[年报]万科A(000002):2023年年度报告
原标题:万科A:2023年年度报告 CHINA VANKE CO., LTD. 2023年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2024-019 二〇二四年三月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。董事会副主席辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2023年度分红派息预案：当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。2023年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会以特别决议方式审议批准。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1 第二节 致股东 ............................................................................................................................... 3 第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 5 第四节 董事会报告 ..................................................................................................................... 10 第五节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 69 第六节 环境和社会责任 ............................................................................................................. 98 第七节 重要事项 ......................................................................................................................... 99 第八节 股份变动及股东情况 ................................................................................................... 108 第九节 监事会报告 ....................................................................................................................114 第十节 债券相关情况 ................................................................................................................117 第十一节 财务报告 ................................................................................................................... 125 备查文件目录 1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 4、 在其他证券市场公布的年度报告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年实现销售额 3761.2亿元，同比下降 9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计 28.9万套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入 558.1亿元，同比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1亿元，同比增加 13.8%。经营性业务税前毛利率提升 5.2个百分点，形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额 39.1亿元，连续 15年为正；剔除预收房款的资产负债率为 65.5%，从 2018年 76.0%的高点连续 5年下降。 与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。 面对问题，公司采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约 123亿元。我们也全力抓住 REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施 REIT和中金印力消费 REIT已正式进入申报/发行阶段。 新增投资质量明显提升。2023年公司新获取项目 43个，已有 33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至 4.4个月，贡献销售额 510亿元，投资兑现度达 88%。库存项目加速去化。针对库存可售资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过 60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。 从与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间。城镇化进程还在继续，2023年新增城镇人口重新回到了接近 1200万人的水平。房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。 面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型： 一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于 300亿元。 二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。 三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。 进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。推广面向未来的活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，与其他行业领军企业开展智能战略合作。 从城市、客户痛点出发，响应“租购并举”要求，利用自身在小户型普通住宅方面的能力经验，继续开展租赁住房建设运营，保持业内效率第一，为新市民提供安心、便捷、有温度的居住空间，帮助年轻人放开手脚，为幸福生活去奋斗。 去年四季度以来，市场对行业、对公司担忧情绪加剧。关键情况下，公司获得了深圳市国资大力支持，也得到了金融机构等合作伙伴的共同帮助。这些支持对稳定信心发挥了巨大作用，对此万科感恩在心。我们会珍惜信任，加倍努力，赢得挑战，在新发展阶段继续领先领跑。 第三节 公司简介和主要财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年 1月 29日，公司发行的 A股在深交所上市；1993年 5月 28日，公司发行的 B股在深交所上市；2014年 6月 25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板上市（B转H）。 公司经过四十年的发展，已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2023年，公司继续荣登《财富》“世界 500强”，位列榜单第 173位。自 2016年首次跻身《财富》“世界 500强”以来，公司已连续 8年上榜。 公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。 近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道 1号中银大厦 43楼 A室 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：[email protected] 法定代表人：郁亮 联交所授权代表：祝九胜、朱旭 联交所替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭 电子信箱：[email protected] 股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：[email protected] 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件：[email protected] 联系地址：香港中环花园道 1号中银大厦 43楼 A室 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所 A股股票简称：万科 A A股股票代码：000002 H股股票上市地：联交所 注 H股股票简称：万科企业、万科 H代 注 H股股票代码：02202、299903 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cn H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2023年8月23日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G
1月1日起执行前述会计准则的要求，并对 2022 年比较期间数据进行了追溯调整 注2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益 注 3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均 数，包含已回购股份的影响 注4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 截止披露前一交易日的公司总股本：
（二）分季度主要财务指标 单位：元
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 （四）境内外会计准则差异 单位：元
第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 报告期内，全国商品房市场持续调整。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，百强房企销售金额同比下降 17.3%，连续第 3年下滑。居民购房信心的恢复较为缓慢。 行业深度调整给公司经营带来巨大压力。2023年，本集团实现营业收入 4,657.4亿元，同比下降 7.6%；归属于上市公司股东的净利润 121.6亿元，同比下降 46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。 面对严峻的市场形势，本集团坚定实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作。 报告期内，本集团经营性现金流净额连续 15年为正，在手货币资金 998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持 100%。加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持，保持融资资源持续投放。全年新获融资 897亿元，其中境内新获融资 766亿元，新获融资的综合成本 3.61%，境外新获融资 131亿元。资债结构持续优化，扣除预售账款的资产负债率 65.5%，较 2022年底降低 2.1个百分点。 全年开发业务销售金额 3,761.2亿元，位居行业第二，保质交付 28.9万个单位，191个批次实现交付即办证。经营服务业务实现全口径收入 558.1亿元，同比增长 8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。 持有类业务通过资产交易、发行 REITs等方式实现商业模式闭环。截至本报告披露日，印力商业REIT已开始发售，万纬仓储物流 REIT已获中国证监会受理，保障性租赁住房 REIT正在开展申报工作。 此外，本集团也在持续构建 Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在顺利推进中。 报告期内，本集团在品牌、产品、工程质量、ESG(环境、社会和公司治理)等方面获得多项奖项。 2023年，公司继续荣登《财富》“世界 500强”，位列榜单第 173位；荣获中国房地产报社、中国住交会组委会评选的“中国房地产年度影响力企业”，荣获华夏时报评选的“稳健发展企业”；荣获克而瑞“中国房地产企业产品力 Top10”；成都天府国际会议中心荣获“中国建设工程鲁班奖”，沈阳翡翠观澜荣获“中国土木工程詹天佑奖”，济南劝学里、济南中麓府一期、盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“广厦奖”；荣获民政部颁发的第十二届“中华慈善奖”；荣获财经杂志长青奖“可持续发展普惠奖”；获选为中国上市公司协会颁发 2023年上市公司 ESG最佳实践案例；先后荣获境外权威财经杂志《机构投资者》、《亚洲货币》评选的 2023年地产行业中国最佳 ESG企业第一名，获新财富最佳上市公司最佳 ESG实践奖。 （一）2023年市场回顾 1、房地产开发 全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降 8.5%；销售金额 11.7万亿元，同比下降 6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降17.3%。 新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023年，全国房屋新开工面积 9.5亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%。 土地市场成交面积回落。根据中指研究院数据，2023年全国 300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比均下降 20.6%，住宅用地出让金同比下降 14.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 4.7%，较2022年提高1.7个百分点。 政策释放积极信号。2023年 7月，中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。之后中央和地方出台多项政策，从认房不认贷、降低首付、降低贷款利率、放松限购等方面释放积极信号，支持刚性和改善性住房需求。10月底，中央金融工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 2、物业服务 行业变化考验新客户和新市场拓展能力。受房地产行业销售下滑的影响，物业服务中与地产紧密关联的业务，需要提升存量市场拓展能力以及服务非开发商客户的能力。 长坡薄雪，现金为王。2023年，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”。长期来看，物业服务属于“长坡薄雪”的生意。“长坡”体现为，尽管近年来物业服务行业的经营环境存在起伏，但行业整体续签率依然高于 85%，存在一定的“永续”属性。“薄雪”体现在行业利润空间整体不高，据克而瑞测算，全国超过七成的住宅项目净利率仅在 5%至8%之间。在“长坡薄雪”的属性下，现金流的管控至关重要，只有持续实现稳定的收缴率和产生有现金流的利润，才能保障物企的长期稳健发展。 3、物流仓储 高标库市场租金及出租率承压。根据仲量联行数据，2023年全国 24个主要城市新增高标仓供应 1179万平方米，净吸纳量（即新增出租面积减去退租面积）为 732万平方米，整体供求关系持续转换。高标仓的租金和出租率整体承压，但区域之间存在分化，大湾区、长三角等市场保持相对稳定。 冷链物流稳定发展。政府密集出台政策加强国家骨干冷链物流枢纽建设，推动冷链物流行业规模化、高质量发展，同时餐饮、生鲜电商等终端食品大消费行业需求稳定增长，在政策支持和终端需求带动下，冷链行业继续保持较快增速。 客户对运营服务要求更高。简单的空间租赁、租金价格比较已经难以满足客户需求，在对供应链全链路降本增效诉求下，客户对干冷结合、自动化等产品和仓配一体、数智化、绿色化等服务提出更高要求。 4、租赁住房 政策环境持续优化。2023年中央与各地不断出台政策，在金融、市场监管、税收优惠等方面支持租赁住房发展。 城市表现出现分化，市场租金总体稳中有降。根据纬房研究院报告，2023年一线城市租金以微涨为主，二三线城市租金下跌居多。人口流动加大导致不同城市的租房市场出现分化。 行业发展催生多样化需求。随着行业发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。 5、商业开发与运营 消费类别呈结构性分化。2023年全国社会销售品零售总额同比增长 7.2%，其中社交娱乐体验相关的品类(如餐饮、金银珠宝、体育娱乐、烟酒等)保持较快增长，地产相关以及贵价可选品类（如装饰装修、音像家电等）增速较低。消费者信心仍处于枯荣线下。 消费者注重“性价比”产品。一些业态如折扣店、个护、健康运动、解压品类的消费有所提升；旅游出行和夜经济需求旺盛，消费者更加注重体验，偏好历史文化、民俗活动等。 商业新开增速创新低，回归存量经营。全年全国新开商业增长率降至 6.8%，创历史新低，其中存量改造占全年开业量的 14%，行业进入存量竞争。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 报告期内，本集团实现营业收入 4,657.4亿元，同比下降 7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降 46.4%；每股基本盈利 1.03元，同比下降 47.3%；全面摊薄的净资产收益率为 4.8%，较 2022年下降 4.5个百分点。 分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,297.5亿元，占比92.3%；来自物业服务的营业收入为 294.3亿元，占比 6.3%。 扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 15.4%，较 2022年下降 4.4个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为 16.5%，下降 4.3个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为 15.7%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1%，较 2022年下降 3.5个百分点；其中，开发业务的营业利润率为 11.2%。
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。 3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 16.3%。 4、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品费、商管相关的附属收费等收入。 （三）各项业务发展情况 1、房地产开发 （1）销售和结算情况 2023年本集团实现合同销售面积2,466.0万平方米，合同销售金额3,761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。 精细化目标管理，提升去化表现。报告期内，本集团针对住宅、车位、商业、办公、公寓等不同类型的产品，按照新增和库存分类制定销售目标，持续开展过程监测。全年累计新开盘项目 50个，首开当日去化率67%，在合肥、东莞、杭州、上海等城市的6个项目开盘即售罄。 开拓多种销售渠道链接新老客户。根据购房者消费习惯和获取信息渠道的趋势性变化，本集团积极发挥线上功能的应用，在各城市开通各类服务和直播账号，为客户提供更便利的购房信息咨询，从 2023年9月至年底共完成1.5万场直播活动，积极助力成交；全年通过“分享家”（线上获客工具）获得的客户线索量同比增长了39%，占集团整体成交的比例为14%。
林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海 区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治 区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。 本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局 7个区域，累计营业收入 4,228.4亿元。 房地产开发业务实现结算面积2,961.5万平方米，同比下降12.9%，实现结算收入4,016.1亿元，同比下降9.6%；结算毛利率为15.7%（扣除税金及附加后营业利润率为11.2%）。 分区域的营业收入和利润情况
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 2,338.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降30.4%，合同金额合计约3,604.4亿元，较上年末下降32.0%。 （2）投资和开竣工情况 2023年开发业务开复工计容面积约1,706.3万平方米，同比增长8.8%，完成年初计划的102.0%；开发业务竣工计容面积约3,133.5万平方米，同比下降13.7%，完成年初计划的97.1%。 坚持高质量精准投资，聚焦有真实需求、投资兑现度高的项目。全年累计获取新项目 43个，总规划计容建筑面积596.0万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13,899元/平方米。报告期内新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。 通过成熟产品模型应用和精益化管理，保障新项目投后兑现。2023年新获取项目已有33个实现开盘销售，投资兑现度达 88%。在新增投资外，本集团还在政策允许条件下通过资源盘活等方式持续改善资源结构，年内完成盘活和优化的资源实现90.2亿销售签约转化。 截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约5,885.6万平方米，权益计容建筑面积约3,727.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,303.5万平方米，权益计容建筑面积约2,080.9万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。 有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”节之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。 （3）产品情况 坚持产品原点管理。对于处于土地阶段的存量资源，重新审视产品定位和投入产出关系，充分挖掘产品价值。对于新项目资源，依托产品线体系加快成熟产品应用。例如，改善类产品系的代表“朗拾”已在上海、南京、宁波、成都等全国16个项目得到推广应用。 通过专业合力提升操盘效率。通过产品线建设结合供应链管理，大幅提升同类项目的“批处理”能力。目前已在郑州、南京、南昌等地建立了一批示范基地，加快优秀实践的推广复制。 推动前沿产品的研发。未来城市理想单元的课题研究成果在年内落地实现，上海嘉定理想之地作为首发实践项目，以“活力”“低碳”“智慧”为三大核心场景的新产品赢得市场认可，全年实现销售金额120亿元、销售面积23.8万平方米、销售套数2103套，销售面积及套数居城市之冠。 （4）工程品质及交付情况 坚持高品质交付。为提升交付质量，本集团统筹工程、成本、客服、招采端口，以客户视角重新梳理工程优秀做法，形成工程品质手册，并通过系统化培训学习和分项标杆打造，强化专业能力，通过工程数字化管理平台建设保障交付稳定性。全年住宅、公寓、商办共计交付 28.9万套，涉及 354个项目、742个批次。 工程质量获得专业认可。2023年集团10个项目荣获中国建筑行业大奖。 做好交付前后的客户服务。坚持常态化工地开放，在项目主体结构、装修、园林景观施工等各个阶段推动过程监督和业主共建，全年覆盖371个项目，累计15.97万客户参与。为提升已交付入住体验，选定 35个大盘项目，通过完善学校、公交、商超、餐饮、药店等基础配套，辅助文化娱乐、周末市集、拎包入住等活动，让业主入住即享受丰富和便捷，其中嘉兴理想大地、长春向日葵小镇、武汉理想城市等项目全年新增入住户数均超过 1000户。持续推进房产证办理提效，年内 191个交付批次的客户于收房现场拿到房产证。 （5）绿色建筑和住宅产业化 本集团新建项目连续10年满足绿色建筑评价标准。截至2023年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.28亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准的面积1,963.66万平方米 。其中，满足高等级绿色建筑标准（含国家绿色建筑二星级、三星级、美国 LEED认证等）的项目面积 1054.61万平方米。本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过90%。 （6）代建情况 本集团从 2010年起开始了 EPC及代建业务，主要为政府部门、金融高科技企业等提供服务，项目类型涵盖学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗、商品住宅等。面对行业的代建业务需求，本集团利用自身已经积累的业务经验和能力优势，积极开展探索与尝试。截至目前，已累计代建项目341个，总建筑面积3,997万平米；当前管理项目个数89个，建筑面积1,506万平米。2023年本集团EPC及代建业务实现收入123.1亿元，获取奖项132项，包括ISA国际安全奖、中国建筑工程装饰奖、中国钢结构金奖、全国工人先锋号、省/市优质结构奖、省/市示范工地等。 2、物业服务 万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。2023年，万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入117.0亿元，占比35.0%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。蝶城战略取得成效，住宅物业毛利率明显提升。截止2023年底，万物云累计打造621个蝶城底盘，蝶城内新增319个住宅物业项目；累计对 150个蝶城进行流程改造，包含 1,124个住宅物业项目。通过流程改造和运营优化，蝶城实现效率提升，已改造蝶城的整体提效幅度达4.5个百分点，带动整体住宅物业毛利率提升3.5个百分点，整体住宅物业毛利同比增长55.5%。 推进客户多元化战略，服务能力持续延伸。万物梁行作为万物云的商写服务品牌，持续深化拓展五大赛道（互联网、高端制造、金融、生物医药、跨国公司），进一步丰富客户矩阵。报告期内万物梁行新增 15个超高层项目，针对商企客户开展了包括无尘管理、能源管理、招商服务、幕墙灯光、停车场管理服务等在内的多种经营业务的探索，多经业务共带来收入人民币5.43亿元，同比增长107.5%。万物云的企业远程服务外部拓展能力进一步得到验证，服务边界进一步拓展。 科技战略助力空间效率持续提升，产品落地效果显著。报告期内，万物云持续推进科技产品落地和应用，通过黑猫系通行产品及凤梨一号物业自助服务机等成熟的自研产品，以及灵石服务器（蝶城内整合服务器、通行业务、通讯业务、巡检业务的集成系统），助力住宅业务管理提效。截止报告期末，万物云在项目中共计落地459台灵石服务器，实现在线率超过99.3%；此外，万物云还推出业内首个集任务智能拆解、派发、调度、AI检验于一体的智能作业平台飞鸽任务平台，可进一步节约现场调度的管理成本，实现降本增效。 3、物流仓储 “万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2015年开启全国仓储网络布局，冷链仓储规模全国第一。 经营收入稳健增长，冷链营收保持高增速。2023年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入 41.8亿元，同比增长 17.2%，其中高标库营业收入 23.0亿元，同比增长 6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）18.8亿元，同比增长33.9%。 冷链开业规模持续扩大，库容使用率维持高位。万纬物流新开业 8个项目，合计可租赁建筑面积43.9万平方米；其中冷链7个，可租赁建筑面积30.6万平方米；高标库1个，可租赁建筑面积13.3万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 1002万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 852万平方米，稳定期出租率为88%，冷链可租赁建筑面积150万平方米，稳定期的库容使用率为77%。 打造标准化产品，持续升级运营服务能力。报告期内，万纬物流持续升级完善冷链库内运营服务质量，在规范标准、质量管控、成本效率方面制定了相应的运营规范及管理机制。围绕行业客户上游供应链协同及下游终端配送需求，万纬还打造了 BBC（一件代发）、UWD（统仓共配）等标准化服务产品，在多个园区试点运行，提升客户体验，升级运营服务能力。 坚持行业领先的服务标准，客户认可度高。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全体系；通过坚持执行高于行业要求的服务标准，打造运营服务专业影响力，提升客户黏性。报告期内，上海海港园区、廊坊经开园区获得国内第三方冷链物流企业的首个BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织对标认可的食品安全认证方案)最高级别AA级认证；厦门海投园区、上海临港园区获得A级认证。此外，万纬物流旗下多个冷链园区在主要客户的年度考评中获得质量安全第一名。 响应国家碳达峰行动号召，全面践行绿色可持续发展理念。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过860万㎡，105个项目获得绿色三星认证，12个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。此外，万纬物流在全国19个园区实现光伏并网，布局13个用电需求强劲城市，装机容量达52.02MW（兆瓦），累计发电量超 2200万度。万纬物流不断提升在环境、社会和公司治理（ESG）等方面的表现，荣获新华网“2023企业ESG碳中和实践案例”、中国物流与采购杂志社“2023中国物流ESG典范企业”。 4、租赁住宅 本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。 收入保持增长，业务实现整体盈利。2023年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长 6.8%。通过扩大开业规模、稳定高出租率、提升运营效率，2023年泊寓业务在成本法下实现整体盈利，业务发展进入新的阶段。 规模持续扩大，巩固领先地位。报告期内泊寓新获取房间 2.28万间，净新增开业 1.35万间。截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三。 积极响应纳保政策。截至报告期末，泊寓在北京、天津、深圳、厦门等 23个城市纳保147个项目，涉及房源10.15万间。 创新经营模式，提升运营效率。截至2023年底，泊寓出租率为95.76%，继续维持高位。通过创新灵活租期模式、落地 KA经理制、深耕权重战略企业客户、加强大客户 CRM系统建设，泊寓服务的企业超5000家，企业客户占比提升至23.0%，为业务带来了更稳定的客户结构。报告期内，泊寓保持较高运营效率，项目前台 GOP利润率为 88.4%；租金收缴率为99.0%；自有渠道获客占比超 85%，同比提升 5个百分点，整体渠道费率降费至0.6%以下。 提升大型租赁社区经营与服务能力。泊寓目前已在11个城市运营管理19个大型租赁社区，进一步强化了租赁、商业、物管等多业态的综合管理服务能力。其中泊寓丨院儿厦门海湾社区 2023年正式开业，项目总房间数7,874间，一期推出3,542间房源，开业即满租。北京院儿草桥社区在2023年全部开业，共3406间房源，全年出租率92.8%。 提供有温度的生活方式。泊寓通过开展社群主理人计划，共建社群活动，共创丰富多彩的青年社区生活方式。2023年全国门店累计组织发起了 1390余场社群活动，为超 10万泊友打开高质量社交圈，并构建了“云城嘉年华”、“夏日逃跑计划”、“王者荣耀&泊寓全国大赛”等一系列有泊寓特色IP的品牌活动。2023年泊寓客户满意度 94.8%，客户续租率 63%；线上平台累计注册人数达到 360万，同比增长33%，公众号粉丝超过110万人。 5、商业开发与运营 本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。 收入保持增长，出租率提高。报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入 91.1亿元，同比增长4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6个百分点。 业务布局经济发达的地区和城市。截至报告期末，本集团合计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,158万平方米；规划中和在建商业建筑面积为305万平方米。其中印力合计开业74个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 714万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 71万平方米。本集团管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过 52%，四个一线城市的占比为24%，一二线城市的占比超过90%。 新项目顺利开业。2023年重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等15个商业项目开业，受到消费者好评。其中，重庆印象城开业实现 98.2%招商率，97.2%开业率，引入西南首店老佛爷、重庆首店茑屋书店等核心品牌。上海龙华会开业实现 85%开业率，首进体系品牌地上占 90%，全新定制形象店铺达81%，区域首店70多家。本集团与深铁集团合作的深圳湾睿印项目也在深圳湾超级总部基地正式开业，引入湾区知名品牌、新兴品牌，并积极构建科技品牌全球旗舰店组合。 打造历史文化商业街区标杆。新开业的杭州玉鸟集在提升周边居民日常生活品质的同时，吸引了大量文艺向游客，成为文化艺术商业街区标杆，荣获“浙江省文化产业发展专项资金项目、浙江省第二批重点培育文旅市集、杭州市级高品质步行街称号”等多个政府奖项。城市更新项目福州烟台山，打造首店经济，报告期内引进首店 28家，总客流达 1,100万，项目成为福建出行热门目的地第一名，获评文化和旅游部颁发的国家级夜间文化和旅游消费集聚区。 商业品牌影响力扩大。截至报告期末，印力已与超过 12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3,432万，月度活跃会员数量最高超过429万，月活同比增长39.6%。第七届印力花花节全国联动50多个城市超过100个项目，总销售额提升30%，客流同比提升超过40%。 6、酒店与度假业务 推进文旅度假优质资源开发，扩大品牌影响力。本集团持有 33家在营酒店，覆盖北京、深圳、广州、成都等核心城市和阳朔、丽江等目的地旅游胜地，形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌，年内新开业潮州古城有熊、苏州畅园有熊，进一步扩大有熊品牌在江南人文度假领域的影响力。 践行“冰天雪地也是金山银山”理念，提升冰雪运动经营服务水平。2023-2024雪季，本集团旗下的V·SKI（中国最大的山地和滑雪度假品牌）运营吉林松花湖度假区、北京石京龙滑雪场、北京西山滑雪场和呼和浩特马鬃山滑雪场4家滑雪场、共计68条雪道，并管理崇礼、承德、朔州和北京延庆4家滑雪场的滑雪学校。2023年接待73万人次，同比减少11%；实现业务收入2.8亿元，同比持平。报告期内，本集团旗下的雪场品牌影响力持续增强，松花湖度假区荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2023年度中国最佳滑雪度假区，连续七年夺魁。本集团管理的滑雪场先后承办 2024亚洲滑雪登山锦标赛、全国高山滑雪青少年锦标赛、“万科杯”第十届全国大学生滑雪挑战赛、北京市第二届冬季运动会、第二届全国高校教师滑雪赛、中国滑雪协会全国滑雪俱乐部精英联赛等多场专业和群众滑雪赛事，促进中国冰雪运动水平发展。 7、经营性业务实现商业模式闭环 公募REITs发行取得突破。截至本报告披露日，中金印力消费REIT已完成网下询价，预计募资32.60亿元；万纬仓储物流 REIT申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房 REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。公募REITs的发行将助力公司构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。 私募基金已取得一定进展。本集团和建行共同投资设立建万住房租赁基金，基金规模100亿元。截至报告期末，建万租赁基金已签约5个项目，总规模28.15亿元，为社会提供保障性租赁住房5,021间，资产类型覆盖商改租、集体土地租赁住房及自持住宅新建租赁住房。该基金有助于盘活公寓存量资产，提高资本循环，促进资产效益提升。此外，本集团也在积极尝试和探索消费基础设施基金以及物流仓储设施基金等。 经营性资产价值获得认可，大宗资产交易顺利推进。2024年 2月，本集团将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿，从2008年获取地块，历经开发建设、经营管理直至退出，实现股东IRR15.7%。 （四）其他主要工作 1、科技助力业务 报告期内，本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。 加强经营性业务运营数据治理，夯实即售类业务资产数据盘点，助力经营管理决策全局、动态、精细化管理。其中经营性业务部分，完善基础信息，打通系统数据，确定指标取数源头，支持集团统一分析，支持资产交易数据分析；即售类业务部分，基于证照、图纸、图像智能识别技术，直接获取业务源头数据，通过面积、价格、进度、产值数据等核心数据精细化运营管理，支持集团全量资产动态管理，满足资源盘点、计划调控、经营决策和目标管理要求。 培育互联网获客能力，提高线索转化效率，用好线上接待工具提升客户购房服务体验。积极开展线上直播获客，在常态化直播中不断总结和优化直播方法，打造出多个具有示范效应的项目，在降低获客成本的基础上，提升了客户的参与感和线索转化率；统一官方面客工具，研发 AI助手，快速响应客户咨询；通过直播服务，为客户提供更全面、立体、具备互动性的购房服务；推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。 加快图纸数字化产品应用，加快三维智能建模产品研发应用，助力地产开发工作协同提效。基于多年积累的图纸结构化能力，上线“图云”建筑图纸工作协同平台，有效实现图纸的多版本管理和基于图纸的工作协同效率提升；完成三维建模平台核心建筑要素和方案平立剖图纸出图功能研发，实现“2、3维一体化设计”，支持项目设计工作提效。 2、深化组织建设 本集团结合经营环境变化和业务发展需求继续深化组织重建与事人匹配工作。开发业务以开发经营本部为主导，基于资源资产底表从投资原点、产品原点入手，重点解决能力分散、操盘表现不稳定的问题；在经营、服务业务上，坚持贯彻“开发经营服务一体的战略”，一方面重点围绕园区、门店等一线项目提升经营效率和竞争力，另一方面成立商业事业部，重点加强集团商业业务一盘棋建设。 2023年围绕文化价值观、专业能力、管理能力以及新员工，本集团制定了一盘棋培训计划，继续通过内部线上学习平台V乐学开展“学习地图”、“每日一练”、“情景教学”和“线上互动”等功能丰富的培训。同时积极宣导并开展“学先进”活动，围绕奋斗者标杆事迹和优秀做法进行推广，支持基层服务力、专业力提升。 为了主动适应市场环境变化，匹配业务发展需要，2024年以来，本集团先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配，通过集中优势管理资源，提升效率，更及时地响应项目需求。 3、ESG 本集团坚持可持续发展理念，积极践行企业社会责任，致力于将绿色、低碳理念融入设计、建造、营运等全过程，打造资源节约型、环境友好型绿色人居，同时持续推动绿色供应链打造、倡导绿色租赁、积极探索碳中和社区构建等，依据《气候变化相关财务信息披露指南》（TCFD）开展气候变化风险分析，目前已制定近50项可持续发展目标，包括碳减排、减废、能源使用、客户、员工、供应商等多方面。 本集团的ESG表现获得国内外评级及指数机构的广泛认可，保持恒生ESG评级内地房企唯一最高评级A+，并持续被纳入恒生ESG50指数、恒生可持续发展企业基准指数、恒生A股通低碳精选指数、恒生A股可持续发展企业指数，成为香港上市的大型公司中 ESG表现最好的前 50家公司之一，A股上市的大型公司中ESG表现最好的前30家公司之一；获得深交所国证指数ESG评级AAA级，环境范畴行业排名第一；明晟ESG（即MSCI-ESG）评级BBB，保持行业领先。
本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，通过加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持。2023年境内新获融资的综合成本为 3.61%。报告期内，本集团累计发行信用债100亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，票面利率为3.10%（3年期），分4次完成总额为80亿元的中期票据发行，最低票面利率为3.07%（3年期）。 报告期内，本集团实际利息支出合计142.6亿元，其中资本化的利息合计94.2亿元。 在保持开发项目融资稳定的同时，本集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。2024年1月，央行和金融监管总局联合下发通知，明确2024年底前全国性商业银行可向部分经营较好的房企发放经营性物业贷款，用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”。本集团正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。 城市房地产融资协调机制实施以来，本集团按照要求积极向新融资模式转型，截至本报告披露日，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。 （4）信用评级 报告期内，国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望“稳定”。 国际评级机构方面，标普维持本集团“BBB+”的信用评级，惠誉于2023年10月将本集团信用评级由“BBB+”下调至“BBB”，穆迪于 11月将本集团的信用评级由“Baa1”下调至“Baa3”。2024年 3月，穆迪公司再度将评级下调至“Ba1”，惠誉再度将评级下调至BB+。 国际评级机构下调信用评级，主要因为其对国内房地产行业的看法趋于悲观。受市场信心动荡、恐慌情绪加剧的影响，本集团境内外债券价格一度出现明显下跌。面对市场情绪急剧波动带来的挑战，本集团全力保障经营安全，各项资金排布和还款安排有序进行，截至本报告披露日，已全数偿付 2024年 1月到期的20亿的中期票据，以及3月到期的6.3亿美元境外债券本息；同时密切关注市场变化，加强和各方的沟通，回应市场关切。 （5）国资支持进展 2023年11月，深圳市国资委、深铁集团和公司共同召开金融机构沟通会，深圳市国资委表示，万科是深圳国资体系的重要成员，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等市场化、法治化手段帮助万科积极应对和化解风险。深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与本集团对接，推动各项具体支持措施落地。其中，2024年3月，深铁集团签署中金印力消费REIT战略配售协议承诺，认购份额为基金份额发售总量的 29.75%，体现了大股东对本集团及印力集团盘活存量资产、进一步提升资产管理能力提供有力支持。除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科。 3、资金情况 全年实现经营性现金净流入 39.1亿元，连续 15年为正。 截至报告期末，本集团持有货币资金 998.1亿元，远高于一年内到期的有息负债总额 624.2亿元。货币资金中，人民币占比 97.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比 2.8%。
 |