中天服务(002188):向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿）
原标题:中天服务:向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿） 本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资料真实、完整。 中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。 重大事项提示 本部分所述词语或简称与本募集说明书“释义”所述词语或简称具有相同的含义。 1、本次发行相关事项已经 2021年 12月 20日召开的第五届董事会第十四次会议、2022年 1月 5日召开的 2022年第一次临时股东大会、2022年 12月 12日召开的第五届董事会第二十次会议、2022年 12月 28日召开的 2022年第四次临时股东大会审议通过；公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告议案、关于提请股东大会授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行股票有关事宜的议案已经 2023年 3月 1日召开的第五届董事会第二十二次会议、2023年 4月 7日召开的 2022年度股东大会审议通过；关于公司符合向特定对象发行股票条件的议案、关于调整公司向特定对象发行股票方案的议案已经 2023年 10月 27日召开的第六届董事会第二次会议、2023年 11月 13日召开的 2023年第二次临时股东大会审议通过；关于延长向特定对象发行股票股东大会决议有效期的议案、关于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行A股股票有关事宜有效期的议案已经2023年12月8日召开的第六届董事会第四次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议。本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，根据有关法律法规规定，尚需提交中国证监会注册。获得中国证监会注册后，公司将向深交所和中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司申请办理股票发行、登记和上市事宜，履行本次向特定对象发行股票的相关程序。 2、本次向特定对象发行股票的发行对象为公司控股股东天纪投资，天纪投资以现金方式认购本次发行的股票。 3、本次向特定对象发行股票采用锁价发行，定价基准日为第五届董事会第十四次会议决议公告日。本次向特定对象发行股票的发行价格为4.84元/股，股票发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，本次发行价格将作相应调整。 4、本次向特定对象发行股票数量不超过34,565,289股，不超过本次向特定对象发行股票前公司总股本的30%，全部由天纪投资认购。若公司股票在本次向特定对象发行股票的董事会决议日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则本次发行数量上限将进行相应调整。 本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，最终发行数量将在经中国证监会注册后，由董事会根据股东大会的授权与保荐机构（主承销商）协商确定最终的发行数量。 5、本次发行完成后，天纪投资认购的本次发行的股票自本次发行结束之日起36个月内不得转让。天纪投资本次发行前持有的上市公司股份，在本次发行结束之日起18个月内不交易或转让，但向实际控制人控制的其他主体转让上市公司股份的情形除外。天纪投资将按照相关法律、法规和中国证监会深交所的相关规定和上市公司的要求就本次发行认购的股票办理相关股票锁定事宜。 发行对象基于本次向特定对象发行股票所取得的股份因公司送红股、资本公积金转增股本等形式所衍生取得的股份亦应遵守上述股份锁定安排。限售期结束后，发行对象将按照中国证监会及深交所的有关规定执行。相关监管机构对于本次发行对象所认购股票锁定期另有要求的，从其规定。 6、本次向特定对象发行股票拟募集资金总额不超过 16,729.60万元，扣除发行费用后，募集资金净额拟全部用于以下项目： 单位：万元
在本次向特定对象发行股票的募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际需要以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。 7、本次向特定对象发行股票的对象天纪投资为公司的控股股东，因此本次向特定对象发行股票的发行对象天纪投资为公司关联方，其认购公司本次向特定对象发行的股票构成关联交易。公司董事会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联董事对相关议案回避表决。公司股东大会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联股东对相关议案回避表决。本次发行完成后，按照本次向特定对象发行股票的上限34,565,289股测算，不考虑其他变动因素，天纪投资将持有公司94,578,291股股份，占公司总股本的28.91%，不超过公司届时已发行股份数量的30%，本次发行不会触发《上市公司收购管理办法》第四十七条第二款的相关规定的要约收购义务。 8、本次发行前，天纪投资直接持有公司 20.51%的股份，为公司控股股东。 按照本次向特定对象发行股票方案，假设公司本次向特定对象发行 A股股票数量为 34,565,289股（即发行前总股本的 11.82%），全部由天纪投资认购，则本次发行完成后，天纪投资直接持有公司的股份比例将增加至 28.91%，仍为公司控股股东，楼永良仍为公司实际控制人。因此，本次发行不会导致公司控制权发生变化，亦不会导致公司股权分布不具备上市条件。 9、本次发行募集资金投资项目实施后，公司总资产、净资产规模将增加，但募集资金投资项目产生效益需要一定的周期。因此，在募集资金投资项目的产业化效益尚未完全产生之前，公司在短期内将因资产规模扩大导致每股收益和净资产收益率被摊薄，特此提醒投资者关注。同时，公司在本次发行对即期回报的摊薄影响过程中的假设分析并非公司的盈利预测，为应对即期回报被摊薄风险而制定的填补回报具体措施不等于对公司未来利润作出保证，投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。 10、与本次发行相关的风险因素请参见本募集说明书“第六节 与本次发行相关的风险因素”。其中，特别提醒投资者应注意以下风险： （1）募投项目效益不达预期的风险 截至 2023年 9月 30日，公司物业管理及配套服务在管项目大部分来源于关联方开发、建设的项目，公司独立拓展的项目占比较低。公司在确定募投项目之前进行了谨慎论证，但在项目实施过程中，可能出现因公司独立拓展项目能力有限导致募投项目效益不达预期的风险，同时亦可能出现宏观政策和市场环境发生不利变动、行业竞争加剧等不可预见因素，从而导致募投项目无法产生预期收益的风险。 （2）物业收费结算模式的风险 公司管理项目主要采用包干制的物业收费结算模式。由于包干制是业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担的收费方式，若公司收取的物业管理费金额不足以弥补开支，公司无权向业主收取有关不足额部分。虽然公司通过不断完善服务水平和提高服务效率来有效控制成本，并积极开展增值服务增加收入，但公司经营项目仍然存在亏损风险，从而可能对经营业绩造成不利影响。 （3）应收款项回收风险 截至2023年9月30日，发行人应收账款账面余额为9,398.55万元，账面价值为8,871.49万元。2023年1-9月受发行人收到回款速度减慢等影响，最近一期经营活动现金流量净额为-680.30万元。发行人主要客户均为房地产开发商、写字楼租户和物业业主，若下游行业政策或者下游客户经营情况发生重大不利变化，则存在因部分应收款项无法收回而发生坏账损失的风险，并可能因资金周转困难影响正常的生产经营。 （4）重大资产重组业绩承诺补偿的兑现风险 2015年，公司通过发行股份及现金支付的方式购买巴士科技100%的股权，交易对手约定2015年、2016年和2017年巴士在线科技有限公司实现经审计的归属于母公司股东的净利润不低于承诺数，否则应按照《盈利承诺及补偿协议》的约定对公司予以补偿。截至本募集说明书签署日，补偿义务人邓长春尚未履行其股份回购补偿义务，中麦控股有限公司及王献蜀尚未履行其股份回购补偿义务或现金支付义务，公司存在重大资产重组业绩承诺补偿的兑现风险。 （5）投资者诉讼风险 公司因 2017年第一季度报告、半年度报告、第三季度报告存在虚假记载行为于 2020年 4月受到中国证券监督管理委员会浙江监管局的行政处罚。若后续投资者以虚假记载为由起诉公司，公司则可能面临赔偿。 （6）业务来源于关联方开发、建设的项目的风险 物业管理公司为关联地产公司提供标准化、专业化的物业管理及配套服务，系物业管理服务行业的经营特点。目前公司物业管理服务业务主要来源于关联地产公司开发、建设的项目，如果关联地产公司的经营发生重大变化，可能对公司持续盈利能力造成不利影响。 目 录 声 明 ............................................................................................................................. 2 重大事项提示 ............................................................................................................... 3 释 义 ........................................................................................................................... 11 一、普通术语.......................................................................................................... 11 二、专业术语.......................................................................................................... 12 第一节 发行人基本情况 ........................................................................................... 14 一、公司股权结构、控股股东及实际控制人情况.............................................. 14 二、公司所处行业的主要特点及行业竞争情况.................................................. 19 三、公司主要业务模式、产品或服务的主要内容.............................................. 38 四、现有业务发展安排及未来发展战略.............................................................. 42 五、截至最近一期末，不存在金额较大的财务性投资的基本情况.................. 44 第二节 本次证券发行概要 ....................................................................................... 46 一、本次发行的背景和目的.................................................................................. 46 二、发行对象及发行人的关系.............................................................................. 50 三、本次发行方案概要.......................................................................................... 50 四、募集资金金额及投向...................................................................................... 51 五、本次发行是否构成关联交易.......................................................................... 52 六、本次发行是否将导致公司控制权发生变化.................................................. 52 七、本次发行方案取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序.. 53 八、本次发行符合国家产业政策和板块定位...................................................... 54 第三节 发行对象基本情况及相关认购协议摘要 ................................................... 56 一、发行对象基本情况.......................................................................................... 56 二、相关认购协议摘要.......................................................................................... 57 一、本次募集资金投资项目的基本情况.............................................................. 63 二、项目情况介绍.................................................................................................. 63 三、本次发行对公司经营业务、财务状况等的影响.......................................... 89 四、本次募集资金投资项目的备案及环评情况.................................................. 91 五、本次募集资金投资项目与现有业务及发展战略的关系.............................. 92 六、前次募集资金使用情况.................................................................................. 92 第五节 董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析 ....................................... 93 一、本次发行对公司业务及资产整合、公司章程、股东结构、高管人员结构、业务结构的影响.......................................................................................................... 93 二、本次发行后，公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况.............. 94 三、本次发行后公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争等变化情况...................................................................................... 95 四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或上市公司为控股股东及其关联人提供担保的情形.................................. 95 第六节 与本次发行相关的风险因素 ....................................................................... 96 一、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影响的因素...................................................................................................................................... 96 二、可能导致本次发行失败或募集资金不足的因素.......................................... 99 三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素.. 99 第七节 与本次发行相关的声明 ........................................................................... 102 一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明........................................ 102 二、发行人控股股东、实际控制人声明............................................................ 103 三、保荐机构（主承销商）声明........................................................................ 104 四、保荐机构（主承销商）董事长、总经理声明............................................ 105 五、发行人律师声明............................................................................................ 106 六、会计师事务所声明........................................................................................ 107 七、发行人董事会声明........................................................................................ 108 释 义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下涵义： 一、普通术语
第一节 发行人基本情况 一、公司股权结构、控股股东及实际控制人情况 （一）发行人基本情况 中文名称：中天服务股份有限公司 英文名称：ZHONGTIAN SERVICE CO., LTD. 股票上市地：深交所 股票简称：中天服务 股票代码：002188 注册资本：29,253.8575万元 法定代表人：操维江 董事会秘书：徐振春 注册地址：浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路 18号 410室 办公地址：浙江省杭州市上城区之江路 1300号中天钱塘银座 4层 419室 电话：0571-86038115 传真：0571-86038115 公司网址：http://zhongtianservice.com/ 公司邮箱：[email protected] 经营范围：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。 截至 2023年 9月 30日，发行人总股本为 292,538,575股，发行人股本结构如下：
截至本募集说明书签署日，发行人与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系图如下： （四）控股股东、实际控制人情况 截至本募集说明书签署日，天纪投资持有公司 60,013,002股股份，占公司总股本的 20.51%，为公司控股股东。 控股股东天纪投资基本情况如下：
实际控制人楼永良的基本情况如下：楼永良先生，1954年 1月出生，EMBA硕士，高级工程师，中国籍，无境外永久居留权。1983年 1月至 1987年 9月，任浙江省东阳市第二建筑工程有限公司经营科长；1987年 10月至 1993年 5月，任东阳市建筑安装工程有限公司副总经理兼上海工区主任；1993年 6月至 1996年 11月，任东阳市建筑安装工程有限公司总经理、党委书记；1996年 12月至2000年 12月，任中天建设集团有限公司董事长、总经理；2001年 1月至 2006年 11月，任中天建设集团有限公司董事长、总裁；2006年 11月至 2019年 5月，任中天控股集团有限公司及中天建设集团有限公司董事长；2019年 5月至今，任中天控股集团有限公司董事长、CEO。 （五）控股股东、实际控制人控制的其他企业 1、控股股东和实际控制人直接控制的企业 截至本募集说明书签署日，除本公司外，公司控股股东和实际控制人直接控制的主要其他一级企业基本情况如下： （1）中天控股
截至本募集说明书签署日，除本公司外，公司控股股东和实际控制人控制的上市公司为湖北华嵘控股股份有限公司，具体情况如下：
1、股份质押情况 截至本募集说明书签署日，发行人控股股东、实际控制人股份不存在质押情形。 2、股份冻结情况 截至本募集说明书签署日，发行人控股股东、实际控制人股份不存在司法冻结情形。 二、公司所处行业的主要特点及行业竞争情况 （一）公司主营业务 公司的经营范围为：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。 报告期内，公司主营业务发生了变化，公司处置了原有微电声业务，2021年 6月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务 100%股权无偿赠与公司，中天美好服务的主营业务为物业管理服务。本次赠与完成后，公司的主营业务变更为物业管理服务。 公司提供的主要服务分为物业管理及配套增值服务和案场服务。 （二）公司主要服务的概况 目前公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理及配套增值服务、案场服务两大类，具体介绍如下： 1、物业管理及配套增值服务 公司为住宅类和非住宅类的客户提供相关物业管理服务，服务内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为秩序维护、环境保洁、停车管理、绿化养护等；专业化配套的增值服务主要为综合管理、工程维护、社区商业、社区文化、家政服务、车位经纪等依托传统物业管理开展的配套业务。 目前公司服务对象主要包括住宅、商业写字楼等，业务区域以长江三角洲地区为主，辐射新疆、陕西、长沙等地，适时向全国拓展。 2、案场服务 公司为房地产开发商在其售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。 公司案场服务的主要对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等。案场服务项目合同时长通常为一年，按月结算，定期进行考核。 公司在案场服务方面建立了自身的服务标准体系，客户可以根据项目规模、定位、费用预算选择合适标准搭配。 （三）公司所处行业的主要特点 公司的主营业务为物业管理服务，根据《国民经济行业分类标准》 （GB/T4754-2017），公司所处行业名称为“K70房地产业”之“K7020物业管理”。 1、行业主管部门和行业监管体制 根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督。 根据《物业服务收费管理办法》，国家发展和改革委员会会同中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业服务收费的监督管理工作。 物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会成立于 2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业服务企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。其业务范围包括：经政府有关部门批准或委托，参与物业管理行业法律、法规、行业标准，以及宏观调控、产业政策、行业发展规划、行业准入条件等研究制定，开展诚信管理和从业人员水平评价。积极向政府部门反映行业和会员诉求，提出行业发展和立法等方面的意见和建议等。 2、行业主要政策及法律、法规 （1）主要产业政策
①国家级法律法规及规范性文件
（1）行业发展历程 物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理行业已有超过 150年的发展历史，但在中国依然属于新兴行业。20世纪 80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生。 从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业大致经历了三个发展阶段，分别是起步探索阶段（1981-1999年）、整合规范阶段（2000-2013年）以及从 2014年至今的多元化发展阶段，行业步入快速化、全产业化的发展阶段。 历经 40余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。近年来，全国各地相继出台相应的法律规范，协助物业管理行业走向良性发展的道路。 （2）行业发展现状及趋势 经过 40余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升。近年来，伴随着国民经济的高速增长和互联网、智能化等科技技术在服务业领域的众多创新和运用，物业管理行业也得到了长足的发展。 ①国家产业政策扶持 物业管理行业是房地产业综合开发的延续和完善，是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关，因此受到国家产业政策的鼓励和支持。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理行业提供了良好的政策环境。 2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。 2021年3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。 国家产业政策的支持为物业管理行业的发展指明了方向、促进了物业管理行业向高品质持续发展，给物业管理行业创造了产业发展的良好机遇。 ②物业管理行业市场规模持续增长 中国指数研究院数据显示，过去十五年（2007-2021年），我国城镇化率由45.89%稳步提升至 64.72%，城镇化进程的快速推进及城市空间的急速扩大，带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。 此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。从国际经验来看，人均 GDP超过 3,000美元时，居民消费结构将发生转变，服务性消费占比提升，耐用消费品需求增速放缓。根据中华人民共和国国家统计局数据，2022年我国城镇居民人均可支配收入为 49,283元，较上年增长 1.90%。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。结合各类型物业所提供工作、活动场所的功能，使用者关注的空间品质不仅反映在面积上，也同时包括功能实现及服务水平。在此背景下，高品质的物业管理服务受到越来越多客户的青睐。 根据中国物业管理协会、中金公司数据，2019年末行业整体基础物业管理面积约 300亿平方米，至 2030年行业整体基础物业管理面积有望达到 560亿平方米；2019年行业整体收入规模约 1万亿元，至 2030年有望达到 2.5万亿元。 物业管理行业市场规模仍处于持续增长过程中。 ③行业集中度提升 中国指数研究院数据显示，在管理规模加速扩张的带动下，百强物业服务企业的市场占有率持续提高。2007年百强企业市场份额约为 7.83%，2021年百强企业市场份额首次超过 50%，达到 52.31%，较 2007年增长超过 44个百分点。 虽然物业服务企业数量仍有增加，但物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中，行业集中度明显提升。 2007-2021年百强企业市场占有率及变化情况 数据来源：中国指数研究院 ④物业行业的价值和作用日益显现 党的十九大报告指出，“支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业”。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业服务企业顺势而为，在完成传统物业服务的基础上，使物业管理向城市社会管理、公众资产管理的方向延伸，满足社会公众对美好生活的需求。 近年来，在整个物业行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念，以诚信服务为基石，认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入。 物业服务已经从开发企业的业务保障部门成长为独立的行业板块，目前已经成为全社会重要的民生行业，关系到人民群众美好生活愿望的实现，行业价值达到了新高度。 物业管理行业价值成长示意 同时，物业企业从服务社区到参与社会治理，承担起越来越多的社会公共服务职能，比如通过社区服务平台，为业主提供蔬菜生鲜配送等日常生活物资配送服务。 ⑤科技的应用日益普及、商业模式持续创新 物业服务企业一直积极借助科技进步及应用的普及来提高管理能力、提升服务品质、降低管理成本，并成功取得新进展。例如，通过积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升。 通过深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率等。 物业服务企业天然具备贴近居民生活的属性，在科技进步和服务理念提升的引领下，物业服务企业开始更多地参与居民生活的方方面面，形成创新商业模式，如社区传媒、社区电商、社区零售、家政服务、房屋租售、房屋装修、组织业主旅游、社区养老、社区托幼服务等。这些创新业务拓展了物业服务的边界，给物业服务企业带来了增值服务收入。 4、进入本行业的主要障碍 （1）企业品牌壁垒 随着生活水平的不断提升，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求，具有品牌优势的物业服务企业往往是业主的优先选择，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒。优质品牌价值的物业服务企业往往是在不断高标准、高质量满足客户各方面需求的基础上积累起良好的口碑，获得客户的认可，同时强大的品牌影响力亦可为企业带来较强的市场拓展能力和较高的物业服务费及续约率。因此，具有品牌影响力和服务质量高的物业服务企业具备更强的市场竞争力，这就使得品牌成为了物业服务企业坚实的壁垒，有力的保障了企业自身市场占有率的稳定及业务拓展能力的逐步提升。 （2）经营和管理壁垒 物业服务企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理，并有效控制运营成本。 （3）服务专业化壁垒 现代物业管理行业正在向专业化转型，业主对物业服务企业的服务需求逐步提升，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如写字楼物业、商业物业、住宅物业、高校、医院物业等，能为下游行业提供有针对性的专业化物业服务已经成为物业服务企业发展的重点，也成为物业管理行业壁垒之一。 5、影响行业发展的有利因素和不利因素 （1）有利因素 ①国家产业政策的支持 物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》（2019年）中，归属于鼓励类第四十二项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。近年来，国家对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，为我国物业管理行业的发展营造了良好的发展环境。 2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。 2021年 3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。 根据国务院出台的《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第 698号）及住建部下发的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请,不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。取消物业服务企业资质，改行政审批为事中、事后的行业自律监管，这将进一步助推市场的灵活发展。 ②城镇化的快速发展 处于城市化进程发展较快的阶段。我国的城镇化率已从 1980年的 19.40%提高到2021年的 64.72%。2022年 7月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，明确我国仍处于城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强。 城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。我国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。 ③互联网及智能化技术的发展催生多元业务 互联网及智能化技术的不断提升与发展，其应用不仅能使得物业管理效率大幅度提升，同时还能促使物业服务企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，使得服务范围得到拓展，还能获得产业附加值，延伸物业生态圈。借助互联网及智能化技术，物业服务企业逐渐向住户增添增值服务，如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等，提高居民生活便捷性的同时也发展了新的盈利点。多元业务发展首先在百强物业企业初见成效，中国指数研究院数据显示，2017-2021年，百强物业企业多种经营收入贡献度从 18.20%提升至 23.77%，且呈现逐年上升的态势。 （2）不利因素 ①上游行业的宏观政策变动 房地产业是物业管理的上游行业，物业管理行业的发展与上游行业联系紧密。房地产业对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用，政府历来十分重视房地产业的监管和调控，针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。因此，房地产相关行业受宏观政策影响较大。房地产业的政策制定主体复杂，政策手段丰富多样，而且由于我国房地产业发展迅速，法规及监管体系需要完善之处较多，因此，政策推出的节奏也较为频繁。上游行业的政策变动将会给物业管理行业带来一定的经营风险。 ②企业服务成本上升 大。近年来，随着职工工资标准和社保福利的刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨已成为影响物业服务企业发展的重要因素之一。 ③专业人才相对稀缺 人力资源是物业服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队已构成企业的核心竞争力。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，从业人员工作强度高、压力大，加之整个行业的工资待遇普遍不高，人员流动性较大，专业人才供求失衡。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业管理行业对懂技术、善管理、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才相对匮乏已成为制约行业发展的突出问题。 6、行业的周期性、区域性和季节性特征 （1）行业的周期性特点 物业管理行业属于房地产开发行业的下游，物业服务的增量需求与新建居民住宅、办公用房规模密切相关。但是对于具有一定规模的物业服务企业而言，存量业务能够给企业提供稳定、持续的营业收入，因此，物业管理服务行业整体上周期性较弱。 （2）行业的区域性特点 受我国区域经济发展不平衡和城镇化水平参差不齐的影响，物业管理行业发展地域差异较明显。东部的企业数量、在管面积、经营收入等指标领先于中部、西部和东北部地区。由于服务与一般商品相比具有即时性和结合性的特点，提供物业管理服务的企业应该距离客户群体较近，才能更加准确地把握业主的需求，进而提供更加优质的物业服务。 因此，物业管理行业具有一定的区域性。但是随着行业的发展，具有品牌优势的物业服务企业已经逐步突破区域的限制，增加覆盖地区范围。 （3）行业的季节性特点 物业管理行业不存在明显的季节性。 （四）公司行业竞争情况 1、发行人市场地位 公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。公司业务以杭州地区为基点，精耕长江三角洲地区，业务辐射新疆、陕西、长沙等地，适时向全国拓展。 公司始终致力于打造高品质的物业服务品牌，公司是杭州市物业管理协会理事单位，2015年进入中国物业服务企业品牌价值50强，2016年荣获亿翰智库颁发的中国社区服务商TOP100荣誉称号。 报告期内，公司分别实现营业收入16,829.05万元、27,394.74万元、30,631.50万元和24,938.30万元。截至2023年9月末，公司在管面积1,090.82万平方米，其中住宅项目面积998.67万平方米，占比91.55%，非住宅项目面积92.15万平方米，占比8.45%。 公司目前在管项目以住宅、商业写字楼等为主体，未来业务重心将逐步向高端住宅、商业物业发展。同时公司将结合自身管理能力和业主需求，建立差异化服务体系；适时推进智能化进程、智慧社区的方案落地，提供高附加值的物业增值服务。未来随着公司多元化业态布局和高附加值增值服务的成功实施，公司业绩有望实现持续增长，市场竞争力有望持续增强。 2、发行人主要竞争对手 公司的竞争对手主要为在全国范围内拥有一定知名度和市场影响力的物业服务企业，主要竞争对手基本情况如下： （1）绿城物业服务集团有限公司 绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”）于 1998年 10月在浙江省杭州市成立，2016年 7月于香港联交所主板挂牌上市。 （2）滨江服务集团有限公司 滨江服务集团有限公司（以下简称“滨江服务”）于 2017年 7月成立，主要办公地在浙江省杭州市，2019年 3月于香港联交所主板上市。根据其 2023年中期报告，滨江服务业务主要集中在长江三角洲地区，已在浙江省、上海市、江苏省、江西省、海南省拥有 158个附属公司及分支机构，项目分布在中国 18个城市。 （3）佳源服务控股有限公司 佳源服务控股有限公司（以下简称“佳源服务”）于 2020年 3月设立，主要办公地在浙江省嘉兴市，于 2020年 12月在香港联交所主板上市。佳源服务业务主要集中在长江三角洲地区。 （4）德信服务集团有限公司 德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务集团”）于 2020年 10月设立，主要办公地在浙江省杭州市，于 2021年 7月在香港联交所主板上市。德信服务集团业务主要集中在长江三角洲地区。 （5）宋都服务集团有限公司 宋都服务集团有限公司（以下简称“宋都服务”）于 2017年 5月设立，主要办公地在浙江省杭州市，宋都服务业务主要集中在长江三角洲地区。 （6）南都物业服务集团股份有限公司 南都物业服务集团股份有限公司是一家 A股上市公司（证券简称：南都物业、证券代码：603506.SH），于 1994年 4月在浙江省杭州市成立。南都物业是浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，业务范围包括：物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务和非业主增值服务；服务场景包括：住宅类、商写类、城市服务类等多业态；业务主要集中在浙江、江苏、上海、河南等地区。 3、发行人核心竞争优势 （1）管理机制优势 公司专注于标准化、专业化的管理体系，制定了物业业务管理、采购管理、财务管理、行政后勤管理、质量环境管理等涵盖公司物业管理各个环节和流程的制度及文件，能够根据客户的需求实施标准有效的流程操作，保证服务质量和提高工作效率。 同时，公司拥有十余年的市场化运营经验，具备独立、灵活的决策机制。公司的管理机制优势使公司在市场上动力充足，增强竞争力。独立、灵活的决策机制使得公司的管理层能够发挥最大能动性，使得公司的战略规划能够得到贯彻与延续。 （2）人员与组织优势 公司拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在 70-80后年龄段，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，对吸引和保留人才、提高员工积极性、提高沟通效率等方面都起到了较大的作用。 同时，公司在人才的储备、培养、管理等方面亦形成了较为健全的体系。在人才管理方面，人力资源中心通过“内部人才库”对公司员工统筹管理，聚焦项目经理、项目管家、管培生等关键队伍能力建设及梯队培养。公司的人才管理体系为优化员工结构，提升员工效能，保证公司的团队优势作出了较大的贡献。 （3）项目资源优势 公司自 2008年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，积累了较多优质且稳定的客户资源。公司拥有专业的案场服务团队，能够提供市场化、专业化的高标准案场服务，并成功打造“白手套服务”和“一站式引领”微笑服务，赢得了客户的认可，在该业务类型项目上深耕积累管理经验。 公司在运营各类型物业项目的同时，与相关客户保持了良好的合作关系，凭借良好的服务品质以及优秀的管理能力，在业内积累了良好的口碑，增强了公司知名度，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。 （1）规模劣势 目前公司在业务规模上与同行业中大型物业服务企业存在较大的差距。公司需要尽快做大业务规模，从而提高公司的行业地位，增强抗风险能力和市场竞争力。 （2）资金劣势 公司通过十余年的发展，积累了一定的资金，但公司业务的拓展需要进行大规模的营销推广并在全国范围内进行业务布局，因而需要大量的资金投入。公司的账面资金主要是物业费预收款项，以及收取的押金、保证金、代收款项等，虽然能够满足日常经营的资金需求，但不宜作为投资资金。因此，公司亟需通过股权融资等方式，补充公司业务发展所必须的资金。 三、公司主要业务模式、产品或服务的主要内容 （一）主要业务模式 1、采购模式 （1）采购内容 公司提供的服务主要为物业管理服务，按照采购对象的种类，可以将公司采购分为业务采购与物资采购。业务采购包括项目保洁、秩序管理等业务。物资采购包括能源、维护设备、服装及配件、办公用品等。 （2）公司部门及负责内容 公司各职能部门分别负责确定供应商、采购预算、后期反馈等问题，具体如下：
对于供应商的选择，公司优先考虑资质齐全的专业服务公司，综合考虑对方的资质等级、信誉情况、报价和质量承诺、近两年的相关业绩等情况。 若公司采取招标的方式选择供应商，在招标的过程中，由专业职能部门组织项目负责人、综合管理部（采购）负责人、财务管理部负责人、分公司负责人等相关人员对投标文件进行现场拆封，综合管理部（采购）负责对开标会议准备及开标数据统计，其他参加开标人员对投标单位进行评价打分，并当场宣布投标单位报价，记录投标报价，并填写《供应商评估记录表》。通过打分的方式，对投标人的方案、标书及答辩过程进行评估，结合项目的具体要求，考虑供应商报价及服务质量后，确定最终的供应商。（未完）  |