[年报]阳光股份(000608):2023年年度报告

时间：2024年03月23日 15:10:29 中财网

原标题:阳光股份:2023年年度报告

阳光新业地产股份有限公司
2023年年度报告
2024-L14




【2024年 3月】
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人（会计主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十一 公司未来发展的展望”的有关内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。



目 录

第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 11
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 31
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 50
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 54
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 75
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 82
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 83
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 84



备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

	释义
释义项	指	释义内容
公司、本公司	指	阳光新业地产股份有限公司
京基集团	指	京基集团有限公司
北京星泰	指	北京星泰房地产开发有限公司
京基房地产	指	深圳市京基房地产股份有限公司
物业服务中心	指	深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心
京基百纳	指	深圳市京基百纳商业管理有限公司
深圳瑞和、瑞和新业	指	深圳瑞和新业企业管理有限公司
深圳瑞成	指	深圳瑞成新业商业管理有限公司
上海晟璞	指	上海晟璞投资管理有限公司
上海锦赟	指	上海锦赟资产管理有限公司
聚信阳光	指	聚信阳光（昆山）投资管理有限公司
永盛智达	指	北京永盛智达投资管理有限公司
中信信托	指	中信信托有限责任公司
天津瑞升	指	天津瑞升阳光投资有限公司
聚信新业	指	聚信新业（昆山）投资中心
中信聚信	指	中信聚信（北京）资本管理有限公司
北京瑞业	指	北京瑞业投资管理有限公司
光明新丽	指	天津光明新丽商贸有限公司
紫金新嘉	指	天津紫金新嘉商贸有限公司
上海银河	指	上海银河宾馆有限公司
上东商业	指	成都阳光上东商业管理有限公司
成都锦尚	指	成都锦尚置业有限公司
沈阳阳光	指	沈阳阳光新生活广场有限公司
瑞阳嘉和	指	北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
北京上东	指	北京上东新业商业管理有限公司

	第二节 公司简	和主要财务指标
股票简称	阳光股份	股票代码	000608
股票上市证券交易所	深圳证券交易所
公司的中文名称	阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称	阳光新业
公司的外文名称	YANG GUANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写	YANG GUANG
公司的法定代表人	周磊
注册地址	广西壮族自治区南宁市江南路 230号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码	530031
公司注册地址历史变更情况	公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲； 1998年 3月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江滨东路 41号； 1998年 5月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市园湖南路 32号； 2003年 8月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江南路 230号南宁经济技术开发区。
办公地址	深圳市深南东路 5016号京基一百大厦 A座 6901-01A单元
办公地址的邮政编码	518001
公司网址	http://www.yangguangxinye.com
电子信箱	[email protected]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	王小连	张茹
联系地址	深圳市深南东路 5016号京基一百大厦 A座 6901-01A单元	深圳市深南东路 5016号京基一百大厦 A座 6901-01A单元
电话	0755-82220822	0755-82220822
传真	0755-82222655	0755-82222655
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站	深圳证券交易所http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址	《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点	公司资本市场中心
四、注册变更情况
统一社会信用代码	91450000200538358N
公司上市以来主营业务的变化情况	1996年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售； 1998年 3月，公司主营业务变为房地产开发销售； 2007年，公司主营业务变为商业地产； 目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商 住尾盘销售业务。
历次控股股东的变更情况	1、1996年 9月，公司股票在深圳证券交易所首发上市，广西北流市国 有资产管理局持有公司股份 2,880万股，占公司总股本的 47.56%，为公司第 一大股东。 2、1997年 9月，广西北流市国有资产管理局将其所持 1,780万股的本 公司国家股转让予北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的 29.4％，北京阳光房地产综合开发公司成为公司第一大股东。 3、2000年 12月，北京阳光房地产综合开发公司将其所持我公司股份转 让给北京首创阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限 责任公司持有本公司 5,528.502万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5％，成为公司第一大股东。 4、2003年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方式组建成立首创 置业公司，其中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司 持有我公司 30％股权中的 26.5％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司 持有本公司 26.50％的股权，为公司控股股东。
	5、2004年 12月 22日，首创置业将其持有本公司 45,266,200股股份转 让予北京燕赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股 东。 6、2007年 6月 5日，本公司向 Reco Shine非公开发行 120,000,000股股 份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine成为本公司第一大股东。 7、2016年 4月 21日，Reco Shine更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。 8、2020年 5月 13日，京基集团通过协议受让的方式，直接持有公司 21,840万股 A股股票，占公司总股本的 29.12%，成为公司的控股股东，陈 华先生成为公司的实际控制人。
会计师事务所名称	大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9号广电金融中心 11A11-14F
签字会计师姓名	薛祈明、阳美芳

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
?是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更

	2023年	2022年		本年比上年 增减	2021年
		调整前	调整后	调整后	调整前	调整后
营业收入（元）	321,270,465.34	381,194,621.57	381,194,621.57	-15.72%	567,554,915.80	567,554,915.80
归属于上市公司股东 的净利润（元）	-234,817,355.54	-384,184,955.86	-383,872,859.07	38.83%	64,269,140.42	64,769,845.41
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润（元）	-240,213,728.89	-391,561,118.30	-391,249,021.51	38.60%	56,854,460.23	57,355,165.22
经营活动产生的现金 流量净额（元）	70,888,741.56	159,464,347.78	159,464,347.78	-55.55%	214,267,234.18	214,267,234.18
基本每股收益（元/ 股）	-0.31	-0.51	-0.51	39.22%	0.09	0.09
稀释每股收益（元/ 股）	-0.31	-0.51	-0.51	39.22%	0.09	0.09
加权平均净资产收益 率	-9.13%	-12.94%	-12.93%	3.80%	2.03%	2.04%
	2023年末	2022	年末	本年末比上 年末增减	2021	年末
		调整前	调整后	调整后	调整前	调整后
总资产（元）	4,334,996,375.67	4,843,554,710.02	4,844,367,511.80	-10.51%	5,621,701,742.07	5,622,202,447.06
归属于上市公司股东 的净资产（元）	2,428,813,054.77	2,690,165,197.33	2,690,977,999.11	-9.74%	3,160,180,392.21	3,160,681,097.20
会计政策变更的原因及会计 2022年 11月 30日，财 解释 16号“关于单项交易产 施行，允许企业自发布年度 公司最近三个会计年度扣除 不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利 ?是 □否	错更正的情况 部发布了《企业会计准则解释 的资产和负债相关的递延所 前执行。本公司于本年度施行 经常性损益前后净利润孰低者 孰低者为负值	第 16号》（财会〔2022〕31 税不适用初始确认豁免的会 事项相关的会计处理。 为负值，且最近一年审计	号，以下简称“解释 16号”）， 计处理”自 2023年 1月 1日起 告显示公司持续经营能力存在
项目	2023年	2022年	备注
营业收入（元）	321,270,465.34	381,194,621.57	包含托管费等其他业务收入
营业收入扣除金额（元）	2,031,994.72	899,355.69	托管费收入及其他
营业收入扣除后金额（元）	319,238,470.62	380,295,265.88	已扣除托管费等其他业务收入

七、境内外会计准则下会 1、同时按照国际会计准则与按照中 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准 2、同时按照境外会计准则与按照中 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准 八、分季度主要财务指标	数据差异 国会计准则披露的财 与按照中国会计准则 国会计准则披露的财 与按照中国会计准则	报告中净利润和净 披露的财务报告中净 报告中净利润和净 披露的财务报告中净	产差异情况 润和净资产差异情况 产差异情况 润和净资产差异情况	单位：元
	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	55,660,358.05	98,058,529.38	124,368,962.50	43,182,615.41
归属于上市公司股东的净利润	-11,812,556.13	-10,256,850.30	-19,435,906.66	-193,312,042.45
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润	-11,369,155.19	-9,616,485.75	-26,301,368.57	-192,926,719.38
经营活动产生的现金流量净额	35,609,526.48	113,253,001.37	-57,804,187.15	-20,169,599.14
	披露季度报告、半	度报告相关财务	标存在重大差异
项目	2023年金额	2022年金额	2021年金额	说明
非流动性资产处置损益（包括已计提 资产减值准备的冲销部分）	5,477,221.50	103,663.92	-264,741.21	主要为本期处置长期股权 投资产生的投资收益所 致。
计入当期损益的政府补助（与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策 规定、按照确定的标准享有、对公司 损益产生持续影响的政府补助除外）	302,115.76	12,808,075.25	236,246.32
单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回	650,406.50	1,308,855.93	1,223,482.02	本期收回单项进行减值准 备的应收款，对应的坏账 准备转回。
债务重组损益		1,187,306.33
受托经营取得的托管费收入	1,724,696.87	845,799.11	767,990.30	托管费收入。
除上述各项之外的其他营业外收入和 支出	-2,931,791.25	-7,320,449.55	3,051,441.75	主要为滞纳金。
减：所得税影响额	742,674.12	3,262,365.72	279,479.57
少数股东权益影响额（税后）	-916,398.09	-1,705,277.17	-2,679,740.58
合计	5,396,373.35	7,376,162.44	7,414,680.19	--
其他符合非经常性损 □适用 ?不适用 公司不存在其他符合 将《公开发行证券的 项目的情况说明 ?适用 □不适用	定义的损益项目的 经常性损益定义的 司信息披露解释性	具体情况： 损益项目的具体情况。 公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目	涉及金额（元）	原因
公允价值变动损益	-257,859,380.41	本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致 力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性 房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经 营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益 自 2014年起作为经常性损益列示，且在以后年度一贯应用。

第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。

2023年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产逐步回暖；
另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以适应市场的变化。根据
国家统计局数据，2023年全国社会消费品零售总额为 47.15万亿元，同比增长 7.2%。其中商品零售同比增长 5.8%，餐
饮收入同比增长 20.4%。尤其是 8-11 月，社零总额单月同比增速连续 4 个月加快，消费市场加速恢复。2023 年 1-11 月，
上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。

一、北京商业地产市场情况
购物中心方面，北京零售物业市场全年新增供应总量 127.5万平方米，仅次于 2008年为历史第二高纪录。另一方面，
年内闭店体量也达 55.7万平方米的历史第二高水平，仅次于 2020年。线下消费回流加速，节假日客流复苏明显，加上
新商场集中开业带动，全市净吸纳量同比提升 110%达 63.3万平方米。全年空置率在年初冲高后逐步回落，季内环比下
降 0.3 个百分点至 8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中心首层平均租金同样本比环比上涨 0.4%至每天每平方米 32.3 元。

2024年北京零售物业市场预计将迎来近 130万平方米的新增供应。王府井、望京、奥体、中关村等成熟子市场陆续有新
开发及改造商业体交付。尽管客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定程度上挤压品牌盈利空间和
业主租金溢价空间。

写字楼方面，2023年全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。全市净吸
纳量环比回落至 2.4万平方米。全年累计 13.3万平方米，较 2022年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的
升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达 20.6万平方米。整体
空置率年末攀升至 21.7%，为 2009年末以来最高水平，季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降 1.8%，至每月每
平方米 289.3元，年度累计降幅 4.8%，甲乙级租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租
金跌幅靠前。

2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约 24万平方米投放市场，较 2023年有明显回落，市场在供给侧和需
求侧都将进入存量时代。业主一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新
升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。

二、成都商业地产市场情况
购物中心方面，成都零售物业市场全年仅 3个购物中心开业，合计供应面积约 47.3万平方米，同比下降 40.3%；核
心商圈空置率波动上升 4.1个百分点；次级商圈空置率上升 0.6个百分点；近郊商圈的购物中心空置率下降 0.3个百分点。

全市空置率同比上升 1.3个百分点至 11%。市场调整周期之下，全市购物中心首层平均租金同比下跌 2.0%至 370.9元/月/
平方米。

2024 年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约 46.5 万平方米的新项目开业，是自 2017 年以来的新低；
核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活力有望攀高。

写字楼方面，2023年成都优质写字楼市场整体空置率同比上升 4.0个百分点至 24.7%。甲级楼宇年内租户因降本增
效大面积退租，甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至 31.1%；第四季度甲级写字楼市场的空置率于年末小幅回落 0.2
个百分点，最终录得 30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，全市优质写字楼的平均账面租金同比下跌 3.6%至 80.5元/
月/平方米。

展望 2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约 66万平方米的楼宇预计交付使用。成都持续发力数字经济
与新经济赛道的相关行业，特别是优势产业，如电子信息、生物医药、新能源、工业品制造等领域，有望持续衍生办公
需求。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。

（一）商业运营管理业务
公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，致力于通过专业的运营管理，为商
业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。

（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，
以此获取租赁收入。截至 2023年底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，
2021年 9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 60多万平方米，进一步扩大了
业务版图和市场影响力。

（三）商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目尾盘商铺及配套车位销售。

未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。



2023年，是充满挑战与机遇的一年，在公司董事会的正确领导下，公司全体员工紧紧围绕年度发展战略和经营计划，“在不确定性中寻求确定性”，坚持以稳健的步伐推进各项业务。

一、品牌焕新，项目运营表现亮眼
2023年公司紧抓消费逐步恢复的契机，强化运营能力，结合商业发展新风向和大众消费新趋势，公司自主汰换超 30
个品牌，引进了多个当地知名品牌、中华老字号品牌；及时调整招商策略，优化品牌组合，侧重于餐饮类、体验类等聚
集人气的品牌，形成更优的商业氛围，保障客流量。2023年公司旗下商业地产项目租金收缴率达 98%。

10月新接管的沈阳·阳光新生活广场项目，新签面积 3,418㎡、续签面积 3,420㎡，促使出租率在短时间内提升了
12%，充分展示了公司运营团队强大的招商能力，更为项目带来了实质性的商业利益。

成都阳光新业中心项目通过进一步升级品牌，引入创新性、首店等品牌，平均出租率创近年新高，达 94%；成都阳
光新生活广场项目通过经营帮扶等系列措施，确保商户的经营状况总体平稳，三年来出租率维持在 100%的“尖子生”

水平。

面对整体办公租赁市场出租率与租金双下行的环境，成都阳光新业大厦写字楼项目不仅保障了租金单价的稳定，且
实现了近四个整层的出租，占该项目可出租面积的 26%。

二、逆势突破，管理版图再上新台阶
在保持现有业务稳定发展的基础上，公司积极寻找新的盈利增长点。管理规模方面，2023年 10月完成沈阳阳光新生活广场有限公司股权收购，全面接管并运营旗下沈阳·阳光新生活广场项目（体量 4.3万㎡），进一步提升公司的商业
管理规模；运营方面，为进一步提升服务水平和租户体验，上半年经过系列谈判和精心筹备，自建运营管理团队，新增
接管三个项目，新增商业运营管理面积近 20万㎡。同时积极倾听租户的需求和建议，不断优化服务内容，下半年整体服
务水准得到了显著提高，其中写字楼的租户满意度相较于上半年增加超过 10分、达到 89.4分的高分。

三、管理精细化，成本管控卓有成效
2023年，公司聚焦精细化管理，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展，旨在推动
公司高质量发展。全体员工积极响应，共同努力推动精细化管理在公司各个层面的落地实施，通过加强目标管理、数据
分析与决策、成本控制等手段，在满足运营基本需求的情况下严控成本支出。

主要项目销售情况

城市/ 区域	项目 名称	所在位置	项目业态	权益比 例	计容建 筑面积	可售面 积 （㎡）	累计预 售（销 售）面 积 （㎡）	本期预 售（销 售）面 积 （㎡）	本期 预售 （销 售） 金额 （万 元）	累计结 算面积 （㎡）	本期 结算 面积 （㎡ ）	本期 结算 金额 （万 元）
四川 省成 都市	锦尚 城市 中心	成都市锦 江区一环 路东五段 17-87号	住宅、公 寓、写字 楼、底商	71.00%	99,542	154,102	109,948	8,346	5,030	109,948	8,346	5,030
北京 市	阳光 上东	东四环北 路 2号、 6号一 区、二区	商业、住 宅、公寓	100.00%	517,129	637,258	623,321	4,559	10,695	623,321	4,632	10,765

主要项目出租情况

项目名称	所在位置	项目业态	权益比例	可出租面 积（㎡）	累计已出租 面积（㎡）	平均出租率
成都阳光新生活广场	四川省成都市成华区二环路 东二段 426号、建设路 2号	购物中心	55.00%	59,610	59,610	100.00%
成都阳光新业中心	四川省成都市锦江区一环路 东五段 55号	购物中心	71.00%	33,012	30,887	94.00%
成都阳光新业大厦	四川省成都市锦江区一环路 东五段 55号	写字楼	71.00%	27,689	20,871	75.00%
沈阳阳光新生活广场	辽宁省沈阳市沈河区长青街 121号阳光新生活广场	购物中心	100.00%	29,094	23,862	82.00%
北京通州阳光新生活 广场	北京市通州区九棵松西路 48 号阳光新生活广场	购物中心	51.00%	29,259	12,780	44.00%
878东区	北京市朝阳区酒仙桥中路 24 号院 1号楼	写字楼	0.00%	13,823	8,658	63.00%
北京阳光上东	北京市朝阳区东四环北路 6 号二区	底商	100.00%	972	630	65.00%
天津津北阳光新生活 购物广场	天津市北辰区京津公路西	购物中心	90.00%	24,338	24,338	100.00%
成都阳光新业大厦	四川省成都市锦江区一环路 东五段 55号	底商	71.00%	2,490.8	2,490.8	100.00%

注：1、公司于 2023年 10月完成对沈阳阳光新生活广场有限公司剩余 56%股权的收购，持股比例由 44%变更为100%。本次收购完成后，公司全面接管并运营旗下沈阳阳光新生活广场项目。

2、天津津北阳光新生活购物广场项目出租率等相关数据统计至 2023年 6月 30日，项目公司已于 2023年 7月完成
股权转让。

3、成都阳光新业大厦底商项目出租率等相关数据统计至 2023年 6月 30日，该项目已于 2023年 7月对外出售。

			单位：万元
融资途径	期末融资余额	融资成本区间/ 平均融资成本		期限	结构
			1年之内	1-2年	2-3年	3年以上
银行贷款	43,134.00	4.9%-6.95%	8,646.00	2,910.00	1,786.00	29,792.00
合计	43,134.00	—	8,646.00	2,910.00	1,786.00	29,792.00

发展战略和未来一年经营计划
参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
? 适用 □不适用

项目名称	按揭款担保余额 （元）
北京阳光上东项目购房客户	136,132.20
成都锦尚中心项目购房客户	3,523,848.19
合计	3,659,980.39

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 ?不适用
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自 2021年
开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 60多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领
域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同
时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。

	运营管理经验 商业运营管理领域积累了丰富的行业经 丰富的管理经验及成熟的业务流程体系 定基础。 熟多样 业务转移至商业项目的运营与管理，积 集中于京沪蓉地区，均为国内一二线城 写字楼等多种业态，其中商业部分从产 的城市综合体，运营业务覆盖面广。 析 现营业收入 32,127.05万元，较上年同 23,481.74万元，主要由于 2023年度受房 期内产生较大金额的公允价值变动损失 减少亏损 38.83%，主要是公司公允价值 业务实现营业收入 13,143.33万元，较上 告期内公司部分项目出现退租或提前解 务实现营业收入 15,042.68万元，较上 告期内可销售尾盘项目货值较上年减少 务实现营业收入 3,737.84万元，较上年 期公司收回自持性物业的商业管理业务 成	，能够准确把握市场需求，及时调整商 能够有效地提升运营效率、降低运营成 了充足的商业项目的策划招商和运营管 ，具有较大的商业潜力。同时公司在管 上主要分为以“阳光新生活广场”为代 减少 15.72%；实现净利润-23,163.39万 产市场的持续影响，经评估认定公司持 长期股权投资减值损失。与上年同期相 变动损失和长期股权投资减值损失较上 同期减少 1,819.98 万元，减少 12.16% 的情况。 同期减少 5,407.41万元，减少 26.44%， 期增加 1,121.71万元，增长 42.88%， 商业管理收入增加所致。	物业的发展定位 ，为购物中心业 能力。商业运营 目类型丰富，包 的社区商业；以 ，其中实现归属于 有的投资性房地产 ，本报告期归属 同期有较大幅度的 占公司营业收入的 公司营业收入的 公司营业收入的 单位：元
	202	年	202	年	同比增减
	金额	占营业收入比重	金额	占营业收入比重
营业收入合计	321,270,465.34	100%	381,194,621.57	100%	-15.72%

分行业
房地产销售	150,426,761.92	46.82%	204,500,814.95	53.65%	-26.44%
物业租赁	131,433,276.78	40.91%	149,633,118.76	39.26%	-12.16%
商业运营	37,378,431.92	11.63%	26,161,332.17	6.85%	42.88%
其他	2,031,994.72	0.64%	899,355.69	0.24%	125.94%
分产品
房地产销售	150,426,761.92	46.82%	204,500,814.95	53.65%	-26.44%
商业租赁	100,892,282.73	31.40%	119,146,772.69	31.26%	-15.32%
写字楼租赁	30,540,994.05	9.51%	30,486,346.07	8.00%	0.18%
商业运营	37,378,431.92	11.63%	26,161,332.17	6.85%	42.88%
其他	2,031,994.72	0.64%	899,355.69	0.24%	125.94%
分地区
京津地区	160,102,870.39	49.83%	284,843,892.23	74.72%	-43.79%
四川地区	156,090,277.25	48.59%	95,397,420.50	25.03%	63.62%
上海地区	52,702.26	0.02%	107,509.73	0.03%	-50.98%
深圳地区	1,724,696.87	0.54%	845,799.11	0.22%	103.91%
沈阳地区	3,299,918.57	1.02%	0.00	0.00%
分销售模式
直销	321,270,465.34	100.00%	381,194,621.57	100.00%	-15.72%
（2） 占公司营 ?适用 □不适	收入或营业利	10%以上的行业	产品、地区、销	模式的情况		单位：元
	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上 年同期增减	营业成本比上 年同期增减	毛利率比上年 同期增减
分行业
房地产销售	150,426,761.92	78,669,846.51	47.70%	-26.44%	26.87%	-21.98%
物业租赁	131,433,276.78	24,716,577.67	81.19%	-12.16%	-28.01%	4.14%
商业运营	37,378,431.92	29,161,162.74	21.98%	42.88%	35.85%	4.04%
分产品
房地产销售	150,426,761.92	78,669,846.51	47.70%	-26.44%	26.87%	-21.98%
商业租赁	100,892,282.73	13,634,423.92	86.49%	-15.32%	-47.00%	8.08%
写字楼租赁	30,540,994.05	11,082,153.75	63.71%	0.18%	28.74%	-8.05%
商业运营	37,378,431.92	29,161,162.74	21.98%	42.88%	35.85%	4.04%
分地区
京津地区	160,102,870.39	50,231,888.36	68.63%	-43.79%	-45.63%	1.07%
四川地区	156,090,277.25	81,398,387.31	47.85%	63.62%	221.81%	-25.64%
分销售模式
直销	321,270,465.34	132,548,387.55	58.74%	-15.72%	12.51%	-10.35%
公司主营业务数据 □适用 ?不适用 （3） 公司实物销 ?是 □否	计口径在报告期发 收入是否大于劳务	调整的情况下，公 入	最近1年按报告期	口径调整后的主营	务数据
行业分类	项目	单位	2023年	2022年	同比增减
房地产销售	销售量	平方米	12,977.42	10,700.64	21.28%
	发生变动30%以上的原 用 签订的重大销售合同、 用 本构成 类	说明 大采购合同截至本报告期的履行情
行业分类	项目	20	3年	2	22年	同比增减
		金额	占营业成本比重	金额	占营业成本比重
房地产销售	成本结转	78,669,846.51	59.35%	62,008,154.51	52.63%	26.87%
物业租赁	物业租金及维护成本	24,716,577.67	18.65%	34,335,489.06	29.15%	-28.01%
商业运营	运营管理成本	29,161,162.74	22.00%	21,466,058.65	18.22%	35.85%
其他	其他业务成本	800.63	0.00%	2,111.54	0.00%	-62.08%
产品分类	项目	20	3年	20	22年	同比增减
		金额	占营业成本比重	金额	占营业成本比重
房地产销售	成本结转	78,669,846.51	59.35%	62,008,154.51	52.63%	26.87%
商业租赁	维护成本	13,634,423.92	10.29%	25,727,021.86	21.84%	-47.00%
写字楼租赁	物业租金及维护成本	11,082,153.75	8.36%	8,608,467.20	7.31%	28.74%
商业运营	运营管理成本	29,161,162.74	22.00%	21,466,058.65	18.22%	35.85%
其他	其他业务成本	800.63	0.00%	2,111.54	0.00%	-62.08%
说明 无 （6） 报告期内合并范围是否发生变动 ?是 □否 本公司于 2023年吸收合并注销北京新业皓达科技有限公司、 光（昆山）投资管理有限公司 3家子公司。 本公司于 2023年处置天津津北阳光新生活购物广场有限公司 本公司于 2023年非同一控制下购买沈阳阳光新生活广场有限 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况	收合并注销北京宏诚展业企业管理有限公司、注销聚信阳 1家子公司。 司 1家子公司。 关情况
前五名客户合计销售金额（元）	154,153,253.40
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例	45.59%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例	0.00%

（未完）