[年报]天保基建(000965):2023年年度报告
原标题:天保基建:2023年年度报告 年度报告全文 二〇二四年三月 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2024-07 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人侯海兴、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人（会计主管人员）王君玲声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注第三节“管理层讨论与分析-公司未来发展的展望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,109,830,895股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析................................................................................................................10 第四节公司治理................................................................................................................................28 第五节环境和社会责任....................................................................................................................43 第六节重要事项................................................................................................................................45 第七节股份变动及股东情况............................................................................................................58 第八节优先股相关情况....................................................................................................................64 第九节债券相关情况........................................................................................................................65 第十节财务报告................................................................................................................................69 备查文件目录 包括下列文件： 1.载有公司董事长亲笔签名的2023年度报告正本； 2.载有法定负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；3.载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 4.报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 文件存放地：公司证券事务部 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是?否
不确定性 □是?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ?是□否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
□适用?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好，主要预期目标圆满实现。全年GDP达到126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。 房地产市场方面，2023年房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，中央定调“防风险、促需求”，适时调整优化房地产调控政策，陆续出台了首套房“认房不认贷”、“降低首付比例和利率”、“支持金融机构满足房企合理融资需求”等一系列政策措施，引导市场预期修复。房地产市场整体走势表现为先扬后抑，一季度经历低位拉升之后，二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊态势。 土地市场方面，全年全国土地市场继续延续低迷态势，成交规模、金额较去年同比呈下降趋势，多个重点城市针对土拍政策和规则进行了优化。2023年，天津市优化土地招拍挂政策，加大优质地块供应，土地出让收入大幅增长。根据克尔瑞房产信息公布的数据，2023年天津涉宅土地成交总建面689.4万平方米，同比上涨72%，成交额561.8亿元，同比上涨78%。从区域来看，天津市区土地成交规模占比进一步扩大，滨海新区成交规模表现稳定，环城及远郊成交规模有所回落。 从国家统计局公布的数据来看，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。从商品房销售和待售情况来看，2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。 2023年，天津市坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，扎实推进高质量发展“十项行动”，生产供给稳中有升，市场需求持续恢复，全市经济运行整体向好。2023年天津市地区生产总值为16,737.3亿元，按可比价格计算，比上年增长4.3%。 房地产市场方面，天津市全年政策环境持续宽松，9月初出台天津非市区解除限购、降低首付、下调贷款利率等政策，保持市场稳定。新政加快释放合理购房需求，住宅销售占比超过九成。根据天津市统计局公布的数据，2023年全市新建商品房销售面积1,177.40万平方米，比上年增长20.9%。商品房销售额1,893.39亿元，比上年增长24.9%。根据克尔瑞房产信息公布的数据，天津市商品住宅年度成交均价17,767元/平方米，同比上涨2%。整体市场仍处持续修复状态。从区域来看，近三年天津市区商品房成交市场占有率持续攀升，环城远郊下降明显，滨海新区相对稳定。 2023年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，全力以赴推动“未来社区”与“主题园区”双主业发展，加快推动企业改革，持续防范企业风险，经营节奏稳步推进，企业综合实力和影响力显著提升，成功入选天津市国企改革“准双百企业”。报告期内，公司实现营业收入30.63亿元，归属于母公司净利润2,003.65万元。报告期末，公司资产负债率51.28%，继续保持在合理区间。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天保九如品筑项目”、“天拖二期项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“综保区研发中心项目”、“意境芳 华项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼、天津生态城“东堤妈祖公园”、空港“京津冀商务中心”等。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。 （二）经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、天保九如品筑等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。 房地产主业方面，公司实施品牌战略，持续升级产品系，深入推进“未来社区”建设，不断提升房地产主业竞争力。天拖二期（上城观景）项目未来社区体验中心已投入运营，取得了良好的市场反响。天保九如品筑未来社区交房即全场景呈现，实现居民需求与公共服务落地的精准匹配。项目开发建设方面，公司继续保持稳定的开发节奏，统筹、高效推进天保九如品筑、天拖二期、意境芳华等7个项目建设，倾心打造优质工程、精品工程。天拖二期、天保九如品筑A、C地块完成集中交付入住。持续举办施工现场观摩交流活动，全面展现施工工艺、产品品质管控，向社会传播“好声音”，打造负责任的企业形象，彰显国企的责任担当。 房地产销售方面，公司抢抓房地产政策宽松期的机遇，住宅销售再创同期历史新高。报告期内实现销售合同金额27.33亿元。其中，天保九如品筑项目再创热销佳绩，勇夺滨海新区商品住宅销售冠军。 物业租售及物业业务方面，公司积极克服部分实体行业紧缩以及需求不足的影响，多措并举，报告期内租售和物业业务合计实现收入1.20亿元，资产租售率和物业费收缴率分别达到82.88%和95.8%。 产业园区方面，公司主题园区建设加力提速，园区运营扎实推进。报告期内，公司全资子公司天津天保生物医药产业发展有限公司积极参与天津港综合保税区空港区域综合提升项目，获取综保区1宗土地并高水平规划建设生物医药研发中心项目。此外，公司还与合作方合资设立天津天保医药科技发展有限公司，以打造药械供应链服务平台为目标，未来将进一步助力园区内营商环境的提升。天保智谷产业园入围国家重大建设项目和国家发改委重点督办的盘活存量资产示范项目，获批政府补助资金2,893万元。引入科技型新孵化企业6家，达到科技型中小企业、雏鹰企业申报企业辅导全覆盖。 新增土地储备项目
□适用?不适用 融资途径
公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。 2024年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，重点做好以下工作：一是坚持战略引领新项目突破，增强公司可持续发展能力。不断完善“天保·享未来”品牌，推动未来社区建设量质齐升。加快产业园区项目建设，精研“五位一体”的主题园区运营模式，以“金融+基金+投资+供应链+服务”的方式，全方位融入产业生态，聚合要素资源赋能园区发展。二是围绕全年经营指标做好经营管控工作，抓细抓实收入、利润、销售及回款工作，全力完成各项任务指标。着力推动住宅项目销售取得新进展，推动商业招商运营实现新提升。三是坚持品质至上，加快建立产品线竞争优势。着力提升设计研发水平，全面提升项目管理水平。以客户需求和品质提升为支点持续深化产品创新，不断提高产品的溢价能力。四是扎实推进目标成本管理，加强全员、全要素、全过程成本管控，多措并举降本增效。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □适用?不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用?不适用 三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区”的双主业发展模式，打造卓越的城市开发运营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。 四、主营业务分析 1、概述 （一）公司经营情况 1、营业收入 报告期内，营业收入为30.63亿元，较上年同期增加24.26%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加所致。 2、营业成本 报告期内，营业成本为25.95亿元，较上年同期增加52.93%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加所致，与之相匹配的营业成本结转同比增加所致。 3、税金及附加 报告期内，税金及附加为0.70亿元，较上年同期减少49.02%，主要原因是报告期内结转收入的房地产项目毛利率下降，使得土地增值税同比减少所致。 4、销售费用 报告期内，销售费用为1.08亿元，较上年同期增加3.48%，主要原因是报告期内销售服务费同比增加所致。 5、管理费用 报告期内，管理费用为0.39亿元，较上年同期减少15.04%，主要原因是报告期内职工薪酬同比减少所致。 6、财务费用 报告期内，财务费用为1.40亿元，较上年同期减少31.63%，主要原因是报告期内利息支出同比减少所致。 7、资产减值损失 报告期内，资产减值损失为2.23亿元，较上年同期减少7.12%，公司受房地产经营环境影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在减值迹象的存货等资产计提减值准备。 8、净利润 报告期内，归属于母公司净利润为0.20亿元，较上年同期减少14.02%，主要原因是报告期内公司结转收入的房地产项目毛利率下降所致。 （二）现金流量情况 货币资金期末余额为4.23亿元，较年初减少39.16%，主要原因是报告期内经营活动产生的现金净额减少所致。 公司报告期内现金净减少为2.72亿元。主要由以下三部分构成： 1、报告期内经营活动现金流入量33.09亿元，流出量45.53亿元，净流量-12.44亿元，减少247.26%，主要原因是报告期内支付的土地款较上期增加所致。 2、报告期内投资活动现金流入量2.83亿元，流出量0.11亿元，净流量2.72亿元，增加148.89%，主要原因是报告期内部分其他非流动金融资产到期收回，同时天津联博基业科技发展有限公司归还借款所致。 3、报告期内筹资活动现金流入量31.72亿元，流出量24.72亿元，净流量7.00亿元，增加630.84%，主要原因是报告期吸收投资收到的现金较上期增加所致。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 ?是□否
□适用?不适用 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□ ? 适用 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元
房地产销售成本与去年同期相比增加54.07%，主要是报告期内满足结转收入条件的项目毛利降低所致。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 ?是□否 本公司本期合并范围与上期相比增加3户，为投资设立的天津天保德源房地产开发有限公司、天津天保生物医药产业发展有限公司、天津天保医药科技发展有限公司。 7 （）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用?不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□适用?不适用 公司主要供应商情况
□适用?不适用 3、费用 单位：元
□适用?不适用 5、现金流 单位：元
?适用□不适用 1、经营活动现金流出同比增加147.13%，主要是本期支付的土地款增加所致；2、投资活动现金流入同比增加530.56%，主要是本期取得联博基业借款本金及收回投资所致；3、投资活动现金流出同比减少98.19%，主要是本期支付的其他与投资活动有关的现金减少所致；4、筹资活动现金流入同比增加53.81%，主要是本期吸收投资收到的现金增加所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明□适用?不适用 五、非主营业务分析 □适用?不适用 六、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
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