[年报]招商蛇口(001979):2023年年度报告
原标题:招商蛇口:2023年年度报告 公告编号：【CMSK】2024-022 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人（会计主管人员）李石芳声明：保证本年度报告中 财务报告的真实、准确、完整。 本公司董事张军立因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事刘昌松代 为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资 风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的 风险，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2024年 3月 15日享有利润分配权的股份总额 9,060,836,177股 为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 3.20元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润 分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的 原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ....................................................................................................................................................... 3 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................................................... 6 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................................................. 58 第五节 环境和社会责任 ..................................................................................................................................................................... 70 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................................................. 72 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................. 91 第八节 债券相关情况 ......................................................................................................................................................................... 99 第九节 财务报告 ............................................................................................................................................................................... 110 释义
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）在其他证券市场公布的年度报告。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称：招商蛇口 股票代码：001979 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 公司的中文简称：招商蛇口 公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD. 公司的外文简称：CMSK 公司法定代表人：蒋铁峰 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1号新时代广场 注册地址的邮政编码：518000 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6号南海意库 3号楼 办公地址的邮政编码：518067 公司网址：www.cmsk1979.com 电子邮箱：[email protected] 二、联系人和联系方式 董事会秘书：黄均隆 证券事务代表：朱瑜 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6号南海意库 3号楼 电话号码：0755-26688322 电子邮箱：[email protected] 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/ 公司年度报告备置地点：公司财务管理部 四、注册变更情况 统一社会信用代码：914400001000114606 报告期内，公司注册资本由人民币 7,739,098,182元变更为人民币 9,060,836,177元，详见公司于 2023年 7月 14日、2023年 10月 17日披露的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易实施情况暨新增股 份上市公告书》和《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之募集配套资金向 特定对象发行股份之实施情况暨新增股份上市公告书》。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所
注：2、报告期内，公司营业收入同比减少4.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增加48.20%，主要系本年度计提资 产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。 截止披露前一交易日的公司总股本：
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 八、分季度主要财务指标 单位：元
单位：元
一、报告期内公司所处行业情况 2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部 多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到 126万亿元，同比增长 5.2%。 2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现 11.66万亿元，销售面积实现 11.17亿平方 米，同比分别下降 6.5%和 8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了 30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变， 房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、 防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落 地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。 受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力 加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募 REITs底层资产范围的进一步扩 充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、 退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。 物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。 头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项目，更加注重“有质量的规模扩 张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。2023年，国内旅游市场呈现出强劲复苏态势，旅客人次与旅游收入 恢复至 2019年的九成左右，酒店、邮轮业务快速回升。展览业呈现全面恢复态势，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览 区域，三大区域总展览面积占全国比重达 63.27%。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略介绍 2023年，结合行业发展趋势与自身业务实际，公司对战略进行了优化：一是锚定中国领先战略目标，细化实施路径， 明确跻身“行业五强”实施方案；二是细化战略分解，梳理策略路径与关键指标，以衔接战略层与经营层；三是制订创新 专项战略，围绕房地产业务链“建设-管理-经营-培育-退出”五大环节展开创新，丰富创新驱动的战略内涵。 招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开 发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时， 继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动 高质量发展。 （二）主营业务介绍 开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物 业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。 1、开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统， 涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。 为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、 智慧服务四大特色。 2、资产运营 资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产 业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价 值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释 放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活 空间。 3、城市服务 城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造 城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，物业管理业 务服务内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业 务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，海洋邮轮运营、邮轮供应、免税业务、航空 业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作 为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动 政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。 （三）报告期公司经营情况概述 2023年，招商蛇口营业收入 1,750.08亿元，同比下降 4.37%；归母净利润 63.19亿元，同比提升 48.20%。公司坚定战 略导向，狠抓现金流管理和存货去化，积极推进转型发展，实现了有质量的增长。 公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净 负债率 54.58%、现金短债比为 1.28。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、 风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，加大公开市场融资力度，实现债务结构调整，紧 抓 LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资 324.3亿 元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本 3.47%，较年初降低 42BP。 1、开发业务 2023年，公司销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积 1,223.41万平方米，实现签约销售金额 2,936.35亿元， 销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国 13个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中，上海、苏 州、合肥、长沙、南通排名 TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入 TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居 TOP5。 公司坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效落实项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城市。公司“强心 30城”签约销售额占比 91%，其中核心“6+10城”占比 77%，聚焦成效显著。 2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1,134亿元，公司需支付地价约为867亿元。 报告期内，公司在“强心 30城”、“核心 6+10城”的投资金额占比分别达 99%和 88%，其中在北、上、广、深的投资占公 司全部投资额的 51%，单城投放额达 46亿元，先后获取上海 9宗、杭州 6宗、北京 5宗、西安 5宗优质土地。公司 2023年 新增项目中 29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约 340亿元。 公司持续迭代精益交付体系，提升交付品质及客户口碑，完美交付比例及满意度持续提升。公司建设了专业化的客研 体系，提升产品定位精确性，将客研模块标准化细化至城市微板块分级分类管理。围绕客户导向推行产品创新，强化项目 开发全周期的品质管控，推动基于客户体验的产品线迭代升级，打造“璀璨系”“天青系”“序系”等特色产品系，呈现出 西安序、合肥天青臻境、合肥四季臻邸、南京璀璨璟园、长沙江山境、长沙臻境、成都新川臻境等多个精品项目，在各地 受到客户高度认同。公司产品力获得 2023年克而瑞中国房地产企业产品力 TOP100排名第七名；“玺系”、“雍系”分别入 选 2023年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢精品产品系。 2、资产运营 2023年，公司管理范围内全口径资产运营收入 66.91亿元，实现 EBITDA 33亿元。公司持续强化运营期成本管控，进 一步提升 EBITDA。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达 6.24%，同比上年提升 0.45个 百分点。 自 2022年沪深交易所发布扩募指引后，公司积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头 兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园 REIT扩募及购入基础设施资产工作，发行规模 12.44 亿元，扩募份额于 2023年 6月 16日于深交所上市，是首批基础设施 REITs扩募项目之一。蛇口产园 REIT圆满扩募进一步 确立了招商蛇口资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。 1）集中商业业态 截至报告期末，公司管理范围内集中商业在营项目 38个，总经营建筑面积约 216万平方米；在建及筹开项目 44个， 总经营建筑面积约 309万平方米。2023年公司集中商业运营收入为 14.48亿元，实现 EBITDA 5.33亿元。 公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的 商业名片。投资拓展坚持聚焦核心城市布局，优中选优，新增杭州城北招商花园城、上海潘广路项目 2个项目，轻资产获 取了佛山鼎旺中心项目、深圳沙湖商业项目、上海传媒港项目、昆山同丰路商业项目 4个项目。2023年新开业上海曹路招 商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪里花园城（二期）、苏州金融小镇（西区）、深圳会展湾花 园里、徐州花园里、宁波鄞州花园里、博鳌乐城国际花园集中商业等 9个商业项目。其中上海曹路花园城引入超 50%区域 首店，主次力店品牌 100%区域首进，全场开业率达 95%；厦门海沧花园城凭借十五大特色主力店，超 50%海沧区首进品 牌，成为厦门岛外业态最丰富的购物中心。公司主动推进核心资产升级改造，盘活存量资产，提升长期资产价值，年内完 成蛇口花园城、重庆长嘉汇时尚坊等核心项目改造。 公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，战略品牌实现 601家的合作，有效带动项目招商品质提升；全国项目引 入 457家全国、区域、城市首店及旗舰店，涵盖全品类品牌，解锁消费流量新密码，助力项目运营提升。 公司主要运营管理的集中商业项目
2）写字楼业态 2023年末，公司管理写字楼在营项目 32个，总经营建筑面积 128万平方米，在建及筹开项目 10个，总经营建筑面积 约 81万平方米。2023年度写字楼实现运营收入 12.60亿元，EBITDA 8.55亿元。 公司在全国范围提升招商蛇口写字楼运营服务品牌 MOffice的宣传推广，在空间、生态、服务三个层面持续拓展延伸 真切触达客户，结合楼宇生态形成租户社群空间，全面提升服务品质及客户满意度。年内 ESG理念持续践行，深圳新时代 广场获得 LEED铂金级认证，深圳太子湾大厦获 LEED铂金级预认证。 公司主要运营管理的写字楼项目
公司布局国内核心一二线 15个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。2023年末， 公司管理范围内的产业园在营主要项目 30个，总经营建筑面积约 226万平方米，在建及筹备项目 5个，规划经营建筑面积 约 40万平方米。2023年度产业园运营收入实现 12.77亿元，EBITDA完成 6.70亿元。 报告期内，南通海门招商局邮轮配套产业园 3号地块、三亚招商科创广场二期顺利入市，深圳蛇口网谷创享大厦、青 岛网谷汇智园进入筹开期。公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造主题园区，营造有利于科技 型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴产业集群；在投资孵化方面尝试转型创新，联合外部科研机构，共建概念验 证中心、联合实验室和产业化基地，布局前沿技术，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。 公司主要运营管理的产业园项目
4）长租公寓业态 报告期内，公司管理范围内的长租公寓布局 19个城市，已开业项目 45个，经营建筑面积约 115万平米，房源总数 2.95 万间；建设期项目 39个，规划建筑面积约 97万平米，房源总数 1.78万间。2023年末，公司长租公寓业务运营收入为 10.88 亿元，EBTIDA 6.89 亿元。 报告期内，公司共有位于北京、上海、深圳、厦门等 7个新项目开业，新增房源 3,099间。其中，深圳壹间鸿鹏项目开 业 4个月时点出租率达到 97%，上海壹间宝山工业园项目开业 2个月时点出租率达到 96%，北京华商壹棠服务公寓荣获 2023年中国不动产低碳数字化创新峰会——数字运营（公寓）金地标奖。长租公寓业务多措并举提升产品力及服务力，有 计划实施不同程度的物业翻新升级，通过多元化社群活动丰富居住体验，升级迭代数字化、智能化平台，同步提升运营及 服务效能，2023年综合排名跻身行业前五。 公司主要运营管理的公寓项目
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