[年报]招商积余(001914):2023年年度报告
原标题:招商积余:2023年年度报告 2023年年度报告 2024年3月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司董事吕斌因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，委托董事刘晔出席会议并代为行使表决权，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。 本报告涉及的公司未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2023年12月31日的公司总股本1,060,346,060股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.70元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 10 第四节 公司治理.............................................................................................................................. 30 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................. 47 第六节 重要事项.............................................................................................................................. 49 第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 61 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 67 第九节 债券相关情况 ..................................................................................................................... 68 第十节 财务报告.............................................................................................................................. 71 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释 义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否
确定性 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 否 截止披露前一交易日的公司总股本：
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 单位：元
常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2023年，我国宏观经济回升向好，实现经济总量 126万亿元，同比实际增长 5.2%，增速比 2022年加快 2.2个百分点。 房地产市场供求关系发生重大变化，政策加速宽松，但需求端预期转弱，房地产投资、销售指标持续下降，2023 年房地产 开发投资比上年下降 9.6%，商品房销售面积 11.2 亿平方米，比上年下降 8.5%，房地产交付面积下滑，物业企业规模失去 快速增长基础。 2023 年中央出台相关政策，总体利于物业行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程等， 有助于释放物业服务空间。此外，国家持续出台政策，要求促进养老服务体系建设、完善城市社区嵌入式服务设施建设， 鼓励物业企业开展社区相关配套服务，增值服务边界不断拓宽。 在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速进一步放缓、回归微利经营模式。 2023 上半年，61 家上 市物企营收平均增长为 8.9%，较 2022年同期下降 12.9个百分点，净利润止跌回稳，从 2022年同比下降 34.9%回升到 2023 年上半年同比提升 0.6%。并购交易锐减，2023年全年并购交易金额近 20亿元，不足 2022年的一半。应收账款增幅有所收 窄，2023 年上半年上市物企应收账款同比增长 24.6%，增幅较 2022 年同期下降 22.3 个百分点。随着物业行业风险逐步出 清，物业企业回归服务本质，高质量发展成为主旋律。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营 商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及 资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公 司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、 医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超 100 个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台 增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延 伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障 服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇 科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展 “企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云” 提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并 通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制 化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下 拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公 司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋 能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥 有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航 物业管理有限公司餐饮分公司。 （8）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段 的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等 服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售， 自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云 林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤 “云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广 袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持 续壮大，生生不息。 （三）报告期公司经营情况 报告期内，公司以提升服务品质、深化“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展为主线，推动“品质、规模、效益” 三者均衡向好发展，实现主要经营指标稳健增长。 1、总体经营质量稳步提升 2023 年公司实现营业收入 156.27 亿元，同比增长 20%。其中，物业管理业务实现营业收入 147.58 亿元， 同比增 长 18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入 6.98 亿元，同比增长 50.13%，主要系上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。 从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入 121.13亿元，同比增长 20.44%；平台增值服务业务实现 营业收入 5.84亿元，同比增长 1.42%；专业增值服务业务实现营业收入 20.61亿元，同比增长 10.19%。 报告期内，公司实 现归属于上市公司股东的净利润 7.36 亿元，同比增长 23.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 6.60 亿 元，同比增长 32.12%。 2、物业管理业务经营业绩以进固稳 （1）管理规模进中提质。当前整体经济环境下，行业市场竞争进一步白热化，客户对品质提升和成本控制日益严格， 公司持续夯实客户基础，着力提升经营质效，稳妥应对压力和挑战。截至2023年末，公司在管项目2,101个，覆盖全国156 个城市，管理面积达 3.45亿㎡。 市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破。公司实现新签年度合同额40.44 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.39 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27.44%。抢滩非住宅业态，多 条细分赛道加速扩容。非住业态管理面积达 2.13亿㎡，占比 61.90%，新签年度合同额 34.59亿元，占比 85.56%；持续精耕 金融业态，实现市场份额再扩大，新签年度合同额同比增长 67%；擦亮高校赛道招牌，新签年度合同额同比增长 31%；拓 宽服务边界，深度参与城市服务，拓展了深圳招商街道城市管家、三亚崖州湾南繁片区、辽港城市服务等业务规模大、服 务面广、影响力大的城市服务项目。在非住宅业态优势巩固的同时，持续推进住宅专业能力建设，积极开拓市场化住宅业 务。深耕核心区域，不断完善基础业务全国化布局。深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位 列前五名，合计实现营业收入 84.70 亿元，管理面积达到 1.86 亿㎡，有效提升优势区域项目密度，同时开辟了内蒙古、西 藏两大新区域。多路径聚力挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑。传统市场拓展锚定高质量项目，拓展了广交会展馆、 中芯国际等千万级以上项目；深化“总对总”开拓，新拓海康威视、超聚变等大客户，持续深入阿里、华为等价值客户战 略布局协同；深挖优质合资合作客户资源，落地 7 家合资公司，形成相互促进、优势互补的融合发展局面；并购单位从整 合到融合成效显著，报告期内四家收并购企业合计实现营业收入 14.24亿元，新签项目年度合同额合计 1.93亿元。 控股股东招商蛇口保持稳健经营，持续给公司提供业务资源和能力支持。2023 年，招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12 亿㎡，累计实现签约销售金额 2,936.35 亿元。截至 2023 年末，公司来自招商蛇口的物业管理面积为 1.19 亿㎡，新签 年度合同额为 5.05 亿元；公司持续深化招商蛇口开发增值业务协同，优化协同机制，进一步提升专业服务能力，招商蛇口 在本公司大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。 （2）平台增值业务进中有新。以满足客户需求为导向，依托基础业务服务场景，平台增值服务持续扩容，经营质量 改善。报告期内，企业商城进一步优化业务结构，主动放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平 台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超 5.6 亿元，荣获“中央企业电商平台供 应链生态建设优秀企业”和“数字化采购创新平台”。深入挖掘住宅业主个性化需求，充分利用内外部资源，创新打造业 务平台，推动业绩增长。“招小播”开播 35场，报告期内销售额超 5,000万元，持续创新社区消费模式；“招小充”平台 接入充电桩超 2万台，实现高速增长；孵化柜机业务，全年新铺设柜机 1,600余台；搭建“余房网”，通过线上线下一体化 模式，做大租售业务规模；加强到家服务能力建设，聚焦居家生活场景，新增 7 项服务品类，持续深化空调清洗、家政保 洁的推广，做深做优服务品质；大力发展到家宜居业务，深化地物协同，打造一站式软装采购平台，营业收入同比大幅增 长。 （3）专业增值服务稳中向好。招商设施深度构建 IFM服务体系并顺利通过 ISO41001设施管理体系认证，在探索差异 化竞争过程中发力半导体、新能源等高端制造领域，并成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心 IFM 服 务商，保持国内 IFM 领域领先优势。建筑科技设计资质跃升至“甲级”，智能化工程业态承接范围得到进一步扩充，持续 发掘智能家居等新兴业务需求，实现光伏等新兴业务快速发展。招商楼宇进一步拓宽机电安装、电梯维保等业务承接路径， 加速布局能源管理业务，中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿 元。南光电梯被认证为“专精特新”企业，电梯销售安装业务营收同比增长 135%。招商置业深化条块结合，提高租售平台 利用效能，做大二手房租售业务规模，并强化地物协同，促进车位业务发展。招商保安聚焦公司重点发展区域，拓展高端 市场、新型业态优质项目，积极探索布局科技安防业务。正章干洗坚持品质服务，调整商业模式，深耕优势区域发展平台 业务，干洗业务营收同比增长超20%。积极探索“物业+康养”增值服务，线上进行营销融合、线下推进适老化业务合作及 居家站点共建，并推进康养业务向“社区居家”发展。 3、资产管理业务运营能力持续提升 （1）商业运营业务规模稳步扩大。截至 2023年 12月末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397 万㎡，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中 心等项目），第三方品牌输出项目 9个。 2023 年，各项营销推广工作积极推进，全年共组织各类主题活动 500 余场，客流总量同比增长 38.6%。持续发力线上 推广，累计开展直播 340余场。全年通过自媒体及外部平台，发布图文、海报、短视频等各类线上广告超过 8,000条，有效 提升线上流量。会员人数持续提升，会员总数累计达 700 万，同比增长 27.6%。为推动项目合作落地，持续将优质品牌资 源赋能至一线，提升项目品牌质量和夯实标杆基础，组织了全国招商大会，扩大品牌朋友圈等。同时，为实现“X+商业” 的发展模式，打造独有商业赛道，致力于发掘新兴业态和大型体验类品牌，提升项目经营亮点。 （2）持有物业出租及经营业务整体表现稳健。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态， 报告期末总可出租面积为 46.92 万㎡，2023 年 12 月末总体出租率为 96%。2023 年公司通过精细化的运营管理，提高服务 品质，同时注重老旧物业硬件设施设备的维护和改善以及安全管理工作，并根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租 金收入稳定增长。 4、持续推进管理工作提质增效 （1）打造有口皆碑的服务品牌，服务质效再提升。持续完善标准体系，参与四项国家标准编制，2023 年获中国物业 服务企业优质服务体系认证。以多维度及常态化的培训机制，规范基础服务管理，解锁专业服务技能，练好基本功，打造 金口碑。在高端住宅服务、公建、金融等多个业态打造行业标杆，提高公司整体服务水平，获生态环境部、华为等大客户 认可，34 个项目通过省级、市级示范项目认证，获中国物业管理卓越标杆荣誉。优化客诉管理模式，实现对客户需求的实 时收集和及时反馈，整体提升对客服务质效。针对重点区域、重点项目落实专项提升，进一步深化老旧小区改造、小区环 境提升等工作，实施双碳管理打造“绿色物业”，持续提升服务形象，2023 年第三方客户满意度调查得分位居行业领先水 平，获“2023物业服务满意度领先企业”等荣誉。 （2）聚焦科技支撑，加大科技成色。秉承“数字积余”数字化发展的理念，以“对客服务数字化、业务管理数字化、 后台管理数字化”为目标，优化迭代数字化系统产品，加快数字化经营步伐，探索服务模式创新。深化面客品质管理，开 展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式，进行业务流程再造，实现内外闭环，巡检效率提升 26%，提升客户满 意度。驱动业务提速增效，迭代市场发展管理系统，打造“全商机端-全业务链-全工作流-全数据库”的数字化运营闭环， 商机信息收集量提升幅度近 200%；加强后台管理监控，打造“数字化渗透式管理”项目，实现“报表线上化、任务工单化、 决策数智化”，优化公司内部管理，推动降耗减碳、绿色可持续发展；全年持续提升自主创新能力，新增 3 项发明专利、 46项软著。创新驱动结硕果，荣获国资委首届国企数字场景创新专业赛一等奖。 （3）精益管理落实处，降本增效挖内潜。持续聚焦经营中的痛难点，进一步落实精益管理理念，助推运营、业务等 22 个精益课题走深走实，为公司实现高质量发展注入新动能。以数字化工具为支撑，解决项目运营、一线服务人员管理等 业务难点、堵点；抓大抓难抓性价比，通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等 8 大举措着力，打好 降本增效“金算盘”。 （4）文化引领，助力竞争优势提升。“向善、向上”企业文化深入人心，积极参与抢险抗洪，守护客户、业主生命 财产安全，彰显央企担当。策划“点亮积余，美好生活”品牌活动，提高品牌美誉度。参与中国大陆及香港区域行业重点 活动近 10 场，进一步提高公司的行业影响力。企业品牌形象和品牌价值不断提升，获评“中物研协 2023 物业企业综合实 力百强 TOP3”等 30余项综合及细分领域荣誉奖项。 报告期内公司经营管理情况表 （注：下表中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致，以下同） 物业管理、资产管理业务营收情况表
物业管理业务营收排名前五的区域情况表
物业管理业务市场拓展情况表
末在管住宅项目共 719个。 物业管理业务非住宅细分业态情况表
公司投资性房地产出租情况（截至 2023年 12月 31日）
出租面积较期初减少 19,395㎡，主要系报告期内龙岩中航紫金云熙二期一至三层商铺完成处置。 公司投资性房地产情况表（截至2023年12月31日） 单位：元
27D、深圳航苑大厦东座 407 及浦东新区乳山路 98 号 1A 室采用市场比较法进行评估，前述持有物业所在区域房产价格与 估值基准日 2022年 12月 31日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理；航空大厦 1栋部分楼层、长沙芙蓉南路 368号 波波天下城 7 套房、南昌中航国际广场、岳阳中航国际广场、赣州格兰云天国际酒店、成都高新招商花园城及九江招商花 园城采用收益法进行评估，前述物业所在区域的物业租金与估值基准日 2022年 12月 31日相比有所变动，因此进行公允价 值变动处理。 融资途径 报告期内，结合公司现金流情况，公司持续推进债务结构优化，通过存量贷款置换及协同集团内资源优势，实现资金 成本与债务规模持续压降的资金管理目标，同时在确保公司营运资金安全的前提下，于 2024年初顺利完成到期中期票据的 兑付工作。目前公司授信额度储备充足，未来将根据公司经营业务需要合理安排融资类型，稳定债务结构，不断提升公司 对资金风险的管控能力。 单位：万元
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按 揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保 期限）。 截至 2023年 12月 31日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 4,269,190.45元。 董监高与上市公司共同投资：无 三、核心竞争力分析 1、公司整体竞争力 （1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位 公司作为央企背景的上市公司，是国内 A 股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全 业态、全价值链、全场景的综合解决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2023 中国物业服务力百强企业”排名第 4，树立了物业行业服务力风向标。 （2）拥有来自大股东的业务支持 招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司 提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商 局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。 （3）成熟的市场化发展能力 多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并 且已建立了较为成熟的市场化激励机制。 （4）文化理念及品牌优势 公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚 力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司 在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力 的专业业务品牌。 2、物业管理业务竞争力 （1）多业态综合服务能力 公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园 区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。 （2）高品质服务能力 公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品 质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。 （3）智慧化与科技应用能力 公司以“招商 π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成 10 大业态全业务场景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工 作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化 运营管理体系。 （4）专业人才队伍建设能力 公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界 业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。 3、商业运营业务竞争力 招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有 较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与 4,500 多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续 与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。 四、主营业务分析 1、概述 参见本节“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
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