[年报]中国国贸(600007):中国国贸2023年年度报告
原标题:中国国贸:中国国贸2023年年度报告 公司代码：600007 公司简称：中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人林明志先生、主管会计工作负责人林南春先生及会计机构负责人贺咏芳女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 （一）每股分配比例： 2023年年度，公司拟向全体股东每股派发现金红利0.8元（含税）。 另外，鉴于2020年至2022年，市场经营环境存较大不确定性，公司预留较多货币资金以应对潜在的风险，因此制定的 2019年至 2021年年度利润分配方案相对谨慎，2019年至2021年现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例（以下简称现金分红占比）分别为39%、49%、59%。根据目前市场情况及公司最近一年的经营业绩，为回报股东对公司的长期信任和支持，公司拟将2019年至2021年现金分红占比均提升至2022年度现金分红占比（63%）以上，为此，公司拟向全体股东每股特别派发现金红利0.5元（含税）。 上述两项合计每股派发现金红利1.3元（含税）。 （二）利润分配方案内容： 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2023年12月31日，公司期末可供分配利润为6,253,860,742元，本次利润分配拟以实施权益分派股权登记日登记2023年年度，公司拟向全体股东每10股派发现金红利8元（含税），另外公司拟向全体股东每10股特别派发现金红利5元（含税），上述两项合计每10股派发现金红利13元（含税）。2023年12月31日，公司总股本1,007,282,534股，以此计算合计拟派发现金红利1,309,467,294元（含税）。2023年年度公司现金分红占比为64%，特别现金分红占比为40%，两项合计现金分红占比为104%。 如在公司 2023年年度及特别利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。 本次利润分配方案尚需提交2023年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。 八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。 九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。 业 绩 概 览 一、经营业绩
营业收入
三、股利分红
资产与负债（万元） 2023年12月31日 2022年12月31日 442,416 3 93,702流动资产 长期资产 845,698 8 89,027总资产 1,288,114 1 ,282,729流动负债 205,436 1 56,241长期负债 112,280 2 11,590所有者权益 970,398 9 14,898
债券期限为5年，附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本公司于2022年8月12日将票面利率由 3.65%下调至2.9%，截至2022年9月26日，公司债券投资者行使回售选择权，债券回售金额6千万元，剩余本金4.4亿元， 将于2024年9月26日到期。 注2：公司于2020年8月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物业抵押借 款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借款期限为2020年8 月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2023年8月28日起由4.0%下调至3.90%）。 截至2023年12月31 日，借款余额为11.35亿元。 目 录 第一节 释义 .............................................................. 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................. 10 第四节 公司治理 ......................................................... 25 第五节 环境与社会责任..... ........................................... ...51 第六节 重要事项..... ................................................. ...55 第七节 股份变动及股东情况 ............................................... 61 第八节 优先股相关情况 ................................................... 68 第九节 债券相关情况 ..................................................... 69 第十节 财务报告 ......................................................... 75
第一节 释义 一、释义 无。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 金额单位：人民币元
(二) 主要财务指标 金额单位：人民币元
八、 境内外会计准则下会计数据差异 不适用。 九、 2023年分季度主要财务数据 金额单位：人民币元
不适用。 十、 非经常性损益项目和金额 金额单位：人民币元
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用。 十一、 采用公允价值计量的项目 不适用。 第三节 管理层讨论与分析 一、 经营情况的讨论与分析 2023年，随着人员流动及生产生活秩序逐步恢复正常，政府连续出台了一系列稳增长、促消费的政策。国内消费市场和宏观经济均呈现较好的复苏迹象。尽管北京写字楼市场新增需求仍显疲软，但商业物业市场、服务式公寓市场以及酒店业都呈现较好的回暖趋势。 写字楼市场全年新增供应量较大，受宏观经济复苏趋势尚不稳固及部分企业缩减办公面积等因素的影响，新增需求较为疲弱，部分区域全年净吸纳量呈现负值，去化压力较大，导致北京市场总体空置率持续上升，租金水平也因此持续承压。 商业物业市场受益于消费市场的复苏，尽管全年市场新增供应集中，但租赁需求回升超过预期，推动全年净吸纳量达到历史最高值，从而带动租金止跌回稳。 服务式公寓市场表现良好，随着人员流动全面恢复，几年来受抑制的需求集中释放，且市场的优质供应相对较少，促使北京服务式公寓市场空置率持续下降，租金水平略有增长。 酒店经营回暖明显，伴随商务及会展活动、旅游出行人次的回升，市场需求恢复，推动酒店整体经营业绩持续复苏。 报告期内，公司抓住宏观经济复苏和市场信心回升的契机，在下半年经济复苏趋势放缓和外需减弱的背景下采取了灵活的经营策略，控本增效，成功完成了年度经营目标，并取得了良好的业绩。 二、 报告期内公司所处行业情况 见本节“经营情况的讨论与分析”和“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相关内容。 三、 报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。 公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。 根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于 2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。 四、 报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。 长期以来，公司凭借多年形成的品牌、区位、综合、资源、管理、服务等各方面优势，在市场上处于领先地位。 报告期内，公司的核心竞争力未发生重大变化。公司核心竞争力的有关情况除国贸大酒店原家全七福餐厅区域于报告期内经调整后对外出租、滩万日餐厅已关闭进行待租改造外，其他内容详见公司 2021年半年度报告“第三节管理层讨论与分析”中“报告期内核心竞争力分析”。 2023年12月，公司国贸大厦A座及国贸公寓获得WELL铂金级认证。至此，国贸大厦A座成为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。公司将持续践行可持续发展的运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。 五、 报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入39.5亿元，比上年增加5.1亿元或14.9%；成本费用19.1亿元，比上年增加1.7亿元或10.0%；实现利润总额16.8亿元，比上年增加1.9亿元或12.5%；扣除非经常性损益后，实现利润总额16.7亿元，比上年同期增加3.2亿元或23.6%。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 金额单位：人民币元
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 不适用。 2、 收入和成本分析 (1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
2023年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下： 金额单位：人民币元
1、平均租金中包含租金和物业管理费。 2、三期B写字楼平均租金高于上年同期，主要是由于新租及续租租金提高。 3、三期 A商城、东楼商城出租率同比下降，主要是因有租户提前解约，相关区域正在招租。 4、商城平均租金高于上年同期，主要是报告期新租及续租租金提高和按照商城租户营业额的一定比例收取的提成租金收入增加。 (2) 产销量情况分析表 不适用。 (3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 不适用。 (4) 成本分析表 金额单位：人民币元
(5) 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 不适用。 (6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用。 (7) 主要销售客户及主要供应商情况 公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为3.6亿元，占年度营业收入总额的9.1%。 公司向前五名供应商（无公司关联方）采购额为0.18亿元，占年度采购总额的12.9%。 3、 费用 报告期内，公司的销售费用、管理费用和财务费用与上年相比变动幅度低于30%。 4、 研发投入 不适用。 5、 现金流 公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。 经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金减少，主要是上年同期收到2020年度营业中断保险赔偿款9,757.6万元以及收到的政府奖励款较多。 经营活动产生的现金流量中支付其他与经营活动有关的现金增加，主要是经营恢复正常，相应的成本费用支出较上年同期有所增加。 投资活动产生的现金流量中取得投资收益所收到的现金增加，主要是收到联营企业分派的现金股利90万元。 投资活动产生的现金流量中处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金增加，主要是处置固定资产收到的现金增加。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 公司非主营业务利润构成项目本年金额较上年变动较大的如下： 金额单位：人民币元
(三) 资产、负债情况分析 1、 资产及负债状况 金额单位：人民币元
①应收账款减少，主要是按照直线法确认的应收免租期租金收入减少。 ②其他流动资产减少，主要是增值税待抵扣进项税减少。 ③合同负债减少，主要是物业管理服务预收款减少。 ④一年内到期的非流动负债增加及应付债券减少，主要是公司于2019年发行的“19国贸01”公司债券将于2024年9月到期，故将该应付债券重分类至一年内到期的非流动负债。 ⑤长期借款减少，主要是偿还了银行长期借款本金5.1亿元。 ⑥其他应收款增加，主要是应收信用卡公司的代收款以及应收项目履约保证金。 2、 境外资产情况 不适用。 3、 截至报告期末主要资产受限情况 (1) 资产抵押和质押情况 根据公司经营及发展需要，公司于2020年6月19日召开的2019年年度股东大会，同意公司以国贸三期A阶段项目部分房产及相应的土地使用权作为抵押担保，向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行申请 21.6亿元人民币商用物业抵押借款，借款期限为15年，用于置换13.8亿元人民币国贸三期A阶段项目建设借款余额和7.8亿元人民币国贸三期B阶段项目建设借款余额（详见公司2020年半年度报告“第四节经营情况的讨论与分析”中“资产抵押和质押情况”）。 2020年8月5日，公司就此与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署《人民币资金借款合同》及《抵押合同》，借款合同金额21.55亿元人民币（上述21.6亿元人民币减去签署该借款合同前归还500万元人民币），借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日。 公司已取得商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部偿还了原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款，注销了原有的此两个项目借款的资产抵押担保，完成了商用物业抵押借款的相关资产抵押登记工作，抵押物清单如下：
(2) 受限资金 截至报告期末，公司银行存款中受限资金余额为1.4亿元，为物业管理项目代管资金（见本报告所附财务报表附注）。 (四) 房地产行业经营性信息分析 1、 报告期内房地产储备情况 不适用。 2、 报告期内房地产开发投资情况 不适用。 3、 报告期内房地产销售和结转情况 不适用。 4、 报告期内房地产出租情况 金额单位：人民币元
5、 报告期内公司财务融资情况 报告期末,公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下： 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
6、 其他说明 公司所属国贸中心一期、二期建筑物对应的土地使用权全部归属于公司控股股东国贸有限公司，公司以租赁方式获得上述土地的使用权(详细情况见本报告“第六节重要事项”中“承诺事项履行情况”)；国贸中心三期建筑物及其对应的土地使用权全部归属于本公司。 (五) 投资状况分析 报告期内，公司无重大股权投资及非股权投资。 1、 重大的股权投资 不适用。 2、 重大的非股权投资 不适用。 3、以公允价值计量的金融资产 不适用。 4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 不适用。 (六) 重大资产和股权出售 不适用。 (七) 主要控股参股公司分析 公司于2023年2月24日召开八届十九次董事会会议，审议通过了关于将公司持有的北京国贸国际会展有限公司股权全部转让给国贸物业酒店管理有限公司的议案（详见公司于 2023年 2月 25日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的“八届十九次董事会会议决议公告”）。关于本次股权转让的相关手续已于报告期内全部履行完毕。本次股权转让未对本公司财务状况产生较大影响。 公司现主要有一家子公司国贸物业酒店管理有限公司，以及一家联营公司北京时代网星科技有限公司。来源于子公司的净利润或参股公司的投资收益，对公司净利润的影响均在10％以下。有关情况见本报告所附财务报表附注。 (八) 公司控制的结构化主体情况 不适用。 六、 公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 2024年，中央和地方政府将围绕扩大国内需求和扩大高水平对外开放出台一系列稳增长、促消费的政策和举措，这将有效提振消费信心、激发市场活力，为国内经济保持稳定复苏提供有力支撑。同时，全球经济进入下行周期、国内有效需求不足及社会预期偏弱的不利形势叠加国际局势的高度不确定性，为国内经济维持“稳中向好”的局面带来较大挑战。预计 2024年，写字楼市场有效需求依旧疲弱，将继续承压，商业零售物业市场持续回暖趋势，并呈现分化格局，服务式公寓租赁和酒店行业市场需求趋于稳定。 1、写字楼 2024年，受全球经济下行、国际地缘政治局势不确定性和国内经济转型周期的影响，预计北京写字楼市场的需求仍显疲弱，新增需求不足。尽管24年新增供应量有所减少，但甲级写字楼租金水平仍有进一步下降的可能，且出租率将在 23年末较高空置率的基础上，持续承压。 2、商城 北京商业零售物业市场将延续分化的格局，出于谨慎决策考量，很多有扩张计划的零售商仅偏好在已获得市场验证的成熟购物中心拓店，市场中不同项目表现分化趋势显著，核心商圈代表项目仍为品牌布局首店的首选标的；国内奢侈品市场面临购买力向国外转移叠加本地国际精品市场竞争分流加剧的影响，增长率将明显放缓。 2024年，预计北京商业零售物业市场供给较高，虽然客流回暖趋势较为明显，但激烈的市场竞争和消费方式的转变将抑制租金溢价空间，总体市场将呈现分化的格局，租金水平趋于平稳。 3、公寓 北京服务式公寓市场整体竞争格局加剧，较多高端公寓采用灵活的租金和佣金政策，挖掘和吸引客户；市场需求在经历 2023年的集中释放后趋于平稳；受宏观经济增长放缓和未来不确定性增加的影响，客户预算受限。 2024年，北京市服务式公寓市场将进入相对稳定阶段，出租率和租金水平总体保持平稳。 4、酒店 在市场积累的出行需求得到释放后，国内旅游消费将逐步趋于理性，商务活动受制于预算，回暖趋势减缓；受益于国家加大对外开放力度，为境外来华人员提供便利，境外来华旅行需求将加快释放；随着消费方式的改变，注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店将受到市场更多青睐。 预计2024年，北京酒店市场将总体回归平稳。 (二) 公司发展战略 2024年，国家将经济工作的重点放在扩大国内需求和高水平对外开放等方面。商务部围绕推动消费持续扩大，把 2024年定为“消费促进年”；北京市正在推进国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区建设，并建设国际消费中心城市；北京CBD将依托国贸中心等商业综合体打造千亿级商圈。 公司将抓住国家着力扩大国内需求和高水平对外开放的战略机遇，把握北京市建设国际消费中心城市和朝阳区打造国际消费中心城市主承载区的政策方向，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力，努力将国贸中心打造成具有全球竞争力和影响力的商业品牌。 在做好经营的同时，公司也将致力于弘扬中华传统文化和加强对外开放服务，力争将国贸中心建设成首都国际消费的新地标和中华文化传播的新阵地。 (三) 经营计划 2024年，公司预计实现营业收入39.5亿元，成本费用20.2亿元，税金及附加3.7亿元，利润总额15.6亿元。 为此，公司将重点做好以下方面的工作： 1、控本增效，努力完成全年预算目标。面对更加复杂艰难的外部环境，从收入端和成本端两头发力。针对收入端，要制定精准、灵活的营销策略增加收入。一是加强行业研判，对需求较为活跃的行业客户进行挖掘和储备，采取灵活的价格和入驻策略，留住和吸引优质的写字楼租户；二是持续推进商城业态调整和品牌升级，引入高品质的品牌首店和新生国潮品牌，并通过特色活动和会员服务体系建设，提升客流和消费体验；三是继续扩大与驻华使馆和国际机构、协会的合作，吸引更多外籍优质租户入住公寓；四是不断创新酒店产品和服务，以满足市场需求。针对成本端，要加强精细化管理，利用管理和技术创新严控成本费用支出，减少非必要消耗；提升经营效率，同时强化内部审计监督，确保运营合规安全。 2、进一步全面优化营商环境，提升租户满意度。在 2023年已实施举措的基础上，进一步在降费和优化流程等方面挖掘潜力，力争在改善营商环境上更进一步。 3、加快数字化转型。一是加快ERP系统的上线；二是加大对国贸APP功能整合、联动和推广应用，提升竞争优势和品牌影响力。三是加快推进智慧设备、智慧消防、智慧能源、智慧电站的建设。 4、对标国际先进标准，进一步提升物业品质与服务水平。一是以国际建筑标准全面提升国贸写字楼和商城的设备设施管理和客户服务水平，做好国贸大厦 B座及商城的WELL铂金级认证工作；二是以国际服务标准体系提升服务能力，开展租户满意度调查，根据租户需求和期望采取相应改进措施；三是将绿色低碳、可持续发展理念贯穿经营及物业管理实践中，通过使用绿电、智慧化电站管理、节能改造等措施，在继续为租户提供CBD区域最优惠电价的同时，降低能源费用，并通过技术改进提升污水处理和节水能力等。 5、加强安全生产。常态化引入第三方专业机构进行全面消防评估，及时评估隐患、整改梳理、督促落实并进一步强化隐患排查，及时消除安全隐患，不留死角；加快推进智慧消防管理平台建设，实现智慧化技防体系。 6、进一步完善激励机制和绩效考核体系。 (四) 可能面对的风险 1、中国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，公司经营可能面临更多的困难和挑战，公司营业收入不及预期。 2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更大压力。 针对上述风险因素，公司将采取的应对措施，见上述“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“经营计划”的相关内容。另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取相应的防范措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。 (五) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 按照公司 2024年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约22.7亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约1.4亿元，归还银行借款本金、支付银行借款及公司债券利息预计约5.5亿元，合计约29.6亿元。 2024年度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.6亿元。 公司2023年底货币资金余额为39.4亿元（不含受限资金1.4亿元，见本报告“第三节管理层讨论与分析”中“资产、负债情况分析”关于截至报告期末主要资产受限情况），预计2024年度经营活动产生的现金流入约为39.5亿元，合计78.9亿元，可以满足上述资金需求。 七、 公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 不适用。 第四节 公司治理 （未完）  |