收入同比
增长 2.40%；2）受公司上年优化处置效益低的资产运营项目及装修业务下降影响，本期招商及空间运营业务收入同比下
降 42.47%，业务毛利亏损同比减少。

（2）主营业务收入按收入的区域来源划分

业务分类	2023年1-9月		2022年1-9月		增长比例(%)
	金额(万元)	占比(%)	金额(万元)	占比(%)
华南区域	133,471.36	52.10%	134,833.24	45.93%	-1.01%
	36,494.95	14.24%	50,263.79	17.12%	-27.39%
华北区域	42,536.15	16.60%	47,256.24	16.10%	-9.99%
华中及西南区域	22,436.69	8.76%	33,685.63	11.47%	-33.39%
山东区域	21,261.11	8.30%	27,552.27	9.38%	-22.83%
合计	256,200.27	100.00%	29,3591.17	100.00%	-12.74%

本期，受宏观经济环境，华东区域、山东区域因交易业务收入减少的影响，主营业务收入同比下降27.39%和22.83%；
华北区域、华中及西南区域受区域交易业务减少和空间运营业务战略调整的影响，主营业务收入同比下降9.99%和33.39%。

2、公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,650亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约11.34亿元的综合销售服务收入；其中属于公司 100%控股子公司的未结算销售额约 1,322亿元，将在未来的 3至 9个月为公司带来约 8.68
亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额。

二、股东信息
（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表 单位：股

报告期末普通股股东总数	59,187	报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如 有）	0
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比 例	持股数量	持有有限售条 件的股份数量	质押、标记或冻结情况
					股份状 态	数量
世联地产顾问（中国）有限公 司	境外法人	29.66%	603,238,739	0
珠海大横琴集团有限公司	国有法人	15.94%	324,077,841	0
乌鲁木齐卓群创展股权投资合 伙企业（有限合伙）	境内非国 有法人	2.27%	46,172,955	0
深圳众志联高投资管理合伙企 业（有限合伙）	境内非国 有法人	2.17%	44,147,357	0
香港中央结算有限公司	境外法人	1.73%	35,258,418	0
陈劲松	境外自然 人	0.90%	18,299,610	13,724,707
中国工商银行股份有限公司－ 南方中证全指房地产交易型开 放式指数证券投资基金	其他	0.51%	10,448,900	0
#北京国世通资产管理有限公司 －国世通价值精选一期基金	其他	0.39%	8,000,000	0
兴业银行股份有限公司－万家 成长优选灵活配置混合型证券 投资基金	其他	0.38%	7,712,900	0
南方基金－农业银行－南方中 证金融资产管理计划	其他	0.35%	7,167,520	0
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称	持有无限售条件股份数量	股份种类及数量

		股份种 类	数量
世联地产顾问（中国）有限公司	603,238,739	人民币 普通股	603,238,739
珠海大横琴集团有限公司	324,077,841		324,077,841
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限 合伙）	46,172,955		46,172,955
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合 伙）	44,147,357		44,147,357
香港中央结算有限公司	35,258,418		35,258,418
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指 房地产交易型开放式指数证券投资基金	10,448,900		10,448,900
#北京国世通资产管理有限公司－国世通价 值精选一期基金	8,000,000		8,000,000
兴业银行股份有限公司－万家成长优选灵活 配置混合型证券投资基金	7,712,900		7,712,900
南方基金－农业银行－南方中证金融资产管 理计划	7,167,520		7,167,520
广发基金－农业银行－广发中证金融资产管 理计划	6,591,320		6,591,320
上述股东关联关系或一致行动的说明	1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控 股股东。 2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松 为世联中国实际控制人之一；公司前 10 名其他股东中未知相 互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息 披露管理办法》规定的一致行动人。
前10名股东参与融资融券业务情况说明（如有）	#北京国世通资产管理有限公司－国世通价值精选一期基金持 有的股份为投资者信用证券账户持有。

（二） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用 ?不适用
三、其他重要事项
□适用 ?不适用
四、季度财务报表
（一） 财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行集团股份有限公司
2023年09月30日
单位：元

项目	2023年9月30日	2023年1月1日
流动资产：
货币资金	1,667,873,017.37	2,200,844,977.88
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据	4,596,584.24	3,503,262.06
应收账款	986,117,000.80	1,192,903,404.34
应收款项融资
预付款项	151,571,647.04	174,189,119.14
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	598,308,235.00	655,188,350.73
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货	15,842,984.82	14,317,526.98
贷款	118,842,481.06	296,212,896.95
合同资产	99,330,105.17	84,751,168.15
持有待售资产
一年内到期的非流动资产	5,123,848.86	4,361,592.75
其他流动资产	63,361,297.61	46,026,643.38
流动资产合计	3,710,967,201.97	4,672,298,942.36
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资	251,074,200.00
其他债权投资
长期应收款	6,385,515.91	10,741,602.07
长期股权投资	40,983,466.75	35,973,231.20
其他权益工具投资	1,990,000.00	2,112,685.54
其他非流动金融资产	477,665,454.71	480,315,454.71
投资性房地产	532,469,726.84	566,759,391.79
固定资产	56,042,670.20	55,757,647.99
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产	148,868,874.50	195,611,580.48
无形资产	1,787,130.37	1,866,719.08
开发支出
商誉	149,435,262.69	149,435,262.69
长期待摊费用	36,478,742.71	52,635,897.30
递延所得税资产	500,463,351.65	522,936,653.12
其他非流动资产
非流动资产合计	2,203,644,396.33	2,074,146,125.97
资产总计	5,914,611,598.30	6,746,445,068.33
流动负债：
短期借款	241,000,000.00	160,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	409,998,736.10	508,598,433.77
预收款项	11,233,701.20	8,793,418.81
合同负债	73,056,390.98	54,407,921.64
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	524,634,982.25	642,285,610.90
应交税费	209,050,514.23	230,290,077.23
其他应付款	794,049,237.80	853,909,197.07
其中：应付利息	39,814.39	39,814.39
应付股利	2,858,604.88
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	125,418,643.13	631,014,437.73
其他流动负债	2,813,348.58	2,272,595.17
流动负债合计	2,391,255,554.27	3,091,571,692.32
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款		49,300,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债	114,624,183.65	166,921,307.81
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债	162,741.30	166,014.74
其他非流动负债
非流动负债合计	114,786,924.95	216,387,322.55
负债合计	2,506,042,479.22	3,307,959,014.87
所有者权益：
股本	2,033,579,072.00	2,033,579,072.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	500,457,849.78	523,475,696.80
减：库存股	255,796,501.21	255,796,501.21
其他综合收益	255,282.40	228,535.35
专项储备
盈余公积	1,004,261,184.86	1,004,261,184.86
一般风险准备
未分配利润	40,914,647.63	55,508,892.20
归属于母公司所有者权益合计	3,323,671,535.46	3,361,256,880.00
少数股东权益	84,897,583.62	77,229,173.46
所有者权益合计	3,408,569,119.08	3,438,486,053.46
负债和所有者权益总计	5,914,611,598.30	6,746,445,068.33

法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：陈志聪 会计机构负责人：童朝军
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元

项目	本期发生额	上期发生额
一、营业总收入	2,596,331,912.53	2,955,648,651.72
其中：营业收入	2,596,331,912.53	2,955,648,651.72
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本	2,582,013,362.19	2,988,010,348.02
其中：营业成本	2,357,001,636.96	2,667,220,243.58
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加	14,256,555.75	13,185,682.52
销售费用
管理费用	180,780,842.10	221,467,905.74
研发费用	25,778,905.37	39,918,948.92
财务费用	4,195,422.01	46,217,567.26
其中：利息费用	27,911,476.18	63,582,894.33
利息收入	23,755,753.11	18,088,371.05
加：其他收益	20,190,107.02	26,024,847.21
投资收益（损失以“－”号填列）	4,391,086.82	65,161,012.70
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	3,342,250.69	-931,681.66
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益	-1,598,089.00	-22,132,829.95
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）	-26,337,209.59	-96,939,700.59
资产减值损失（损失以“-”号填列）	-4,471,283.79	-3,826,046.44
资产处置收益（损失以“-”号填列）	-158,691.16	8,578,890.64
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	7,932,559.64	-33,362,692.78
加：营业外收入	8,727,872.51	17,980,815.27
减：营业外支出	6,536,550.01	5,943,472.47
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	10,123,882.14	-21,325,349.98
减：所得税费用	15,524,667.21	-3,267,739.51
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	-5,400,785.07	-18,057,610.47
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）	-5,400,785.07	-18,057,610.47
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）	-14,594,244.57	-19,718,452.67
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）	9,193,459.50	1,660,842.20
六、其他综合收益的税后净额	26,747.05	231,186.63
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额	26,747.05	176,271.52
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益	26,747.05	176,271.52
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额	26,747.05	176,271.52
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额		54,915.11
七、综合收益总额	-5,374,038.02	-17,826,423.84
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额	-14,567,497.52	-19,542,181.15
（二）归属于少数股东的综合收益总额	9,193,459.50	1,715,757.31
八、每股收益：
（一）基本每股收益	-0.01	-0.01
（二）稀释每股收益	-0.01	-0.01

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：胡嘉 主管会计工作负责人：陈志聪 会计机构负责人：童朝军
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
（未完）