招商蛇口(001979):招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书
主体长期信用等级：AAA 蛇口”或“公司”）作为招商局集团有限公司（以下简称“招 本期公司债券信用等级：AAA 商局集团”）旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在股 评级展望：稳定 东实力及股东支持方面优势显著，具有很强的规模优势和品 债项概况： 牌竞争力。公司房地产开发经验丰富，近年来公司加大核心 本期公司债券发行规模：不超过 38.4亿 一二线城市项目获取，持续优化土地储备质量。此外，公司 元（含） 财务政策相对稳健且融资渠道畅通。同时，联合资信评估股 本期公司债券期限：品种一为 3年期， 份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到房地产市场 品种二为 5年期 偿还方式：按年付息、到期一次还本 运行存在一定不确定性，近三年公司综合毛利率持续下降；公司资产运营业务在建及拟建项目规模较大，未来有一定的 募集资金用途：用于偿还有息负债 资本支出压力等因素对其信用水平可能带来的不利影响。 评级时间：2023年 11月 7日 公司经营活动净现金流和 EBITDA对本期公司债券的 保障能力很强。 本次评级使用的评级方法、模型： AAA，本期公司债券信用等级为 AAA，评级展望为稳定。 本次评级模型打分表及结果：
限比例低，再融资空间大，融资渠道畅通。 等级，各级因子评价划分为 6档，1档最好，6档最差；财 务风险由低至高划分为 F1－F7共 7个等级，各级因子评价 划分为 7档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年加权 平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果 分析师：张 超（项目负责人） 赵 兮 关注 邮箱：[email protected] 1．房地产市场运行存在一定不确定性，项目利润空间 电话：010-85679696 不断收窄，需关注项目去化及减值风险。2021年下半年以 传真：010-85679228 来房地产市场迅速转冷，行业整体销售下降，未来房地产市 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2号 场运行存在一定不确定性。2020－2022年，公司业务综合毛 中国人保财险大厦 17层（100022） 利率逐年下降，利润空间不断缩减；此外公司其他应收款规 网址：www.lhratings.com 模较大，存在一定的合作开发项目风险。 2．公司在建及拟建自持项目规模较大，且回收期较长， 未来有一定资本支出压力。公司资产运营业务回收期较长， 且自持项目在建及拟建规模较大，未来有一定资本支出压 力。 合并口径
主体评级历史：
声 明 一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。 二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。 四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。 五、本报告系联合资信接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。 六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价股份有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 七、本次信用评级结果仅适用于本次（期）债券，有效期为本次（期）债券的存续期；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。 八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。 分析师： 联合资信评估股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期） 信用评级报告 一、主体概况 品种一期限为 3年期，品种二期限为 5年期， 双向回拨。本期公司债券按年付息、到期一次 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 还本。本期公司债券票面利率为固定利率。本 下简称“招商蛇口”或“公司”）是招商局集团 期公司债券募集资金拟用于偿还有息负债。 有限公司（以下简称“招商局集团”）旗下城市 本期公司债券无担保。 综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集 团在国内重要的核心资产整合及业务平台。 三、宏观经济和政策环境 1992年 2月 19日，招商局集团全资设立招商 蛇口，注册资本为 2亿元。2015年 12月 30日， 2023年一季度，宏观政策以落实二十大报招商蛇口吸收合并招商局地产控股股份有限公 告、中央经济工作会议及全国两会决策部署为司并于深圳证券交易所上市，证券代码 主，聚焦于完善房地产调控政策、健全 REITs市001979.SZ。截至 2023年 8月底，公司股本 77.39 场功能、促进中小微企业调结构强能力。二季度，亿元，招商局集团直接持有公司 55.23%股份、 宏观政策以贯彻落实 4月中央政治局会议精神通过全资子公司招商局轮船有限公司持有公司 为主，聚焦于进一步优化房地产调控政策、深化5.30%股份；公司实际控制人系国务院国有资产 资本市场改革、稳住外贸外资基本盘、提振汽车监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）。 和家居等大宗消费、优化调整稳就业政策。 公司主营社区开发与运营、园区开发与运 2023年上半年，随着经济社会全面恢复常营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。 态化运行，生产需求逐步恢复，消费和服务业加截至 2022年底，公司资产总额 8864.71亿 快修复，就业、物价总体稳定，经济运行整体回元，所有者权益 2844.40亿元（含少数股东权益 升向好。经初步核算，上半年我国 GDP为 59.301827.29亿元）；2022年，公司实现营业总收入 万亿元，按不变价格计算，同比增长 5.5%。随1830.03亿元，利润总额 158.17亿元。 着前期积压需求在一季度集中释放，二季度经截至 2023年 6月底，公司资产总额 9475.80 济表现低于市场预期，但 6月 PMI止跌回升、亿元，所有者权益 2868.02亿元（含少数股东权 工业增加值、服务业生产指数、社会消费品零售益 1849.45亿元）；2023年 1－6月，公司实现 总额等指标两年平均增速加快，反映出生产、消营业总收入 514.42亿元，利润总额 49.73亿元。 费等领域出现边际改善，是经济向好的积极信公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口 号，但回升动能依然较弱，恢复势头仍需呵护。 太子路 1号新时代广场；法定代表人：许永军。 信用环境方面，2023年上半年，社融规模小幅扩张，信贷结构有所好转，但居民融资需求仍偏 二、本期公司债券概况 弱，同时企业债券融资节奏同比有所放缓。银行 间市场流动性先紧后松，实体经济融资成本稳 公司已注册不超过 138.40亿元公司债券， 中有降。 本期计划发行“招商局蛇口工业区控股股份 展望未来，宏观政策调控力度将进一步加 有限公司 2023年面向专业投资者公开发行公 大，着力扩大内需、提振信心、防范风险，推动 司债券（第三期）”（以下简称“本期公司债 经济实现质的有效提升和量的合理增长。当前 券”），本期公司债券发行规模不超过 38.4亿元， 房地产市场供给仍处在调整阶段，房地产开发 公司以“中国领先的城市和园区综合开发投资或将保持低位运行；在制造业利润低迷、外 运营服务商”为战略定位，围绕开发业务、资产需回落以及产能利用率偏低等因素的影响下， 运营和城市服务三类业务提供产品及服务。 制造业投资或将保持温和增长；就业形势整体 开发业务方面，2022年，公司全口径签约好转，消费市场有望维持复苏态势，但修复到 销售金额 2926.02亿元，销售规模行业排名上升2019年水平仍需耐心等待；作为稳增长的重要 至 2022年克而瑞房企销售（权益口径）榜第六抓手，在经济下行压力较大、出口承压、房地产 名；公司坚持区域聚焦、城市深耕的战略，在高疲弱等背景下，基建投资仍将发挥经济支撑作 能级城市的布局效果显著，在上海、合肥、苏州、用。总体来看，2023年下半年随着基数的升高， 南通及徐州的市占率超过 10%。此外，公司 2022三、四季度增速较二季度或将有所回落，但当前 年践行“品质年”要求，积极做优产品质量，积极因素增多，经济增长有望延续回升态势，实 “玺系”“臻系”产品分别入选 2022年克而瑞现全年 5%的增长目标可期。完整版宏观经济与 全国十大豪宅产品系和轻奢产品，有助于提升政策环境分析详见《宏观经济信用观察（2023年 公司品牌影响力。 上半年）》。 公司资产运营业务规模较大，涵盖集中商 业、产业办公、公寓酒店及零星物业等多种业态。 四、行业分析 公司通过专业子公司或部门对物业分业态分产 品进行精细化运营管理，以实现物业资产价值 2023年上半年房地产市场呈现“先扬后抑” 和投资回报的提升。2022年，公司资产运营实 的特点，其中一季度短暂回暖复苏，但基础薄弱， 现收入 42.20亿元，能为公司提供大规模稳定的 二季度以来房地产行业销售及投资再次降温。 现金流。 土地市场“量跌价涨”，分化明显且冷热不均， 城市服务方面，公司布局了物业管理、邮轮、 城投兜底现象逐步退去，房企仍面临资金压力。 会展及康养等业务。截至 2022年底，公司物业 2023年以来调控政策延续宽松态势，考虑到房 管理业务管理面积达 3.11亿平方米，规模处于 地产市场供求关系已发生深刻变化，中央定调 行业领先地位。 要适时调整优化房地产政策，为后续利好政策 的出台埋下伏笔，但仍需观察后续政策力度及 3．企业信用记录 传导效果，预计下半年房地产行业仍将处于底 公司过往债务履约情况良好。 部运行状态。完整版行业分析详见《2023年半 根据中国人民银行征信系统查询的《企业 年度房地产行业分析》。 信用报告》，截至 2023年 9月 20日，公司无未 结清和已结清的不良信贷记录。总体看，公司过 五、基础素质分析 往债务履约情况良好。 根据公司过往在公开市场发行债务融资工 1．产权状况 具的本息偿付记录，未发现公司存在逾期或违 截至 2023年 8月底，公司股本为人民币 约记录，历史履约情况良好。 77.39亿元，控股股东为招商局集团，实际控制 截至 2023年 10月 25日，联合资信未发现 人为国务院国资委。 公司曾被列入全国失信被执行人名单。 2．企业规模和竞争力 六、管理分析 公司主要业务在规模和品牌影响力方面具 有很强的优势。 1．法人治理结构 按照《公司法》等相关法律法规，公司设立
2．开发业务 签约销售均价保持较高水平。 （2）土地储备 2020－2022年，公司新开工及销售数据有 从公司拿地支出金额角度看，2020－2022 所波动，其中2022年房地产行业景气度下降， 年，公司投拓力度波动下降，其中 2022年主 对公司的开发销售及投拓力度均产生了影响， 要受行业景气度大幅下降影响。2022年，公司 但公司当年销售金额降幅优于行业平均水平； 新增土地储备主要位于上海、深圳和合肥等地， 公司近两年加大了核心一二线城市的布局，项 当地的房地产市场环境较好，新增的 56块土 目分布优化。2023年上半年，公司销售金额大 地中有 22块实现当年开盘。从拿地成本看， 幅增长，新获取项目继续向核心城市聚焦。 公司近年来加大了核心一二线城市项目的获 公司项目主要分布在沿海经济发达城市 取，拿地均价持续快速上涨。 和中西部高铁沿线城市集群的准一线及二线 2023年上半年，公司新获取 25宗土地， 城市，机会性参与三四线城市。 项目获取进一步聚焦北京、上海、深圳等一线 （1）项目开发及销售 城市和杭州、苏州、厦门等重点城市。 2020－2022年，公司新开工面积波动下降， 其中 2022年下降主要系房地产行业景气度下 表 7 公司新增土地储备情况 （单位：个、万平方米、元/平方米、亿元）
资料来源：联合资信根据公司年报整理
与经营并重转变，把握好规模与成长的关系， 截至 2022年底，公司管理范围内长租公 坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重 寓布局 21个城市，在营项目 41个，该板块收 结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是 入主要由深圳项目贡献；公司在建及筹开长租 坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特 公寓项目 28个，总建筑面积约 64万平方米， 色、形成品牌，提升能力、形成文化。 相对于公司整体业务规模而言，未来支出规模 至“十四五”规划期末，公司力争综合发 一般。 展取得显著成效，成为中国领先的城市和园区 截至 2022年底，公司管理范围内写字楼 综合开发运营服务商。 在营项目 30个，其中约 80%布局在一线城市； 公司在建写字楼项目 11个，总建筑面积合计
资料来源：公司财务报告、联合资信整理 2020－2022年末，公司货币资金波动下降。 2020－2022年末，公司存货账面价值波动截至 2022年底，公司货币资金较年初增长 增长，年均复合增长 6.80%。截至 2022年底，8.44%，其中有 3.82亿元受限资金，预售监管 公司存货主要由土地开发成本（占 10.18%，主资金规模为 307.90亿元。 要为深圳前海湾土地）、在建开发产品（占2020－2022年末，公司其他应收款持续增 66.27%）及已完工开发产品（占 18.81%）为主；长，年均复合增长 16.01%。截至 2022年底， 已完工开发产品占比较高，其中规模较大的包公司其他应收款较年初增长 6.03%，以关联方 括深圳国际会展中心商业配套项目、厦门臻园、往来款和合作方往来款为主；累计计提信用损 厦门海上世界和三亚海月花园项目等；公司累失准备 33.54亿元；从账龄看，公司其他应收 计计提存货跌价准备 72.18亿元，主要系对厦款账面余额 1年以内占 51.22%，1~2年占 门臻园、佛山招商岸芷汀兰、武汉一江璟城、23.88%，2~3年占 7.41%，3年以上占 17.50%； 武汉招商愉樾、北京都会中心、南京东望府等按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款 项目计提。公司未来仍面临一定的项目持续减占比为 15.15%，全部为合作方往来款；考虑到 值风险及项目去化风险。 其他应收款账龄及部分房企出现流动性风险， 2020－2022年末，公司长期股权投资账面存在一定的回收风险。 价值持续增长，年均复合增长 36.39%，主要系
资料来源：公司财务报告，联合资信整理 2020－2022年末，公司应付账款波动增长， 336.75亿元。 年均复合增长 9.83%，主要系业务规模扩大、 2020－2022年末，公司一年内到期的非流应付工程款增长所致。 动负债较为稳定。 2020－2022年末，公司其他应付款持续增 公司合同负债主要为开发项目预售款。 长，年均复合增长 21.05%。截至 2022年底， 2020－2022年末，公司合同负债波动增长，年公司其他应付款主要包括合作方往来款471.24 均复合增长 5.71%。 亿元、关联方往来款 385.77亿元和保理款
净流入规模持续下降。 从投资活动来看，公司投资活动现金流变 2020－2022年末，公司流动比率和速动比 化主要受合作往来规模变动影响；2020－2022 率稳定，现金类资产对短期债务的保障程度较 年，公司投资活动现金流入和流出均有所波动， 强。截至2023年6月底，公司现金短期债务比下 投资活动现金流持续大规模净流出。 降至1.65倍。整体看公司短期偿债指标较强。 2020－2022年，公司筹资活动前现金流量 2020－2022年，公司 EBITDA对利息的 净额波动大，经营活动现金净流量能够覆盖投 覆盖程度较高；EBITDA对全部债务的覆盖程 资所需资金。 度一般。公司长期债务指标表现一般。 从筹资活动来看，2020－2022年，公司筹 截至 2022年底，公司及控股子公司已获 资活动现金流入持续增长，筹资活动现金流出 得各银行授信总额 2693亿元，尚未使用的授 规模波动增长，主要与公司偿还债务规模及项 信额度为 1501亿元，间接融资渠道畅通。公司 目公司偿还非控股股东前期垫款规模相关，整 为深圳证券交易所上市公司，直接融资渠道畅 体看，公司筹资活动净现金流呈净流出状态。 通。 2023年 1－6月，公司销售回款同比增长 截至 2022年底，公司及附属子公司未决 37.70%，但投资支出涨幅不大，公司经营活动 诉讼、仲裁事项规模较小，不会对公司的正常 净现金流同比大幅增长；公司投资活动现金流 经营造成实质性的不利影响。 规模不大；筹资活动净现金流呈净流出状态， 根据公司 2022年年度报告披露的重大担 主要系项目公司偿还非控股股东前期垫款规 保，截至 2022年底，公司及子公司对外担保 模较大所致。 （不含对子公司担保）余额为 6.06亿元，占公 司所有者权益的比例很小。 6．偿债指标 公司短期偿债指标较强，长期偿债指标一 7．公司本部（母公司）财务分析 般。公司可获得有力的股东支持，且融资能力 母公司口径资产以其他应收款和对外投 强。 资为主；母公司作为融资主体，负债水平高。 表 12 公司偿债指标情况
短期偿债指标
额 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 招商局集团连续 17年获国务院国资委经营业 绩考核 A级评价，并连续五个任期被评为“业 十一、结论 绩优秀企业”。 基于对公司经营风险、财务风险、外部支 2. 支持意愿 持等方面的综合分析评估，联合资信确定公司 公司作为招商局集团旗下城市综合开发 主体长期信用等级为 AAA，本期公司债券信用 运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯一的 等级为 AAA，评级展望为稳定。 附件 1-1 截至 2022年 8月底公司股权结构表 资料来源：公司年度报告 附件 1-2 截至 2023年 6月底公司组织结构图 资料来源：公司提供
务核算，长期应付款中有息部分计入有息债务核算；3．“--”表示无意义，“/”表示未获取；4. 公司 2023年半年度财务数据未审计 资料来源：公司提供，联合资信整理
数据未审计 资料来源：公司提供，联合资信整理 全部债务=短期债务+长期债务 EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出 联合资信评估股份有限公司关于 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期） 的跟踪评级安排 根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业务规范，联合资信将在本期债项信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项评级有效期内完成跟踪评级工作。 贵公司或本期债项如发生重大变化，或发生可能对贵公司或本期债项信用评级产生较大影响的重大事项，贵公司应及时通知联合资信并提供有关资料。 联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对贵公司或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。 如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。 中财网
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