[年报]中天服务(002188):2023年年度报告
原标题:中天服务:2023年年度报告 2023年年度报告 2024年3月13日 2023年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人（会计主管人员）沈珍梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .......................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................... 10 第四节 公司治理 ........................................................................ 20 第五节 环境和社会责任 ................................................................. 32 第六节 重要事项 ........................................................................ 34 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................ 43 第八节 优先股相关情况 ................................................................. 49 第九节 债券相关情况 ................................................................... 50 第十节 财务报告 ........................................................................ 51 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章，中国注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 4、载有公司法定代表人签名的公司2023年度报告文本。 5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
对会计政策进行变更所致。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在 不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）基本情况 报告期内经济大环境面临诸多挑战，地产行业走过“黄金期”进入下行阶段，物业行业并购也趋于理性，多因素影 响使物业服务行业发展承压，行业竞争激烈，营业收入增速持续放缓。根据中指院数据显示，2023年上半年港股上市公 司营收增速同比增长9.9%，明显低于2020-2021年20%以上的增速。结构上，物业国企营收增速18.44%，民营物企增速 仅6.74%。总体上，物业行业规模增长但增速明显放缓，不同背景的企业增速分化明显。 （二）发展阶段 物业管理行业在经历40多年发展后已经步入规范化、市场化阶段，物业管理作为社区基层治理的末端，得到中央地方的极大支持，引导物业行业的高质量可持续发展。有研究机构预计，随着物业管理服务需求的提升，至2026年物业 管理服务收入规模将达到 8382亿元，自 2021年起五年复合增长率超过 10%。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、 市场环境的变化，物业企业在实现了快速扩张后，进入稳步发展阶段，并通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理 精细度，实现效益增长等手段力争实现有质量的规模发展，同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业 务。 1、在传统业务越来越聚焦的情况下，综合自身资源禀赋及战略方向，布局重点城市群，进一步提升了城市管理密度战略，有利于进一步实现资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理，并在一定程度上实现降本增效； 2、城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界； 3、非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势，商业、办公、产业园等特色细分物业管理为规模持续拓展创造更多可能，奠定未来业绩稳固基础。有机构预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元增长至 2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%； 另外，在城市更新方面、城乡基础设施升级改造方面、城乡环境综合服务、新能源基础设备设施维护等业务中，物 业服务企业在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力；标杆企业系统化 地围绕客户住房全生命周期统筹物业服务设计，关注不同客户的社区生活习惯，基于时间维度和空间维度打造标准化的 物业服务，并做相应针对性设计等。 物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势，运用多元化发展的模式，充分满足社会市场的发展需求，为企业创造 更大的发展机会。 （三）政策助力 报告期内中央和地方不断完善物业行业相关的支持政策，就城市更新、城市改造、家政服务、社区养老、保障性住 房、收费标准、安全规范生产等方面均出台政策；比如国家发改委出台《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》， 住房城乡建设部出台《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》，上海、北京出台城市更新方案，国务院常 务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》等，均对物业行业发展方向及规范发展指明方向。2023年10 月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活 更舒心，使物业管理行业现状及发展成为全国人民关注和讨论的重要话题。以上各层级政策及社会的关注，将持续引导 行业高质量健康发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司进一步做大做强物业管理业务，积极适应市场变化，以“真心缔造美好生活”为企业使命，不断提升 自身服务水平和运营效率以满足客户多样化需求，为客户提供更加优质、便捷和可持续的服务，进一步促进上市公司整 体持续健康发展。 报告期，公司合并报表范围内实现营业收入3.40亿元，同比增长10.95%；实现归属于上市公司股东的净利润2,021.98万元，同比下降67.19%，归属上市公司股东扣非后的净利润3,674.73万元，同比增长9.97%；报告期末总资 产3.22亿元，同比增长28.03%；归属于上市公司股东的净资产为1.32亿元，同比增长16.70%。 （一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式： 公司是一家市场化运营的物业管理企业，主要通过项目竞标并签订合同，为签约物业项目提供“四保一服”及增值 服务，服务的主要客户为住宅小区业主、房地产商。近年来通过服务业态结构优化，公司在写字楼、学校、商场、景区、 未来社区等非住宅项目的业务占比提高。随着服务品质提升及服务业态丰富，公司将逐步成为区域内具有一定竞争优势 的企业。 (二) 业绩驱动因素： 报告期内，公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高 管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。同时，根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、 不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预 算、编制和服务标准，发布《项目品质考核评分标准》；另外，公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非住业态 项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。2023年末公司在管项 目共计77个，较上期增长15个，在管面积合计约1220万方，较上年末增长43.70%。 （三）竞争优劣势： 公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化 的增值服务。公司凭借管理机制优势、人员与组织优势、项目资源优势，专注于标准化、专业化的管理体系，重视组织 架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，吸引和保留人才、提高员工积极性、提升员工效能，通过提供不断更新 与优化的服务，积累了较多优质且稳定的客户资源，使公司在市场上动力充足，竞争力增强，为公司未来项目的稳定性 与拓展性打下了坚实的基础。 公司虽然在优势区域内具有较强竞争力，但从规模上看仍属于中小型物业企业，服务项目类型不够丰富，公司将通 过加强外拓业务，优化业务结构，提高项目浓度，提升服务品质，增强智能化水平，深化品牌形象，促进公司未来业务 的加速发展，增强公司抗风险能力和市场竞争力。 三、核心竞争力分析 不适用。 四、主营业务分析 1、概述 详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ?否 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用 （5） 营业成本构成 产品分类 单位：元
（6） 报告期内合并范围是否发生变动 ?是 □否 2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6 月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露浙江天筑的工商注销登记手续已办理完毕。 本次注销完 成后，浙江天筑不再纳入公司合并财务报表范围。 报告期，间接控股公司杭州联每户收购了杭州森吉建筑工程有限公司100%股权，公司全资子公司中天美好服务持有杭州联每户74.44%，因此杭州森吉成为公司间接控股公司，并纳入上市公司合并报表范围，本次收购于2023年9月 28日完成。经审计，合并日杭州森吉尚未开展经营活动。 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□适用 ?不适用 公司主要供应商情况
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
?适用 □不适用
?适用 □不适用 因公司阶段性研发业务减少，公司对研发人员进行业务优化所致。 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 □适用 ?不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □适用 ?不适用 5、现金流 单位：元
?适用 □不适用 本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加72,367,466.11元，同比增加254.43%，主要系因在管面积增加导致业主物业管理服务收费增加以及公司上年度因其他投资者诉公司虚假陈述案件支付和解款所致。 本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少6,901,968.74元，同比减少229.15%，主要系公司本期增加购置车位用于拓展车位销售业务所致。 本期筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加45,654,033.75元，同比增加96.69%，主要系公司上年同期归还控股股东借款所致。 本期现金及现金等价物净增加额较上年同期增加111,119,531.12元，同比增加141.25%，主要系因在管面积增加导致业主物业管理服务收费增加、上年同期归还控股股东借款、支付虚假陈述案件和解款所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 ?适用 □不适用 主要系证券虚假陈述案件计提预计负债、新交付项目预收物业费增加所致。 五、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 2、以公允价值计量的资产和负债 □适用 ?不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 不适用。 七、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 八、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 九、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
?适用 □不适用
2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6 月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露该公司的工商注销登记手续已办理完毕。 报告期，间接控股公司杭州联每户收购了杭州森吉建筑工程有限公司100%股权，公司全资子公司中天美好服务持有杭州联每户74.44%，因此杭州森吉建筑工程有限公司成为公司间接控股公司，并纳入上市公司合并报表范围，本次收 购于2023年9月28日完成。经审计，合并日杭州森吉建筑工程有限公司尚未开展经营活动。 十、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十一、公司未来发展的展望 （一）公司未来发展战略 公司以“质感生活家”为品牌理念，打造高质量服务场景，以数字化、机械化、智能化构建多维度服务体系，为客 户提供质感生活的完整解决方案；公司将努力拓宽外部渠道，向外获取更多的项目，稳步扩大公司的业务规模；通过整 合公司优势资源，持续提升服务品质，为客户提供更多的高附加值服务，实施多种经营；业务重心将逐步向高端住宅、 非住宅物业项目发展；推进智能化进程、智慧社区的方案落地，提供高附加值的物业增值服务。 （二）下一年度经营计划： 公司报告期内实现了在管规模、营收及利润均增长的局面，2024年将迎接行业变局，准确定位，把好发展方向，力争公司业绩实现稳定增长，计划在几方面做好经营工作： 1、市场拓展是根本，有质量的增长是核心。公司将积极拥抱市场化，进一步开展对外市场拓展工作，形成规模化， 增强公司在区域内的地位；注重外部拓展项目的优劣筛选，对明显不利于整体质量提升的项目坚决摒弃；实施差异化拓 展思路，提高盈利能力更强的非住类项目市场开拓，全面提升公司项目盈利空间。 2、强化物业的服务属性，提升品质和品牌。近年来房地产行业承压使物业行业的“服务消费”属性增强，“地产属性”弱化。在此变局下，物业企业基于自身服务能力构建的服务品质体系，并不断打造差异化的服务能力，是在激烈 的市场竞争中能脱颖而出的重要因素。公司将在提升服务体验，提高品质监管，打造品牌升级，加强诉情管理等方面增 强服务质量，在重点区域通过打造标杆项目实地展示提升服务品牌。 3、充分利用募投资金，提升规模和智能化水平。公司向特定对象发行股票申请已获得中国证监会同意注册的批复， 2024年将力争完成募投项目发行工作，开始实施募投项目。本次募集资金净额将全部用于物业管理市场拓展项目、信息 化与智能化升级项目、人力资源建设项目和补充流动资金。投资项目的实施有利于提高公司的整体综合实力，提升公司 的品牌形象，扩大公司的业务规模和进入新的市场，促进公司未来业务的快速发展，为公司实现成为具有核心竞争力和 品牌影响力的卓越服务企业的未来愿景打下坚实的基础。 （三）可能面对的风险： 1、市场风险 房地产市场周期性业务下行影响物业管理服务业务的市场开拓和业务规模的扩大；同时，房地产的寒冬将影响到相 关物业管理服务业务款项的回收。公司将提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平，提高业主的满意度， 降低项目管理的风险。 2、竞争风险 物业管理行业已逐步形成头部效应，同时物业管理模式较单一，同质化较严重，导致行业竞争加剧。公司将充分利 用自身的资源优势，提升服务品质与管理能力，加大优势区域的项目投拓，发挥管理规模效应，扩大品牌影响力，加强 非住业务的开拓，在未来激烈的市场竞争中逐步形成在优势区域的价值高地，并以此为中心辐射其他区域，逐步形成竞 争优势。 3、人力风险 物业管理是劳动密集型行业，公司业务规模扩大必将导致员工数量增长。同时，社会平均工资逐年上升，使公司劳 动力成本占比逐年上升。公司通过节能降耗提升公司的盈利水平外，还将通过投入人力信息化系统，通过“机械替人” 降低对人工的依赖。 十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动 ?适用 □不适用
第四节 公司治理 一、公司治理的基本状况 报告期内，公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理办法》及《深圳证券交 易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号--主板上市公司规范运作》 等法律、法规的要求， 不断完善公司治理结构，建立健全公司内部管理和控制体系，持续开展公司治理活动，规范运作，提高公司治理水平。 公司治理的实际状况符合法律法规及中国证监会、深圳证券交易所发布的有关上市公司治理的规范性文件规定，公司治 理的实际状况与相关文件要求不存在差异。 1、股东与股东大会：公司严格按照《上市公司股东大会规则》《公司章程》《股东大会议事规则》等规定和要求召集、召开股东大会，规范表决程序，并通过聘请律师见证，保证会议的合法性。积极以网络投票、累积投票等方式确 保股东特别是中小股东能充分行使其权利，平等对待所有股东，确保股东能够充分行使其权利。 2、董事和董事会：公司董事会设董事9人，其中独立董事3人，下设战略委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会和提名委员会。董事会的人数、人员构成、任职资格符合《公司法》《上市公司独立董事管理办法》等相关法律法规 和《公司章程》的规定。公司制定《董事会议事规则》《独立董事工作制度》《董事会专门委员会实施细则》等相关规 则，董事会及成员依据相关法律、法规开展工作，董事会的召集、召开程序符合法律规定，董事会成员按时出席董事会 和股东大会，勤勉尽责地履行职责和义务，及时参加相关培训，熟悉相关法律法规。 3、监事和监事会：公司监事会设监事3人，其中职工监事1人，由职工代表大会选举产生，监事会的人数和构成符合《公司法》等法律法规和《公司章程》规定。公司制定《监事会议事规则》；监事会及成员能够按照《监事会议事 规则》等的要求，认真履行自己的职责，审核董事会编制的定期报告并提出书面审核意见；对公司重大事项、财务状况、 关联交易情况以及董事、高管人员履行职责的合法合规性进行监督。 4、公司与控股股东：公司控股股东依法行使其权利并承担相应义务，严格规范自己的行为，不存在占用公司资金、 超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司拥有独立完整的业务和自主经营能力，公司董事会、监事会 和内部机构独立运作。 5、高级管理人员与公司激励约束机制：公司依照法定程序聘任或者解聘高级管理人员，对高级管理人员的聘任公开、公平，符合相关法律的要求。高级管理人员能够严格按照《公司章程》及其他相关管理制度忠实、勤勉、谨慎地履 行职责，未发现违法、违规行为。董事会薪酬与考核委员会负责对公司的董事、高级管理人员进行考核，现有考核及激 励约束机制符合公司的发展现状。 6、内部审计制度的建立和执行：公司建立了《内部审计制度》，设立了内部审计部，并配备了专职的内部审计人员，内部审计部独立承担内部审计职能，对公司及子公司日常运营质量，内控的完整性、合理性、实施的有效性，各项 费用的使用以及资产情况进行检查和评估，实施有效内部控制。公司内部审计部门直接向审计委员会汇报工作，并在其 指导下独立行使审计职权，不受其他部门和个人的干涉。 7、相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康的发展。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等公司治理非规范情况。公司自成立 以来，一贯严格按照《公司法》《证券法》等有关法律、法规的要求进行规范运作，不断完善公司的治理结构，切实维 护中小股东的利益。 8、关于信息披露与透明度：公司严格按照有关法律法规，真实、准确、及时、完整地披露有关信息；严格按照答投资者咨询、协调公司与投资者的关系，向投资者提供公司已披露的资料；指定《证券时报》、《上海证券报》以及 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn ）为公司信息披露的指定报纸和网站，确保公司所有股东能够以平等的机会获得信息。 公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异 □是 ?否 公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。 二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况 报告期，公司严格按照《公司法》和《公司章程》等法律、法规及规章制度规范运作，建立健全公司的法人治理结 构。公司与控股股东、实际控制人在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营 能力。 1、资产独立：公司与控股股东之间资产关系明晰，不存在任何产权纠纷。公司具有完整独立的法人财产，公司对所有的资产有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东占用而损害公司利益的情况。 2、人员独立：公司与全体员工签订劳动合同，人事及工资管理独立于股东单位。公司董事、监事和高级管理人员严格按照《公司法》《公司章程》等有关规定产生和任免。公司高级管理人员专职在公司工作并领取薪酬，未在控股股 东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。 3、财务独立：公司设立了独立的财务部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，独立在银行开立账户并依法独立纳税，未与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户。 4、机构的独立：公司依照《公司法》《公司章程》设立股东大会、董事会、监事会等决策及监督机构，设立了健全的组织结构体系，并按照《公司章程》及三会议事规则等规定规范运行，形成了完善的法人治理结构和规范化的运作 体系、独立运作，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在机构混同的情形。 5、业务独立：公司具有面向市场独立开展业务的能力，具有独立完整的业务体系及管理机制、决策机制。公司业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在同业竞争以 及严重影响独立性或者有失公允的关联交易。 三、同业竞争情况 （未完）  |