[年报]信达地产(600657):信达地产2023年年度报告
原标题:信达地产:信达地产2023年年度报告 信达地产股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人郭伟、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理中心总经理）王琦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 综合考虑公司实际经营状况及未来发展需求，经公司第十三届董事会第三次（2023年度）会议审议通过，公司拟定的2023年度利润分配预案为：不进行现金分红，亦不进行资本公积金转增股本。 本次利润分配预案尚需提交公司2023年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ..................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 32 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 44 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 48 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 59 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 66 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 66 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 79
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 营业收入变动原因说明：主要原因为本期房地产项目结转规模较上年同期下降，营业收入金额下降。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因为本期销售商品提供劳务收到的现金减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2023年，世界经济复苏乏力，面对复杂严峻的国际环境，我国坚持稳中求进工作总基调，经济保持平稳发展。2023年，我国国内生产总值1,260,582亿元，同比增长5.2%。与此同时，我国宏观经济也遇到了一些困难，如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等，叠加人口数量减少，老龄化现象加剧等原因，不利于房地产市场的复苏。 国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%，对经济增长形成了拖累。从月度累计数据看，2023年房地产开发投资降幅逐月扩大，如下图 1所示。 房地产开发企业开展业务也趋于谨慎，房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积 838,364万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的推动下，房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年12月份，房地产开发景气指数仅为93.36。 图1：全国房地产开发投资增速 （%）
2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。从月度累计数据看，商品房销售规模增幅前高后低，3、4月份房地产市场稍有起色，下半年商品房销售额再次转为负增长，表明房地产市场仍然处于调整状态，如下图2所示。 图2：全国商品房销售面积及销售额增速 （%）
不同的产品业态销售出现了分化，总体来看，相对住宅而言，办公楼和商业营业用房的销售形势更加严峻。国家统计局数据显示，2023年，全年住宅销售面积为 94,796万平方米，同比下降 8.2%；办公楼销售面积为 2,717万平方米，同比下降 9.0%；商业营业用房销售面积为 6,356万平方米，同比下降12.0%。2023年，全年住宅销售额为102,990亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额为3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房销售额为6,619亿元，同比下降9.3%。办公楼和商业营业用房的需求与实体经济复苏息息相关，近年来互联网和电商平台的发展也对办公楼和商业营业用房市场形成了一定的冲击。 2023年，在销售和融资整体下滑的情况下，全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。逐月来看，如下图3所示，房地产开发企业到位资金年内均同比减少，行业资金状况还需要进一步改善。 图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速 （%）
回顾2023年房地产市场，由于购房者对于房价的预期发生了转变，市场观望氛围浓厚，给房企销售工作带来了一定的困难。在销售不畅、资金趋紧的情况下，房企纷纷降低了土地投资，土地市场降温更加明显。据中指研究院统计，2023年，300城住宅用地供求规模同比降幅均超过20%。 2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策重点在于“促需求”和“防风险”，政策逐步转向宽松，除一线城市政策放松较为谨慎外，大多数城市房地产调控政策大幅放松，很多行业过热时期的限制性措施被取消。2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日，中央金融工作会议进一步提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 从全年看，相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，如优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等，都在努力提振市场信心、稳定市场预期，这些政策有利于市场的复苏，但由于政策是渐进式放松，导致部分购房者对后续政策放松抱有期待，也让部分购房者持继续观望的态度，并不急于入市。在改善行业流动性方面，相关部委也采取了很多措施，如明确“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动支持优质房企，启动不动产私募基金试点工作，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，同时这些举措要充分发挥作用，还需要一定的时间。 展望2024年，房地产行业的复苏和发展对我国恢复经济活力、稳投资稳就业具有重要意义。 中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024年3月5日，政府工作报告强调，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。总体来看，2024年，随着行业宽松政策发挥作用显现，将有利于推动房地产市场筑底企稳，有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡，促进金融与房地产良性循环。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“创模式，建生态；抢回款，去存量；提能力，建机制；稳发展，高质量”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。 报告期内，公司主要开展了以下工作： 一是创模式，建生态。公司抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机，进一步提高轻资产业务规模，向轻重并举方向发展。报告期内，公司强化集团协同，通过项目并购、操盘代建、联合建设、一二级联动、受托管理等方式，拓宽了业务来源。公司抓住集团“十省二十城”客户营销活动契机，主动拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大。报告期内，公司与龙湖冠寓合作运营长租公寓，长租公寓运营能力有所提高。公司探索产业园区运营，与中关村新城镇中心合作，推进“中关村信达地产数智经济产业园”招商工作，积极引入高新技术产业。 二是抢回款，去存量。公司抓住各地需求端利好政策，采取灵活的营销策略，举办丰富的促销活动，进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，千方百计加快销售回款。公司以营销为龙头，全面提高产品力、营销力、交付力。加强营销体系建设，同时开展外部渠道合作，拓宽线上线下客户来源。加强营销队伍建设，通过营销培训，加强市场预判、销售经验的交流学习，促进营销能力提升；变坐销为行销，加大存量商办去化力度，推动商办类大宗交易，取得突破；强化营销考核激励，充分调动一线销售积极性。 三是提能力，建机制。公司坚持守正创新，不断提升能力。报告期内，公司围绕专业开发，重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销等基本功；围绕模式创新，重点提高资源整合能力，以及面对复杂业态的价值判断、资产盘活和价值提升能力。继续健全“大运营”体系，落实项目全周期运营管理理念，对项目进行盘点梳理，强化项目分类运营管控，提高项目运营管理水平。编制开发专业尽调风险排查清单，提高投资前期对项目端、底层资产的研判能力。 四是稳发展，高质量。报告期内，公司贯彻落实以销定投、以销定产的理念，合理安排资金计划，继续保持财务稳健。公司量入为出，精准投放，努力提高投拓质量。拓宽融资渠道，优化融资结构，加强资金统筹，提高资金使用效率。编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引，运营数智化水平持续提高。公司以庆祝上市十五周年为契机，开展丰富多彩的企业文化活动，引导广大员工加深对企业的认同感与归属感，提振了精神，鼓舞了士气，公司专业团队保持稳定和高效。 二、报告期内公司所处行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，关系国计民生，对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的，其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化明显。互联网、数字化、智能科技对房地产行业的渗透日新月异。同时，房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。 我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，二手房对新房市场的分流作用显现，房企在产品和服务方面的竞争趋于白热化。国家统计局数据显示，2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。2023年，全国房地产市场整体呈现调整下行的态势。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%。 商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。 市场变化进一步加剧了销售竞争的压力，房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示：2023年TOP100房企销售总额为62,791亿元，同比下降17.3%；2023年各阵营房企销售额均较2022年有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2,744亿元，下降11.7%；TOP11-30房企销售额均值为851.1亿元，下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为420.6亿元，下降19.0%；TOP51-100房企销售额均值为198.3亿元，下降28.2%。行业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将发挥在房地产开发方面的专业能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。 （一）定位差异化 公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，需要盘活优化和更新改造的存量资产丰富，公司业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案，加强培训推广，努力提高业务决策效率和投后管理能力，集团协同效应进一步显现。 （二）模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式，公司将采取多种灵活方式介入房地产项目，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、城中村改造、资产证券化等业务机会将不断增多，公司提升业务模式和盈利模式还有很大的探索创新空间。 （三）团队专业化 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，验，企业品牌具有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司落实产品集约化、标准化的设计理念，更新产品建造标准，规范设计管理，加强产品研究，发布标准化成果43项；建立投前和投后的责任成本管控机制，强化一线人员成本意识；新增集采品类5项，累计完成46项，基本实现住宅类建材设备集采全覆盖；加强工程管理，抢抓工期，全面提高交付力；强化营销队伍建设，变坐销为行销，加大存量商办去化力度，继续提升营销力。 （四）运营数智化 公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，以及全周期货值结构的统计、整合和分析，进一步提高了运营数智化水平。报告期内，公司制定信息化应用和管理专项考核方案，从信息化应用制度、数据质量、信息化建设、季度巡检、信息安全等方面进一步加强信息化管控水平；编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引，提高了信息化应用效果。 （五）机制市场化 公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度，不断提升人才市场化竞争力。报告期内，公司加强人才队伍建设，制定人才交流工作实施方案，畅通系统干部员工交流任职通道，打破人才部门化、地域化配置，有针对性地推进人才跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼，为广大员工提供了施展才能的舞台。公司注重实战化培训，增强员工综合能力，举办经营案例大讲堂 15期、“匠心论道”44期、营销讲武堂14期，取得良好培训效果。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入114.20亿元，较上年同期182.48亿元下降37.42%；实现净利润6.02亿元，较上年同期5.75亿元上涨4.64%；实现归属母公司净利润5.05亿元，较上年同期5.50亿元下降8.18%。 截至2023年12月31日，公司资产总额为826.55亿元，较年初884.06亿元减少57.51亿元；负债总额573.83亿元，较年初633.09亿元减少59.26亿元；归属于母公司的所有者权益为246.32亿元，较年初242.16亿元增加4.16亿元；资产负债率为69.43%，较上年度末71.61%减少2.18个百分点。 报告期内，公司累计实现销售面积91.57万平方米（其中合作项目权益销售面积24.64万平方米，代建项目销售面积26.25万平方米）；销售金额195.05亿元（其中合作项目权益销售金额60.34亿元；代建项目销售金额68.10亿元）；回款金额207.28亿元（其中合作项目权益回款金额66.94亿元，代建项目回款金额67.45亿元）。报告期内，新开工面积115.18万平方米（其中合作项目权益面积47.13万平方米，代建项目面积5.44万平方米）；公司竣工面积179.75万平方米（其中合作项目权益面积65.92万平方米，代建项目面积26.93万平方米）。报告期内，公司新获取项目规划计容建筑面积140.40万平方米（其中合作项目权益面积67.27万平方米，代建项目面积73.13万平方米）。截至2023年12月31日，公司储备项目规划计容建筑面积237.48万平方米（其中合作项目权益面积37.82万平方米，代建项目面积93.10万平方米），公司在建面积666.79万平方米（其中合作项目权益面积185.44万平方米，代建项目面积245.18万平方米）。 公司房地产出租累计实现合同租金约1.62亿元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：本期较上年同期房地产结转规模下降，营业收入下降 营业成本变动原因说明：本期较上年同期房地产结转规模下降，营业成本下降 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期销售房地产项目收到的现金较上年同期减少 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为对外债权及股权等财务性投资金额较上年同期减少 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为依据债务到期期限，本期偿还债务支付的现金较上年同期增加 税金及附加变动原因说明：主要为本期计提土地增值税减少 投资收益变动原因说明：主要为本期对联合营企业投资收益增加 公允价值变动收益变动原因说明：主要为本期青岛株洲路等项目公允价值估值增加 信用减值损失变动原因说明：主要为本期上城院子等项目计提信用减值损失 所得税费用变动原因说明：主要为递延所得税金额减少 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 详见下列表格 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
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